להסתכל לדיירים בעיניים: מהו הסוד לקידום מוצלח של פרויקטים להתחדשות עירונית?

פורסם באתר ICE – 24.1.2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/997514

מחירי הדיור ירדו במהלך 2023 בממוצע ב-1.8 אחוזים. כאשר באזור הביקוש של "מדינת תל אביב", הירידה הייתה חזקה במיוחד – 5 אחוזים בקירוב. אותי זה לא הפתיע כלל. בינואר 2023 הערכתי שלהעלאות הריבית המתמשכות של בנק ישראל תהיה השפעה משמעותית הן על קצב מכירת הדירות והן על היקף נטילת משכנתאות. העובדה שהייתה ירידה של כ-50 אחוזים, בהתאמה, הן של המכירות והן של המשכנתאות, הייתה חייבת להשפיע בסופו של דבר על רמות המחירים, כפי שאכן קרה.

בד בבד התאפיינה 2023 בירידה דרמטית במספר הקבלנים שניגשו למכרזי רמ"י, כאשר בחלק מהמכרזים בכלל לא ניתנו הצעות ולא הגיעו כלל לידי מימוש. גם כאן, כמו אצל רוכשי הדירות, הריבית הגבוהה הייתה הגורם המרכזי לירידה הדרסטית. עלויות המימון שקפצו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים לא אפשרו לקבלנים לגשת למכרזים נוספים שהיו ממונפים ממילא בפרויקטים אחרים.

הירידה במחירי הנדל"ן כפי שנצפתה לאורך שנת 2023 היא לא סוף פסוק ולהערכתי ב-2024 בהינתן כי שיעור הריבית עדיין גבוה וסיומה של המלחמה לא נראה באופק, המגמה תתחזק, אולי אף באופן משמעותי. אני מודעת היטב לכך שאני בין הבודדים, אם בכלל, שאמונים על התרחיש הזה. הרוב המכריע של מומחי הנדל"ן, כולל מקבלי ההחלטות, קבלנים ושאר העוסקים במלאכה מחזיקים בגירסא כי שנת 2024 תתאפיין דווקא בעליות מחירים. הטענה השכיחה הינה כי מיעוט התחלות הבנייה ב-2023, כ-40 אלף בלבד, הנתון הנמוך ביותר מזה עשור וכן העובדה שבמהלך חודשי הלחימה בעזה רוב אתרי הבנייה לא היו פעילים בשל היעדרות העובדים הפלסטינים, כל אלה יביאו ללחצי ביקושים בשנה הקרובה ועימם אף עליות מחירים מחודשות.

לטעמי זה ממש לא נכון. נהפוך הוא. אם לפני אירועי ה-7 באוקטובר הייתה לציבור רוכשי הדירות בעיה מחריפה והולכת של העדר יכולת עמידה בפרעון המשכנתא בשל הריבית העולה והולכת, הרי שלאחר פרוץ המלחמה, גיוס המילואים הנרחב, ההאטה בפעילות במשק, האבטלה הגוברת ושיעור הריבית אשר נשאר גבוה, בעיה זו החריפה עוד יותר.

להערכתי גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד שנייה, הירידה טרם הגיעה בכלל לידי ביטוי. הקבלנים, מחד גיסא, מנסים איכשהו לשמר על רמת המחירים הנוכחית על ידי מבצעים סמויים מהעין ומוכרי הדירות יד שנייה מקווים למכור את הדירה במחירי השיא של 2022 ורק מי שחייב למכור וזקוק לכסף מוכר את הדירה במחיר מופחת ממה שקיווה לקבל. במהלך 2024 שני הצדדים, הן הקבלנים שנטלו אשתקד מימון שהתייקר מאוד בשל העלאות הריבית, ייאלצו להוריד את המחירים וכך גם מוכרי היד שנייה, ובמיוחד אלה שכבר רכשו דירה חדשה ולא תהיה להם כל ברירה אלא להתפשר על מחיר נמוך ממה שציפו לקבל מלכתחילה.

למלחמה השפעה גם על המחירים לפי סוגי הדירות. כבר היום מורגשת ירידה חריפה יחסית במחירי דירות יד שנייה ללא ממ"דים במרכז הארץ ובד בבד סימנים ברורים של ירידות מחירים גם בדירות שכן מצוידות בממ"דים.

היכן בכל זאת עשויות להיות לנו הפתעות לטובה בשוק הדיור במהלך 2024?
ובכן, דווקא דירות באזורי קן העימות, דוגמת הנגב המערבי והגליל, עשויות להיות אבן שואבת הן לזוגות צעירים בעלי תקציב מוגבל והן למשקיעים אסטרטגים שמעריכים כי עם תום הדי הקרבות, מחירי דירות אלה דווקא עשויים לעלות בחזרה. 

* דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

שמאית המקרקעין דליה עסיס בראיון עומק על שוק הדירות, שוק השכירויות והשפעות המלחמה – מה יקרה למחירים? איפה יהיו שוק הדיור אחריה והאם הצעירים שמעדיפים שכירות על רכישת דירה צודקים? כל התשובות

איציק יצחקי |  12/12/2023 12:01 – פורסם בביזפורטל

קישור לכתבה –

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/820720

שוק הדיור חווה ירידות מחירים עוד לפני המלחמה, אבל המלחמה יצרה קיפאון בעסקאות וירידת מחירים חדה בצפון ובדרום. בתים בגליל, דירות בשלומי, הרחבה בחניתה – היו מבוקשים רגע לפני המלחמה, אבל עכשיו גם בירידה של 10% אין קונים. עסקאות מתבטלות, ואנשים מחשבים מסלול מחדש – לגדל משפחה צמוד לגבול זה לא עניין של מה בכך. החשש והחרדה ברורים וזה מתבטא בהערכה שאם לא יהיה פתרון לטווח ארוך בצפון ובדרום, המחירים יהיו בסימן שאלה.

"גם פתרון מדיני לא יפתור לנו את המצב", אומר אורי כהן משלומי, "אף אחד לא יודע באמת מה יש לחיזבאללה והאם הם יכולים להגיע דרך המנהרות ולעשות לנו מה שקרה בדרום. ירחיקו אותם מהגבול, אבל הם יכולים להגיע דרך מנהרות. גם מי ירחיק אותם מהגבול? איך אפשר להרחיק אותם מהגבול. אנחנו נסמוך על אחרים שיזיזו אותם כמו ששר הביטחון אמר לפחות עד לליטאני. יש הזדמנות לפתור את המצב גם אצלנו, אם זה לא ייפתר בפעולה צבאית, זה לא ייפתר".

לפני המלחמה פונו 61 אלף תושבים מפונים ביישובים שצמודים לגבול לבנון. נוצר שם מעין "בור" – אזורים ריקים ללא תושבים, עם אלפי דירות שמחכים שהבעלים והשוכרים המפונים יחזרו הביתה. רק לאחרונה סיפר כאן מתווך משלומי כי המחירים באזור יורדים עד 300 אלף שקל – שזה מעל הממוצע בתקופה הזאת.

בעסקאות שדווחו ברשות המסים, יש שונות רבה ומעט מאוד עסקאות באופן יחסי, גם משום שמדובר ביישובים קטנים ומגוונים.

התחושה הזו קיימת אצל רבים מתושבי הצפון. הם נמצאים כעת במקומות שונים בארץ, מחכים, אבל מסבירים שהפעם זה שונה. הפעם הם מבינים שמה שקרה בעוטף יכול להגיע אליהם הביתה. חלק גדול מהם עושה חושבים אם ככה הוא רוצה לחיות בעתיד. 

על רקע זה, כל ההערכה ותחזית צריכה להילקח בהקשר הביטחוני. ברור שאם יהיה פיתרון שתושבי הצפון יוכלו לחיות איתו, המצב יהיה טוב והביקוש לדירות יחזור. ברור שאם תחושת הביטחון האישי לא תשתקם, אנשים לא ירצו לגור שם. הדברים אמורים גם לדרום, ככשם ההערכה שיהיה פתרון ארוך טווח.

מחירי הדירות בצפון בירידה – מה יקבע את המחיר בעתיד?

"שוק הדיור בפתיחת המלחמה נמצא בקיפאון. עוד לפני המלחמה הוא עבר תקופה קשה. ראינו ירידה בהיקף העסקאות שנגרמה בעקבות הריבית העולה", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס, "מספר נוטלי המשכנתאות ירד בעקבות הריבית שהשפיעה גם בצד היזמים וחברות הבנייה – הפרויקטים שלהם ממונפים".

לדברי עסיס "השנה ראינו ירידה במספר הניגשים למכרזים, חלק הסתיימו ללא ניגשים. בנוסף לזה, החברות לא קידמו פרויקטים, גם במכרזים שהם זכו בהם בשנים 2021-2022, אז המכרזים שיקפו מחירי שיא. לכן, יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים לא מקדמים את הפרויקטים האלה ולא מתחילים את הבנייה בגלל המינוף והריבית הגבוהה.

"ואז הגיעה המלחמה. היום יש לנו עצירה כמעט מוחלטת של שוק הבנייה, כי אין פועלים. הם היו מגיעים מהשטחים ומעזה. בנוסף, קשה להביא פועלים ממדינות אחרות כי הם חוששים להגיע בגלל המלחמה. אז יש כאן מחסור חמור של 80 אלף עובדים באתרים, ויש כאלה שלא עובדים או שעובדים בקצב נמוך ביחס לרגיל. מעבר לכך, יש קצב התחלות בנייה נמוך. עד אוקטובר היו 37 אלף, בערך מחצית ממה שאנחנו מצפים בתקופה כזאת. עכשיו זה צפוי לרדת עוד יותר, כי אין פועלים".

עסיס התראיינה לביזפורטל לפני כשלושה שבועות וטענה שלמרות הקולות שמדברים על זינוק במחירי הדירות אחרי המלחמה בגלל המחסור, היא לא רואה זאת כך – מה יקרה למחירי הדיור בעקבות המלחמה? מי שחושב שיזנקו – טועה

מה קורה בצד הביקוש?
"במצב הריבית במשק ובמצב הכלכלי במשק לאנשים אין להם כסף לקחת משכנתה. בגלל המלחמה, הביקושים גם לא עולים. ברגע שהשוק הכלכלי יתאושש, נראה כאן עלייה בעסקאות ועלייה בביקושים, ואז אם יהיה מחסור בהיצע, וחייבים את התערבות הממשלה, כדי למנוע עליות חריגות"

מה הממשלה צריכה לעשות?
"לא לתת לשוק הפרטי לעבוד לבד, מבלי להתערב. היא צריכה להביא עובדים לשוק בדחיפות כדי לתפעל את אתרי הבנייה. הממשלה יכולה לתת ערבויות לקבלנים שחוששים היום לקחת סיכון ולהתחיל בנייה בגלל המימון הגבוה. היא יכולה לתת ערבויות. אריק שרון בשנות ה-90 נתן ערבויות שיקנה את הדירות שיישארו מהקבלנים. אולי הפתרון הוא קיצוני מדי ושאפתני מדי, כשהתקציב שלנו צריך ללכת לביטחון, אבל אולי אפשר בדרך אחרת – על כל דירה שתימכר המדינה תיתן מענק לקבלן. אנחנו לא אוהבים פתרונות כאלה, כי כשיש סובסידיה המחירים עולים וזה לא פתרון לא רצוי, אבל אין ברירה. חייבים להניע את שוק הבנייה לדיור. שוק המגורים הוא מוצר צריכה בסיסי. הממשלה חייבת להסתכל על זה כבעיה לאומית ולדאוג שיהיו דירות".

משבר דיור בדרך

"יש קבלנים שנמצאים דקה לפני פשיטת רגל, יש חברות בסכנה. הממשלה צריכה לעבוד בשיתוף פעולה איתם", ממשיכה עסיס. "הבעיה האקוטית היא המלחמה והחטופים שאנחנו רוצים שיחזרו הביתה. היא חייבת להתסכל כמה צעדים קדימה ולמנוע את משבר דיור המגורים. אם תמשיך כך ולא תעשה צעד דרסטי, אנחנו עלולים להגיע למשבר דיור גרוע יותר ממה שהיה כאן ולתנודות קיצוניות במחירי הדיור".

בואי נעבור לשוק השכירות. עליית המחירים נעצרה.
"יש ביקוש גבוה זמני בעקבות המפונים. יש 130 אלף מפונים שבאים מהצפון והדרום ואלו מתרכזים בחיפוש דירות במרכז, בירושלים, באזורי ביקוש. המחירים היו יציבים לפני המלחמה ואז הגיעה המלחמה שיצרה גם עזיבות משכירויות בעקבות המלחמה ודחיית שנת הלימודים בעיקר בתל אביב והמרכז ובמקביל גם לביקושים מצד מפונים.

"בטווח הקרוב, כל עוד המלחמה נמשכת ומפונים לא חוזים, אנחנו רואים עלייה בביקוש לשכירות באזורים האלה. הביקושים כרגע עולים במקומות מסוימים. 130 אלף איש צריכים דירה, הביקוש הוא זמני, העלייה זמנית בלבד בעקומת הביקוש. אנשים יחזרו בעוד חצי שנה, שנה או שנתיים, אבל נכון לעכשיו מדובר בעלייה שלא הייתה צפויה. מחירי השכירות יעלו בטווח הקצר".

הצעירים עדיין מעדיפים לשכור?
"יש מגמה כזאת, שהצעירים מעדיפים לגור בשכירות במקום לרכוש דירה. אני חושבת שבעקבות המצב במשק של סביבת ריבית מאוד גבוהה המגמה הזאת מתחזקת ושכירות היא האלטרנטיבה הראשונה ואחריה רכישת דירה. הצעירים מעדיפים לגור בשכירות בטווח הקצר. הם תמיד יכול להחליט להפסיק ולרכוש דירה, לעומת בחירה במשכנתא בסביבת ריבית גבוהה, התחייבות ל-30 שנה שהיא יותר משמעותית. לכן, ההחלטה של הצעירים לגור בשכירות גדלה בעקבות סביבת הריבית וזה משפיע על שוק השכירות כולו".

יש היום הזדמנויות?
"הביקוש יהיו מפולח לדירות מסוימות ומקומות מסוימים, אבל יתמקד פחות בשוק היוקרה. לדעתי הוא לא אמור לעלות באופן משמעותי. מחירי דירות ישנות שנמצאות באזורי ביקוש  ויעברו התחדשות יקפצו, שם נראה את העלייה הגדולה. בעקבות המלחמה תהיה פה עלייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. יהיה ביקוש גבוה לדירות עם ממ"ד. זה יקרה באזורים של דירות ישנות וקטנות.

"גם באזורי העוטף והצפון, שדווקא היום אין ביקוש שם ואנשים התפנו מהאזורים האלה, ההשקעות יהיו כדאיות בטווח הארוך. היום המחירים שם נמוכים ואין ביקוש. אני רוצה להדגיש שהכל תלוי בתוצאות המלחמה. ברגע שיהיה בטוח, ההשקעות יהיו כדאיות".

וכמובן – בריבית.
"אני רוצה להאמין ולקוות שבנק ישראל יוריד את הריבית. ברגע שהיא שתתחיל לרדת, היא לא תרד לרמה שהייתה כאן לפני שנתיים, אבל גם ירידה קטנה יכולה להשפיע. ברגע שיחזירו עובדים לאתרי הבנייה, נוכל להביא להבראת שוק הדיור, קצב התחלות הבנייה יעלה ונמנע מחסור עתידי ותנודות קיצוניות במחירי המגורים כמו שראינו בשנה שעברה. הריבוי הטבעי שלנו גבוה מה-OECD. יש לנו צורך בכמות התחלות בנייה של 60 אלף דירות כל שנה. לא יודעים מה יהיה, אבל יכול להיות שיהיה גל עלייה משמעותי וגדול בגלל הגל האנטישמי הקיצוני בעולם. כל אלה עלולים להגדיל את הביקוש לדיור ובעקבות כך – לעלייה המחיר".