ארכיון פוסטים מאת: דליה עסיס

דליה עסיס, שמאית, משפטנית ומתכננת ערים

"מחקרים שנעשו בעולם לאורך השנים מעידים באופן מובהק על פרמיות במחירי הנדל"ן בסמוך לרכבת. עליות המחירים יכולות להגיע מ-10% ועד 30-40% במחירי קרקע, שזה אומר עלייה של עד 20% במחיר הדירה.

"העלייה הגדולה מתרחשת ברדיוס של עד 500 מטרים מהתחנה, שם ההשפעה היא החזקה ביותר. מדובר במרחק הליכה רגלית של 6 דקות מהתחנה. זהו מרחק שאנשים מוכנים ללכת אותו ברגל ולכן אפקט עליית המחיר הוא הכי בולט באזור הזה.

"בנוסף, אם יש ירידת מחירים אז באזור הזה היא תהיה מתונה יותר, זה תמיד עולה או יורד באופן יחסי לשאר העיר".

הוחלט שמסילת הרכבת תהיה מצידו המערבי של כביש 6 (מרוחק מהעיר) ותושבי חריש יתחברו למסילה באמצעות גשר או מעבר תת קרקעי של 300 מטרים לפחות. מיקום התחנה עצמה, טרם נקבע ולא הוחלט אם היא תהיה בצד המערבי או המזרחי של כביש 6.

"אם התחנה לא תהיה בצד המזרחי של כביש 6, בהחלט יכולה להיות לזה השפעה שלילית. אנשים לא רוצים ללכת כל כך הרבה ברגל ואם הם יעדיפו לקחת את הרכב הפרטי כדי לנסוע לתחנה זה בעייתי ויפחית את השימוש ברכבת.

"נדרשת גם חשיבה על אופי הגשר ו/או המעבר התת קרקעי המתוכנן, צריך לפתח אותם שיהיו בהם מוקדי עניין ומסחר של חנויות או דוכנים, כי אנשים לא אוהבים ללכת ברגל, בטח אם המעבר הוא מקום חשוך או מוזנח.

"אם הפיתוח הסביבתי יהיה מוטה הולכי רגל והמעבר יהיה נוח ונגיש, אז בהחלט תהיה לזה השפעה על מחירי הנדל"ן. אבל אם המעבר לא ילווה בפעילויות מסחריות או אפילו יהפוך למוקד פשיעה, זה בעייתי כי 300 מטר זה מרחק לא קטן, ולכן אני בספק אם תהיה לזה בסופו של דבר השפעה חיובית על עליית מחירי הנדל"ן.
"בתנאים האלה חשוב מאוד שהנהגת העיר תתעקש שלפחות התחנה תהיה בצד המזרחי ושהמעבר יהיה מאוד נגיש להולכי רגל".

על החשיבות של שמאי מלווה בפרויקטים של פינוי בינוי ומאיזה שלב חשוב להכניס שמאית – דליה עסיס בתוכנית הנדל"ן של ישראל 102FM

החשיבות של שמאית מלווה בפרויקטים של התחדשות עירונית ומדוע חייבים לבחור שמאית מלווה מהיום הראשון עוד לפני שבוחרים יזם.

24.5.2024

אל תאמינו לנתוני הלמ"ס – "מחירי הדירות לא עולים"

דליה עסיס, שמאית מקרקעין בשיחה עם ביזפורטל על המצב בשוק המגורים, מה יהיה בהמשך ועל חרישצחי אפרתי |  27/05/2024 07:24

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/828780

דליה עסיס בתכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 24 במאי, 2024

מתכננת הערים דליה עסיס על חשיבות שמאי מלווה מטעם הדיירים בהתחדשות עירונית

https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=197335

אקרו נדל"ן וגיל קטה זכו במכרז על קרקעות תעש השלום – אבל בפער ענק

ל-2 המתחמים שזוהמו בעבר הוגשו 18 הצעות. הצעת אקרו מגלמת כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידה, בעוד שאצל גיל קטה המחיר כבר עומד על כ-1.8 מיליון. השמאית דליה עסיס מסבירה את הפער וטוענת: מדובר במחירים נמוכים לאזור

קישור לכתבה – https://www.facebook.com/share/rm9i5EouistYMUh8/

אקרו נדל"ן ייזום וגיל קטה בנה השקעות זכו בשני מתחמים במכרז של רמ"י על חלק מקרקעות מפעל תעש מגן בדרך השלום בתל אביב. המכרז על כ-7.5 דונם, התקיים לאחר תשע דחיות, והתייחס לבנייתם של 528 יחידות דיור.

המכרז מחולק לשני מתחמים. על מתחם א' בשטח של 3,861 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 364 יחידות דיור וכ-800 מ"ר מסחר. מחיר המינימום עומד על כ-95 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, מחיר המייצג כ-260 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו שבע חברות,כאשר אקרו נדלן ייזום, שהציעה 368 מיליון שקל, זכתה בו. על סכום זה יש להוסיף כ-42 מיליון. בסך הכל מחיר קרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.1 מיליון שקל.

על מתחם ב' ששטחו 3,607 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 164 יחידות דיור וכ-750 מ"ר מסחר. מחיר המינימום הוא כ-43 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, שהם כ-262 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו 11 חברות, כאשר גיל קטה הציעה 276 מיליון שקל. לכך יש להוסיף כ-24 מיליון שקל – ובסך הכל מחיר לקרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.8 מיליון שקל.

מדוע מדובר על פער כל כך גדול בין 2 ההצעות? שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה כי "הפער של כ-40% במחיר קרקע ליחידת דיור – מצד אחד מגרש 103 (בו זכתה אקרו נדל"ן, א"כ) גובל בבית העלמין, וחשוב לציין שלא כל הדירות במגרש פונות לבית העלמין. מצד שני מגרש 104B (של קטה, א"כ) גובל במבנה תעסוקה, מסחר ומשרדים, כך שההפחתות מתקזזות בין שני המגרשים. הפער הגבוה במחירים בין שני המגרשים משקף את אי-הוודאות בשוק הנדל"ן באשר למגמות המחירים".

עסיס גם מציינת את הפער הקטן בין ההצעה הזוכה של אקרו נדל"ן להצעה השנייה – כשמונה מיליון שקלים (כ-2%), בעוד במתחם השני הפער בין ההצעה הזוכה של גיל קטה להצעה השנייה, עמדה על כ-56 מיליון שקל (כ-25%), שמחזק את הטענה לחוסר ודאות.

-מה מחיר דירה בשכונה, והנגזרת של כך – מחיר הקרקע ליחידה?

"המחירים של שני המגרשים משקפים מחירי קרקע נמוכים מהמחירים שאנחנו מכירים באזור הזה. דירה חדשה של 90 מ"ר בסוף 2023 נמכרה בכ-4.5 מיליון שקל, שמשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כשני מיליון ששקל. אז אנחנו רואים פה מגמה של ירידה במחירי הקרקע".

"עם זאת", היא אומרת, "חשוב לומר לא בטוח שבסופו של דבר הדירות שיימכרו בפרויקטים האלו יהיו נמוכים כי מה שיקבע את המחיר זה ההיצע והביקוש במועד הרלוונטי שבו יימכרו הדירות. אבל ללא ספק יש פה מגמה של ירידה במחירים ובוודאי לא צופים עלייה".

"השפעות הקו האדום מורגשות היטב בשוק"

שישה חודשים חלפו מאז הנסיעה הראשונה של הקו האדום בין פתח תקווה לבת ים. יצאנו לבדוק עם גורמי הענף עד כמה מתממשות הציפיות לעליית ערך הנכסים בקרבת התחנות, ובאיזו מידה הרכבת הקלה מקיימת את ההבטחה

אורי חודי |19.04.24 | 06:00

קישור לכתבה –

https://www.ynet.co.il/economy/article/hj800311vxc

מתוך הכתבה:

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מסכימה שיש שינוי חיובי, אך גם מציינת כי על הרשויות המקומיות לסייע לעסקים בתקופת הבנייה של הקווים הנוספים: "בעבודת המחקר שעשיתי על השפעת תחבורה על מחירי נדל"ן למגורים בעולם, בעיקר רכבות מטרו, כבדות וקלות, נמצא כי לרכבות השפעה חיובית על ערכי המקרקעין ובמיוחד למי שממוקם במרחק של עד כ־500 מטרים מהתחנות, כלומר מרחק הליכה של כחמש דקות. מבחינה זו אני צופה שגם הקו האדום, ובהמשך קווים נוספים שייפתחו, ישפיעו בסופו של דבר הן על הביקושים לדירות והן על הביקושים למשרדים, מסחר, בתי קפה, מסעדות וכו' בקרבתם. השינוי כבר ניכר בהדרגה במקטע הדרומי של הקו החוצה את יפו בואכה בת ים, וכבר מתחיל להשפיע על רמות הביקושים לאורך שדרות ירושלים בואכה יפו ד'. כך גם בציר בגין בתל אביב ובמקטע של רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה, ובמיוחד ברמות הביקושים למשרדים. עם זאת במקומות אחרים עדיין לא ניכר שינוי, וכדי שהתהליך יתקדם, חשוב שהרשויות המקומיות יתמרצו במקביל את סביבת הרכבת, בין שבאמצעות הנחות לארנונה לעסקים או הטבות שיתמרצו דיירים בפרויקטים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית לאורך הציר".

שוק הנדל"ן בישראל בהתאוששות דרמטית: מה גרם לזינוק במכירות?

רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו טוען: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת מתחילים לצאת אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים, על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה"

מערכת ice | 13/3/2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1004688

בתגובה לנתוני הכלכלנית הראשית באוצר, לפיהם בחודש ינואר 2024 הייתה עלייה דרמטית במכירת יותר מ-8,000 דירות, 14 אחוזים יותר מינואר אשתקד והגבוה ביותר מאז מאי 2022.

רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת הם מתחילים לצאת מן הכוח אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים ועל כן על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, זאת על מנת לנסות ולמנוע עליית מחירים משמעותית!"

עו"ד יריב גוטמן, מומחה לנדל"ן ומקרקעין: "היציאה ממשבר ה-7 באוקטובר תלויה לא רק בעלייה בביקושים אלא גם ובעיקר בשינוי יסודי ברגולציה ובהליכי הרישוי הסיזיפיים ובד בבד רפורמה בכל מה שקשור למקרקעין. החשיבה צריכה וחייבת להיות לטווח הארוך ולא רק על הבסיס של נתונים חודשיים שכבודם במקומם מונח".

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "חברות הבנייה הבינו שהן צריכות להכניס את היד לכיס, בין אם בהורדת מחירים, במבצעי מימון, הקפאת ההצמדה, עיסקאות של 20/80 וכו'. החברות היו חייבות לבצע צעדים אלה על מנת לשרוד וזאת הסיבה לעלייה בעסקאות, בדגש על הדירות החדשות. בשוק היד שנייה, לעומת זאת, בעלי הדירות הפרטיים אינם מוכנים לרדת מהמחיר המקורי, להוציא רק מי שאין לו ברירה וזקוק למזומנים ועל כן מוכן לרדת במחיר".

צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב: "כעת שעת המבחן האמיתית של הגדלת נתח ההתחדשות העירונית בתוך סך כל יחידות הדיור. העובדה שרק כשליש מהדירות מצוידות בממ"דים מחייבת שינוי מהיר בדיסקט ואני מצפה שבד בבד למקבלי ההחלטות בממשלה, יתגייסו עוד עשרות רבות של עיריות ורשויות מקומיות למשימה, בדיור כפי שעשתה עיריית ירושלים במהלך השנים האחרונות!"

נבחרת נשות הנדל"ן 2024

"מגדילים" גאה להציג נשים מובילות בענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית

כל הסיפורים החושפים את דרכן לצמרת, עכשיו באתר החגיגי לרגל יום האישה

דליה עסיס היא בעלת משרד שמאות מקרקעין מזה כשני עשורים, כאשר החל משנת 2009 היא מתמחה בהתחדשות עירונית, ממש עם הופעתה של תמ"א 38. המשרד מלווה אך ורק דיירים וכפועל יוצא מכך פועל בהצלחה למען זכויותיהם. את הניסיון העצום שצברה עסיס במרוצת השנים היא רותמת להבטחת האינטרסים של לקוחותיה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ. מלבד היותה שמאית, דליה היא גם משפטנית ומתכננת ערים – היא מרצה באוניברסיטת בר אילן לשמאות מקרקעין, עם תואר שני M.Sc מהטכניון בתכנון ערים, LL.B במשפטים ו-B.A במדעי ההתנהגות. 

את התארים המרשימים היא קיבלה כאשר התחילה את לימודיה האקדמאיים רק בגיל 30 כשהיא גרושה עם שני ילדים קטנים ומחוסרת דיור. למרות האתגרים הרבים שהחיים זימנו לה היא סיימה את התארים בהצלחה מעוררת השראה.  

דליה נמשכה לתחום הנדל"ן כבר מגיל צעיר כאשר אהבה לבדוק את מחירי הדירות בסביבת ילדותה בבאר שבע. אחד מזיכרונות הילדות הבולטים שלה הוא הרחבת הדירה בה התגוררה משפחתה, עבודת בנייה עליה ניצח אביה ז"ל: "גרנו באתר בנייה אבל אהבתי לראות איך מכלום צומח בית, מהיסודות ועד התקרה. בעצמי קמתי בבוקר להשקות את קורות הבטון. זכורה לי עד היום הארוחה החגיגית בבית הוריי לכבוד יציקת הגג". 

אחד האתגרים המשמעותיים בחייה של דליה נוגע לחייה האישיים: "חייתי בזוגיות אלימה. בגיל 27 ברחתי מהבית עם שני ילדיי הקטנים בני 4 ו-6 והתחלתי את הדרך לחופש שלי עם שקל אחד בכיס. שנים של מלחמת הישרדות כשלנגד עיניי מטרה אחת – להגיע לעצמאות כלכלית כדי שלא אהיה תלויה באף אחד. בכל התקופה הקשה שכאמור רק נחישות והתמדה אפשרו לי לצלוח אותה ידעתי שברגע שאוכל אעזור לנשים אחרות. והיום מתנדבת ומלווה אישית נשים בעמותת "רוח נשית" אשר שמה לה למטרה לעזור לנשים נפגעות אלימות להגיע לעצמאות כלכלית. במסגרת זו אני גם מרצה על נושא אלימות במשפחה ונהנית מכל רגע". 

הישג מקצועי בולט אליו הגיעה דליה בזכות פעילותה בכנסת הוא החוק המאפשר ללווי משכנתאות להתחרות על גובה הריביות שיקבלו מהבנקים באמצעות בדיקות טרום רכישה אצל שמאי מקרקעין: "זה שינה את פני המקצוע בכל מה שקשור למשכנתאות. גם הלווים נהנים וגם שמאי המשכנתאות הגדילו את נפח העבודה שלהם בצורה משמעותית שלא חלמו עליה קודם".

בדיוק בשל ההישג המרשים אליו הגיעה, דליה סבורה כי על מקבלי ההחלטות לייעל את תחום הנדל"ן באמצעות שוק חופשי: "יש לצמצם את ההתערבות הממשלתית והרגולציה. לתת לכוחות השוק לפעול. הנדל"ן כמו כל מוצר אחר מושפע מביקוש והיצע, אם אתם רוצים להשפיע על המחיר ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה תשקיעו בהיצע, תעניקו הלוואות נוחות למחוסרי דיור, יש למדינה כסף, זה עניין של מדיניות והחלטה". 

העצה שמעניקה דליה עסיס לנשים המתחילות את דרכן בענף הנדל"ן מתמקדת 

בנחישות והתמדה – "לא לוותר גם כשכל הדלתות נסגרות בפנייך, תמיד יש עוד דלת אחת שאפשר לפתוח. הנשים צריכות לבדוק מה התשוקה שלהן להגדיר את זה בלי להתנצל ולחתור להגיע לשם. ואם יש קשיים בדרך ונעשות גם טעויות לא להתרגש מזה, משם צומחים". 

את רגעי האושר בסיומו של יום עבודה משייכת דליה למשפחתה האהובה: "ששת הנכדים שלי מסבים לי אושר רב ואני מאוד נהנית למלא את תפקיד הסבתא. שלושה מהם נמצאים קרוב אליי ושלושה רחוקים מעבר לים אבל אני משתדלת לנסוע לפחות שלוש פעמים בשנה לבלות איתם. ביחד עם הקריירה שלי אני מנסה לעזור כמה שיותר לילדים שלי בטיפול בנכדים כדי שגם הם יוכלו לפתח קריירה מצליחה משלהם".

שמאית המקרקעין דליה עסיס, המייצגת דיירים, אומרת כי כדי לזהות הצעות לא ריאליות מצד יזמים, יש לשלב שמאי בהליך כבר בשלבי הראשונים. "לצערנו, שמאי נכנס לתמונה רק בשלב שאחרי המכרז", היא אומרת. "בשלב המכרז השמאית צריכה לבחון את ההצעות ולראות איפה התמורה המוצעת לא ריאלית ואין לפרויקט היתכנות, ולפסול הצעות על רקע תמורות מוגזמות. מהצד השני יש תמורות לא מספיקות, וכאן השמאי צריך להגיד לדיירים שהם לא מקבלים מספיק".

ויתניה נכנסת לתחום המגורים: תקים מאות יחידות דיור בלב אזורי הביקוש

חברת הנדל"ן המניב, מרחיבה את פעילותה ומשתלבת בענף המגורים – עם  מגוון פרויקטים בפינוי-בינוי ובבנייה על קרקע פנויה. המנכ"ל עפר זיו: "נביא את היכולות שלנו בתכנון ובביצוע גם למיזמי המגורים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 29/2/2024 

https://www.ice.co.il/all-projects/news/article/1002669

פוטנציאל השבחה גבוה
על התחדשות המתחם במפגש ברודצקי-דוד שוב-הגליל, חשוב להתבונן גם בקונטקסט רחב יותר – כחלק ממתיחת הפנים המקיפה שעוברת נתניה. "העיר מצויה בתנופת צמיחה", מנתחת  דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים. "נתניה מיתגה עצמה כעיר תיירות מובילה, וחוותה פיתוח תשתיות מרשים. היא נהנית מרצועת חוף באורך של כ-13.5 ק"מ, אזור תעסוקה, מסחר ובילוי מהגדולים בארץ, וגם התחדשות עירונית אינטנסיבית".

"לפי הנתונים שברשותי, התואמים את מינהלת ההתחדשות העירונית בנתניה", ממשיכה עסיס, "פוטנציאל ההתחדשות העירונית בנתניה עומד על קרוב ל-30 אלף יחידות דיור. בשנה החולפת אושרו בעיר שורה של מתחמים, ובשנים הקרובות אנו צפויים לאישור של מתחמים נוספים".

"נתניה היא אחת הערים המובילות בפוטנציאל השבחה בישראל", קובעת השמאית ומתכננת הערים, עסיס. "קיים בה פוטנציאל השבחה לטווח הבינוני והארוך, כשהעיר מהווה גם אלטרנטיבה מעניינת לתל אביב – הן ברכישת דירה למטרת מגורים ובייחוד במיזמי התחדשות עירונית, והן למטרת השקעה."