בלוג

תחילת התקררות בשוק המשרדים בת"א; המחירים במגמת ירידה

מבדיקת ביזפורטל עולה כי בחלק משוק המשרדים הקטנים והבינוניים, חלה ירידה של כ-5%. דליה עסיס, שמאית: "דינמיקת המחירים בשוק המשרדים מזכירה בורסה. השינויים מהירים. להבדיל משוק המגורים שהוא סולידי ופחות תנודתי"

אלכסנדר כץ | 07/06/2022 16:06

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/805409

האם סימני המשבר בהייטק, מתחילים לתת אותותיהם גם בשוק השכירות למשרדים? בדיקת ביזפורטל בשטח באזורים שונים ברחבי תל אביב, מעלה כי אפשר להתחיל לזהות התמתנות ואף ירידה של כ-5% במחירי המשרדים הקטנים והבינוניים בתל אביב, בבניינים שאינם חדשים. 

הבדיקה כללה שיחות עם עשרות משכירים על פני החודשים האחרונים  ומעקב אחרי נכסים להשכרה כשבאופן ברור עולה כי המשכירים הפכו לגמישים יותר מאשר לפני מספר חודשים ומוכנים להפחתה מסוימת בשכר הדירה.  

"הדינמיקה של שינויי מחירי השכירות במשרדים דומה כמו בורסה", אמרה לביזפורטל שמאית המקרקעין דליה עסיס, שמכירה היטב את עולם השכירות בתל אביב, ומסבירה כי כאשר יש עצירה של משכירים באותה עת, הדבר עשוי להוביל לירידות חדות יותר. "משקיעים בסטארט-אפים כבר מתחילים לומר לאותן חברות שהן צריכות להיות ב'הולד'. ברגע שהברזים מתחילים להיסגר, זה משפיע על שוק השכירויות", אמרה עסיס, אם כי היא לא מזהה מגמה שלילית ברורה בשוק המשרדים ומדגישה כי ייתכן שמדובר במקרים ואזורים מסוימים ולא גל שישטוף את המשרדים. עם זאת, מהבדיקה שלנו עולה כי המשכירים מוכנים יותר להתגמש, הורדת המחירים במהלך המו"מ קלה יותר מאשר לפני מספר חודשים. 

בפרק זמן של כחודש עד חודשיים, חלה ירידה קלה. דוגמה למקרה קיצון היא ירידה של כמעט 20%, מ-8,800 שקלים ל-7,200 שקלים בדמי שכירות חודשיים. ואולם, כאמור מדובר במקרה חריג, ברוב המקרים המשכירים היו מוכנים להתגמש עד 5%. 

מספר שמאים העריכו כי באותה קטגוריה של משרדים קטנים ובינוניים לא בבנייה חדשה, ירידה של כ-5% במחירי השכירות הגיונית על רקע המצב בשווקים. מאידך, יש כאלו שטוענים שזו עוד לא מגמה וצריך לזכור שהמש הישראלי במצב תעסוקה מצוין ואין באמת סיבה שתהיה ירידה של 5%.

באזורים מסוימים בעיר, על פי דוח נתם האחרון (נכון לסוף 2021) משרדים נמצאים באכלוס של בין 90% ל-100% (קריית עתידים כ-90%, מרכז תל אביב 99%) מה שמצביע על ביקוש גבוה למשרדים. ואולם, חלק מאותם שטחים נמצאים בשכירות של סטארט-אפים וחברות הייטק, תחום שבחודשיים האחרונים נראה שמתחיל גם הוא להתקרר במקצת, מה שעשוי להסביר את תחילת מגמת פינוי שטחי משרדים, דבר שמתחיל להתבטא במחירים.

אגב, בדוחות הרבעוניים של חברת הנדל"ן המניב לרבעון הראשון של השנה, עדיין לא רואים מגמה של ירידה, אולם ניתן לראות, למשל בדוחות {עזריאלי} המחזיקה במגזר גדול של משרדים, על בלימה מסוימת בקצב הצמיחה. עזריאלי גם משלמת את המחיר על כך, עם ירידה חדה במחיר המניה שלה, של כמעט 17% בחודש וחצי האחרונים. היא לא לבד. הבורסה כבר מרגישה את ההאטה בתחום הנדל"ן בכלל ותחום המשרדים בפרט ומניות הנדל"ן איבדו מתחילת השנה יותר מאשר כל סקטור אחר.

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/805409

איך להגדיל את הסיכוי להשבחה בדירה להשקעה?

דליה עסיס, שמאית מקרקעין: "צריך לבנות 70 אלף יחידות דיור בשנה לפי קצב הילודה בישראל שהוא כפול ממדינות ה-OECD. בכל מקום שיש שיכונים, סביר להניח שיהיה שם מתישהו פינוי בינוי".

פורסם ב-6/4/2022 בביזפורטל

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/804281

בשבוע בו החלה הרפורמה בהיטל ההשבחה, מתארחת באולפן ביזפורטל דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, לשיחה על הדרכים לקרר את שוק הדיור, מתי שווה להיכנס לפרויקט פינוי בינוי ומה הבעיה עם רשות מקרקעי ישראל.
 
"פתח תקווה עוברת גם התחדשות וגם פיתוח מאד מואץ. יש שם הרבה מאד שכונות חדשות, בנייה מודרנית, זה מושך לשם אוכלוסייה טובה ולכן המחירים והביקוש עולים", מתייחסת עסיס למחירי הדירות העולים בפתח תקווה, "זה פה, באזור המרכז כמה דקות מתל אביב. הביקוש באזור המרכז עולה כי יש מחסור בדירות. באזורים הישנים יותר, אנחנו יכולים למצוא גם עליית מחירים באזורים שהולכים לעבור פינוי בינוי, התחדשות עירונית. לפעמים אנחנו נוטים לחשוב שהמחירים מיצו את עצמם, ואז אומרים 'אנחנו לא רוצים להשקיע שם', אבל זה לא נכון, כי תמיד האזורים שעוברים פינוי בינוי, מחירי הדירות הישנות שהולכות לעבור פינוי בינוי, הן עולות בקצב התפתחות התוכנית. ככל שהתוכנית של ההתחדשות עירונית, התב"ע העירונית שהולכת להרוס את הבתים האלה ולבנות חדשים, ככל שתהליכי האישור שלה מתקדמים, כך מחיר הדירה עולה".
 
-אם תופסים את זה בהתחלה
"אם אתה תופס את זה בהתחלה, אתה מקבל את כל העלייה לאורך שנים, אבל אתה יכול לקנות את הדירה שנתיים לפני שהתב"ע אושרה, ועדיין אתה תרוויח מההתחדשות העירונית, כי הרי אתה לא קונה את הדירה במחיר הסופי שלה אחרי שהיא תיבנה, אתה תמיד מרוויח, ולכן תמיד כדאי להשקיע במקומות שהולכים לעבור התחדשות עירונית.
 
"צריך לבנות 70 אלף יחידות דיור בשנה לפי קצב הילודה בישראל שהוא כפול ממדינות ה-OECD. בכל מקום שיש שיכונים, סביר להניח שיהיה שם מתישהו פינוי בינוי".
 
-בואי תסבירי לנו מה זה אומר הרפורמה בהיטל ההשבחה שהחלה השבוע?
"היום היטל השבחה הוא 50% מההשבחה. אם תוכנית התחדשות עירונית השביחה את הנכס, את הקרקע, ב-X כסף, אנחנו נשלם 50% על פי חוק. ברפורמה הזאת אומרים שהעירייה יכולה להחליט שהיא גובה היטל השבחה נמוך יותר כדי לתמרץ משקיעים וגם כדי שהפרויקט יהיה רווחי, וגם שלא יצטרכו להעמיס כל כך הרבה יחידות דיור על אזור מסוים. אם היטל ההשבחה על אותו פרויקט יהיה אפס, אז מן הסתם יבנו פחות דירות כדי לא להעמיס על אותה תשתית".
 
-יש מצב שהרפורמה הזאת תעזור קצת לקירור מחירי הנדל"ן?
"כדי שזה יקרה, צריך לזרז את תהליכי התכנון. גם אם יכריזו שאין היטל השבחה אבל הליכי התכנון ימשיכו להיות מסורבלים, זה לא יעזור שום דבר".

-אז איך מורידים את מחירי הדירות בישראל?
"קודם כל משחררים קרקעות. רשות מקרקעי ישראל שהיא מדינת ישראל שמחזיקה בקרקעות שלי ושלך, צריכה לשחרר את הקרקעות האלה כדי שתהיה לנו קורת גג. מי שמחזיק היום בקרקעות, רשות מקרקעי ישראל שמספסרת בקרקעות, עושה מכרז וכל המרבה במחיר – זוכה. זה לא צריך להיות ככה. מה שצריך לעשות זה לקבוע מחיר מקסימום ולא מחיר מינימום. כמו שיש פיקוח על מחירי מזון בסיסיים, מדינת ישראל צריכה שיהיה פה איזשהו פיקוח – אומנם לא פיקוח על מחירים על השוק – אבל פיקוח על קרקעות שהמדינה מחזיקה בהן, שהן שלמו. לפחות שאלו יימכרו במחירים שפויים כדי שאפשר יהיה לספק לאזרחים קורת גג".

נוהל 451 של בנק ישראל לגבי נטילת הלוואה לצורך משכנתא

נוהל 451 מאפשר ללווה לבצע שמאות טרום רכישה באמצעות שמאי מורשה מטעם בנק כלשהו ועם השומה הזו לעשות התמחרות בין הבנקים על הריביות.

מדובר בחסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים על החזרי המשכנתא.

דליה עסיס בתוכנית אצל עופר פטרסבורג 102FM שודר ב- 8 באפריל 2022

תחילת הסוף של עידן הכסף הזול

בעולם מעלים ריבית, וגם בנק ישראל עשוי ליישר קו בשנה הבאה

בבריטניה ובארה"ב מתחילים להעלות ריבית בתגובה לאינפלציה המשתוללת וההבנה שהיא לא תופעה חולפת ● לבנק ישראל עדיין יש מרחב תמרון יחסי, אך גם הוא יצטרך לשקול העלאת ריבית כבר בשנה הבאה ● האיום העיקרי הוא על משכנתאות שנלקחו השנה בהיקפי שיא ● בנק הפועלים: "מעריכים שהריבית תעלה גם בישראל בשנה הבאה מעט אחרי ריבית הפד"

מאת עומר שרביט 21.12.2021

https://www.zman.co.il/276532/

"מספיק שמשנים עשירית אחוז בריבית על המשכנתה וההחזרים יכולים לעלות במאות ואלפי שקלים, בייחוד לאלה שלקחו משכנתאות עם החזר של מעל 5,000 שקל לחודש", אומרת דליה עסיס, שמאית מקרקעין. היא חושבת שבנק ישראל מיהר מדי לשחרר את המגבלה על שליש בריבית פריים על משכנתאות.

"אנחנו עשר שנים בריבית פחות או יותר אפסית. אם נושפע ממה שקורה בעולם והריבית תתחיל לעלות, אותם אנשים שלקחו משכנתה במינוף גבוה ותמהיל של 60% בריבית פריים יימצאו בסכנה וזה עלול ליצור זעזוע.

"הרבה מהם לא יוכלו לעמוד בהחזרים והמעין בועה שנוצרה כאן עלולה להתפוצץ. הגדלת מגבלת הפריים גרמה לכך שהריבית הכללית של המשכנתאות כרגע זולה יותר מקודם.

"זה הגדיל את התיאבון למשכנתאות במינוף יותר גבוה ותידלק חלק מהעליות בשוק הנדל"ן. אם הריבית בעולם תעלה וגם פה זה יגרום לכאוס. לא כל השוק הוא בועה אבל מאז שהסירו את המגבלה כל חודש אנחנו שוברים שיא בלקיחת משכנתאות. יש סכנה שהבועה הזו תתפוצץ ואז הבנקים יוציאו דירות למכירה בשוק בכינוסים".

מה היית מייעצת למי שצריך להחליט על תמהיל המשכנתא היום, כאשר הריבית עדיין אפסית?
"הייתי מסכנת כמה שפחות בפריים. מי שמסתכל 30 שנה קדימה יכול לחשוב שהריבית תישאר אפסית? אני לא יודעת".

הכל כלול

קצב גידול האוכלוסייה לצד העדפת מגורים במרכזי הערים מביאים את הענף לאמץ דגם, שמצליח מאוד בערים רבות בעולם ותופס תאוצה גם בישראל – עירוב שימושים • כך אפשר לגור, לרכוש, לעבוד, לצרוך שירותים שונים ואף ליהנות מתרבות, קולינריה, ספורט ופנאי – והכול במרחק הליכה, רכיבה או תחבורה ציבורית יעילה, וגם הרשויות המקומיות יכולות ליהנות מהכנסות נאות.

אורי חודי|00:00 פורסם ב-17/12/2021

מתוך הכתבה:

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מתייחסת גם לעובדה שעירוב השימושים עשוי להעלות את ערך הנכסים בסביבה: "נהוג לחשוב שהכנסת שימושים נוספים בבנייני מגורים מורידה את ערכי הנדל"ן, אבל אם בודקים את ערכי הדירות בסביבה כזאת, נוכחים שהמחירים גבוהים יותר מאשר ביתר חלקי העיר. תל אביב היא דוגמה מובהקת לכך, אבל גם בערים אחרות, כגון כפר סבא, בסביבת רחוב ויצמן, או גבעתיים, בקרבת רחוב אחוזה, או באזור מגדיאל בהוד השרון. מדובר באזורים הכוללים כמעט את כל השירותים העירוניים קרוב לבית, ואנשים שואפים להתגורר שם, כי זה נוח וחוסך זמן וכסף יקרים."

https://www.ynet.co.il/economy/article/ryxomu89f

תל אביב העיר היקרה בעולם: "לשחרר קרקע ולהוריד מיסוי"

הדירוג 'באקונומיסט' הראה כי העיר הישראלית היא היקרה בעולם למחיה ובענף הנדל"ן טוענים כי לא מדובר בהישג: "שחרור קרקע לבנייה ימתן את רמות המחירים, כולל גם תל אביב וגוש דן", "להוריד מיסוי מיותר ובהפוך על הפוך דווקא פעולות אלה עשויות למתן את עליות המחירים התלולות!"מערכת ice | 1/12/2021 

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/836855

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "יש כאן צירוף מעניין של ערכי קרקע שעולים במהירות האור, מאות אחוזים במהלך העשורים האחרונים וכן התחזקות השקל ביחס למטבעות הזרים, כשכל אלה גרמו לתל אביב לעקוף בסיבוב ערי עולם דוגמת פאריז ניו יורק סינגפור והונג קונג. אין ספק ששחרור קרקע לבנייה ימתן את רמות המחירים, כולל גם תל אביב וגוש דן".

אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות

רונן ניב10:11, 17.10.21

https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf

רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: "המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה"

בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. "עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. "השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. "גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס", היא מרחיבה. "מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם". תחום נדל"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. "הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.

טבלאות הקצאה/ איחוד וחלוקה בתוכניות התחדשות עירונית – הבעיות והאתגרים ומדוע תקן 15 לא רלוונטי – ראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדלן של רדיו 102FM עם עופר פטרסבורג – 19.11.2021

https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=124172

האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות הקצאה בתוכניות התחדשות עירונית כאשר השמאי פעל על פי תקן 15?

מדוע תקן 15 כבר לא רלוונטי בתוכניות התחדשות עירונית?