הערכות שווי וכלכלת נדל"ן

תל אביב העיר היקרה בעולם: "לשחרר קרקע ולהוריד מיסוי"

הדירוג 'באקונומיסט' הראה כי העיר הישראלית היא היקרה בעולם למחיה ובענף הנדל"ן טוענים כי לא מדובר בהישג: "שחרור קרקע לבנייה ימתן את רמות המחירים, כולל גם תל אביב וגוש דן", "להוריד מיסוי מיותר ובהפוך על הפוך דווקא פעולות אלה עשויות למתן את עליות המחירים התלולות!"מערכת ice | 1/12/2021 

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/836855

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "יש כאן צירוף מעניין של ערכי קרקע שעולים במהירות האור, מאות אחוזים במהלך העשורים האחרונים וכן התחזקות השקל ביחס למטבעות הזרים, כשכל אלה גרמו לתל אביב לעקוף בסיבוב ערי עולם דוגמת פאריז ניו יורק סינגפור והונג קונג. אין ספק ששחרור קרקע לבנייה ימתן את רמות המחירים, כולל גם תל אביב וגוש דן".

הוותמ"ל – החמצה גדולה. דרוש בולדוזר

בימי שרון ופואד עם העליה הגדולה מבריה"מ לשעבר נבנו כמאה א' דירות בשנה בממוצע תחת המקבילה שלהם לוותמ"ל, שקידמה רק 250 א' דירות ב-7.5 שנים – ולא רק עקב התנגדויות. מתחמים ל-50 א' דירות בלב אזורי הביקשים עומדים כאבן שאין לה הופכין. הדבר אומר דרשני

דליה עסיס|01/12/2021 18:54, פורסם באתר bizportal

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/798439?fbclid=IwAR2wZPy9m0ESn5SgN6OrB9aLrVpBKzf63XhI17IRrYipvHrTsG33EYxNiP0

המבוגרים ביננו זוכרים היטב את הוול"לים – הוועדות לבנייה למגורים, אותם יזם בראשית שנות ה-90 של המאה שעברה שר הבינוי והשיכון דאז אריאל שרון. באותן השנים, ימי שרון ובהמשך פואד בן אליעזר, שניהם שרי שיכון דעתניים וכריזמטיים, נבנו בממוצע מידי שנה כ-90 אלף יחידות דיור חדשות והיו אף שנים שבהן המספר הגיע למספר הקסם 100 אלף.

חוק הול"ל נוצר על מנת לעמוד במשימה יוצאת הדופן של קליטת קרוב למיליון עולים חדשים ממדינות חבר העמים, ברית המועצות לשעבר. היישוב בארץ מנה אז כ-4 מיליון תושבים, זאת לעומת כ-9.5 מיליון כיום. המשימה הצליחה עד כדי כך שכבר ב-1996, ולמרות גל העולים העצום, שוק הדיור מגיע למצב של רוויה ואף נוצר עודף ביחידות דיור אשר גרר עמו התמתנות בעליית המחירים ואף לירידה לתקופה של 10 שנים עד לסוף 2006.

נס הול"לים, לצערי הרב, היה חד פעמי ואינו חוזר על עצמו במהלך העשור האחרון המתאפיין במחסור גדל והולך של היצע הדיור. בעקבות המחאה החברתית של 2011 ובמיוחד הזעקה של מחוסרי הדיור, יזם שר האוצר יאיר לפיד ב-2014 את הקמת הותמ"ל, ועדות תכנון ובנייה למתחמים מועדפים, שמטרתן הייתה, דוגמת הול"לים בשעתו, לזרז את הליכי הבנייה באופן משמעותי ולהגדיל את היצע יחידות הדיור כך שיענה על הביקוש.

יתרה מכך, ב-2017 הוחלט להעניק לותמ"ל מנדט גם למתחמי התחדשות עירונית. צעד שהיה שיכול  להעניק במהלך השנים האחרונות דחיפה יוצאת מן הכלל להגדלת ההיצע, ובמיוחד למתחמים תקועים של פינוי בינוי הממוקמים בלב אזור הביקוש. ובתוך כך להפוך את ההתחדשות העירונית ללב ליבו של שוק הדיור, הן בהגדלת ההיצע והן בהתחדשות כוללת של ערים ותיקות, כולל כמובן המיגון כנגד רעידות אדמה, טילים וכיו"ב.

אולם אליה וקוץ בה: מאז נכנס חוק הותמ"ל לתוקף, באוגוסט 2014, קידמו הותמ"לים כרבע מיליון יחידות דיור בקירוב, אולם במהלך עבודתן זכו להתנגדות עזה מכל הכיוונים, ובמיוחד להתנגדויות גורפות של גופים סביבתיים דוגמת החברה להגנת הטבע וכן התנגדות של תושבים פרטיים, מה שכמובן עצר את הקידום בפועל של חלק נכבד מהתוכניות.

העובדה שהערך המוסף של הותמ"ל עדיין לא בא לידי ביטוי מובהק בהגדלה ממשית של היצע הדיור, איננה רק בשל ההתנגדויות. על פי דו"ח של משרד הכלכלה שיצא לפני שנים אחדות ואושרר שוב בהמשך, משך הזמן שלוקח לייצר דירה בישראל הוא כ-12-15 שנה, מתוך זה כ-2-5 שנים תהליך הבנייה וכל היתר, כ-7 עד 10 שנים מושקע בהליכי התכנון והועדות למיניהן.

חוק הותמ"ל נוצר בדיוק כדי לקצר את הזמנים – לעקוף את אותם מכשולים תכנונים ובירוקרטים למיניהם ולקצר מאוד את התהליכים ובאותם מתחמים שנבחרו בקפידה רבה לשם כך. העובדה שלדוגמא כיום עומדים כאבן שאין לה הופכין לא פחות מ-17 מתחמים בלב אזור הביקוש שאושרו על ידי הותמ"ל וכוללים למעלה מ-50 אלף יחידות דיור, אומרת ללא ספק דרשני.

כמו כן העובדה שבמהלך רוב רובה של תקופת מגפת הקורונה שבת הותמ"ל לחלוטין מכל מעשה, גם בגלל הקורונה וגם בגלל שפג תוקפו של החוק והכנסת לא תפקדה, ורק באוגוסט 2021, לאחר תקופה של כשנה וחצי חזר לפעילות מלאה, רק החמירה את המצב.

הנושא הסביבתי דוגמת פגיעה בטבע ובשטחים פתוחים הוא חשוב ביותר ויש לתת עליו את הדעת. אולם, לא ניתן לאפשר לנושא הזה לתקוע את התכנון לתקופות ארוכות וצריך למצוא לנושא הזה מענה. קורת גג לאוכלוסיית מדינת ישראל שרק גדלה והולכת הוא נושא חשוב לא פחות. הותמ"ל יכול היה בנקל להגדיל משמעותית את היצע הדיור בכלל והתחדשות עירונית בפרט, בדיוק כפי שעשו הול"לים בעבר. ה"הבדל הקטן"  – שאז היו בולדוזרים דוגמת אריק שרון ופואד בן אליעזר. אז כולנו ממתינים לבולדוזרים ולבולדוזריות שיפשילו שרוולים ויהפכו את הותמ"ל של ימינו לאפקטיבי הרבה יותר.

חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור

מדובר בתוכנית שחושבת בקטן ומחמיצה את ההזדמנות הגדולה. מהו הכשל הגדול ביותר בתוכנית?דליה עסיס| 03/11/2021 10:49

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/797465?fbclid=IwAR2_g9Yzst9GNKYqmgn9_iSbBvwytM_uoBElojVk1yDVq8XdkUF4QX8PqHM

תוכנית החומש לפתרון בעיית הדיור, 2025-2021, שהוצגה בימים האחרונים על ידי שרי האוצר, הפנים והשיכון, טומנת בחובה בהחלט מסרים חיוביים. הכוונה לסייע במיליארדים רבים לעיריות ולרשויות המקומיות בקידום תשתיות תומכות ומשלימות, דוגמת תשתיות תחבורה וכן מימון מוסדות חינוך וציבור. מדובר בהחלט בצעד בכיוון הנכון שיעזור להתגבר על כשלים שהיו במהלך השנים בקידום פרויקטים, ובמיוחד בהתחדשות עירונית.

גם החלטה מעניינת נוספת דוגמת האפשרות לפצל דירות ולהוסיף לכל דירה 45 מ"ר, היא צעד מבורך, שיוכל להוסיף להיצע לא מעט דירות, ולתת מענה לתופעה הגדלה והולכת של משפחות קטנות, חד הוריים, גרושים, מבוגרים בודדים וכו'. כמו כן, הפחתת מס השבח לבעלי קרקע מ-57 ל-25 אחוזים, יאפשר קידום בנייה של לא מעט צמודי קרקע במקומות רבים שבהן הקרקע עומדת זה שנים כאבן שאין לה הופכין, וכמובן שורת הצעדים שמטרתם להקל על תהליכי הביורוקרטיה ומתן ההיתרים, בהנחה שיוכלו להתממש בפועל.

ראשית, האיסור המוחלט להשכיר דירות בשיטת האייר בי אנד בי. פעולה זו לא רק שלא תשחרר לשוק כ-13 אלף דירות כפי שמקווים שרי הממשלה שקיבלו את ההחלטה, אלא תגרום שלא לצורך לאובדן הכנסות למדינה. לא ניתן יהיה לאכוף את ההחלטה הדרקונית הזו ומה שיקרה בפועל הוא שיקום שוק שחור של דירות שיושכרו לתיירים לטווח קצר והמדינה תפסיד מיסים. פעולה זו אף תפגע קשות בתדמיתה כמדינה מערבית נאורה, שמעוניינת לפתח את תיירות ה-LOW COST  אליה ולהיות חברה מן המניין במשפחת העמים.

שנית, ההחלטה להעלות את מס הרכישה למשקיעים בחזרה ל-8 אחוזים, היא לטעמי טעות קשה, ובמיוחד לאחר שההעלאה הקודמת, ב-2015, גרמה באופן מיידי לבריחה של משקיעים מהשוק, וירידת חלקם מכ-23 אחוזים לכ-13 אחוזים בלבד. פעולה זו, כשלעצמה, עלולה חלילה להכניס את שוק הדיור בחזרה לתרדמת שבו הוא היה בשנים 2015-2019, גם להבריח מחדש את רוב רובם של המשקיעים, מה שיגרום למדינה לאובדן הכנסות גדול פי כמה וכמה מאשר הרווח, כביכול, כתוצאה מהגדלת המס וגם ליצור מצב של מחסור כבד בדירות להשכרה, מה שיפגע בראש ובראשונה בשוכרים שהם ברובם הגדול צעירים ללא יכולת לרכוש דירה.

שלישית, היעד שאותו קבעו שרי הממשלה של כ-75 אלף התחלות בנייה לשנה, הוא א-פריורי מוגבל וייקח לא מעט שנים עד שאותן יחידות דיור המשווקות היום, יעמדו על תילן. בפועל הממשלה מודה כי אין לה כל יכולת להשתלט על בעיית ההיצע הנמוך ותדלוק מחירי הדיור. במקרה הטוב זה יקרה, אם בכלל, רק בעוד ארבע-חמש שנים, ואולי אף יותר מכך. יתרה מכך, המחסור הקיים כבר היום בדיור ובד בבד הגידול המואץ באוכלוסיית המדינה, קרוב ל-200 אלף נפשות לשנה, כלומר תוספת של כ-60-70 אלף בתי אב, מצביעים על כך שגם אם היעד הזה יושג, הוא לא יפתור את בעיית המחסור בדיור כלל ועיקר. בעשורים הבאים יהיה צורך ב-100 אלף התחלות בנייה לשנה ואף יותר מכך!

רביעית, מדוע מכשיר כה אפקטיבי לקידום מאות אלפי יחידות דיור דוגמת תמ"א 38 לא טופל במסגרת התוכנית החדשה? הוא יכול וצריך היה להיות אלטרנטיבה ראויה לפינוי בינוי במקרים רבים, ובמיוחד תמ"א 2/38 שהיא בפועל תוכנית פינוי בינוי מהירה ואפקטיבית. ניתן לייצר מודל של איחוד מגרשים והגדלת זכויות ליזמים, בד בבד עם התמיכה בעיריות בתשתיות משלימות. כמו כן בכל מה שקשור לתמיכה ועידוד בהתחדשות עירונית בפריפריה לה הוענקו סכומים מועטים שיהיו רחוקים מלקדם התחדשות עירונית.

חמישית, ולטעמי זה הכשל הגדול מכולם. הייתה לממשלה הזדמנות פז, כבעלים של 92 אחוזים מהקרקע, לקבוע מסמרות לגבי התנהלות רמ"י ובמיוחד שיטת המכרזים הכושלת שלפיה הקבלנים מגישים מחירי מינימום, ולאחר מכן מתחרים ביניהם בשיטה המזכירה בתי מכירות פומביים, מה שגרם בשנים האחרונות לתדלוק חסר תקדים של רמות מחירי הקרקע, שהשפיעה ישירות על עליית מחירי הדיור. המדינה, יש לזכור, היא הבעלים של הקרקע ולא רמ"י שהיא שלוחה מטעמה. העובדה שנושא זה לא הוזכר כלל בתוכנית, היא לטעמי הטעות הקשה ביותר, אפשר וניתן היה לבלום מיידית את עליות המחירים וגם לייצר הרבה יותר שיווק קרקע מהיום למחר. לא לעוד חמש שנים או מועד בלתי ידוע אחר!

ניתוח השפעה של עירוב שימושים על מחירי נדל"ן – במוסף הנדל"ן של ישראל היום "נדל"ן היום" ב- 24.11.2021

כמה זה עולה לנו?

לעירוב שימושים יתרונות רבים, אך גם לא מעט חסרונות. מצד אחד, מבנה מגורים מעורב שימושים מאפשר נוחות מרבית וזמינות גבוהה של פתרונות כמו סופרמרקט, חנות פארם, בית קפה או מסעדה מתחת לבית. מצד שני, יש לא אחת מטרדי רעש וריח לדיירים, פגיעה במראה החזותי של המבנה ובפרטיות.

בדיקה שערכה שמאית המקרקעין ומתכננת ערים דליה עסיס בערים כפר סבא, רעננה ובת ים בחנה את הפער בין בנייני מגורים עם קומת מסחר לאלה שללא קומת מסחר. מהבדיקה עולה כי קיים פער בשיעור של בין 5% ל-10% במחירי הדירות.

בבת ים דירה של 70 מ"ר ברחוב בלפור (רחוב ראשי עם קומת מסחר) נמכרה ב-2021 תמורת 24,200 ש"ח למ"ר. דירה דומה ברחוב שפירא הסמוך נמכרה באותה שנה ב-25,900 ש"ח למ"ר.

בכפר סבא דירה ברחוב רוטשילד המרכזי בשטח כ-80 מ"ר נמכרה באוגוסט 2021 ב-20,500 ש"ח למ"ר, לעומת דירה דומה ברחוב הכרמל שנמכרה חודשיים קודם ב-22,000 ש"ח למ"ר.

"גם לרעש מהתנועה ומחזית הרחוב יש השפעה על המחיר", מסבירה עסיס. "הפער במחירים בולט בעיקר בבניינים בבנייה נמוכה של 4-5 קומות ובבנייה ישנה. בבניינים החדשים בני 15 קומות ומעלה אין לקומת הקרקע המסחרית השפעה על מחירי הדירות. "

ייתכן שזו תמונה של ‏טקסט‏
ייתכן שזו תמונה של ‏טקסט‏

הסבת משרדים למגורים: איך עושים זאת נכון?

מאמר מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

פורסם באתר bizportal ב- 24/10/2021

קישור לכתבה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/797136?fbclid=IwAR3r7JJiP_xRahi6pw_G7ptkxacRPQLKNdxy6CsgIqbB6Etc7fGm7d52lOk

מחירי הדיור עלו ביותר מ-100% בעשור האחרון אבל מנגד – מחירי המשרדים כמעט לא עלו באותה תקופה. הרעיון להסב משרדים לדירות הוא טוב – צריך לחשוב גם על דירות קטנות ולא רק גדולות, וגם כיצד יראה הפיתוח הסביבתי, ומה יהיה חלקן של הרשויות המקומיות?

מה חושבים פעילי ענף הנדל"ן לתוכנית הממשלה להעלאת המיסוי על משקיעי הנדל"ן ?

https://www.funder.co.il/article/123847

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "זוהי תפיסה מעוותת שמאפיינת את החלטות ממשלות ישראל במשך שנים, נלחמה בביקושים זאת במקום טיפול בבעיית הבעיות שהיא העדר היצע. תקנות חדשות אלה לא יועילו במאום להגדלת היצע וסתם ייפגעו בביקושים שלא לצורך!" 

"הענף חולה"

כך אומר יזם נדל"ן אחד. "אני לא מצליח להבין מאיפה זוגות צעירים יוכלו להביא את הכסף לקנות ככה דירות", מוסיף יזם אחר. יזם שלישי סבור שהמדינה מנהלת קזינו, ויש עוד. המחסור בקרקעות לבנייה, שגורר זינוק במחיר הדירה הסופי ללקוח הקצה, מסחרר את הענף, והיזמים מצידם על סף ייאוש

אורי חודי YNET 14.9.2021

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, בחנה את המכרזים האחרונים שנסגרו ומאשרת, כי מחירים גבוהים ביחס לעבר. "גורם עיקרי הוא כמובן המונופול של רמ"י על הקרקע", כך עסיס, "גורם נוסף הוא שיטת השיווק של אותה הקרקע, הקובעת מחיר מינימום במקום מחיר מקסימום, והקרקע משווקת לכל המרבה במחיר בדומה למכירות פומביות. לדעתי, יש לקבוע מחיר מקסימום, והזכייה במכרז תהיה על־פי קריטריונים מקצועיים אובייקטיבים, שייבדקו בכל מכרז על ידי צוות נטול פניות. קריטריון חשוב שיש להכניס בשיקולי הבחירה הוא גיוון החברות הזוכות. ככל שיותר חברות מסוגלות להתחרות במכרזים האלו, כך תהיה תחרות גם על המחיר הסופי של הדירה, ומי שירוויח הם הרוכשים".

https://www.ynet.co.il/economy/article/skxj5mafy

דליה עסיס בתכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 10 בספטמבר, 2021 102FM

על היטל השבחה בנכסים הגובלים ברכבת הקלה ובמטרו

דליה עסיס בתוכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב

חוששים מהעלאת מס הרכישה למשקיעים ומתריעים: הבעיה היא היצע הדיור

בכירים בעולן הנדל"ן מתייחסים לנתוני משרד האוצר בדאגה, לאחר שהמשקיעים ממשיכים להוביל את שוק הדיור ומתוך חשש להעלאת מס הרכישה

מגדילים 19.08.2021

"לא כל כך ברור לי הדו"ח האחרון של האוצר. האם לדעתם הבעיה העיקרית בשוק הדיור הינם המשקיעים?", תוהה דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן לאור פרסום סקירת ענף המגורים לרבעון הראשון של השנה שפרסם משרד האוצר, "האם העובדה שאחוז גבוה יחסית, 37 אחוזים, הם מהמגזר הציבורי, מטרידה יותר מהעובדה שאין כלל היצע דיור בשוק והדירות שנמכרות בקצב מסחרר ייגמרו תוך חודשים מעטים והמחירים ימשיכו לזנק?". לדבריה, "זו צריכה להיות הבעיה שצריכה להדיר שינה מעיניהם של פקידי האוצר ולא פילוח משקיעים".

הנדל"ן מתפוצץ, הקבלנים והיזמים מגיבים "השוק איבד שליטה"

יזמים וקבלנים מגיבים לנתונים המפתיעים בביקוש לדירות חדשות: "חודש יולי צפוי להיות אף חזק יותר במשרדי המכירות ולרשום שיא שנתי במכירות בפרויקטים שלנו – הן בחוזים למכירת דירות והן בהרשמות ובהתעניינות חדשה"

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/828432

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "מטרידה אותי במיוחד טרפת המשכנתאות בחצי השנה האחרונה, מה שמעיד על העדר מוחלט של אמון במקבלי ההחלטות מצד רוכשי הדירות שחלקם, לצערי הרב, יקלעו לצרות צרורות והעדר יכולת להחזיר משכנתא".