כמה תושבים יהיו בישראל ב-2050 ואיפה הם יגורו? למה חייבים להפסיק עם העדפה לתחבורה פרטית והאם ישראל בדרך להפוך למדינה הצפופה בעולם?דליה עסיס|26/07/2021 07:20

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/794642

התקופה הקרובה היא תקופה שמזמנת להנהגה הזדמנות פז לשנות את התפיסה התכנונית הקיימת בפן התחבורתי. יש להעדיף באופן ברור תחבורה ציבורית בכלל ורכבת בפרט על פני המשך סלילת כבישים. המדינה השקיעה מיליארדים בסלילת כבישים אשר מעודדת תחבורה פרטית דווקא. אחת הסיבות המשמעותיות היא שהתחבורה הפרטית היא מקור אדיר של מסים אבל מדובר בתועלת לטווח הקצר אשר תגרום נזקים לטווח הארוך.

את הנזקים של העדפת התחבורה הפרטית רואים כבר היום, בפקקים האינסופיים אשר מבזבזים הון עתק של איבוד שעות עבודה ופגיעה בתוצר הלאומי. התחבורה הפרטית פוגעת בפריפריה ומגדילה את הפערים בחברה הישראלית.

עלינו לזכור שישראל הפכה בהדרגה ממדינה המבוססת על ההתיישבות העובדת, קיבוצים ומושבים, לאחת המדינות האורבניות והצפופות בעולם. כ-92 אחוזים מ-9.4 מיליון תושבי המדינה מתגוררים כיום בערים או ביישובים עירוניים ומספר הערים, 77, גבוה מאוד ביחס לגודלה. אם בעת קום המדינה, ב-1948, רק בשלוש ערים, תל אביב, ירושלים וחיפה, התגוררו יותר מ-100 אלף תושבים, הרי שכיום המספר מגיע ל-19 ערים ועל פי כל התחזיות מספר זה יוכפל במהלך שני העשורים הקרובים.

תחבורהתחבורה ציבורית

על פי כל התחזיות השמרניות בעוד פחות מ-30 שנה, בשנת 2050, תכפיל מדינת ישראל את מספר תושביה מכ-9.4 מיליון כיום לכ-18 מיליון. על פי כל התרחישים הצפויים, מתוך אותם 18 מיליון, כ-17 מיליון יתגוררו בערים ויישובים עירוניים, רובם ככולם במחצית הצפונית של המדינה, בין באר שבע בדרום לבין הגליל העליון בצפון. כאשר הרוב המכריע בין רחובות ואשדוד לבין מטרופולין חיפה. מדובר בשטח קטן בהיקף של פי שלושה ממטרופולין לונדון.

ובמילים אחרות, ישראל של העשורים הבאים תהיה המדינה הצפופה בעולם שרוב רובם של תושביה יתגוררו בתוך גוש מטרופוליטני רציף, מעין תצלום מוגדל של מטרופולינים דוגמת סינגפור והונג קונג. נתונים "יבשים", לכאורה, אלה, מאותתים באופן ברור לכל מקבלי ההחלטות, משרי התחבורה והשיכון, דרך וועדות התכנון למיניהן וכלה בעיריות והרשויות המקומיות – על ישראל לתכנן הן את שוק הדיור והן את מערכי התחבורה, בהעדפה ברורה לתחבורה ציבורית, בתכנון כולל מקיף, בדיוק כפי שמתכננים מטרופולין עירוני אחד גדול.

לתכנון כזה מספר יתרונות משמעותיים: תכנון כזה יצור אופטימיזציה גם של צרכי הביקושים בשוק הדיור ויביא הפחתת רמת הצפיפות ופיזור האוכלוסייה בכל המרחב והקלה על התשתיות בערים הגדולות. נכון להיום התכנון מבוזר בין העיריות השונות ונוצר מצב אבסורדי של עודף ביקושים לדירות במקומות מסוימים, לעומת מחסור במקומות אחרים.

העדפת תחבורה ציבורית תחסוך הון עתק למשק באמצעות קיצור נסיעה בין המרכז לבין הפריפריה. ניתן יהיה ליצור מרכזי תעסוקה גדולים במקביל לבנייה למגורים. הקונפליקטים בין עשרות רבות של עיריות והרשויות מקומיות יצטמצמו. יושם דגש על פיתוח הרכבות לסוגיהן, הרכבת הקלה העירונית, רכבות פרברים ורכבות בינעירוניות מהירות, זאת בשילוב תחנות מונגשות עם מתן עדיפות להולכי רגל וכלי רכב דו גלגליים בסביבת התחנות. זה יגרום לצמצום כלי הרכב הפרטיים ובתוך כך הקטנת זיהום האוויר ומטרדי רעש.

תכנון הכולל עירוב שימושים של שילוב תעסוקה ומגורים באותו המתחם ינצל באופן מיטבי קרקעות מבוזבזות כיום. ולבסוף, תכנון כזה יאפשר שמירת שטחים פתוחים וערכי טבע באופן הרבה יותר אפקטיבי לעומת המצב היום בו כל רשות מאמצת מדיניות משלה המשפיעה לעיתים קרובות גם על סביבתה הקרובה.

יישום יעדים אלה יחייב, כמובן, סינכרון מירבי ושיתוף פעולה בין שרי התחבורה והשיכון וכן משרדי ממשלה רלוונטיים נוספים.  אין לי ספק שתכלול כל היעדים למשנה סדורה מגובשת, ו"שינוי דיסקט" בחשיבה יביא ליישומם המוצלח.

דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מסבירה מה היתרונות והחסרונות בנתיב ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/1: "בעשור האחרון נפתחה בפני רוכשי דירות המעוניינים בדירה חדשה אפשרות של דירה כזאת בבניין ישן. מי שמעוניין בדירה חדשה מן הסתם יעדיף שהכול חדש, גם הבניין עצמו. אבל לרכישה של דירה כזו יתרונות וחסרונות".

עסיס מתחילה בחסרונות: "תשתיות ישנות אומנם משופצות ומוחלפות במסגרת הבנייה, אבל תמיד קיים חשש שלא הכול שופץ וחודש. חיסרון שני טמון במגבלת התכנון. מדובר במבנים ישנים עם תכנון התואם לשנות ה-70 ואחורה, בהתאם לכך, התכנון של הדירות החדשות מאולץ". לצד זאת היא מונה גם יתרונות. עסיס: "האפקט הפסיכולוגי מרתיע אנשים מלרכוש דירה חדשה בבניין ישן, ולכן ערכן של דירות כאלו למרות היותן חדשות נמוך מדירה דומה באותו רחוב או אזור לעיתים בפער של עד 20%". 

לדבריה, "הפער הזה יכול להיות רווח נקי של הרוכש, משום שהאפקט הפסיכולוגי של השפעה על המחיר בגין היותו של הבניין ישן הולך ויורד ככל שעוברות השנים. דהיינו, אם ניקח דירה בבניין שעבר תמ"א 38/1 לפני חמש שנים ונשווה אותה לדירה שנבנתה בבניין חדש לפני חמש שנים, נראה כי הפער כמעט איננו קיים. המבנים של התמ"א עברו שדרוג ושיפוץ ונראים כמעט כמו בניין חדש לגמרי. מדובר בתשואה לא קטנה, שיכולה להגיע עד 20%. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שמדובר בשכונה ותיקה, עם כל השירותים, פיתוח סביבתי מלא, מוסדות חינוך מוכרים וללא הפתעות סביבתיות, וכך גם רמת ודאות גבוהה לגבי דמי שכירות, ככל שמדובר בדירה להשקעה".

קישור לכתבה:

https://www.ynet.co.il/economy/article/rj5fo11mau

https://www.ifat.com/InfoBuzzerItemPage/?resourceId=10781353&appUser=0&fbclid=IwAR28waQn1_ln2FVlnCU0nOqdQuOmyi1fgS1nyYDneSaf9IweWyBxjny5rug

מאמר במוסף נדל"ן בג'רוזלם פוסט של דליה עסיס, יוני 2021

בנק ישראל איפשר להעלות את מרכיב הריבית המשתנה, גרם לעלייה בריבית המשכנתא, גרם לביקושים לדירות ולעליית מחירים , ובסוף הוא מאשים את כולם

מאת: דליה עסיס פורסם ב-29/05/2021

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792854?fbclid=IwAR2IjtHo4YKNRp5UiyWrH2Vg7nUPPKy8WIlq1HEOcKFfuBdfWAPbT3b-Wrs

דו"ח בנק ישראל האחרון מאשש את מה שכולנו ידענו – שוק הדיור מצוי במשבר ללא תקדים ועם קצב עליית מחירים שנתית של 10 אחוזים, אולי אף יותר.  הדו"ח מבליט את הקשר הגורדי בין ההיצע הדיור הנמוך, הריבית הנמוכה והזינוק ללא תקדים במחירי הקרקע. אם תרצו מעין "משולש ברמודה" שמתדלק את שוק הדיור.

הנתון החמור ביותר בדו"ח האחרון מתייחס לדעתי לנטילת משכנתאות המוגברת המאפיינת במיוחד זוגות צעירים וזכאים שהתפתו לקחת משכנתאות מוגדלות במסגרת תכנית מחיר למשתכן. אליבא דבנק ישראל היה כאן זינוק ללא תקדים של כ-90 אחוזים בקירוב ממשכנתא ממוצעת בסך כ-505 אלף שקלים ב-2016, מועד כניסת התכנית לתוקף לכ-941 אלף שקלים ב-2020.

ובמילים אחרות, בנק ישראל בעצמו מודה כי נוצר כאן סיכון ממשי לרבבות נוטלי משכנתאות, במידה ויווצר תרחיש בו הריבית תתחיל לעלות ובד בבד אחוז האבטלה  במשק יעלה, בו לא יוכלו לעמוד בפירעון מינוף היתר שאליו התחייבו. העובדה שבמהלך החודשים  מרץ ואפריל 2020 לבדם, נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-8.3 מיליארד ו-8.4 מיליארד שקלים, בהתאמה, קצב של כמעט 100 מיליארד בשנה, כרבע מכלל היקף המשכנתאות שנלקחו אי פעם במדינת ישראל, ממחישה את עומק הבעיה.

• רמז גדול לנפילות מתקרבות בשווקים (Bizportal)
• דקה מהרכבת, שנייה מהמטרו – הלב החדש למשפחות של תל אביב (ממומן | Real Invest השקעות)

• הפניקס וילוסטון האמריקאית מקימות פלטפורמת השקעה בנדל"ן (נדל"ן – Bizportal)

אולם מה שהכי חמור לטעמי בדו"ח האחרון של בנק ישראל, הוא שעל רקע המשבר  הפוליטי והעדר ממשלה מתפקדת, דווקא תוכנית מחיר למשתכן שהיתה  אמורה כביכול לסייע לרבבות רבות של זכאים, הפכה שלא בטובתה להיות חרב פיפיות ומלכודת דבש שבפועל הפכה לרע מכל העולמות – גם פיתתה את אותם רבבות לקחת משכנתאות מוגדלות, גם תדלקה את מחירי הדיור ובדיעבד תרמה לזינוק במחירי הקרקע.

חז"ל אמרו "הפוסל במומו פוסל" ואני תוהה הכיצד הבנק הממלכתי שלנו מנתח באופן רציונלי את הרקע והסיבות למשבר בשוק הדיור ואת התרחישים האפוקליפטיים האפשריים, זאת כאשר דווקא הוא – בנק ישראל –  היה אמור להיות כלב השמירה ולהתריע כל העת מפני הקטסטרופה האמורה להתרחש וכאשר דווקא לו היה חלק נכבד במהלך השנה האחרונה בתדלוק שוק המשכנתאות, זאת כאשר אישר בדצמבר 2020 לקיחת שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים, מה שגרם לאפקט כפול ומכופל, גם גידול ללא תקדים בהיקף נטילת המשכנתאות וגם גרם לבנקים המסחריים להעלות, אחד אחד ובאין רואה, את הריבית על המשכנתא.

ובמילים אחרות: מחד גיסא צודק בנק ישראל באמרו כי המשבר הפוליטי המתמשך הייתה לו תרומה מכרעת בתדלוק מחירי הקרקע, הדיור והזינוק בנטילת משכנתאות. מאידך גיסא דווקא הוא, הוא, כמבוגר האחראי, היה אמור להיות הבלם שימנע או לכל הפחות ירכך את גודל השבר.

הפתרון לכך יוכל להיות רק באמצעות בעלבית מקצועי שימונה לשר שיכון והיה בעל סמכויות נרחבות, יוכל לשלוט בעצמו ולא דרך רמ"י על מחירי הקרקע הגואים, יוכל למנף מכרזים היכן שהשוק נזקק להם ולא על פי אינטרסים סקטוריאליים צרים, יוכל להגדיל משמעותית זכויות בנייה הן בפרויקטים רגילים והן בהתחדשות עירונית, יוכל להחזיר את התמ"א 38 ולייצר מחדש תכנית של דיור מוזל ויוכל, בשילוב בנק ישראל, להכניס סדר בכל מה שקשור לנושא המשכנתאות, זאת על מנת שחלילה לא נקלע בשנים הקרובות למשבר דיור שיהפוך להיות לקטסטרופה כלכלית וחברתית שיכניס את המשק הישראלי למיתון עמוק עם רבבות רבות של משכנתאות חדלות פירעון.

https://www.ifat.com/InfoBuzzerItemPage/?resourceId=10706301&appUser=0&fbclid=IwAR2dSZ9C-UelvnKtwIMVyS4x08XIjkecctpYtvEITvv8Byh-6q9pt-n54WU

במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה – ששם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא // דעהדליה עסיס 25.05.2021

לטעמי אחת הטעויות האסטרטגיות הגדולות של מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, ובמיוחד במהלך שני העשורים האחרונים, היא ההתייחסות להגדלת היצע הדיור מבלי להביא בחשבון את הצרכים המשתנים. זה דומה למצב שמאפיית לחם תייצר עוד לחם אחיד, שעה שקהל הלקוחות מעוניין במגוון רחב של לחמים.

צורכי הדיור השתנות והם לא דומים למה שהיה לפני עשרים ושלושים שנים. אם עד לשנות ה-90 של המאה שעברה, המשפחה ה"קלאסית" של זוג הורים עם ממוצע של שלושה צאצאים משלה בכיפה והיה צורך הולך וגדל לייצר כמה שיותר דירות גדולות יחסית, בנות ארבעה ובהמשך חמישה חדרים, מציאות זו השתנתה בתכלית.

כיום כשליש בקרב רוכשי הדירות מורכב ממשפחות קטנות כגון: חד הוריות, רווקים/ות, גרושים/ות וזוגות שבחרו לא להביא ילדים. השינוי המשמעותי שעבר על התא המשפחתי בישראל, כמו גם השינוי בהרגלים והעלייה בתוחלת החיים, כל אלה שינוי באופן מהותי את הצרכים בשוק והגדילו את הדרישה לדירות קטנות של 2 עד 3 חדרים, במיוחד באיזור הביקוש ב"מדינת תל אביב".

אולם, מגמה זו של שינוי בצורכי הדיור ומגמות התכנון במדינת ישראל צועדים בשני קווים מקבילים ולא מתחברים ביניהם. מקבלי ההחלטות לא השכילו ללמוד את המצב החדש ולשנות את התפיסה התכנונית. תכית מחיר למשתכן היא דוגמה קלאסית של ניתוק מצורכי הדיור האמיתיים. זוגות צעירים ובודדים אולצו לרכוש דירות מאוד גדולות ללא כל צורך אמיתי, וזאת רק בגלל שזה מה שהיה לתכנית להציע וזו אחת הסיבות לכישלון תכנית מחיר למשתכן (אם כי לא היחידה). נוצר עודף משמעותי של דירות גדולות וכנ"ל גם במסגרת הסכמי הגג עם 30 עיריות, הרוב המכריע של מאות אלפי הדירות המתוכננות הן של 4, 5 חדרים וחלק גדול גם דירות פנטהאוז עם מרפסות ענקיות. 

אחוז הדירות הקטנות המתוכנן לשנים הקרובות, ובכלל, הוא זניח, כ-10-15 אחוזים בלבד מסך כל ההיצע, פחות ממחצית מהביקושים הקיימים בפועל  בשוק הדיור. והפער הזה הולך וגדל מיום ליום ומייצר דפורמציה, עיוות של ממש בשוק הדיור, וזאת בנוסף להיצע התחלות הבנייה המדולדל בלאו הכי.

אני צופה כי במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה ושם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא. 

ובמילים אחרות, גם אם תצליח הממשלה להגדיל את היצע התחלות הבנייה מכ-40-45 אלף התחלות לשנה בלבד כיום לכ-50-55 אלף במהלך השנים הקרובות(מה שמוטל בספק בלאו הכי..) עדיין העיוות הקיים ימשיך, זאת משום שעל פי התכנון הרוב הגדול של הדירות ימשיכו להיות גדולות.

הסיבות לאי התאמת שוק הדיור לצרכים המשתנים, הן שונות ומורכבות בין היתר גם משמרנות וחוסר גמישות של מקבלי ההחלטות. כמו כן קיים חשש בלתי מבוסס של ראשי רשויות מקומיות שמא דירות קטנות יאכלסו אוכלוסיות מרמה סוציו אקונומית נמוכה. לטעמי אין כל בסיס לחששות הללו. נהפוך הוא. דווקא חלק נכבד מהקהלים החדשים הם ברמה סוציו-אקונומית בינונית ומעלה ובוודאי אינם נופלים סטטיסטית מכלל אוכלוסיית הרוכשים. 

המלצתי למקבלי ההחלטות כמו גם לראשי הרשויות המקומיות, לחשב מסלול מחדש ולא לעשות עוד מאותו דבר. קיים צורך אמיתי של דירות קטנות וחייבים למצוא דרכים, בין אם להכניס את זה לתכניות בניין עיר כחובה לבנות דירות קטנות ובין אם לתת תמריצים כלכליים, להגדיל את מלאי הדירות הקטנות. 

מסקנות וועדת טרכטנברג לא יושמו; מע"מ אפס של לפיד רק העלתה את המחירים; מחיר למשתכן היא פתרון מאוד חלקי; ומה קורה עכשיו – כלום. פשוט מחכים לעליות מחירים

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

קישור לכתבה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792627