פוסט ראשי

קיבלתם היטל השבחה בגין הסמיכות לרכבת הקלה או למטרו? לפי החלטת ועדת הערר ירושלים אתם לא צריכים לשלם אותו

מחקר שערכה השמאית דליה עסיס, מחזק את עמדת ועדת הערר ירושלים, אשר ביטלה לאחרונה היטל השבחה לבעל נכס הגובל ברכבת הקלה: "נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים אולם ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים" // פרשנות

מדוע ועדת הערר ירושלים צדקה כשהחליטה לבטל היטל השבחה שהוטל על חברת אלייד, אשר מימשה מגרש בסמוך לקו הרכבת הקלה המתוכנן בירושלים, וכיצד עבודת המחקר שביצעתי במסגרת הטכניון בחיפה שפורסם ב-2008 מחזקת החלטה זו?

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ירושלים, בהחלטה תקדימית, ביטלה שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לנכסים הגובלים ברכבת הקלה בירושלים. מדינת ישראל, באיחור רב ביחס למדינות המערב, נמצאת בעיצומה של מהפכה תחבורתית אשר בעיקרה כוללת כניסה של רשת רכבות פרברים, רכבות קלות עירוניות ומטרו. בו בזמן מתוכננות ומקודמות רכבות כאלו במטרופולינים של גוש דן, ירושלים וחיפה. בירושלים כבר היום פועל קו רכבת קלה מתוך מספר קווים מתוכננים ובתל אביב עתיד להתחיל לפעול בתוך כשנתיים הקו האדום שיוצא מדרום העיר בת ים, ממשיך ביפו, תל אביב, רמת גן ומסתיים בפתח תקווה בסמוך לצומת סגולה. בהמשך מתוכננים קווים נוספים דוגמת הקו הירוק והקו הסגול, אשר יחברו את כל גוש דן.

המהפכה התחבורתית הזו צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן באופן חסר תקדים. כבר ב-2008, במסגרת עבודת מחקר שביצעתי בטכניון (בהנחייתה של פרופ' פלאוט), מצאתי כי פיתוח הרכבות העירוניות משפיע על שוק הנדל"ן לסוגיו – מגורים, מסחר ותעסוקה. ההשפעה היא דו-כיוונית כאשר במקרים מסוימים יכולה להיות חיובית ובמקרים אחרים שלילית, הכל תלוי בסביבה, ברמה הסוציואקונומית, ברמת הסמיכות לקו הרכבת ולתחנות, בקירבה למרכז עסקים ובפיתוח סביב התחנות. 

בעקבות אישור הקו הירוק של הרכבת הקלה בבירה, המחבר את שכונת גילה בדרום עם הר הצופים בצפון, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת אלייד אשר מימשה מגרש בן 10 דונם באיזור תלפיות. המגרש גובל בקו הרכבת המתוכנן. שומת היטל ההשבחה נקבעה לסך של 1.192 מיליוני שקלים. 

חברת אלייד הגישה ערר ווועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החיוב איננו מוצדק ולכן הוא בטל ומבוטל. ועדת הערר על אף שיכלה לדחות את הערר על הסף בגלל איחור בהגשתו בחרה לדון בערר וקיבלה אותו לעצם העניין. הוועדה נימקה החלטתה תחילה בטיעון כי לא גובים היטל השבחה בגין תשתית עירונית כגון רכבות. לעניין עצם הטענה לעלייה בערך המקרקעין, ועדת הערר אמרה שככל שיש עלייה בערך המקרקעין הסמוכים עקב שיפור הנגישות, לא רק אלייד תצא נשכרת מעליית השווי, אלא גם כלל בעלי הנכסים הממוקמים בקרבתו(!) . לכן יש בחיוב אלייד בגלל סמיכותה לקו הרכבת בבחינת אפלייתה לרעה אל מול כלל הציבור, קל וחומר בעלי הנכסים שבקרבת הרכבת.

ההחלטה של ועדת הערר נסמכת על מחקרים שנעשו בעולם, אולם מחקר כזה נעשה גם בארץ על ידי בטכניון כאמור, כבר לפני 13 שנה. במסגרת המחקר בדקתי מהי ההשפעה הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב על מחירי הדירות כבר בתקופת התכנון. הבדיקה שלי התמקדה באיזור תחנת ביאליק במפגש הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי ברמת גן. במסגרת המחקר בדקתי עשרות רבות של מחקרים שנערכו בעולם ואשר בדקו השפעת תשתית רכבות על מחירי הנדל"ן הסמוכים לקו הרכבת ולתחנות, ביניהם מחקרים שבוצעו בארצות הברית, קנדה ואוסטרליה.

ממצאי המחקר העיקריים הראו כי בחלק מהמקרים ערכי הנדל"ן עלו כתוצאה משיפור הנגישות ובמקרים אחרים ערכי הנדל"ן ירדו וזאת בעיקר בשל מטרדי רעש, זיהום סביבתי וקרבה להולכי רגל. לדוגמה במחקר שבוצע בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה בעיר לונדון ובמחוז אונטריו שבקנדה ובדק מאות מקרים של ערכי נכסים צמודי קרקע שהיו סמוכים לקו הרכבת נמצא כי ערכם ירד באופן מובהק.  

נבדקו מחקרים נוספים שבוצעו בבוסטון, סן פרנסיסקו, פורטלנד (אורגון), סנטה קלרה (קליפורניה) טורונטו קנדה, סידני אוסטרליה ועוד. בחלקם נצפו עליות מחירים ובחלקם ירידות. אבל הממצא המשמעותי ביותר לענייננו הוא שבכל המחקרים נמצא שההשפעה של הרכבת מורגשת במרחק של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק של כ-5 דקות הליכה. מרחק זה הוא המרחק שאנשים מוכנים ללכת ברגל עד לתחנה הקרובה וזו הסיבה גם שהתחנות של הרכבות העירוניות מרוחקות בדרך כלל כ-1,000 מטר אחת מהשנייה. 

המסקנה שלי מהמחקר שערכתי כאן בארץ הייתה, שבדומה למחקרים בעולם, מחד גיסא בעלי נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים. זאת כתוצאה של שיפור הנגישות למקומות העבודה, הקניות והבילוי וקיצור משמעותי של היוממות ( commuting), זמן שמוקדש מידי יום לנסיעה. מאידך גיסא ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים דווקא של כאלו הסמוכים לקו הרכבת וזאת עקב מטרדי רעש, זיהום סביבתי והפרעות מצד עוברים ושבים. 

ממצא זה מחזק את החלטת ועדת הערר בירושלים אשר קבעה כי ככל שיש השבחה בעקבות הרכבת היא תבוא לידי ביטוי ברדיוס רחב מסביב לרכבת ולא רק בנכסים הגובלים. ממצא נוסף שעולה מהמחקרים גם בעולם וגם בארץ הוא שככל שההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל"ן היא שלילית, היא תבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים הגובלים בקו הרכבת ו/או בתחנות. הדרישה לתשלום היטל השבחה דווקא מאלו הסמוכים לקו הרכבת יוצרת מצב אבסורדי שהנכסים שעלולים להיפגע מקו הרכבת ישלמו היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה דווקא לאלו המרוחקים יותר מקו הרכבת. 

בכל מקרה זו טעות לקבוע מראש "מסמרות" ולהטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על בעלי נכסים, זאת מהטעם הפשוט שלא ניתן לקבוע מראש אם ערך אותו נכס יעלה או ירד בעקבות פתיחת קו הרכבת. זו טעות במיוחד כאשר קביעה זו לא מבוססת על נתונים שמאיים מוצקים המעידים על השבחה, כפי שהעירה גם ועדת הערר. הוועדה המקומית טענה כי מדובר בהשבחה כלכלית, וועדת הערר אמרה בעניין זה כי ככל שיש השבחה אז יש לקזז ממנה את עלות ההקמה של הרכבת, דהיינו הפסד הכנסה לאורך תקופת הבנייה. כמו כן כפי שלא משלמים פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס' 197 בגין ירידת ערך כלכלית כך לא גובים השבחה בגין השבחה כלכלית.

ניתן להניח כי עיריית ירושלים החליטה להוציא שומות להיטל השבחה לנכסים הגובלים כדי להקדים  תרופה למכה, וכצעד של התגוננות מפני תביעות לירידת ערך לפי ס' 197 שהוגשו על ידי הנכסים הגובלים, כפי שרמזה לכך גם ועדת ערר. 

כשמאית מקרקעין ומתכננת ערים, אני סבורה שוועדת הערר קיבלה החלטה נכונה וצודקת כאשר ביטלה את היטל ההשבחה באופן גורף על בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות לקווי הרכבת ולתחנות. מדובר בהחלטה דרמטית, אשר ככל שתהפוך חלוטה תשפיע על אלפים רבים של בעלי נכסים, מקרקעין, מגורים ועסקים הממוקמים, בסמיכות לקווי רכבת מתוכננים, אשר היו אמורים לקבל הודעות חיוב בהיטל השבחה בגין אישור קווים אלו, בירושלים ובגוש דן. 

*כותבת המאמר דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים המתמחה בתחום היטלי השבחה 

מה חושבים פעילי ענף הנדל"ן לתוכנית הממשלה להעלאת המיסוי על משקיעי הנדל"ן ?

https://www.funder.co.il/article/123847

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "זוהי תפיסה מעוותת שמאפיינת את החלטות ממשלות ישראל במשך שנים, נלחמה בביקושים זאת במקום טיפול בבעיית הבעיות שהיא העדר היצע. תקנות חדשות אלה לא יועילו במאום להגדלת היצע וסתם ייפגעו בביקושים שלא לצורך!" 

"הענף חולה"

כך אומר יזם נדל"ן אחד. "אני לא מצליח להבין מאיפה זוגות צעירים יוכלו להביא את הכסף לקנות ככה דירות", מוסיף יזם אחר. יזם שלישי סבור שהמדינה מנהלת קזינו, ויש עוד. המחסור בקרקעות לבנייה, שגורר זינוק במחיר הדירה הסופי ללקוח הקצה, מסחרר את הענף, והיזמים מצידם על סף ייאוש

אורי חודי YNET 14.9.2021

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, בחנה את המכרזים האחרונים שנסגרו ומאשרת, כי מחירים גבוהים ביחס לעבר. "גורם עיקרי הוא כמובן המונופול של רמ"י על הקרקע", כך עסיס, "גורם נוסף הוא שיטת השיווק של אותה הקרקע, הקובעת מחיר מינימום במקום מחיר מקסימום, והקרקע משווקת לכל המרבה במחיר בדומה למכירות פומביות. לדעתי, יש לקבוע מחיר מקסימום, והזכייה במכרז תהיה על־פי קריטריונים מקצועיים אובייקטיבים, שייבדקו בכל מכרז על ידי צוות נטול פניות. קריטריון חשוב שיש להכניס בשיקולי הבחירה הוא גיוון החברות הזוכות. ככל שיותר חברות מסוגלות להתחרות במכרזים האלו, כך תהיה תחרות גם על המחיר הסופי של הדירה, ומי שירוויח הם הרוכשים".

https://www.ynet.co.il/economy/article/skxj5mafy

חוששים מהעלאת מס הרכישה למשקיעים ומתריעים: הבעיה היא היצע הדיור

בכירים בעולן הנדל"ן מתייחסים לנתוני משרד האוצר בדאגה, לאחר שהמשקיעים ממשיכים להוביל את שוק הדיור ומתוך חשש להעלאת מס הרכישה

מגדילים 19.08.2021

"לא כל כך ברור לי הדו"ח האחרון של האוצר. האם לדעתם הבעיה העיקרית בשוק הדיור הינם המשקיעים?", תוהה דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן לאור פרסום סקירת ענף המגורים לרבעון הראשון של השנה שפרסם משרד האוצר, "האם העובדה שאחוז גבוה יחסית, 37 אחוזים, הם מהמגזר הציבורי, מטרידה יותר מהעובדה שאין כלל היצע דיור בשוק והדירות שנמכרות בקצב מסחרר ייגמרו תוך חודשים מעטים והמחירים ימשיכו לזנק?". לדבריה, "זו צריכה להיות הבעיה שצריכה להדיר שינה מעיניהם של פקידי האוצר ולא פילוח משקיעים".

הנדל"ן מתפוצץ, הקבלנים והיזמים מגיבים "השוק איבד שליטה"

יזמים וקבלנים מגיבים לנתונים המפתיעים בביקוש לדירות חדשות: "חודש יולי צפוי להיות אף חזק יותר במשרדי המכירות ולרשום שיא שנתי במכירות בפרויקטים שלנו – הן בחוזים למכירת דירות והן בהרשמות ובהתעניינות חדשה"

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/828432

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "מטרידה אותי במיוחד טרפת המשכנתאות בחצי השנה האחרונה, מה שמעיד על העדר מוחלט של אמון במקבלי ההחלטות מצד רוכשי הדירות שחלקם, לצערי הרב, יקלעו לצרות צרורות והעדר יכולת להחזיר משכנתא".

הזיגזג של בנק ישראל: מנסה לקרר את השוק כעת אחרי שהוביל לרתיחה בתחילת שנה

על פי ההחלטה החדשה של הבנק, הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד כחלק מההון העצמי לדירה, המגבלה תחול על רוכשי דירה ראשונה אך לא על משפרי דיור. הבנקים יצטרכו לרתק יותר הון והמשמעות היא: עלייה בריבית לציבור נוטלי המשכנתאות

נתנאל אריאל|09/08/2021 10:3

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/795099?fbclid=IwAR1hZsLJL1GWD9yu37_gKtj7zFzDbf1tk4Af1z6J613V8MoKn97N5k1suc8

האם בנק ישראל לוקח צעד לאחור בתחום המשכנתאות ומנסה כעת לקרר את שוק הדיור? לאחר המהלכים של הבנק בתחילת השנה, ובראשם ההחלטה לאפשר לציבור לקחת משכנתאות בעד שני שלישים במסלול ריבית הפריים – שחיממה את שוק הדיור וגרמה לציבור לקחת עוד ועוד משכנתאות, כשאלה זינקו למספרים אסטרונומיים בהיקפים של כל הזמנים – הפיקוח על הבנקים מפרסם כעת טיוטה להערות הציבור שתגביל את המינוף העודף של הציבור בלקיחת משכנתאות.

על פי הטיוטה, ייאסר על הבנקים להעמיד הלוואה נוספת שתשמש כ"הון עצמי" לרכישת דירת מגורים. כלומר, הלוואה לכל מטרה לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות המינוף (LTV) ברכישת דירת מגורים.

המגבלה תחול רק על רוכשי דירה ראשונה ולא על משפרי דיור, וזאת במטרה לאפשר לאנשים שרוצים לעבור מדירה קטנה יותר לדירה גדולה יותר לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של הדירה הקודמת שלהם. במקרה של משפרי דיור הבנק יהיה רשאי להעמיד את ההלוואה הנוספת לצורך השלמת מימון הרכישה. במקרה הזה המגבלה תהיה שתקופת ההלוואה הנוספת לא תעלה על התקופה המקסימלית המותרת על פי רשות המסים (נכון להיום: 24 חודשים).

ברכישת דירה חליפית מקבלן, יהיה רשאי הבנק לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.

בנוסף, שתי ההקלות שניתנו בתקופת הקורונה, ושיפוגו ב-30 בספטמבר, לא יחודשו, והמשמעות היא ששיעור המימון בהלוואה לכל מטרה יעמוד בחזרה על מקסימום של 50%, ולא עד 70%, וכן כי הבנקים יהיו חייבים לרתק הון בשיעור של 1% בגין הלוואות לדיור.

כלומר – הבנקים יצטרכו לפצות את עצמם על ריתוק ההון לטובת דיור, וסביר להניח כי הם יעלו ריביות לציבור נוטלי המשכנתאות. מהלך כזה מצידם לא יפתיע אף אחד שכן גם אחרי המהלך של בנק ישראל בתחילת השנה הבנקים העלו את גובה הריביות ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית במשכנתא שהבנק ניסה למכור לציבור כ'הטבה'.
 נזכיר כי מחירי הדיור עלו השנה ב-7.2%, ובעקבות המהלך של בנק ישראל שהקל על לקיחת משכנתאות בריבית הפריים, הציבור הולך ונוטל משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, והיקף המשכנתאות שובר שיאי כל הזמנים כל חודש מחדש, כאשר בחודש יוני האחרון נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.6 מיליארד שקלים.

ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש – כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן – את הסיכון האישי שלו כלווה.

אגב, עד לא מזמן שיא נטילת המשכנתאות הקודם לחודש בודד היה שייך דווקא ל"חודש הקורונה" – מרץ 2020, אז נטל הציבור שיא כל הזמנים של כ-8.67 מיליארד שקל. חודש מרץ 2021 הסתכם בחודש השלישי בהיקף המשכנתאות עם סך של 8.6 מיליארד שקל. בחודש מאי האחרון השיא הזה נשבר עם משכנתאות בהיקף של 9.47 מיליארד שקל, ובחודש יוני האחרון הוא כאמור נשבר פעם נוספת עם 11.588 מיליארד שקל בחודש.

אז נכון אמנם שמסלול ריבית הפריים בינתיים הוא זול יותר, אך כאשר הריבית בעולם תעלה – הוא עלול להפוך למלכודת עבור ציבור נוטלי המשכנתאות. בנק ישראל מכר לציבור את זה כ'הטבה' – אך את המחיר ישלם הציבור שייתקע עם משכנתאות מסוכנות ועם ריביות שילכו ויעלו.


המפקח על הבנקים יאיר אבידן: ״‎פרסמנו היום מספר צעדים לניהול הסיכונים והחשיפות במערכת הבנקאית. אני שמח שלאחר שיח מתמשך שאנו עורכים הצלחנו למצוא מתווה המאפשר את פעילותם של משפרי הדיור לצד הגבלה מסוימת לאלו הרוכשים למטרות השקעה ושאינם משפרי דיור. חשוב שבעת העמדת ההלוואה ובמסגרת תהליך חיתום אחראי, הבנק המלווה יעשה שימוש במכלול הכלים כדי להכיר היטב את מצבו הפיננסי של הלקוח, לרבות שימוש במערכת לשיתוף נתוני אשראי. בנוסף, אין בכוונתנו להאריך את תוקפן של שתי הקלות שניתנו לנוכח הקורונה – החזרתן למצב בדומה לערב המשבר, הוא חלק מתהליך ההתאוששות של המשק וההסתגלות לניהול הכלכלה גם לצד קיומו של הנגיף.״

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן: "איני מתלהבת כלל ועיקר מההחלטות האחרונות של בנק ישראל. ההחלטה לא לאפשר לרוכשי דירה לשעבד דירה קיימת בבעלותם כחלק ממימון רכישת דירה חדשה תמוהה בעיני, מה גם שהבנק מאפשר לרוכשי הדירה החדשה ליטול. הלוואה לתקופה של עד 24 חודשים, כך שאיני מבינה את הלוגיקה שבהחלטה זו שאולי תשפיע באופן כזה או אחר על הביקושים אבל לא תפתור כלל ועיקר את הבעיה העיקרית שהינה תדלוק שוק המשכנתאות החל מדצמבר 2020, זאת בעקבות ההחלטה השנויה במחלוקת לאפשר ליטול שני שלישים מהמשכנתא צמודים לפריים".

לדבריה: "אם כבר בנק ישראל רצה לתקן את הבעיה מהשורש, הוא היה צריך להתייחס לבעיה מרכזית זו שלא רק תדלקה את שוק המשכנתאות, אלא גם את מחירי הדיור. בכלל, אני סבורה שרק פעולה משולבת של בנק ישראל והאוצר, בשילוב משרדי הפנים והשיכון שתטפל מהשורש בבעיית העדר היצע, זאת במקום ניסיונות שווא למתן את הביקושים, היא זו ששוק הדיור זקוק לו נואשות בימים אלה".

מהיכן נובעים הפערים העצומים בין רווחי רמ"י השנה לבין השנים הקודמות?

ביזור יתר: המדינה צריכה לשנות בהוראת שעה מיידית את שיטת התמחור של מכרזי רמ"י ולהורות לה לשווק קרקע במחירים קבועים ומפוקחים, תוך בחירת היזמים הזוכים לפי קריטריונים של איכות // דעה דליה עסיס 03.08.2021

זה מכבר התרעתי כי משהו לא מסתדר לי ברמות המחירים של מכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ובמיוחד במהלך מחצית השנה האחרונה. תחושה זו, לצערי, אוששה כשלאחרונה פורסמו הרווחים של רמ"י כתוצאה ממכירת קרקעות במחצית הראשונה של 2021. מסתבר כי בתקופה זו הרוויחה רמ"י 8.1 מיליארדי שקלים ממכירת קרקעות, וזאת לעומת 3.8 מיליארד ב-2020, 2.7 ב-2019 ו-4 מיליארד ב-2018.

שלוש סיבות מרכזיות לפערים העצומים בין רווחי רמ"י השנה לבין השלוש השנים הקודמות. סיבה ראשונה היא סיום בפועל של תכנית מחיר למשתכן, דיור מסובסד מוזל, מה שכמובן גרע משמעותית מרווחי רמ"י. סיבה שנייה נעוצה בהתמקדות במכרזים של רמ"י באיזור הביקוש במרכז הארץ, מה שכמובן תרם מאוד לגידול בהכנסות. סיבה שלישית, אותה כבר ציינתי בעבר היא התמחור המאוד גבוה של המכרזים.

דוגמאות לתמחור הגבוה של מכרזי רמ"י ראינו בשלושה מקומות. הראשון במע"ר של העיר מודיעין, השני במרכז ברמת בית שמש והמכרז השלישי בשכונת קריית שלום אשר בדרום תל אביב. בשלושת המכרזים התמחור היה בכ-20 אחוזים מעל מחיר השוק הנוכחי. האבסורד הגדול שסכומי העתק הללו מוזרמים דרך רמ"י ישירות לקופת המדינה. אותה מדינה מחד גיסא מצהירה שהיא פועלת להורדת מחירי הדיור, מאידך גיסא מטפחת שיטת שיווק קרקעות של רמ"י אשר מתדלקת את רמות המחירים. 

אם המדינה הייתה רוצה, הייתה משנה בהוראת שעה מיידית את שיטת התמחור של מכרזי רמ"י שבפועל מספסרת ברמות המחירים. יתרה מכך, המדינה יכלה בנקל להורות לרמ"י לשווק קרקע במחירים קבועים ומפוקחים, ולבחור את היזמים הזוכים לא לפי "כל המרבה במחיר", אלא לפי קריטריונים של איכות למשל. המדינה יכולה לפתוח את מרכזי רמ"י לכלל אלפי הקבלנים במדינת ישראל ולא לעשרות בודדות שבדרך כלל זוכים במכרזים ומרכזים כיום בידם את רוב רובם של הפרויקטים, מה שמוריד את התחרות ומעלה את המחירים.

הדוגמא של רמ"י מצביעה על עקב אכילס של ענף הנדל"ן. אני רואה ב"מקרה רמ"י" דוגמה מובהקת לביזור יתר של סמכויות ענף הנדל"ן בין גורמים רבים, מה גורם לכך ש"יד אחת נותנת", זאת בעוד "היד השנייה לוקחת", כשבסופו של דבר היעדים המרכזיים – הגדלת ההיצע ובלימת עליית המחירים אינם מושגים. וכל זה יביא מן הסתם את רמות המחירים בשנת 2022 לשיא של כל הזמנים. רק תכלול של הסמכויות בידי גוף מרכזי אחד יוכל להשיט את ספינת הנדל"ן מים סוער אל חוף מבטחים.  

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "בעיית הבעיות העדר תקציבים לתשתיות משלימות וכן היטלי ההשבחה שהופכים פרוייקטים רבים של תמ"א ללא כדאיים עדיין לא נפתרה ואני חוששת מאוד שעם כל האופוריה על חידוש התמא, יווצר כאן צוואר בקבוק מחודש ועל כן יש לפרק מוקשים אלה מראש".