בתגובה לירידת המדד ב-0.3 אחוזים בנובמבר וירידת מדד הדיור ב-0.4 אחוזים

היקף המשכנתאות נמוך, שוק הדיור נפגע קשות מהמלחמה

אתר funder, אדם כהן 17/12/2023

קישור לכתבה

https://www.funder.co.il/article/158681

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "המצרף של ירידה ב-61 אחוזים בעסקות נדל"ן באוקטובר ובד בבד ירידה במחירי הדיור בנובמבר הינו כמובן תוצאה של המלחמה, אולם מנסיון העבר הייתי ממתינה למדדים הבאים ולפרסומי העסקות שיהיו בחודש-חודשיים הבאים. כך או אחרת על מקבלי ההחלטות לפעול על מנת לייצר כלים שיסייעו לשוק הדיור להתאושש ובראש וראשונה להגדיל את התחלות הבנייה לקראת 2024".

מחירי הדירות בצפון בירידה – "בטווח הארוך, המחירים בעוטף ובצפון יעלו"

שמאית המקרקעין דליה עסיס בראיון עומק על שוק הדירות, שוק השכירויות והשפעות המלחמה – מה יקרה למחירים? איפה יהיו שוק הדיור אחריה והאם הצעירים שמעדיפים שכירות על רכישת דירה צודקים? כל התשובות

איציק יצחקי |  12/12/2023 12:01 – פורסם בביזפורטל

קישור לכתבה –

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/820720

שוק הדיור חווה ירידות מחירים עוד לפני המלחמה, אבל המלחמה יצרה קיפאון בעסקאות וירידת מחירים חדה בצפון ובדרום. בתים בגליל, דירות בשלומי, הרחבה בחניתה – היו מבוקשים רגע לפני המלחמה, אבל עכשיו גם בירידה של 10% אין קונים. עסקאות מתבטלות, ואנשים מחשבים מסלול מחדש – לגדל משפחה צמוד לגבול זה לא עניין של מה בכך. החשש והחרדה ברורים וזה מתבטא בהערכה שאם לא יהיה פתרון לטווח ארוך בצפון ובדרום, המחירים יהיו בסימן שאלה.

"גם פתרון מדיני לא יפתור לנו את המצב", אומר אורי כהן משלומי, "אף אחד לא יודע באמת מה יש לחיזבאללה והאם הם יכולים להגיע דרך המנהרות ולעשות לנו מה שקרה בדרום. ירחיקו אותם מהגבול, אבל הם יכולים להגיע דרך מנהרות. גם מי ירחיק אותם מהגבול? איך אפשר להרחיק אותם מהגבול. אנחנו נסמוך על אחרים שיזיזו אותם כמו ששר הביטחון אמר לפחות עד לליטאני. יש הזדמנות לפתור את המצב גם אצלנו, אם זה לא ייפתר בפעולה צבאית, זה לא ייפתר".

לפני המלחמה פונו 61 אלף תושבים מפונים ביישובים שצמודים לגבול לבנון. נוצר שם מעין "בור" – אזורים ריקים ללא תושבים, עם אלפי דירות שמחכים שהבעלים והשוכרים המפונים יחזרו הביתה. רק לאחרונה סיפר כאן מתווך משלומי כי המחירים באזור יורדים עד 300 אלף שקל – שזה מעל הממוצע בתקופה הזאת.

בעסקאות שדווחו ברשות המסים, יש שונות רבה ומעט מאוד עסקאות באופן יחסי, גם משום שמדובר ביישובים קטנים ומגוונים.

התחושה הזו קיימת אצל רבים מתושבי הצפון. הם נמצאים כעת במקומות שונים בארץ, מחכים, אבל מסבירים שהפעם זה שונה. הפעם הם מבינים שמה שקרה בעוטף יכול להגיע אליהם הביתה. חלק גדול מהם עושה חושבים אם ככה הוא רוצה לחיות בעתיד. 

על רקע זה, כל ההערכה ותחזית צריכה להילקח בהקשר הביטחוני. ברור שאם יהיה פיתרון שתושבי הצפון יוכלו לחיות איתו, המצב יהיה טוב והביקוש לדירות יחזור. ברור שאם תחושת הביטחון האישי לא תשתקם, אנשים לא ירצו לגור שם. הדברים אמורים גם לדרום, ככשם ההערכה שיהיה פתרון ארוך טווח.

מחירי הדירות בצפון בירידה – מה יקבע את המחיר בעתיד?

"שוק הדיור בפתיחת המלחמה נמצא בקיפאון. עוד לפני המלחמה הוא עבר תקופה קשה. ראינו ירידה בהיקף העסקאות שנגרמה בעקבות הריבית העולה", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס, "מספר נוטלי המשכנתאות ירד בעקבות הריבית שהשפיעה גם בצד היזמים וחברות הבנייה – הפרויקטים שלהם ממונפים".

לדברי עסיס "השנה ראינו ירידה במספר הניגשים למכרזים, חלק הסתיימו ללא ניגשים. בנוסף לזה, החברות לא קידמו פרויקטים, גם במכרזים שהם זכו בהם בשנים 2021-2022, אז המכרזים שיקפו מחירי שיא. לכן, יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים לא מקדמים את הפרויקטים האלה ולא מתחילים את הבנייה בגלל המינוף והריבית הגבוהה.

"ואז הגיעה המלחמה. היום יש לנו עצירה כמעט מוחלטת של שוק הבנייה, כי אין פועלים. הם היו מגיעים מהשטחים ומעזה. בנוסף, קשה להביא פועלים ממדינות אחרות כי הם חוששים להגיע בגלל המלחמה. אז יש כאן מחסור חמור של 80 אלף עובדים באתרים, ויש כאלה שלא עובדים או שעובדים בקצב נמוך ביחס לרגיל. מעבר לכך, יש קצב התחלות בנייה נמוך. עד אוקטובר היו 37 אלף, בערך מחצית ממה שאנחנו מצפים בתקופה כזאת. עכשיו זה צפוי לרדת עוד יותר, כי אין פועלים".

עסיס התראיינה לביזפורטל לפני כשלושה שבועות וטענה שלמרות הקולות שמדברים על זינוק במחירי הדירות אחרי המלחמה בגלל המחסור, היא לא רואה זאת כך – מה יקרה למחירי הדיור בעקבות המלחמה? מי שחושב שיזנקו – טועה

מה קורה בצד הביקוש?
"במצב הריבית במשק ובמצב הכלכלי במשק לאנשים אין להם כסף לקחת משכנתה. בגלל המלחמה, הביקושים גם לא עולים. ברגע שהשוק הכלכלי יתאושש, נראה כאן עלייה בעסקאות ועלייה בביקושים, ואז אם יהיה מחסור בהיצע, וחייבים את התערבות הממשלה, כדי למנוע עליות חריגות"

מה הממשלה צריכה לעשות?
"לא לתת לשוק הפרטי לעבוד לבד, מבלי להתערב. היא צריכה להביא עובדים לשוק בדחיפות כדי לתפעל את אתרי הבנייה. הממשלה יכולה לתת ערבויות לקבלנים שחוששים היום לקחת סיכון ולהתחיל בנייה בגלל המימון הגבוה. היא יכולה לתת ערבויות. אריק שרון בשנות ה-90 נתן ערבויות שיקנה את הדירות שיישארו מהקבלנים. אולי הפתרון הוא קיצוני מדי ושאפתני מדי, כשהתקציב שלנו צריך ללכת לביטחון, אבל אולי אפשר בדרך אחרת – על כל דירה שתימכר המדינה תיתן מענק לקבלן. אנחנו לא אוהבים פתרונות כאלה, כי כשיש סובסידיה המחירים עולים וזה לא פתרון לא רצוי, אבל אין ברירה. חייבים להניע את שוק הבנייה לדיור. שוק המגורים הוא מוצר צריכה בסיסי. הממשלה חייבת להסתכל על זה כבעיה לאומית ולדאוג שיהיו דירות".

משבר דיור בדרך

"יש קבלנים שנמצאים דקה לפני פשיטת רגל, יש חברות בסכנה. הממשלה צריכה לעבוד בשיתוף פעולה איתם", ממשיכה עסיס. "הבעיה האקוטית היא המלחמה והחטופים שאנחנו רוצים שיחזרו הביתה. היא חייבת להתסכל כמה צעדים קדימה ולמנוע את משבר דיור המגורים. אם תמשיך כך ולא תעשה צעד דרסטי, אנחנו עלולים להגיע למשבר דיור גרוע יותר ממה שהיה כאן ולתנודות קיצוניות במחירי הדיור".

בואי נעבור לשוק השכירות. עליית המחירים נעצרה.
"יש ביקוש גבוה זמני בעקבות המפונים. יש 130 אלף מפונים שבאים מהצפון והדרום ואלו מתרכזים בחיפוש דירות במרכז, בירושלים, באזורי ביקוש. המחירים היו יציבים לפני המלחמה ואז הגיעה המלחמה שיצרה גם עזיבות משכירויות בעקבות המלחמה ודחיית שנת הלימודים בעיקר בתל אביב והמרכז ובמקביל גם לביקושים מצד מפונים.

"בטווח הקרוב, כל עוד המלחמה נמשכת ומפונים לא חוזים, אנחנו רואים עלייה בביקוש לשכירות באזורים האלה. הביקושים כרגע עולים במקומות מסוימים. 130 אלף איש צריכים דירה, הביקוש הוא זמני, העלייה זמנית בלבד בעקומת הביקוש. אנשים יחזרו בעוד חצי שנה, שנה או שנתיים, אבל נכון לעכשיו מדובר בעלייה שלא הייתה צפויה. מחירי השכירות יעלו בטווח הקצר".

הצעירים עדיין מעדיפים לשכור?
"יש מגמה כזאת, שהצעירים מעדיפים לגור בשכירות במקום לרכוש דירה. אני חושבת שבעקבות המצב במשק של סביבת ריבית מאוד גבוהה המגמה הזאת מתחזקת ושכירות היא האלטרנטיבה הראשונה ואחריה רכישת דירה. הצעירים מעדיפים לגור בשכירות בטווח הקצר. הם תמיד יכול להחליט להפסיק ולרכוש דירה, לעומת בחירה במשכנתא בסביבת ריבית גבוהה, התחייבות ל-30 שנה שהיא יותר משמעותית. לכן, ההחלטה של הצעירים לגור בשכירות גדלה בעקבות סביבת הריבית וזה משפיע על שוק השכירות כולו".

יש היום הזדמנויות?
"הביקוש יהיו מפולח לדירות מסוימות ומקומות מסוימים, אבל יתמקד פחות בשוק היוקרה. לדעתי הוא לא אמור לעלות באופן משמעותי. מחירי דירות ישנות שנמצאות באזורי ביקוש  ויעברו התחדשות יקפצו, שם נראה את העלייה הגדולה. בעקבות המלחמה תהיה פה עלייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. יהיה ביקוש גבוה לדירות עם ממ"ד. זה יקרה באזורים של דירות ישנות וקטנות.

"גם באזורי העוטף והצפון, שדווקא היום אין ביקוש שם ואנשים התפנו מהאזורים האלה, ההשקעות יהיו כדאיות בטווח הארוך. היום המחירים שם נמוכים ואין ביקוש. אני רוצה להדגיש שהכל תלוי בתוצאות המלחמה. ברגע שיהיה בטוח, ההשקעות יהיו כדאיות".

וכמובן – בריבית.
"אני רוצה להאמין ולקוות שבנק ישראל יוריד את הריבית. ברגע שהיא שתתחיל לרדת, היא לא תרד לרמה שהייתה כאן לפני שנתיים, אבל גם ירידה קטנה יכולה להשפיע. ברגע שיחזירו עובדים לאתרי הבנייה, נוכל להביא להבראת שוק הדיור, קצב התחלות הבנייה יעלה ונמנע מחסור עתידי ותנודות קיצוניות במחירי המגורים כמו שראינו בשנה שעברה. הריבוי הטבעי שלנו גבוה מה-OECD. יש לנו צורך בכמות התחלות בנייה של 60 אלף דירות כל שנה. לא יודעים מה יהיה, אבל יכול להיות שיהיה גל עלייה משמעותי וגדול בגלל הגל האנטישמי הקיצוני בעולם. כל אלה עלולים להגדיל את הביקוש לדיור ובעקבות כך – לעלייה המחיר".

בנק ישראל תחת מתקפה: בעלי המשכנתאות בדרך להסתבכות?

אנשי ענף הנדל"ן יצאו נגד ההחלטה לא להוריד את הריבית: "על בנק ישראל היה בעת הזאת להוריד לאלתר באופן משמעותי את שער הריבית על מנת להתניע את גלי המשק ויפה שעה אחת קודם!", "הורדת הריבית הינה משמעותית לנוטלי המשכנתאות ובמיוחד בעת הזאת של מאות אלפי מגוייסים ומאות אלפים הנמצאים בחל"ת"

מערכת ice | 28/11/2023 12:12 

קישור לכתבה –

https://www.ice.co.il/research/news/article/990218?fbclid=IwAR1nN59tTPd79Fa1YtKwgxoNNwqA0Uy6rkPJG5LuzLCo7ZqBoEJq2Y_FcBo

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "משחקי הריבית לא רלוונטים כהוא זה לבעיות ההינהרנטיות של שוק הדיור שגרמו לכך שהשנה היה שפל ללא תקדים של כ-37 אלף התחלות בנייה בלבד. לכן שומה על מקבלי ההחלטות לתכנן כבר היום את הדרכים לפרק את המוקשים המבניים שמלווים את שוק הדיור זה שנים רבות".

נדל"ן במלחמה

איפה הנדל"ן צפוי לזנק ביום שאחרי המלחמה? המומחים מנתחים

איך תשפיע מלחמת חרבות ברזל על שוק הנדל"ן ומי הערים שצפויות ליהנות מביקוש גבוה עם תום המערכה? ראול סרוגו, ירון גינדי, שרון בן צבי ודליה עסיס עם התשובות

מערכת ice | 30/11/2023 11:25 

קישור לכתבה – https://www.ice.co.il/research/news/article/990444

דליה עסיס
שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

"בהנחה שמטרות מלחמת חרבות ברזל יושגו, ויוחזרו השקט והביטחון לתושבי הנגב המערבי (לשעבר עוטף עזה) והגליל – ייהפכו האזורים הללו לאטרקטיביים להשקעות נדל"ן. זה לא סוד, הביקושים באזורים אלה צנחו בזמן המערכה, והמגמה עשויה להמשיך בתקופה הקרובה, שתהא תקופת ביניים עד שקהל הרוכשים יחוש אמון וביטחון לעבור ולהתגורר בצפון ובדרום המדינה. אני סבורה כי תקופת ביניים זו יכולה גם לייצר הזדמנות להשקעה בדיור בערי הדרום שדרות, נתיבות, אופקים ואשקלון. כך גם לגבי יישובים בצפון, דוגמת קריית שמונה, מעלות או כרמיאל.

אחד מלקחי המלחמה, נוגע כמובן לצורך הבוער בפתרונות מיגון. ירי הטילים על העורף הציף את הבעיה הנוגעת להיעדר ממ"דים בכשני שליש מהדירות בישראל. הצורך שהיה קיים עוד קודם, התעורר לאורך השבועות האחרונים ביתר שאת – ויקבל כעת מענה בתנופה של פרויקטים בהתחדשות עירונית, גם בפינוי-בינוי וגם בתמ"א 38 וחלופותיה.

בהקשר הזה, צריך גם הביא בחשבון כי אמנם בטווח המיידי ירד הביקוש לדירות ללא ממ"דים, אבל דווקא השקעה בדירות מסוג זה היום, כשהביקוש להן נמוך (וכך גם המחיר), יכולה להתברר כהשקעה טובה. דוגמאות לכך מספקות השכונות הוותיקות של דרום תל אביב ויפו, כמו גם ערי הלווין של גוש דן. ישנם כמובן עוד יישובים נוספים ברחבי הארץ, שבהם קיימות שכונות ותיקות עם בניינים ללא מיגון, כשהדירות בתחומן מהוות אופציה להשקעת נדל"ן פוטנציאלית".

אכזבה בתחום הנדל"ן להחלטת בנק ישראל

בתגובה להחלטת בנק ישראל להותיר את שער הריבית ללא שינוי

פורסם ב funder אתר ניהול ההשקעות של ישראל

מיכאל לוי: 28/11/2023

https://www.funder.co.il/article/157692?fbclid=IwAR06rv3FAyQTjOK7A11LCUthDnO_Rg_BFVfH76mXAJ5KTUvLQvNeJP2GEx8

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "משחקי הריבית לא רלוונטים כהוא זה לבעיות ההינהרנטיות של שוק הדיור שגרמו לכך שהשנה היה שפל ללא תקדים של כ-37 אלף התחלות בנייה בלבד. לכן שומה על מקבלי ההחלטות לתכנן כבר היום את הדרכים לפרק את המוקשים המבניים שמלווים את שוק הדיור זה שנים רבות."

מה יקרה למחירי הדיור בעקבות המלחמה? מי שחושב שיזנקו – טועה

שמאית המקרקעין דליה עסיס מבטלת את ההערכות לפיהן מחירי הדיור יזנקו לאחר המלחמה: "בפריפריה, אני צופה קיפאון, באזור הביקוש במרכז הארץ ייתכנו ביקושים לדירות זולות וקטנות, אולם בליבת השוק תמשיך להיות הפוגה

"דליה עסיס |  23/11/2023 13:02

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/820274

הצלחה חלקית בלבד למכרזי הנדל”ן המניב בכפר אז”ר

כ-3 שבועות לאחר ההצלחה למכרזי המגורים על קרקעות כפר אז”ר, היזמים לא התנפלו הפעם על שטחי התעסוקה והמסחר שרמ”י שיווקה – וההצעות היו נמוכות בעד מחצית ממחיר השומה

https://nadlanews.co.il/%D7%94%D7%A6%D7%9C%D7%97%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%A7%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%9C%D7%91%D7%93-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%A8%D7%96%D7%99-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%91-%D7%91%D7%9B/

ראיתם שלט שמבשר על פינוי-בינוי? רוצו לשכור שם דירה

בזמן שמחירי השכירויות מזנקים, יש כמה אזורים שבהם תוכלו לשכור דירות ב"הנחה" משמעותית לעומת מחיר השוק • מדובר בבניינים שעוברים התחדשות עירונית, כמו פינוי-בינוי או תמ"א 38 – שם הדירות מושכרות במחיר הרבה יותר זול, אך גם מנגד ניתן לפנות את הדיירים בהתראה מהירה • שמאית מקרקעין מסבירה: "הרבה פעמים יודעים שהפרויקט הולך להיבנות – ובעל הדירה לא יודע מתי זה יהיה"

איציק יצחקי|ביזפורטל| פורסם 06/09/23 22:15 | עודכן 07/09/23 02:00

https://www.mako.co.il/news-money/real_estate/Article-1e793f20ec96a81027.htm?sCh=31750a2610f26110&pId=173113802

ראיתם שלט שמבשר על פינוי בינוי? רוצו לשכור שם דירה

בזמן שמחירי השכירויות מזנקים, יש כמה אזורים שבהם תוכלו לשכור דירות ב"הנחה" משמעותית לעומת מחיר השוק. שמאית המקרקעין דליה עסיס מסבירה למה, למרות הסיכון הכרוך בכך, כדאי לתעדף שכירויות בדירות גדולות או בבניין שעומד להיהרס

איציק יצחקי |  06/09/2023 10:11 ביזפורטל

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/818276

דנה, תושבת כפר סבא, שכרה דירה לפני 4 וחצי שנים במחיר "משתלם". בעל הדירה דרש 3,000 שקל לדירה ממוצעת בשכונה טובה, כשמחיר הדירה באותו זמן עמד על 4,500 שקל – כלומר, הנחה של שליש בדמי השכירות. למה הוא הוריד במחיר? באותו זמן, הפרוייקט הזה היה מיועד והריסה בינוי, מה שנקרא תמ"א 38/2. דנה דרשה "פיצוי" עבור חוסר הוודאות – היא לא יודעת מתי המשכיר "יפנה" אותה. בחוזה בין הצדדים נקבע סעיף שאומר שבעל הדירה צריך ליידע אותה 3 חודשים מראש, טרם העזיבה. אבל בינתיים, כמעט חמש שנים עברו והיא לא קיבלה הודעה כזאת.

הסיבה, כפי שקורה פעמים רבות בפרוייקטים מהסוג הזה, היא שהשוכר מרוויח מהעיכוב בתחילת העבודות. לפני כשנה, כשמחירי השכירות החלו לעלות, המשכיר החליט לא להעלות את המחיר. היום, דמי השכירות עבור דירה כזאת בכפר סבא עומדים על כ-5,000 שקל בחודש. ה"הנחה", שעמדה בתחילת העסקה לפני 4 וחצי שנים על כשליש, עומדת כיום על 40% – כלומר, היא משלמת 60% מדמי השכירות המקובלים.

בזמן שמחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, בשיעור של עד 20% בחלק מהאזורים בשנה האחרונה, פרוייקטים של תמ"א 38 – לא משנה אם מדובר בפינוי בינוי או בהריסה ובינוי – מייצרים הזדמנות אמיתית עבור שוכרים. הם יכולים למצוא את עצמם חותמים על חוזה לשנה, עם אופציה להפסיק את ההתקשרות תוך התראה סבירה של מספר שבועות או חודשים קודם לכן, אבל להישאר שם שנים תמורת דמי שכירות שלא היו משלמים באף מקום אחר בסביבה שלהם.

דוגמאות לכך לא חסר: פרוייקטים כאלה, בעיקר במרכז הארץ ובאזור השרון, אפשר למצוא בתל אביב, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה והוד השרון. גם בחולון ובבת ים יש כמה פרוייקטים כאלה, שבהם מחירי השכירות זולים בצורה ניכרת, סביב 30% הנחה לעומת מחיר השוק.

"בשוק השכירות, שנמצא בעליה, יש עדיין הזדמנויות – אבל זה קורה בעיקר בדירות גדולות ומיוחדות", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס. "יש אזורים שבהם שכר הדירה לא עולה. מדובר באזורים היוקרתיים, שם שכר הדירה נעצר. כשהשוק נכנס למיתון, הנכסים הראשונים שיורדים הם הנכסים האלה. כלומר, המחיר של דירות 5-6 חדרים יתייצב לעומת דירות 3 חדרים, שם המחיר לא מפסיק לעלות. כשהריבית גבוהה, כשיוקר המחיה גבוה, כשההוצאות הכלכלה למשפחה גבוהות וההכנסה הפנויה נמוכה, ההוצאה הכי גדולה בחודש היא על מגורים. איך אנשים יצטמצמו בהוצאות? הם הופכים להיות מצמצמי דיור – עוברים או מעדיפים דירות קטנות. הביקוש גדל ולכן המחיר שם עולה בהתאמה".

מצד אחד יש מציאות, אבל מצד שני – המחיר של דירת 5-6 יקר מלכתחילה. לא בטוח שאותו דייר יחפש את ההנחה דווקא שם, כי הוא לא יוכל לעמוד בשכר הדירה.
"אנשים שרוצים לצמצמם בהוצאות, זאת לא הזדמנות עבורם. וזאת בעיה. אלא אם כן מדובר במשפחה מרובת ילדים שצריכה שטח ואין לה ברירה. היא תרצה דירה כזאת כמעט בכל מחיר. ושם, אפשר להתמקח".

בואי נעבור רגע לפרוייקטים של פינוי בינוי. שוכרים מדווחים כי חלה הוזלה משמעותית, של 30% ויותר, בפרוייקט כאלה.
"אפשר להגיע ל'הנחה' של עד 40%. העניין בפרוייקטים כאלה הוא שבעלי הדירות לא יכולים להבטיח לדיירים אופציה. כשמישהו הולך לשכור דירה הוא לא רוצה לעבור אחרי שנה דירה אחרת, הוא רוצה תמיד אופציה. כאן, המשכיר לא יכול לתת לו הבטחה כזאת. הוא לא יודע מתי יתחיל הפרויקט של התמ"א או פינוי בינוי. כך הם מפתים את השוכרים לחתום על חוזים".

כלומר, הוא משלם פיצוי על חוסר הוודאות.
"מה שקורה בשטח, ואני אומרת מניסיון, הוא הרבה פעמים אנחנו יודעים שהפרוייקט הולך להיבנות ובעל הדירה לא יודע מתי זה יהיה – עוד שנה, שנה וחצי, שמונה חודשים או כמה שנים. יש לו הערכה, אבל מניסיון – היא לא מדויקת. לכן, הוא מחפש דייר וזה מבקש פיצוי על חוסר הודאות. השוכר מוכן לבוא לפרוייקטים כאלה רק אם מורידים משמעותית במחיר. בפועל, הוא יכול להישאר שם בממוצע שנתיים או שלוש. כלומר, הוא נשאר לתקופה ארוכה יחסית במחיר נמוך מאוד. מצד שני, הוא חי על זמן שאול. הוא יודע שמחר אפשר לפנות אותו".

איך ההסכם מתבצע מול המשכיר?
"בחוזה קובעים בדרך כלל התראה של חודשיים עד שלושה. מודיעים לו לעזוב את הדירה והוא מתחיל להתכונן. הבעיה היא רק של המשכיר: אם יש לו בעיה עם השוכר, הוא לא יכול להחליף אותו – קשה מאוד להשיג אנשים שרוצים לגור באתר זמני, שתכף ייהרס. ככל שמתקרב המועד הצפוי, הסיכוי שיבוא שוכר אחר יורד. לכן, אותו שוכר שמרוויח מלכתחילה, בדרך כלל נשאר עד הסוף. גם אם זה לוקח שנים. משתלם לו".

מתי מחירי השכירות יירדו בשאר האזורים?
"אנשים ממשיכים לשלם ריבית גבוהה כרגע, מה שלא יגרום להורדה בטווח הקצר. היא מתייצבת כרגע רמה גבוהה. אם הריבית תישאר באותה רמה של היום, השוק לא הולך למקום טוב. אנחנו בסביבת ריבית גבוהה ורק כשהיא תרד, ואנחנו לא יודעים מתי, זה יכול לקרות. ההיסטוריה מלמדת שירידה בשיעור הריבית אחרי תנודות כאלה, לוקח מספר שנים לא קטן לתקן".

המכרז של רמ"י על כפר אז"ר – משקף ירידה של 30% במחירי הקרקעות

השמאית דליה עסיס מתייחסת למכרז שנסגר השבוע ומעמיד מחיר קרקע ליח"ד כולל פיתוח, על כ-1.1 מיליון שקל. באזור ר"ג שווקו קרקעות דומות ב-2021 ותחילת 2022 בכ-1.6 מיליון

קישור לכתבה

ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) יכולים להיות שמחים מהיענות של היזמים למכרז שקיימו על השטחים החקלאיים של כפר אז"ר, אחרי מכרזים רבים בהם אפילו זבוב לא ניגש אליהם. נקודת אור נוספת מבחינת רמ"י, היא שהפער בין מחירי השומה לבין ההצעות הזוכות, לא היה גדול במיוחד.

נכון, נגמרו הימים של הצעות במחיר כפול מהשומה, למשל אותה הצעה של חנן מור לרכוש מגרש במתחם שדה דב בשטח של 7.6 דונם (לבניית 458 יח"ד, 1,500 מ"ר מסחרי ובית מלון עם כ-80 חדרים) בכמעט 1.5 מיליארד שקל, כמעט פי שניים מהשומה שנקבעה למתחם. כעת מור במגעים למכור חלק מהקרקע כשהריביות חונקות אותו.

אבל מדובר כבר במכרז שני בשבועות האחרונים, שהיזמים לא מפחדים לגשת אליהם, והיו כאלה לא מעט. בניגוד להצעות במכרז לשכונת "שירת הים" שם ההצעות היו נמוכות ב-30%-40% ממחירי השומה, במקרה של כפר אז"ר ההצעות נמוכות בכ-15% מהשומה שנקבעה.

ועדיין, אנחנו בשוק שונה לחלוטין. ההצעות הזוכות במכרז משקפות מחיר קרקע של כמעט מיליון שקל ליחידת דיור, עם קצת מעל 100 שקל להוצאות פיתוח, כך שהמחיר לדירה במכרז בכפר אז"ר מייצג מחיר של כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם פורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלעי, כי מדובר בירידה של כ-30% במחיר קרקע ליחידת דיור: "אמנם נראה שהמחיר הממוצע של ההצעות עומד על כ-15% פחות מהשומה, אבל צריך להבין שמדובר בירידה חדה יותר – כי השומה מלכתחילה נמוכה משווי השוק שהיה לפני כשנה".

עסיס מציגה למשל עסקאות שבוצעו בשנת 2021 ובתחילת 2022 באזור רמת גן, לפני פרוץ המשבר הגדול בשוק בדיור. מדובר על עסקאות שמצייגות מחיר של כ-1.6 מיליון שקל ליחידת קרקע לדירה בגודל סטנדרטי של כ-110 מ"ר פלוס מינוס. "היו למשל שיווקים של דירות במחיר של כ-33 אלף שקל למ"ר, וכאשר מחלצים מנתון זה שווי קרקע, מגיעים לכ-15 אלף שקל למ"ר קרקע, מעל 1.6 מיליון שקל לדירה".

ואם מדובר על 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור באזור רמת גן, רק לפני כשנה וחצי, הרי שמחיר של 1.1 מיליון אכן מייצגים ירידה של כ-30% במחיר הקרקע. השאלה הגדולה היא האם אותו "גילוח" של כחצי מיליון שקל ממחיר הקרקע ליחידת דיור, תתגלגל לטובת לקוח הקצה – בניכוי הגידול בריביות והעלייה במדד התשומות? זו שאלה שלא בטוח שיש לה כעת תשובה.