על פי ההחלטה החדשה של הבנק, הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד כחלק מההון העצמי לדירה, המגבלה תחול על רוכשי דירה ראשונה אך לא על משפרי דיור. הבנקים יצטרכו לרתק יותר הון והמשמעות היא: עלייה בריבית לציבור נוטלי המשכנתאות

נתנאל אריאל|09/08/2021 10:3

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/795099?fbclid=IwAR1hZsLJL1GWD9yu37_gKtj7zFzDbf1tk4Af1z6J613V8MoKn97N5k1suc8

האם בנק ישראל לוקח צעד לאחור בתחום המשכנתאות ומנסה כעת לקרר את שוק הדיור? לאחר המהלכים של הבנק בתחילת השנה, ובראשם ההחלטה לאפשר לציבור לקחת משכנתאות בעד שני שלישים במסלול ריבית הפריים – שחיממה את שוק הדיור וגרמה לציבור לקחת עוד ועוד משכנתאות, כשאלה זינקו למספרים אסטרונומיים בהיקפים של כל הזמנים – הפיקוח על הבנקים מפרסם כעת טיוטה להערות הציבור שתגביל את המינוף העודף של הציבור בלקיחת משכנתאות.

על פי הטיוטה, ייאסר על הבנקים להעמיד הלוואה נוספת שתשמש כ"הון עצמי" לרכישת דירת מגורים. כלומר, הלוואה לכל מטרה לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות המינוף (LTV) ברכישת דירת מגורים.

המגבלה תחול רק על רוכשי דירה ראשונה ולא על משפרי דיור, וזאת במטרה לאפשר לאנשים שרוצים לעבור מדירה קטנה יותר לדירה גדולה יותר לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של הדירה הקודמת שלהם. במקרה של משפרי דיור הבנק יהיה רשאי להעמיד את ההלוואה הנוספת לצורך השלמת מימון הרכישה. במקרה הזה המגבלה תהיה שתקופת ההלוואה הנוספת לא תעלה על התקופה המקסימלית המותרת על פי רשות המסים (נכון להיום: 24 חודשים).

ברכישת דירה חליפית מקבלן, יהיה רשאי הבנק לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.

בנוסף, שתי ההקלות שניתנו בתקופת הקורונה, ושיפוגו ב-30 בספטמבר, לא יחודשו, והמשמעות היא ששיעור המימון בהלוואה לכל מטרה יעמוד בחזרה על מקסימום של 50%, ולא עד 70%, וכן כי הבנקים יהיו חייבים לרתק הון בשיעור של 1% בגין הלוואות לדיור.

כלומר – הבנקים יצטרכו לפצות את עצמם על ריתוק ההון לטובת דיור, וסביר להניח כי הם יעלו ריביות לציבור נוטלי המשכנתאות. מהלך כזה מצידם לא יפתיע אף אחד שכן גם אחרי המהלך של בנק ישראל בתחילת השנה הבנקים העלו את גובה הריביות ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית במשכנתא שהבנק ניסה למכור לציבור כ'הטבה'.
 נזכיר כי מחירי הדיור עלו השנה ב-7.2%, ובעקבות המהלך של בנק ישראל שהקל על לקיחת משכנתאות בריבית הפריים, הציבור הולך ונוטל משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, והיקף המשכנתאות שובר שיאי כל הזמנים כל חודש מחדש, כאשר בחודש יוני האחרון נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.6 מיליארד שקלים.

ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש – כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן – את הסיכון האישי שלו כלווה.

אגב, עד לא מזמן שיא נטילת המשכנתאות הקודם לחודש בודד היה שייך דווקא ל"חודש הקורונה" – מרץ 2020, אז נטל הציבור שיא כל הזמנים של כ-8.67 מיליארד שקל. חודש מרץ 2021 הסתכם בחודש השלישי בהיקף המשכנתאות עם סך של 8.6 מיליארד שקל. בחודש מאי האחרון השיא הזה נשבר עם משכנתאות בהיקף של 9.47 מיליארד שקל, ובחודש יוני האחרון הוא כאמור נשבר פעם נוספת עם 11.588 מיליארד שקל בחודש.

אז נכון אמנם שמסלול ריבית הפריים בינתיים הוא זול יותר, אך כאשר הריבית בעולם תעלה – הוא עלול להפוך למלכודת עבור ציבור נוטלי המשכנתאות. בנק ישראל מכר לציבור את זה כ'הטבה' – אך את המחיר ישלם הציבור שייתקע עם משכנתאות מסוכנות ועם ריביות שילכו ויעלו.

המפקח על הבנקים יאיר אבידן: ״‎פרסמנו היום מספר צעדים לניהול הסיכונים והחשיפות במערכת הבנקאית. אני שמח שלאחר שיח מתמשך שאנו עורכים הצלחנו למצוא מתווה המאפשר את פעילותם של משפרי הדיור לצד הגבלה מסוימת לאלו הרוכשים למטרות השקעה ושאינם משפרי דיור. חשוב שבעת העמדת ההלוואה ובמסגרת תהליך חיתום אחראי, הבנק המלווה יעשה שימוש במכלול הכלים כדי להכיר היטב את מצבו הפיננסי של הלקוח, לרבות שימוש במערכת לשיתוף נתוני אשראי. בנוסף, אין בכוונתנו להאריך את תוקפן של שתי הקלות שניתנו לנוכח הקורונה – החזרתן למצב בדומה לערב המשבר, הוא חלק מתהליך ההתאוששות של המשק וההסתגלות לניהול הכלכלה גם לצד קיומו של הנגיף.״

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן: "איני מתלהבת כלל ועיקר מההחלטות האחרונות של בנק ישראל. ההחלטה לא לאפשר לרוכשי דירה לשעבד דירה קיימת בבעלותם כחלק ממימון רכישת דירה חדשה תמוהה בעיני, מה גם שהבנק מאפשר לרוכשי הדירה החדשה ליטול. הלוואה לתקופה של עד 24 חודשים, כך שאיני מבינה את הלוגיקה שבהחלטה זו שאולי תשפיע באופן כזה או אחר על הביקושים אבל לא תפתור כלל ועיקר את הבעיה העיקרית שהינה תדלוק שוק המשכנתאות החל מדצמבר 2020, זאת בעקבות ההחלטה השנויה במחלוקת לאפשר ליטול שני שלישים מהמשכנתא צמודים לפריים".

לדבריה: "אם כבר בנק ישראל רצה לתקן את הבעיה מהשורש, הוא היה צריך להתייחס לבעיה מרכזית זו שלא רק תדלקה את שוק המשכנתאות, אלא גם את מחירי הדיור. בכלל, אני סבורה שרק פעולה משולבת של בנק ישראל והאוצר, בשילוב משרדי הפנים והשיכון שתטפל מהשורש בבעיית העדר היצע, זאת במקום ניסיונות שווא למתן את הביקושים, היא זו ששוק הדיור זקוק לו נואשות בימים אלה".

ביזור יתר: המדינה צריכה לשנות בהוראת שעה מיידית את שיטת התמחור של מכרזי רמ"י ולהורות לה לשווק קרקע במחירים קבועים ומפוקחים, תוך בחירת היזמים הזוכים לפי קריטריונים של איכות // דעה דליה עסיס 03.08.2021

זה מכבר התרעתי כי משהו לא מסתדר לי ברמות המחירים של מכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ובמיוחד במהלך מחצית השנה האחרונה. תחושה זו, לצערי, אוששה כשלאחרונה פורסמו הרווחים של רמ"י כתוצאה ממכירת קרקעות במחצית הראשונה של 2021. מסתבר כי בתקופה זו הרוויחה רמ"י 8.1 מיליארדי שקלים ממכירת קרקעות, וזאת לעומת 3.8 מיליארד ב-2020, 2.7 ב-2019 ו-4 מיליארד ב-2018.

שלוש סיבות מרכזיות לפערים העצומים בין רווחי רמ"י השנה לבין השלוש השנים הקודמות. סיבה ראשונה היא סיום בפועל של תכנית מחיר למשתכן, דיור מסובסד מוזל, מה שכמובן גרע משמעותית מרווחי רמ"י. סיבה שנייה נעוצה בהתמקדות במכרזים של רמ"י באיזור הביקוש במרכז הארץ, מה שכמובן תרם מאוד לגידול בהכנסות. סיבה שלישית, אותה כבר ציינתי בעבר היא התמחור המאוד גבוה של המכרזים.

דוגמאות לתמחור הגבוה של מכרזי רמ"י ראינו בשלושה מקומות. הראשון במע"ר של העיר מודיעין, השני במרכז ברמת בית שמש והמכרז השלישי בשכונת קריית שלום אשר בדרום תל אביב. בשלושת המכרזים התמחור היה בכ-20 אחוזים מעל מחיר השוק הנוכחי. האבסורד הגדול שסכומי העתק הללו מוזרמים דרך רמ"י ישירות לקופת המדינה. אותה מדינה מחד גיסא מצהירה שהיא פועלת להורדת מחירי הדיור, מאידך גיסא מטפחת שיטת שיווק קרקעות של רמ"י אשר מתדלקת את רמות המחירים. 

אם המדינה הייתה רוצה, הייתה משנה בהוראת שעה מיידית את שיטת התמחור של מכרזי רמ"י שבפועל מספסרת ברמות המחירים. יתרה מכך, המדינה יכלה בנקל להורות לרמ"י לשווק קרקע במחירים קבועים ומפוקחים, ולבחור את היזמים הזוכים לא לפי "כל המרבה במחיר", אלא לפי קריטריונים של איכות למשל. המדינה יכולה לפתוח את מרכזי רמ"י לכלל אלפי הקבלנים במדינת ישראל ולא לעשרות בודדות שבדרך כלל זוכים במכרזים ומרכזים כיום בידם את רוב רובם של הפרויקטים, מה שמוריד את התחרות ומעלה את המחירים.

הדוגמא של רמ"י מצביעה על עקב אכילס של ענף הנדל"ן. אני רואה ב"מקרה רמ"י" דוגמה מובהקת לביזור יתר של סמכויות ענף הנדל"ן בין גורמים רבים, מה גורם לכך ש"יד אחת נותנת", זאת בעוד "היד השנייה לוקחת", כשבסופו של דבר היעדים המרכזיים – הגדלת ההיצע ובלימת עליית המחירים אינם מושגים. וכל זה יביא מן הסתם את רמות המחירים בשנת 2022 לשיא של כל הזמנים. רק תכלול של הסמכויות בידי גוף מרכזי אחד יוכל להשיט את ספינת הנדל"ן מים סוער אל חוף מבטחים.  

כמה תושבים יהיו בישראל ב-2050 ואיפה הם יגורו? למה חייבים להפסיק עם העדפה לתחבורה פרטית והאם ישראל בדרך להפוך למדינה הצפופה בעולם?דליה עסיס|26/07/2021 07:20

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/794642

התקופה הקרובה היא תקופה שמזמנת להנהגה הזדמנות פז לשנות את התפיסה התכנונית הקיימת בפן התחבורתי. יש להעדיף באופן ברור תחבורה ציבורית בכלל ורכבת בפרט על פני המשך סלילת כבישים. המדינה השקיעה מיליארדים בסלילת כבישים אשר מעודדת תחבורה פרטית דווקא. אחת הסיבות המשמעותיות היא שהתחבורה הפרטית היא מקור אדיר של מסים אבל מדובר בתועלת לטווח הקצר אשר תגרום נזקים לטווח הארוך.

את הנזקים של העדפת התחבורה הפרטית רואים כבר היום, בפקקים האינסופיים אשר מבזבזים הון עתק של איבוד שעות עבודה ופגיעה בתוצר הלאומי. התחבורה הפרטית פוגעת בפריפריה ומגדילה את הפערים בחברה הישראלית.

עלינו לזכור שישראל הפכה בהדרגה ממדינה המבוססת על ההתיישבות העובדת, קיבוצים ומושבים, לאחת המדינות האורבניות והצפופות בעולם. כ-92 אחוזים מ-9.4 מיליון תושבי המדינה מתגוררים כיום בערים או ביישובים עירוניים ומספר הערים, 77, גבוה מאוד ביחס לגודלה. אם בעת קום המדינה, ב-1948, רק בשלוש ערים, תל אביב, ירושלים וחיפה, התגוררו יותר מ-100 אלף תושבים, הרי שכיום המספר מגיע ל-19 ערים ועל פי כל התחזיות מספר זה יוכפל במהלך שני העשורים הקרובים.

תחבורהתחבורה ציבורית

על פי כל התחזיות השמרניות בעוד פחות מ-30 שנה, בשנת 2050, תכפיל מדינת ישראל את מספר תושביה מכ-9.4 מיליון כיום לכ-18 מיליון. על פי כל התרחישים הצפויים, מתוך אותם 18 מיליון, כ-17 מיליון יתגוררו בערים ויישובים עירוניים, רובם ככולם במחצית הצפונית של המדינה, בין באר שבע בדרום לבין הגליל העליון בצפון. כאשר הרוב המכריע בין רחובות ואשדוד לבין מטרופולין חיפה. מדובר בשטח קטן בהיקף של פי שלושה ממטרופולין לונדון.

ובמילים אחרות, ישראל של העשורים הבאים תהיה המדינה הצפופה בעולם שרוב רובם של תושביה יתגוררו בתוך גוש מטרופוליטני רציף, מעין תצלום מוגדל של מטרופולינים דוגמת סינגפור והונג קונג. נתונים "יבשים", לכאורה, אלה, מאותתים באופן ברור לכל מקבלי ההחלטות, משרי התחבורה והשיכון, דרך וועדות התכנון למיניהן וכלה בעיריות והרשויות המקומיות – על ישראל לתכנן הן את שוק הדיור והן את מערכי התחבורה, בהעדפה ברורה לתחבורה ציבורית, בתכנון כולל מקיף, בדיוק כפי שמתכננים מטרופולין עירוני אחד גדול.

לתכנון כזה מספר יתרונות משמעותיים: תכנון כזה יצור אופטימיזציה גם של צרכי הביקושים בשוק הדיור ויביא הפחתת רמת הצפיפות ופיזור האוכלוסייה בכל המרחב והקלה על התשתיות בערים הגדולות. נכון להיום התכנון מבוזר בין העיריות השונות ונוצר מצב אבסורדי של עודף ביקושים לדירות במקומות מסוימים, לעומת מחסור במקומות אחרים.

העדפת תחבורה ציבורית תחסוך הון עתק למשק באמצעות קיצור נסיעה בין המרכז לבין הפריפריה. ניתן יהיה ליצור מרכזי תעסוקה גדולים במקביל לבנייה למגורים. הקונפליקטים בין עשרות רבות של עיריות והרשויות מקומיות יצטמצמו. יושם דגש על פיתוח הרכבות לסוגיהן, הרכבת הקלה העירונית, רכבות פרברים ורכבות בינעירוניות מהירות, זאת בשילוב תחנות מונגשות עם מתן עדיפות להולכי רגל וכלי רכב דו גלגליים בסביבת התחנות. זה יגרום לצמצום כלי הרכב הפרטיים ובתוך כך הקטנת זיהום האוויר ומטרדי רעש.

תכנון הכולל עירוב שימושים של שילוב תעסוקה ומגורים באותו המתחם ינצל באופן מיטבי קרקעות מבוזבזות כיום. ולבסוף, תכנון כזה יאפשר שמירת שטחים פתוחים וערכי טבע באופן הרבה יותר אפקטיבי לעומת המצב היום בו כל רשות מאמצת מדיניות משלה המשפיעה לעיתים קרובות גם על סביבתה הקרובה.

יישום יעדים אלה יחייב, כמובן, סינכרון מירבי ושיתוף פעולה בין שרי התחבורה והשיכון וכן משרדי ממשלה רלוונטיים נוספים.  אין לי ספק שתכלול כל היעדים למשנה סדורה מגובשת, ו"שינוי דיסקט" בחשיבה יביא ליישומם המוצלח.

דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מסבירה מה היתרונות והחסרונות בנתיב ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/1: "בעשור האחרון נפתחה בפני רוכשי דירות המעוניינים בדירה חדשה אפשרות של דירה כזאת בבניין ישן. מי שמעוניין בדירה חדשה מן הסתם יעדיף שהכול חדש, גם הבניין עצמו. אבל לרכישה של דירה כזו יתרונות וחסרונות".

עסיס מתחילה בחסרונות: "תשתיות ישנות אומנם משופצות ומוחלפות במסגרת הבנייה, אבל תמיד קיים חשש שלא הכול שופץ וחודש. חיסרון שני טמון במגבלת התכנון. מדובר במבנים ישנים עם תכנון התואם לשנות ה-70 ואחורה, בהתאם לכך, התכנון של הדירות החדשות מאולץ". לצד זאת היא מונה גם יתרונות. עסיס: "האפקט הפסיכולוגי מרתיע אנשים מלרכוש דירה חדשה בבניין ישן, ולכן ערכן של דירות כאלו למרות היותן חדשות נמוך מדירה דומה באותו רחוב או אזור לעיתים בפער של עד 20%". 

לדבריה, "הפער הזה יכול להיות רווח נקי של הרוכש, משום שהאפקט הפסיכולוגי של השפעה על המחיר בגין היותו של הבניין ישן הולך ויורד ככל שעוברות השנים. דהיינו, אם ניקח דירה בבניין שעבר תמ"א 38/1 לפני חמש שנים ונשווה אותה לדירה שנבנתה בבניין חדש לפני חמש שנים, נראה כי הפער כמעט איננו קיים. המבנים של התמ"א עברו שדרוג ושיפוץ ונראים כמעט כמו בניין חדש לגמרי. מדובר בתשואה לא קטנה, שיכולה להגיע עד 20%. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שמדובר בשכונה ותיקה, עם כל השירותים, פיתוח סביבתי מלא, מוסדות חינוך מוכרים וללא הפתעות סביבתיות, וכך גם רמת ודאות גבוהה לגבי דמי שכירות, ככל שמדובר בדירה להשקעה".

קישור לכתבה:

https://www.ynet.co.il/economy/article/rj5fo11mau

https://www.ifat.com/InfoBuzzerItemPage/?resourceId=10781353&appUser=0&fbclid=IwAR28waQn1_ln2FVlnCU0nOqdQuOmyi1fgS1nyYDneSaf9IweWyBxjny5rug

מאמר במוסף נדל"ן בג'רוזלם פוסט של דליה עסיס, יוני 2021