כשנה מאז פרוץ הנגיף ורגע לפני ההתייצבות בקלפי, שוק הנדל"ן בישראל נערך לבקרת נזקים. השר יעקב ליצמן, ראול סרוגו, אלה בן נון, צביקה דוד ודליה עסיס – מנתחים את ממדי המשבר ומסמנים את המהלכים הנדרשים בדרך לחזרה למסלול. פרויקט מיוחד

קישור לכתבה בכלכליסט

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3900555,00.html

ענף המשרדים: בין משבר להזדמנות

אחד מענפי הנדל"ן שמרגיש היטב את השלכות המשבר הוא ענף המשרדים, שבעידן טרום-הקורונה נהנה מפריחה. "שוק המשרדים והמסחר ספג מהלומה", מרחיבה שמאית המקרקעין, דליה עסיס. "עשרות אלפי שטחי משרדים ומסחר נותרו שוממים. רבים מאלו שאכלסו את המשרדים עברו לעבודה מהבית, כך יצא שחלק משטחי המשרדים והמסחר נסגרו בכפייה בשל הסגרים וההגבלות וחלק אחר נסגרו בשל הגידול העצום ברכישה מקוונת. התחושה היא שהמצב לא הולך להשתנות בפרק הזמן הקרוב. שוק המשרדים והמסחר נאלץ לשנות את פניו ולתמרן במציאות חדשה, וכולם צריכים להתאים את עצמם למצב".

מחקר שערכה חברת אינטר ישראל ופורסם בפברואר, מצא כי היקף שטחי המשרדים הפנויים בסוף 2020 עמד על כ־270 אלף מ"ר. עוד עולה מהמחקר כי אשתקד התווספו לתל אביב קרוב ל-300 אלף מ"ר של שטחי משרדים – מתוכם רק 50% אוכלסו. לפי דו"ח של חברת CBRE שהתפרסם גם הוא בראשית השנה הנוכחית, התפוסה במשרדי תל אביב צנחה ב-8% לאורך 2020, בעוד ברמת גן השכנה נרשמה ירידה 6%, בהרצליה נרשמה ירידה של 9% וברעננה של 11%.

עסיס מצביעה על רעיון הסבתם של משרדים למגורים כמנוע צמיחה פוטנציאלי: "צעד שכזה הוא הזדמנות פז להציל את שני הענפים. המעבר לעבודה מרחוק הביא לביקוש של ענפי השירותים בקרבת מבני המגורים. יש צורך גדל והולך שהמכולת, בית הקפה וקופת החולים יהיו כמה שיותר קרובים לבתים – מה שנקרא בעגה המקצועית עירוב שימושים. בנוסף, יש ביקוש למגורים בסמיכות לאזורי תעסוקה, כך שגם המשרד יהיה קרוב לבית. לכן הסבת המשרדים למגורים עם שטחי מסחר בקומת הקרקע ובסביבה הקרובה יכולה לתת מענה לצורך זה. זו תהיה בכייה לדורות אם לא ננצל את ההזדמנות הזו – אך כדי שזה יקרה, צריך שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות".

בהסתכלות קדימה, חוזרת עסיס ומבהירה כי התאוששות של ענף הבנייה חייבת לעבור דרך ייעול המנגנון הביורוקרטי של תהליכי הרישוי: "הממשלה החדשה תצטרך להקים גוף תכנוני שיעסוק רק בהשגת היעד הזה תוך קביעת לוחות זמנים ברורים לפעילות. בשביל זה צריך כמובן ממשלה מתפקדת ותקציב מדינה – ואת זה אין לנו כבר שנתיים ולא יהיה בשבועות הקרובים. מה שבטוח, בלי העברת תקציב מדינה בהקדם האפשרי תחום הנדל"ן יתקשה להרים את הראש".

פורסם בכלכליסט 22.10.2020

קישור לכתבה

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3863932,00.html

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3863932,00.html

דליה עסיס שמאית מקרקעין

"קיים ביקוש הולך וגובר הן למגורים והן לאזורי תעשייה ומסחר בשומרון", מסבירה שמאית המקרקעין דליה עסיס. "הצפיפות במרכז הארץ ומחירי הדיור הגבוהים בה, שטחה המוגבל של מדינת ישראל והגידול הרציף באוכלוסייתה, מביאים את הציבור לחפש חלופות. בזכות הקרבה היחסית למרכז, הופכים יהודה ושומרון לאלטרנטיבות קורצות. נכון להיום ההיצע לא מדביק את הביקוש, ולכן המחירים שם ממשיכים לטפס". 

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3796150,00.html?fbclid=IwAR3J_U35XN7PhAiOtnPMWdSWpphTerPW_zes_of6g1vLdH2p4c9CkihBor8

חוות דעת מומחה מטעם התובע הוכנה ע"י דליה עסיס שמאית מקרקעין

לכתבה המלאה לחצו https://www.psakdin.co.il/Document/%D7%94%D7%97%D7%A0%D7%99%D7%94-%D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%AA-%D7%90%D7%9A-%D7%A7%D7%A9%D7%94-%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%A8%D7%95%D7%9F-%E2%80%93-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%99%D7%A4%D7%A6%D7%94-%D7%91-200,000-%D7%A9%D7%A7%D7%9C?fbclid=IwAR3dHmfInBRk6HTXpzBCSY1L0TzriL-BL59p2FbLfQPrdGpk66niDtEi1DU#.XifUJshvY2x

דליה עסיס שמאית מקרקעין

"אם בעבר הדירות היקרות של חיפה היו ברובן המכריע בשכונות במרומי הכרמל, היום אנו רואים שינוי כיוון שהפוקוס עובר אל שכונות החוף", מסבירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס. "הדוגמה הבולטת היא רמת הנשיא, כשההצלחה שרושמת השכונה נובעת גם מההשקעה של עיריית חיפה בפיתוח הטיילת. נווה דוד ממשיכה את התהליך, כשדירה בשכונה בשטח של 60 מ"ר נמכרה ב-2012 בכ-400 אלף שקל, כשהיום המחיר כבר כפול".

לכתבה בכלכליסט לחצו על הקישור http://calist.co.il/articles/0,7340,L-3778212,00.html?fbclid=IwAR0LiIxziInxFUrgwZHRkDr-ncNEDVW-2NcLl2KjCnpG6yCHIoDQIeem5oM

מותה של התמ"א והצרות של המשקיעים: סיכום העשור בענף החם במשק

איך ייזכר העשור החולף בשוק הנדל"ן, ועד כמה הצליחו התוכניות הממשלתיות להשיג את יעדיהן? השמאית דליה עסיס, מנתחת ומתריעה: "המחסור בדירות רק יגבר"

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3776669,00.html?fbclid=IwAR2w5wA__WqvKbD5iO7SMYQO28Ovk8P7hrcPwfzf9cqcpOqHvteHz5NCfG8

הבנקים בישראל עובדים עם רשימות שמאים סגורות, ולפני הענקת משכנתא שולחים שמאי מהרשימה להעריך את הנכס. כמעט בכל המקרים הערכת השווי שלו מיטיבה עם הבנק, והרוכשים נאלצים לקבל את הגזירה — ומשלמים את המחיר

https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.6512469

http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/747859

עוקץ שהפעילו הבנקים על הלווים למשכנתא הניב להם מיליוני שקלים עד שנחשפה שיטת הרשימות הסגורות של השמאים. האם הם בדרך לאבד את המונופול?

חונטת השמאים של הבנקים / פורסם בדה מרקר

מאת: דליה עסיס

למאמר בדה מרקר הכנסו לקישור https://www.themarker.com/realestate/1.2863859

מקצוע שמאות המקרקעין נחשב לפרופסיה מקצועית מכובדת המאוגדת כגילדה, אבל אסור לה בשום אופן להיהפך לחונטה.

ציבור שמאי המקרקעין בישראל אינו רב, ועם זאת, להערכות השווי שמבצעים השמאים יש השפעות מהותיות על הכלכלה. רבים מאתנו מכירים את שמאי המקרקעין מהמשכנתאות, אבל השמאים ממלאים פונקציות נוספות רבות כמעט בכל ענפי הכלכלה בישראל. חברות ציבוריות ופרטיות, חברות ממשלתיות, ענף מיסוי המקרקעין, ענף ההתחדשות העירונית ותמ"א 38, ענף הבנייה, חברות ביטוח ופיננסים וכל ענף האשראי הבנקאי והחוץ־בנקאי, נשענים רובם ככולם על חוות דעת של שמאי מקרקעין.

מסלול ההכשרה של שמאי מקרקעין הוא ארוך וקשה, ודורש גם שנת התמחות. בכל שנה נכנסים לענף כ-100 שמאים. התחום מתרחב והולך, הן ברמת המקצועיות שלו והן ברמת החדירה שלו לתחומים נוספים. ואולם בכמה מגזרים הענף הזה מתנהג כמו חונטה, כאשר שמאים נבחרים למוסדות הממשלתיים בשיטה לא תמיד שוויונית ולא תמיד הוגנת – וככל שמדובר בבנקים, גם לא תמיד שקופה. מכרזים של חברות ממשלתיות כוללים תנאי סף בלתי סבירים, המהווים למעשה חסם כניסה שלעולם לא ניתן לפרוץ אותו. תנאי סף אלה כוללים ניסיון בתחום הבלעדי שבו החברה עוסקת. למעשה, הדרך לזכייה במכרז סלולה בפניך רק אם אתה "בן של" או "נסיך", שירש את המשרד מהוריו.

בנק נזקק לחוות דעת שמאית כשלקוח מעוניין באשראי בנקאי תמורת שעבוד של נדל"ן שברשותו. הדוגמה הנפוצה ביותר היא המשכנתא. במקרים כאלה, הבנק דורש חוות דעת שמאית לגבי אותו נכס, וכנגזרת מהערך הנדל"ני הוא נותן אשראי. את שכרו של השמאי משלם כמובן הלקוח, ולא הבנק.

איפה הבעייתיות? כל מבקשי המשכנתאות מכירים את רשימת השמאים שהם מקבלים מפקיד הבנק, שרק מהם ניתן להביא חוות דעת לצורך נטילת משכנתא. מדובר ברשימת שמאים מועדפת – נבחרת מצומצמת ביותר. ואיך ניתן להיכנס לנבחרת המצומצמת הזאת? התשובה פשוטה: אין דרך להיכנס. הבנקים מעולם לא פירסמו מכרז או קריאה להגשת בקשות או הליך דומה. הרשימה הזאת קיימת כבר עשרות שנים, וגם אם אתה שמאי עם ותק של עשרות שנים בענף, לא תוכל להיכנס אליה. ואולם אם ירשת משרד שמאות מקרקעין מהוריך, והם היו כלולים באותה רשימה – תוכל להיחשב לבן ממשיך, ודרכך להיכנס לבנק בטוחה. ומה אם אביך היה שמאי מעולה, ואתה אינך נחשב לכזה? אל דאגה, הבנק אינו מדקדק בקטנות, ולא עורך בדיקות איכות.

אסור שהמצב הזה יימשך – הוא נגוע בקרטליות, במונופוליזציה ובחוסר שקיפות. המצדדים במצב הקיים טוענים כי כדי להיכלל ברשימה נדרשים כישורים מיוחדים, ולכן הניסיון חשוב. ואולם רוב הבדיקות השמאיות הנערכות לצורך לקיחת משכנתא, הן לא יותר מעבודה שמאית סטנדרטית. ומעבר לכך, ניסיון הוא לא מבחן כישורים – ניסיון זה תנאי סף חוסם. זהו כשל שוק, המנציח חוסר תחרותיות ומונופוליזציה.

הדרך להתגבר על תנאי סף חוסם זה היא באמצעות הכשרות מקצועיות, שבנק ישראל יארגן יחד עם הבנקים ובשיתוף לשכת שמאי המקרקעין (עמותה המאגדת את מרבית השמאים), וכל שמאי שעומד בתנאי הקורס יוכל להציג מועמדות ולקבל הזדמנות שווה להיכנס לענף. למעשה, הדרך כבר סלולה: קיים תקן מספר 19 המכשיר את השמאים לעבוד עם הבנקים – אבל הבנקים מתעלמים ממנו.

צריך ליצור תנאים לתחרות הוגנת. זה טוב לשמאים, אבל בעיקר טוב לאזרחים ולחוסנה הכלכלי של המדינה, שהבנקים מהווים נדבך חשוב בה.

מתוך כתבה שפורסמה ב- bizportal

קישור לכתבה: http://www.bizportal.co.il/realestateinvestment/news/article/738246

באזורים בהם נכנסת רכבת קלה צפיפות האוכלוסין גדלה, לצד זאת עולה הביקוש למגורים בסמוך לתחנות הרכבת וכתוצאה מכך ייתכן פיתוח מואץ באותו אזור יחד עם עלייה בערכי הנדל"ן. דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים ומרצה בטכניון, אמרה בשיחה עם Bizportal: "השינויים בערכי הנדל"ן משתנים מאזור לאזור, זה תלוי במספר גורמים כגון: רמת הפיתוח המתלווה לכניסת הרכבת, הרמה הסוציואקונומית של האוכלוסייה, מאפייני האזור למשל האם זה קרוב לאזור תעסוקה או לאוניברסיטה ומוסדות חינוך ועוד. אולם, רוב המחקרים שנעשו בעולם מצביעים על עלייה בערכי הנדל"ן הממוקמים בסמיכות לתחנות רכבת קלה. העלייה נצפית בעיקר ברדיוס של כ-500 מטר מהתחנה".

"גם בארץ, נראים שינויים במחירי הדירות הממוקמות בסמיכות לתחנות רכבת קלה המתוכננת, בפרט בתחנות הקו האדום שנמצא כבר בהליכי בנייה. בארץ, נערך מחקר אחד בנושא שפורסם בשנת 2008 אותו ערכתי בטכניון בהנחייתה של פרופ" פנינה פלאוט, אשר בדק את השתנות המחירים בתקופת התכנון של הקו האדום. המחקר נערך בתחנת ביאליק ברמת גן והראה ברמת מובהקות גבוהה כי דפוס המחירים שהיה קיים לפני אישור התכנית השתנה והמגמה היא של מחירים גבוהים יותר דווקא בדירות הקרובות יותר לציר ז"בוטינסקי ברמת גן, לעומת מגמה הפוכה שהייתה קיימת לפני אישור התכנית. עם זאת, מחקרים בעולם שנעשו בתקופת הבנייה הצביעו על פגיעה במחירי השכירות בתקופת הבנייה בגלל המפגעים הסביבתיים ופקקי התנועה שנוצרים בסביבה. כל דחייה נוספת בפתיחת הרכבת והתארכות תקופת הבנייה פוגעת בערכי הנדל"ן, הן במגורים והן במסחר ומשרדים".

http://www.bizportal.co.il/realestateinvestment/news/article/738246