בזמן שמחירי השכירויות מזנקים, יש כמה אזורים שבהם תוכלו לשכור דירות ב"הנחה" משמעותית לעומת מחיר השוק. שמאית המקרקעין דליה עסיס מסבירה למה, למרות הסיכון הכרוך בכך, כדאי לתעדף שכירויות בדירות גדולות או בבניין שעומד להיהרס
איציק יצחקי | 06/09/2023 10:11 ביזפורטל
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/818276
דנה, תושבת כפר סבא, שכרה דירה לפני 4 וחצי שנים במחיר "משתלם". בעל הדירה דרש 3,000 שקל לדירה ממוצעת בשכונה טובה, כשמחיר הדירה באותו זמן עמד על 4,500 שקל – כלומר, הנחה של שליש בדמי השכירות. למה הוא הוריד במחיר? באותו זמן, הפרוייקט הזה היה מיועד והריסה בינוי, מה שנקרא תמ"א 38/2. דנה דרשה "פיצוי" עבור חוסר הוודאות – היא לא יודעת מתי המשכיר "יפנה" אותה. בחוזה בין הצדדים נקבע סעיף שאומר שבעל הדירה צריך ליידע אותה 3 חודשים מראש, טרם העזיבה. אבל בינתיים, כמעט חמש שנים עברו והיא לא קיבלה הודעה כזאת.
הסיבה, כפי שקורה פעמים רבות בפרוייקטים מהסוג הזה, היא שהשוכר מרוויח מהעיכוב בתחילת העבודות. לפני כשנה, כשמחירי השכירות החלו לעלות, המשכיר החליט לא להעלות את המחיר. היום, דמי השכירות עבור דירה כזאת בכפר סבא עומדים על כ-5,000 שקל בחודש. ה"הנחה", שעמדה בתחילת העסקה לפני 4 וחצי שנים על כשליש, עומדת כיום על 40% – כלומר, היא משלמת 60% מדמי השכירות המקובלים.
בזמן שמחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, בשיעור של עד 20% בחלק מהאזורים בשנה האחרונה, פרוייקטים של תמ"א 38 – לא משנה אם מדובר בפינוי בינוי או בהריסה ובינוי – מייצרים הזדמנות אמיתית עבור שוכרים. הם יכולים למצוא את עצמם חותמים על חוזה לשנה, עם אופציה להפסיק את ההתקשרות תוך התראה סבירה של מספר שבועות או חודשים קודם לכן, אבל להישאר שם שנים תמורת דמי שכירות שלא היו משלמים באף מקום אחר בסביבה שלהם.
דוגמאות לכך לא חסר: פרוייקטים כאלה, בעיקר במרכז הארץ ובאזור השרון, אפשר למצוא בתל אביב, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה והוד השרון. גם בחולון ובבת ים יש כמה פרוייקטים כאלה, שבהם מחירי השכירות זולים בצורה ניכרת, סביב 30% הנחה לעומת מחיר השוק.
"בשוק השכירות, שנמצא בעליה, יש עדיין הזדמנויות – אבל זה קורה בעיקר בדירות גדולות ומיוחדות", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס. "יש אזורים שבהם שכר הדירה לא עולה. מדובר באזורים היוקרתיים, שם שכר הדירה נעצר. כשהשוק נכנס למיתון, הנכסים הראשונים שיורדים הם הנכסים האלה. כלומר, המחיר של דירות 5-6 חדרים יתייצב לעומת דירות 3 חדרים, שם המחיר לא מפסיק לעלות. כשהריבית גבוהה, כשיוקר המחיה גבוה, כשההוצאות הכלכלה למשפחה גבוהות וההכנסה הפנויה נמוכה, ההוצאה הכי גדולה בחודש היא על מגורים. איך אנשים יצטמצמו בהוצאות? הם הופכים להיות מצמצמי דיור – עוברים או מעדיפים דירות קטנות. הביקוש גדל ולכן המחיר שם עולה בהתאמה".
מצד אחד יש מציאות, אבל מצד שני – המחיר של דירת 5-6 יקר מלכתחילה. לא בטוח שאותו דייר יחפש את ההנחה דווקא שם, כי הוא לא יוכל לעמוד בשכר הדירה.
"אנשים שרוצים לצמצמם בהוצאות, זאת לא הזדמנות עבורם. וזאת בעיה. אלא אם כן מדובר במשפחה מרובת ילדים שצריכה שטח ואין לה ברירה. היא תרצה דירה כזאת כמעט בכל מחיר. ושם, אפשר להתמקח".
בואי נעבור רגע לפרוייקטים של פינוי בינוי. שוכרים מדווחים כי חלה הוזלה משמעותית, של 30% ויותר, בפרוייקט כאלה.
"אפשר להגיע ל'הנחה' של עד 40%. העניין בפרוייקטים כאלה הוא שבעלי הדירות לא יכולים להבטיח לדיירים אופציה. כשמישהו הולך לשכור דירה הוא לא רוצה לעבור אחרי שנה דירה אחרת, הוא רוצה תמיד אופציה. כאן, המשכיר לא יכול לתת לו הבטחה כזאת. הוא לא יודע מתי יתחיל הפרויקט של התמ"א או פינוי בינוי. כך הם מפתים את השוכרים לחתום על חוזים".
כלומר, הוא משלם פיצוי על חוסר הוודאות.
"מה שקורה בשטח, ואני אומרת מניסיון, הוא הרבה פעמים אנחנו יודעים שהפרוייקט הולך להיבנות ובעל הדירה לא יודע מתי זה יהיה – עוד שנה, שנה וחצי, שמונה חודשים או כמה שנים. יש לו הערכה, אבל מניסיון – היא לא מדויקת. לכן, הוא מחפש דייר וזה מבקש פיצוי על חוסר הודאות. השוכר מוכן לבוא לפרוייקטים כאלה רק אם מורידים משמעותית במחיר. בפועל, הוא יכול להישאר שם בממוצע שנתיים או שלוש. כלומר, הוא נשאר לתקופה ארוכה יחסית במחיר נמוך מאוד. מצד שני, הוא חי על זמן שאול. הוא יודע שמחר אפשר לפנות אותו".
איך ההסכם מתבצע מול המשכיר?
"בחוזה קובעים בדרך כלל התראה של חודשיים עד שלושה. מודיעים לו לעזוב את הדירה והוא מתחיל להתכונן. הבעיה היא רק של המשכיר: אם יש לו בעיה עם השוכר, הוא לא יכול להחליף אותו – קשה מאוד להשיג אנשים שרוצים לגור באתר זמני, שתכף ייהרס. ככל שמתקרב המועד הצפוי, הסיכוי שיבוא שוכר אחר יורד. לכן, אותו שוכר שמרוויח מלכתחילה, בדרך כלל נשאר עד הסוף. גם אם זה לוקח שנים. משתלם לו".
מתי מחירי השכירות יירדו בשאר האזורים?
"אנשים ממשיכים לשלם ריבית גבוהה כרגע, מה שלא יגרום להורדה בטווח הקצר. היא מתייצבת כרגע רמה גבוהה. אם הריבית תישאר באותה רמה של היום, השוק לא הולך למקום טוב. אנחנו בסביבת ריבית גבוהה ורק כשהיא תרד, ואנחנו לא יודעים מתי, זה יכול לקרות. ההיסטוריה מלמדת שירידה בשיעור הריבית אחרי תנודות כאלה, לוקח מספר שנים לא קטן לתקן".