ארכיון פוסטים מאת: דליה עסיס

אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות

רונן ניב10:11, 17.10.21

https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf

רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: "המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה"

בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. "עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. "השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. "גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס", היא מרחיבה. "מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם". תחום נדל"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. "הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.

חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור

מדובר בתוכנית שחושבת בקטן ומחמיצה את ההזדמנות הגדולה. מהו הכשל הגדול ביותר בתוכנית?דליה עסיס| 03/11/2021 10:49

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/797465?fbclid=IwAR2_g9Yzst9GNKYqmgn9_iSbBvwytM_uoBElojVk1yDVq8XdkUF4QX8PqHM

תוכנית החומש לפתרון בעיית הדיור, 2025-2021, שהוצגה בימים האחרונים על ידי שרי האוצר, הפנים והשיכון, טומנת בחובה בהחלט מסרים חיוביים. הכוונה לסייע במיליארדים רבים לעיריות ולרשויות המקומיות בקידום תשתיות תומכות ומשלימות, דוגמת תשתיות תחבורה וכן מימון מוסדות חינוך וציבור. מדובר בהחלט בצעד בכיוון הנכון שיעזור להתגבר על כשלים שהיו במהלך השנים בקידום פרויקטים, ובמיוחד בהתחדשות עירונית.

גם החלטה מעניינת נוספת דוגמת האפשרות לפצל דירות ולהוסיף לכל דירה 45 מ"ר, היא צעד מבורך, שיוכל להוסיף להיצע לא מעט דירות, ולתת מענה לתופעה הגדלה והולכת של משפחות קטנות, חד הוריים, גרושים, מבוגרים בודדים וכו'. כמו כן, הפחתת מס השבח לבעלי קרקע מ-57 ל-25 אחוזים, יאפשר קידום בנייה של לא מעט צמודי קרקע במקומות רבים שבהן הקרקע עומדת זה שנים כאבן שאין לה הופכין, וכמובן שורת הצעדים שמטרתם להקל על תהליכי הביורוקרטיה ומתן ההיתרים, בהנחה שיוכלו להתממש בפועל.

ראשית, האיסור המוחלט להשכיר דירות בשיטת האייר בי אנד בי. פעולה זו לא רק שלא תשחרר לשוק כ-13 אלף דירות כפי שמקווים שרי הממשלה שקיבלו את ההחלטה, אלא תגרום שלא לצורך לאובדן הכנסות למדינה. לא ניתן יהיה לאכוף את ההחלטה הדרקונית הזו ומה שיקרה בפועל הוא שיקום שוק שחור של דירות שיושכרו לתיירים לטווח קצר והמדינה תפסיד מיסים. פעולה זו אף תפגע קשות בתדמיתה כמדינה מערבית נאורה, שמעוניינת לפתח את תיירות ה-LOW COST  אליה ולהיות חברה מן המניין במשפחת העמים.

שנית, ההחלטה להעלות את מס הרכישה למשקיעים בחזרה ל-8 אחוזים, היא לטעמי טעות קשה, ובמיוחד לאחר שההעלאה הקודמת, ב-2015, גרמה באופן מיידי לבריחה של משקיעים מהשוק, וירידת חלקם מכ-23 אחוזים לכ-13 אחוזים בלבד. פעולה זו, כשלעצמה, עלולה חלילה להכניס את שוק הדיור בחזרה לתרדמת שבו הוא היה בשנים 2015-2019, גם להבריח מחדש את רוב רובם של המשקיעים, מה שיגרום למדינה לאובדן הכנסות גדול פי כמה וכמה מאשר הרווח, כביכול, כתוצאה מהגדלת המס וגם ליצור מצב של מחסור כבד בדירות להשכרה, מה שיפגע בראש ובראשונה בשוכרים שהם ברובם הגדול צעירים ללא יכולת לרכוש דירה.

שלישית, היעד שאותו קבעו שרי הממשלה של כ-75 אלף התחלות בנייה לשנה, הוא א-פריורי מוגבל וייקח לא מעט שנים עד שאותן יחידות דיור המשווקות היום, יעמדו על תילן. בפועל הממשלה מודה כי אין לה כל יכולת להשתלט על בעיית ההיצע הנמוך ותדלוק מחירי הדיור. במקרה הטוב זה יקרה, אם בכלל, רק בעוד ארבע-חמש שנים, ואולי אף יותר מכך. יתרה מכך, המחסור הקיים כבר היום בדיור ובד בבד הגידול המואץ באוכלוסיית המדינה, קרוב ל-200 אלף נפשות לשנה, כלומר תוספת של כ-60-70 אלף בתי אב, מצביעים על כך שגם אם היעד הזה יושג, הוא לא יפתור את בעיית המחסור בדיור כלל ועיקר. בעשורים הבאים יהיה צורך ב-100 אלף התחלות בנייה לשנה ואף יותר מכך!

רביעית, מדוע מכשיר כה אפקטיבי לקידום מאות אלפי יחידות דיור דוגמת תמ"א 38 לא טופל במסגרת התוכנית החדשה? הוא יכול וצריך היה להיות אלטרנטיבה ראויה לפינוי בינוי במקרים רבים, ובמיוחד תמ"א 2/38 שהיא בפועל תוכנית פינוי בינוי מהירה ואפקטיבית. ניתן לייצר מודל של איחוד מגרשים והגדלת זכויות ליזמים, בד בבד עם התמיכה בעיריות בתשתיות משלימות. כמו כן בכל מה שקשור לתמיכה ועידוד בהתחדשות עירונית בפריפריה לה הוענקו סכומים מועטים שיהיו רחוקים מלקדם התחדשות עירונית.

חמישית, ולטעמי זה הכשל הגדול מכולם. הייתה לממשלה הזדמנות פז, כבעלים של 92 אחוזים מהקרקע, לקבוע מסמרות לגבי התנהלות רמ"י ובמיוחד שיטת המכרזים הכושלת שלפיה הקבלנים מגישים מחירי מינימום, ולאחר מכן מתחרים ביניהם בשיטה המזכירה בתי מכירות פומביים, מה שגרם בשנים האחרונות לתדלוק חסר תקדים של רמות מחירי הקרקע, שהשפיעה ישירות על עליית מחירי הדיור. המדינה, יש לזכור, היא הבעלים של הקרקע ולא רמ"י שהיא שלוחה מטעמה. העובדה שנושא זה לא הוזכר כלל בתוכנית, היא לטעמי הטעות הקשה ביותר, אפשר וניתן היה לבלום מיידית את עליות המחירים וגם לייצר הרבה יותר שיווק קרקע מהיום למחר. לא לעוד חמש שנים או מועד בלתי ידוע אחר!

ניתוח השפעה של עירוב שימושים על מחירי נדל"ן – במוסף הנדל"ן של ישראל היום "נדל"ן היום" ב- 24.11.2021

כמה זה עולה לנו?

לעירוב שימושים יתרונות רבים, אך גם לא מעט חסרונות. מצד אחד, מבנה מגורים מעורב שימושים מאפשר נוחות מרבית וזמינות גבוהה של פתרונות כמו סופרמרקט, חנות פארם, בית קפה או מסעדה מתחת לבית. מצד שני, יש לא אחת מטרדי רעש וריח לדיירים, פגיעה במראה החזותי של המבנה ובפרטיות.

בדיקה שערכה שמאית המקרקעין ומתכננת ערים דליה עסיס בערים כפר סבא, רעננה ובת ים בחנה את הפער בין בנייני מגורים עם קומת מסחר לאלה שללא קומת מסחר. מהבדיקה עולה כי קיים פער בשיעור של בין 5% ל-10% במחירי הדירות.

בבת ים דירה של 70 מ"ר ברחוב בלפור (רחוב ראשי עם קומת מסחר) נמכרה ב-2021 תמורת 24,200 ש"ח למ"ר. דירה דומה ברחוב שפירא הסמוך נמכרה באותה שנה ב-25,900 ש"ח למ"ר.

בכפר סבא דירה ברחוב רוטשילד המרכזי בשטח כ-80 מ"ר נמכרה באוגוסט 2021 ב-20,500 ש"ח למ"ר, לעומת דירה דומה ברחוב הכרמל שנמכרה חודשיים קודם ב-22,000 ש"ח למ"ר.

"גם לרעש מהתנועה ומחזית הרחוב יש השפעה על המחיר", מסבירה עסיס. "הפער במחירים בולט בעיקר בבניינים בבנייה נמוכה של 4-5 קומות ובבנייה ישנה. בבניינים החדשים בני 15 קומות ומעלה אין לקומת הקרקע המסחרית השפעה על מחירי הדירות. "

ייתכן שזו תמונה של ‏טקסט‏
ייתכן שזו תמונה של ‏טקסט‏

טבלאות הקצאה/ איחוד וחלוקה בתוכניות התחדשות עירונית – הבעיות והאתגרים ומדוע תקן 15 לא רלוונטי – ראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדלן של רדיו 102FM עם עופר פטרסבורג – 19.11.2021

https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=124172

האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות הקצאה בתוכניות התחדשות עירונית כאשר השמאי פעל על פי תקן 15?

מדוע תקן 15 כבר לא רלוונטי בתוכניות התחדשות עירונית?

הסבת משרדים למגורים: איך עושים זאת נכון?

מאמר מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

פורסם באתר bizportal ב- 24/10/2021

קישור לכתבה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/797136?fbclid=IwAR3r7JJiP_xRahi6pw_G7ptkxacRPQLKNdxy6CsgIqbB6Etc7fGm7d52lOk

מחירי הדיור עלו ביותר מ-100% בעשור האחרון אבל מנגד – מחירי המשרדים כמעט לא עלו באותה תקופה. הרעיון להסב משרדים לדירות הוא טוב – צריך לחשוב גם על דירות קטנות ולא רק גדולות, וגם כיצד יראה הפיתוח הסביבתי, ומה יהיה חלקן של הרשויות המקומיות?

האם יש השבחה בגין שימוש חורג ממסעדה לאולם אירועים?

שאלה זו נדונה בעררים מאוחדים הר/8239/1019, הר/8018-0119, האחים שאקי נ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה

העררים הוגשו כנגד שומות היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לעוררת, בגין שתי בקשות לשימוש חורג מתוכנית, שאושרו לעוררת ע"י הוועדה המקומית.

שומות הוועדה הוצאו למרות שהשמאית המכריעה הגב' דורית פריאל קבעה כי אין השבחה בגין שימוש חורג ממסעדה לאולם אירועים, זאת לאחר שהוגשה שומה נגדית ע"י השמאית דליה עסיס.

ועדת הערר קיבלה את הערר במלואו וביטלה את שומות הוועדה.

השמאית מטעם העוררת: דליה עסיס

את העוררת ייצגה עו"ד ענת בירן

מה חושבים פעילי ענף הנדל"ן לתוכנית הממשלה להעלאת המיסוי על משקיעי הנדל"ן ?

https://www.funder.co.il/article/123847

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "זוהי תפיסה מעוותת שמאפיינת את החלטות ממשלות ישראל במשך שנים, נלחמה בביקושים זאת במקום טיפול בבעיית הבעיות שהיא העדר היצע. תקנות חדשות אלה לא יועילו במאום להגדלת היצע וסתם ייפגעו בביקושים שלא לצורך!" 

"הענף חולה"

כך אומר יזם נדל"ן אחד. "אני לא מצליח להבין מאיפה זוגות צעירים יוכלו להביא את הכסף לקנות ככה דירות", מוסיף יזם אחר. יזם שלישי סבור שהמדינה מנהלת קזינו, ויש עוד. המחסור בקרקעות לבנייה, שגורר זינוק במחיר הדירה הסופי ללקוח הקצה, מסחרר את הענף, והיזמים מצידם על סף ייאוש

אורי חודי YNET 14.9.2021

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, בחנה את המכרזים האחרונים שנסגרו ומאשרת, כי מחירים גבוהים ביחס לעבר. "גורם עיקרי הוא כמובן המונופול של רמ"י על הקרקע", כך עסיס, "גורם נוסף הוא שיטת השיווק של אותה הקרקע, הקובעת מחיר מינימום במקום מחיר מקסימום, והקרקע משווקת לכל המרבה במחיר בדומה למכירות פומביות. לדעתי, יש לקבוע מחיר מקסימום, והזכייה במכרז תהיה על־פי קריטריונים מקצועיים אובייקטיבים, שייבדקו בכל מכרז על ידי צוות נטול פניות. קריטריון חשוב שיש להכניס בשיקולי הבחירה הוא גיוון החברות הזוכות. ככל שיותר חברות מסוגלות להתחרות במכרזים האלו, כך תהיה תחרות גם על המחיר הסופי של הדירה, ומי שירוויח הם הרוכשים".

https://www.ynet.co.il/economy/article/skxj5mafy

חוששים מהעלאת מס הרכישה למשקיעים ומתריעים: הבעיה היא היצע הדיור

בכירים בעולן הנדל"ן מתייחסים לנתוני משרד האוצר בדאגה, לאחר שהמשקיעים ממשיכים להוביל את שוק הדיור ומתוך חשש להעלאת מס הרכישה

מגדילים 19.08.2021

"לא כל כך ברור לי הדו"ח האחרון של האוצר. האם לדעתם הבעיה העיקרית בשוק הדיור הינם המשקיעים?", תוהה דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן לאור פרסום סקירת ענף המגורים לרבעון הראשון של השנה שפרסם משרד האוצר, "האם העובדה שאחוז גבוה יחסית, 37 אחוזים, הם מהמגזר הציבורי, מטרידה יותר מהעובדה שאין כלל היצע דיור בשוק והדירות שנמכרות בקצב מסחרר ייגמרו תוך חודשים מעטים והמחירים ימשיכו לזנק?". לדבריה, "זו צריכה להיות הבעיה שצריכה להדיר שינה מעיניהם של פקידי האוצר ולא פילוח משקיעים".