בלוג

היזמים מתחרים ביניהם ולא מצליחים להגיע לרוב של חתימות

האם נראה את הסוף למצב הפרדוקסלי שבו הדיירים חתמו על הסכם עם מספר יזמים, אולם אף יזם אינו מצליח להשיג רוב בקרב הדיירים?

דליה עסיס / 13.2.2024

במשך שנים רבות עומדים אלפי דיירים בעשרות רבות של פרויקטים להתחדשות עירונית בפני מצב פרדוקסלי בו חתמו על הסכם עם מספר יזמים, אולם אף יזם אינו מצליח להשיג רוב בקרב הדיירים וההסכמים האלה לא רק שהופכים לאבן שאין לה הופכין גם קשה להשתחרר מהם אם בכלל. על פי נתוני הלמ"ס והרשות להתחדשות עירונית, מדובר באופן רשמי בלפחות כ-5,000 יחידות דיור שתקועות בפרויקטים האלה. אולם בפועל המספר גדול אף הרבה יותר. מדובר בעיקר בפרויקטים גדולים יחסית של פינוי בינוי, מרביתם במיקומים אסטרטגים בלב שכונות ותיקות.

המלכוד הזה נובע בראש ובראשונה ב"לקונה" בחוק להקמת הרשות להתחדשות עירונית, שלא אפשרה לה כלל להתערב בקשר בין היזמים לבין הדיירים. וזאת למרות שהיה ברור מראש שעלול להיווצר מצב בו בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, יתאגדו קבוצות שונות של דיירים, כשכל קבוצה חשקה נפשה ביזם אחר. מדובר ללא ספק באבסורד, לא רק מבחינתם של אלפים רבים של דיירים שמוצאים את עצמם חסרי אונים, אלא גם מבחינת המדינה אשר בפועל מפסידה מידי שנה אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית שיכלו בנקל לצאת לדרך.

היוזמה של הרשות להתחדשות עירונית, שמקדמת באמצעות וועדת הפנים של הכנסת תיקון לחוק היא מבורכת. התיקון לחוק המקורי שלא אפשר לה מעורבות בנושא מחויב המציאות. על פי החוק החדש, שצפוי לעבור בוועדה במהלך הימים הקרובים, מוצע כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית, שבו חלף פרק זמן של שנה וחצי לפחות מאז מועד החתימה של הדיירים מול היזם, יוכלו הדיירים להשתחרר מהמחויבות. שחרור זה מותנה בכך שמדובר בלפחות 20 אחוזים מהדיירים באותו הפרויקט, ואשר פנו לרשות להתחדשות עירונית בבקשה להתיר את הקשר שלהם עם היזמים. לאחר שחרור המחויבות הקודמת, יוכלו הדיירים לבחור יזם חדש לפרויקט.

כשמאית שמלווה דיירים במספר פרויקטים של התחדשות עירונית, אני רואה ושומעת ביום יום את התסכול של הדיירים. התיקון הזה הוא פריצת דרך משמעותית שישחרר חסם מאוד קריטי. מדובר בזכויות הקניין של דיירים רבים אשר חתמו בשעתו בתום לב על הסכם עם תקווה מאוד גדולה ובסוף מוצאים את עצמם כבולים ליזמים שלא מצליחים להביא את הפרויקט לכדי מימוש. אדגיש כי רוב רובם של אותם דיירים הם אזרחים ותיקים ומבוגרים יחסית, שעבורם הדירה בה הם גרים היא כל רכושם ובפועל כל עולמם. 

בסופו של דבר החסם הזה לא רק שמונע מהדיירים זכות בסיסית למיגון, בעיה המחריפה במיוחד בתקופה קשה זו. הוא גם מגביר את מצוקת הדיור במדינת ישראל שגם כך מחריפה והולכת. התחדשות עירונית היא אחד מהגורמים המשמעותיים אשר יכול להגדיל את היצע הדירות וזאת בשל היעדר עתודות קרקע פנויה. 

אין לי ספק כי התיקון המוצע לחוק הרשות להתחדשות עירונית, הוא נכון ביותר, הן מבחינת ההגדלת ההיצע בשוק הדיור הן מבחינת מיגון בפני התקפות טילים או רעידות אדמה והן מבחינת הגנה על זכויות האזרח הקטן אל מול אינטרסים של יזמים.

תכנית הנדל"ן עם עופר פטרסבורג ודליה עסיס | שישי 9/2/2024

מדוע מחירי הדיור ימשיכו לרדת ב-2024?

פורסם באתר ICE – 24.1.2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/997514

מחירי הדיור ירדו במהלך 2023 בממוצע ב-1.8 אחוזים. כאשר באזור הביקוש של "מדינת תל אביב", הירידה הייתה חזקה במיוחד – 5 אחוזים בקירוב. אותי זה לא הפתיע כלל. בינואר 2023 הערכתי שלהעלאות הריבית המתמשכות של בנק ישראל תהיה השפעה משמעותית הן על קצב מכירת הדירות והן על היקף נטילת משכנתאות. העובדה שהייתה ירידה של כ-50 אחוזים, בהתאמה, הן של המכירות והן של המשכנתאות, הייתה חייבת להשפיע בסופו של דבר על רמות המחירים, כפי שאכן קרה.

בד בבד התאפיינה 2023 בירידה דרמטית במספר הקבלנים שניגשו למכרזי רמ"י, כאשר בחלק מהמכרזים בכלל לא ניתנו הצעות ולא הגיעו כלל לידי מימוש. גם כאן, כמו אצל רוכשי הדירות, הריבית הגבוהה הייתה הגורם המרכזי לירידה הדרסטית. עלויות המימון שקפצו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים לא אפשרו לקבלנים לגשת למכרזים נוספים שהיו ממונפים ממילא בפרויקטים אחרים.

הירידה במחירי הנדל"ן כפי שנצפתה לאורך שנת 2023 היא לא סוף פסוק ולהערכתי ב-2024 בהינתן כי שיעור הריבית עדיין גבוה וסיומה של המלחמה לא נראה באופק, המגמה תתחזק, אולי אף באופן משמעותי. אני מודעת היטב לכך שאני בין הבודדים, אם בכלל, שאמונים על התרחיש הזה. הרוב המכריע של מומחי הנדל"ן, כולל מקבלי ההחלטות, קבלנים ושאר העוסקים במלאכה מחזיקים בגירסא כי שנת 2024 תתאפיין דווקא בעליות מחירים. הטענה השכיחה הינה כי מיעוט התחלות הבנייה ב-2023, כ-40 אלף בלבד, הנתון הנמוך ביותר מזה עשור וכן העובדה שבמהלך חודשי הלחימה בעזה רוב אתרי הבנייה לא היו פעילים בשל היעדרות העובדים הפלסטינים, כל אלה יביאו ללחצי ביקושים בשנה הקרובה ועימם אף עליות מחירים מחודשות.

לטעמי זה ממש לא נכון. נהפוך הוא. אם לפני אירועי ה-7 באוקטובר הייתה לציבור רוכשי הדירות בעיה מחריפה והולכת של העדר יכולת עמידה בפרעון המשכנתא בשל הריבית העולה והולכת, הרי שלאחר פרוץ המלחמה, גיוס המילואים הנרחב, ההאטה בפעילות במשק, האבטלה הגוברת ושיעור הריבית אשר נשאר גבוה, בעיה זו החריפה עוד יותר.

להערכתי גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד שנייה, הירידה טרם הגיעה בכלל לידי ביטוי. הקבלנים, מחד גיסא, מנסים איכשהו לשמר על רמת המחירים הנוכחית על ידי מבצעים סמויים מהעין ומוכרי הדירות יד שנייה מקווים למכור את הדירה במחירי השיא של 2022 ורק מי שחייב למכור וזקוק לכסף מוכר את הדירה במחיר מופחת ממה שקיווה לקבל. במהלך 2024 שני הצדדים, הן הקבלנים שנטלו אשתקד מימון שהתייקר מאוד בשל העלאות הריבית, ייאלצו להוריד את המחירים וכך גם מוכרי היד שנייה, ובמיוחד אלה שכבר רכשו דירה חדשה ולא תהיה להם כל ברירה אלא להתפשר על מחיר נמוך ממה שציפו לקבל מלכתחילה.

למלחמה השפעה גם על המחירים לפי סוגי הדירות. כבר היום מורגשת ירידה חריפה יחסית במחירי דירות יד שנייה ללא ממ"דים במרכז הארץ ובד בבד סימנים ברורים של ירידות מחירים גם בדירות שכן מצוידות בממ"דים.

היכן בכל זאת עשויות להיות לנו הפתעות לטובה בשוק הדיור במהלך 2024?
ובכן, דווקא דירות באזורי קן העימות, דוגמת הנגב המערבי והגליל, עשויות להיות אבן שואבת הן לזוגות צעירים בעלי תקציב מוגבל והן למשקיעים אסטרטגים שמעריכים כי עם תום הדי הקרבות, מחירי דירות אלה דווקא עשויים לעלות בחזרה. 

* דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

שינוי מגמה? – מדד הנדל"ן זינק ב-3.8% אחרי הודעת הריבית

בנק ישראל הודיע היום על הורדת ריבית ראשונה מאז אפריל 2020, והענף ששמח אולי יותר מכולם לשמוע על כך הוא ענף הנדל"ן, וזאת בגלל המינוף היחסית גדול בורוי שיינמן |  01/01/2024 18:10

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/821256

כמעט מיליון שקל לקרקע לדירה בקריית שמונה? חפרנו בין השורות במכרז

מכרז של רמ”י ל-12 יחידות דיור, הסתיים עם 10 הצעות – כאשר חברת לביב נדל”ן והשקעות זכתה עם הצעה כוללת של כ-11.3 מיליון. אז מה החברה באמת תוכל לבנות בשטח?

https://nadlanews.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%A9-%D7%9C%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2-%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%A7%D7%A8%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%A9%D7%9E%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%97%D7%A4%D7%A8/

בתגובה לירידת המדד ב-0.3 אחוזים בנובמבר וירידת מדד הדיור ב-0.4 אחוזים

היקף המשכנתאות נמוך, שוק הדיור נפגע קשות מהמלחמה

אתר funder, אדם כהן 17/12/2023

קישור לכתבה

https://www.funder.co.il/article/158681

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "המצרף של ירידה ב-61 אחוזים בעסקות נדל"ן באוקטובר ובד בבד ירידה במחירי הדיור בנובמבר הינו כמובן תוצאה של המלחמה, אולם מנסיון העבר הייתי ממתינה למדדים הבאים ולפרסומי העסקות שיהיו בחודש-חודשיים הבאים. כך או אחרת על מקבלי ההחלטות לפעול על מנת לייצר כלים שיסייעו לשוק הדיור להתאושש ובראש וראשונה להגדיל את התחלות הבנייה לקראת 2024".

מחירי הדירות בצפון בירידה – "בטווח הארוך, המחירים בעוטף ובצפון יעלו"

שמאית המקרקעין דליה עסיס בראיון עומק על שוק הדירות, שוק השכירויות והשפעות המלחמה – מה יקרה למחירים? איפה יהיו שוק הדיור אחריה והאם הצעירים שמעדיפים שכירות על רכישת דירה צודקים? כל התשובות

איציק יצחקי |  12/12/2023 12:01 – פורסם בביזפורטל

קישור לכתבה –

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/820720

בנק ישראל תחת מתקפה: בעלי המשכנתאות בדרך להסתבכות?

אנשי ענף הנדל"ן יצאו נגד ההחלטה לא להוריד את הריבית: "על בנק ישראל היה בעת הזאת להוריד לאלתר באופן משמעותי את שער הריבית על מנת להתניע את גלי המשק ויפה שעה אחת קודם!", "הורדת הריבית הינה משמעותית לנוטלי המשכנתאות ובמיוחד בעת הזאת של מאות אלפי מגוייסים ומאות אלפים הנמצאים בחל"ת"

מערכת ice | 28/11/2023 12:12 

קישור לכתבה –

https://www.ice.co.il/research/news/article/990218?fbclid=IwAR1nN59tTPd79Fa1YtKwgxoNNwqA0Uy6rkPJG5LuzLCo7ZqBoEJq2Y_FcBo

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "משחקי הריבית לא רלוונטים כהוא זה לבעיות ההינהרנטיות של שוק הדיור שגרמו לכך שהשנה היה שפל ללא תקדים של כ-37 אלף התחלות בנייה בלבד. לכן שומה על מקבלי ההחלטות לתכנן כבר היום את הדרכים לפרק את המוקשים המבניים שמלווים את שוק הדיור זה שנים רבות".

נדל"ן במלחמה

איפה הנדל"ן צפוי לזנק ביום שאחרי המלחמה? המומחים מנתחים

איך תשפיע מלחמת חרבות ברזל על שוק הנדל"ן ומי הערים שצפויות ליהנות מביקוש גבוה עם תום המערכה? ראול סרוגו, ירון גינדי, שרון בן צבי ודליה עסיס עם התשובות

מערכת ice | 30/11/2023 11:25 

קישור לכתבה – https://www.ice.co.il/research/news/article/990444

דליה עסיס
שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

"בהנחה שמטרות מלחמת חרבות ברזל יושגו, ויוחזרו השקט והביטחון לתושבי הנגב המערבי (לשעבר עוטף עזה) והגליל – ייהפכו האזורים הללו לאטרקטיביים להשקעות נדל"ן. זה לא סוד, הביקושים באזורים אלה צנחו בזמן המערכה, והמגמה עשויה להמשיך בתקופה הקרובה, שתהא תקופת ביניים עד שקהל הרוכשים יחוש אמון וביטחון לעבור ולהתגורר בצפון ובדרום המדינה. אני סבורה כי תקופת ביניים זו יכולה גם לייצר הזדמנות להשקעה בדיור בערי הדרום שדרות, נתיבות, אופקים ואשקלון. כך גם לגבי יישובים בצפון, דוגמת קריית שמונה, מעלות או כרמיאל.

אחד מלקחי המלחמה, נוגע כמובן לצורך הבוער בפתרונות מיגון. ירי הטילים על העורף הציף את הבעיה הנוגעת להיעדר ממ"דים בכשני שליש מהדירות בישראל. הצורך שהיה קיים עוד קודם, התעורר לאורך השבועות האחרונים ביתר שאת – ויקבל כעת מענה בתנופה של פרויקטים בהתחדשות עירונית, גם בפינוי-בינוי וגם בתמ"א 38 וחלופותיה.

בהקשר הזה, צריך גם הביא בחשבון כי אמנם בטווח המיידי ירד הביקוש לדירות ללא ממ"דים, אבל דווקא השקעה בדירות מסוג זה היום, כשהביקוש להן נמוך (וכך גם המחיר), יכולה להתברר כהשקעה טובה. דוגמאות לכך מספקות השכונות הוותיקות של דרום תל אביב ויפו, כמו גם ערי הלווין של גוש דן. ישנם כמובן עוד יישובים נוספים ברחבי הארץ, שבהם קיימות שכונות ותיקות עם בניינים ללא מיגון, כשהדירות בתחומן מהוות אופציה להשקעת נדל"ן פוטנציאלית".