פוסט ראשי

אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות

רונן ניב10:11, 17.10.21

https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf

רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: "המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה"

בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. "עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. "השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. "גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס", היא מרחיבה. "מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם". תחום נדל"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. "הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.

פוסט ראשי

טבלאות הקצאה/ איחוד וחלוקה בתוכניות התחדשות עירונית – הבעיות והאתגרים ומדוע תקן 15 לא רלוונטי – ראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדלן של רדיו 102FM עם עופר פטרסבורג – 19.11.2021

https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=124172

האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות הקצאה בתוכניות התחדשות עירונית כאשר השמאי פעל על פי תקן 15?

מדוע תקן 15 כבר לא רלוונטי בתוכניות התחדשות עירונית?

פוסט ראשי

דליה עסיס בתכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 10 בספטמבר, 2021 102FM

על היטל השבחה בנכסים הגובלים ברכבת הקלה ובמטרו

דליה עסיס בתוכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב

פוסט ראשי

קיבלתם היטל השבחה בגין הסמיכות לרכבת הקלה או למטרו? לפי החלטת ועדת הערר ירושלים אתם לא צריכים לשלם אותו

מה יהיה האפקט של ההחלטה לבטל היטל השבחה שהוטל על נכס הגובל ברכבת הקלה?

מחקר שערכה השמאית דליה עסיס, מחזק את עמדת ועדת הערר ירושלים, אשר ביטלה לאחרונה היטל השבחה לבעל נכס הגובל ברכבת הקלה: "נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים אולם ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים" // פרשנות

מדוע ועדת הערר ירושלים צדקה כשהחליטה לבטל היטל השבחה שהוטל על חברת אלייד, אשר מימשה מגרש בסמוך לקו הרכבת הקלה המתוכנן בירושלים, וכיצד עבודת המחקר שביצעתי במסגרת הטכניון בחיפה שפורסם ב-2008 מחזקת החלטה זו?

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ירושלים, בהחלטה תקדימית, ביטלה שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לנכסים הגובלים ברכבת הקלה בירושלים. מדינת ישראל, באיחור רב ביחס למדינות המערב, נמצאת בעיצומה של מהפכה תחבורתית אשר בעיקרה כוללת כניסה של רשת רכבות פרברים, רכבות קלות עירוניות ומטרו. בו בזמן מתוכננות ומקודמות רכבות כאלו במטרופולינים של גוש דן, ירושלים וחיפה. בירושלים כבר היום פועל קו רכבת קלה מתוך מספר קווים מתוכננים ובתל אביב עתיד להתחיל לפעול בתוך כשנתיים הקו האדום שיוצא מדרום העיר בת ים, ממשיך ביפו, תל אביב, רמת גן ומסתיים בפתח תקווה בסמוך לצומת סגולה. בהמשך מתוכננים קווים נוספים דוגמת הקו הירוק והקו הסגול, אשר יחברו את כל גוש דן.

המהפכה התחבורתית הזו צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן באופן חסר תקדים. כבר ב-2008, במסגרת עבודת מחקר שביצעתי בטכניון (בהנחייתה של פרופ' פלאוט), מצאתי כי פיתוח הרכבות העירוניות משפיע על שוק הנדל"ן לסוגיו – מגורים, מסחר ותעסוקה. ההשפעה היא דו-כיוונית כאשר במקרים מסוימים יכולה להיות חיובית ובמקרים אחרים שלילית, הכל תלוי בסביבה, ברמה הסוציואקונומית, ברמת הסמיכות לקו הרכבת ולתחנות, בקירבה למרכז עסקים ובפיתוח סביב התחנות. 

בעקבות אישור הקו הירוק של הרכבת הקלה בבירה, המחבר את שכונת גילה בדרום עם הר הצופים בצפון, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת אלייד אשר מימשה מגרש בן 10 דונם באיזור תלפיות. המגרש גובל בקו הרכבת המתוכנן. שומת היטל ההשבחה נקבעה לסך של 1.192 מיליוני שקלים. 

חברת אלייד הגישה ערר ווועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החיוב איננו מוצדק ולכן הוא בטל ומבוטל. ועדת הערר על אף שיכלה לדחות את הערר על הסף בגלל איחור בהגשתו בחרה לדון בערר וקיבלה אותו לעצם העניין. הוועדה נימקה החלטתה תחילה בטיעון כי לא גובים היטל השבחה בגין תשתית עירונית כגון רכבות. לעניין עצם הטענה לעלייה בערך המקרקעין, ועדת הערר אמרה שככל שיש עלייה בערך המקרקעין הסמוכים עקב שיפור הנגישות, לא רק אלייד תצא נשכרת מעליית השווי, אלא גם כלל בעלי הנכסים הממוקמים בקרבתו(!) . לכן יש בחיוב אלייד בגלל סמיכותה לקו הרכבת בבחינת אפלייתה לרעה אל מול כלל הציבור, קל וחומר בעלי הנכסים שבקרבת הרכבת.

ההחלטה של ועדת הערר נסמכת על מחקרים שנעשו בעולם, אולם מחקר כזה נעשה גם בארץ על ידי בטכניון כאמור, כבר לפני 13 שנה. במסגרת המחקר בדקתי מהי ההשפעה הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב על מחירי הדירות כבר בתקופת התכנון. הבדיקה שלי התמקדה באיזור תחנת ביאליק במפגש הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי ברמת גן. במסגרת המחקר בדקתי עשרות רבות של מחקרים שנערכו בעולם ואשר בדקו השפעת תשתית רכבות על מחירי הנדל"ן הסמוכים לקו הרכבת ולתחנות, ביניהם מחקרים שבוצעו בארצות הברית, קנדה ואוסטרליה.

ממצאי המחקר העיקריים הראו כי בחלק מהמקרים ערכי הנדל"ן עלו כתוצאה משיפור הנגישות ובמקרים אחרים ערכי הנדל"ן ירדו וזאת בעיקר בשל מטרדי רעש, זיהום סביבתי וקרבה להולכי רגל. לדוגמה במחקר שבוצע בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה בעיר לונדון ובמחוז אונטריו שבקנדה ובדק מאות מקרים של ערכי נכסים צמודי קרקע שהיו סמוכים לקו הרכבת נמצא כי ערכם ירד באופן מובהק.  

נבדקו מחקרים נוספים שבוצעו בבוסטון, סן פרנסיסקו, פורטלנד (אורגון), סנטה קלרה (קליפורניה) טורונטו קנדה, סידני אוסטרליה ועוד. בחלקם נצפו עליות מחירים ובחלקם ירידות. אבל הממצא המשמעותי ביותר לענייננו הוא שבכל המחקרים נמצא שההשפעה של הרכבת מורגשת במרחק של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק של כ-5 דקות הליכה. מרחק זה הוא המרחק שאנשים מוכנים ללכת ברגל עד לתחנה הקרובה וזו הסיבה גם שהתחנות של הרכבות העירוניות מרוחקות בדרך כלל כ-1,000 מטר אחת מהשנייה. 

המסקנה שלי מהמחקר שערכתי כאן בארץ הייתה, שבדומה למחקרים בעולם, מחד גיסא בעלי נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים. זאת כתוצאה של שיפור הנגישות למקומות העבודה, הקניות והבילוי וקיצור משמעותי של היוממות ( commuting), זמן שמוקדש מידי יום לנסיעה. מאידך גיסא ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים דווקא של כאלו הסמוכים לקו הרכבת וזאת עקב מטרדי רעש, זיהום סביבתי והפרעות מצד עוברים ושבים. 

ממצא זה מחזק את החלטת ועדת הערר בירושלים אשר קבעה כי ככל שיש השבחה בעקבות הרכבת היא תבוא לידי ביטוי ברדיוס רחב מסביב לרכבת ולא רק בנכסים הגובלים. ממצא נוסף שעולה מהמחקרים גם בעולם וגם בארץ הוא שככל שההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל"ן היא שלילית, היא תבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים הגובלים בקו הרכבת ו/או בתחנות. הדרישה לתשלום היטל השבחה דווקא מאלו הסמוכים לקו הרכבת יוצרת מצב אבסורדי שהנכסים שעלולים להיפגע מקו הרכבת ישלמו היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה דווקא לאלו המרוחקים יותר מקו הרכבת. 

בכל מקרה זו טעות לקבוע מראש "מסמרות" ולהטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על בעלי נכסים, זאת מהטעם הפשוט שלא ניתן לקבוע מראש אם ערך אותו נכס יעלה או ירד בעקבות פתיחת קו הרכבת. זו טעות במיוחד כאשר קביעה זו לא מבוססת על נתונים שמאיים מוצקים המעידים על השבחה, כפי שהעירה גם ועדת הערר. הוועדה המקומית טענה כי מדובר בהשבחה כלכלית, וועדת הערר אמרה בעניין זה כי ככל שיש השבחה אז יש לקזז ממנה את עלות ההקמה של הרכבת, דהיינו הפסד הכנסה לאורך תקופת הבנייה. כמו כן כפי שלא משלמים פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס' 197 בגין ירידת ערך כלכלית כך לא גובים השבחה בגין השבחה כלכלית.

ניתן להניח כי עיריית ירושלים החליטה להוציא שומות להיטל השבחה לנכסים הגובלים כדי להקדים  תרופה למכה, וכצעד של התגוננות מפני תביעות לירידת ערך לפי ס' 197 שהוגשו על ידי הנכסים הגובלים, כפי שרמזה לכך גם ועדת ערר. 

כשמאית מקרקעין ומתכננת ערים, אני סבורה שוועדת הערר קיבלה החלטה נכונה וצודקת כאשר ביטלה את היטל ההשבחה באופן גורף על בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות לקווי הרכבת ולתחנות. מדובר בהחלטה דרמטית, אשר ככל שתהפוך חלוטה תשפיע על אלפים רבים של בעלי נכסים, מקרקעין, מגורים ועסקים הממוקמים, בסמיכות לקווי רכבת מתוכננים, אשר היו אמורים לקבל הודעות חיוב בהיטל השבחה בגין אישור קווים אלו, בירושלים ובגוש דן. 

*כותבת המאמר דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים המתמחה בתחום היטלי השבחה 

פוסט ראשי

אין לגבות היטל השבחה בגין תכנית הרבעים בעת המכר – את בעלי הזכויות ייצגה השמאית דליה עסיס

"כל אלו מצביעים על כך שאין לגבות היטל השבחה בעת המכר, אלא בהתגבשות היתר בנייה. ככל שס' 19ב(10) יעמוד על תוקפו במועד מתן ההיתר יינתן פטור בהתאם לקבוע שם בעת בנייה ותתגבש התעשרות והוודאות של הזכויות אותן התכנית העניקה מעבר לשטחים הפטורים מהיטל השבחה. "

כך קבעה השמאית המכריעה בערר שהוגשה באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס.

להחלטת השמאית המכריעה – לחצו  תכנית הרבעים – החלטת שמאית מכריעה שושי שרביט

פוסט ראשי

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

מדובר באולם אירועים בהרצלייה אשר ביקש שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים, עיריית הרצליה הוציאה שומת היטל השבחה לשמוש חורג לשנה אחת ע"ס כ-108,000 ש"ח. בעלי האולם הגישו ערר באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה בעקבות שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים. מצ"ב בקישור החלטת השמאית המכריעה.http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/28.02.18_6525_15_4.pdf

 

במקרה אחר בתל אביב, בנין מגורים שביקש להסב שימוש ממגורים למלון דירות (מלון בוטיק) (שימוש חורג), עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה של 205,000 ש"ח, בעלי הבניין הגישו ערר באמצעות שמאית מקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה ואף חייבה את עיריית תל אביב בכל הוצאות שכר טרחת השמאית המכריעה, גם על החלק של בעלי הבנין. קישור להחלטת השמאית המכריעה http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/30592_240811_2.pdf

הצלחה חלקית בלבד למכרזי הנדל”ן המניב בכפר אז”ר

כ-3 שבועות לאחר ההצלחה למכרזי המגורים על קרקעות כפר אז”ר, היזמים לא התנפלו הפעם על שטחי התעסוקה והמסחר שרמ”י שיווקה – וההצעות היו נמוכות בעד מחצית ממחיר השומה

https://nadlanews.co.il/%D7%94%D7%A6%D7%9C%D7%97%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%A7%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%9C%D7%91%D7%93-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%A8%D7%96%D7%99-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%94%D7%9E%D7%A0%D7%99%D7%91-%D7%91%D7%9B/

ראיתם שלט שמבשר על פינוי-בינוי? רוצו לשכור שם דירה

בזמן שמחירי השכירויות מזנקים, יש כמה אזורים שבהם תוכלו לשכור דירות ב"הנחה" משמעותית לעומת מחיר השוק • מדובר בבניינים שעוברים התחדשות עירונית, כמו פינוי-בינוי או תמ"א 38 – שם הדירות מושכרות במחיר הרבה יותר זול, אך גם מנגד ניתן לפנות את הדיירים בהתראה מהירה • שמאית מקרקעין מסבירה: "הרבה פעמים יודעים שהפרויקט הולך להיבנות – ובעל הדירה לא יודע מתי זה יהיה"

איציק יצחקי|ביזפורטל| פורסם 06/09/23 22:15 | עודכן 07/09/23 02:00

https://www.mako.co.il/news-money/real_estate/Article-1e793f20ec96a81027.htm?sCh=31750a2610f26110&pId=173113802

ראיתם שלט שמבשר על פינוי בינוי? רוצו לשכור שם דירה

בזמן שמחירי השכירויות מזנקים, יש כמה אזורים שבהם תוכלו לשכור דירות ב"הנחה" משמעותית לעומת מחיר השוק. שמאית המקרקעין דליה עסיס מסבירה למה, למרות הסיכון הכרוך בכך, כדאי לתעדף שכירויות בדירות גדולות או בבניין שעומד להיהרס

איציק יצחקי |  06/09/2023 10:11 ביזפורטל

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/818276

דנה, תושבת כפר סבא, שכרה דירה לפני 4 וחצי שנים במחיר "משתלם". בעל הדירה דרש 3,000 שקל לדירה ממוצעת בשכונה טובה, כשמחיר הדירה באותו זמן עמד על 4,500 שקל – כלומר, הנחה של שליש בדמי השכירות. למה הוא הוריד במחיר? באותו זמן, הפרוייקט הזה היה מיועד והריסה בינוי, מה שנקרא תמ"א 38/2. דנה דרשה "פיצוי" עבור חוסר הוודאות – היא לא יודעת מתי המשכיר "יפנה" אותה. בחוזה בין הצדדים נקבע סעיף שאומר שבעל הדירה צריך ליידע אותה 3 חודשים מראש, טרם העזיבה. אבל בינתיים, כמעט חמש שנים עברו והיא לא קיבלה הודעה כזאת.

הסיבה, כפי שקורה פעמים רבות בפרוייקטים מהסוג הזה, היא שהשוכר מרוויח מהעיכוב בתחילת העבודות. לפני כשנה, כשמחירי השכירות החלו לעלות, המשכיר החליט לא להעלות את המחיר. היום, דמי השכירות עבור דירה כזאת בכפר סבא עומדים על כ-5,000 שקל בחודש. ה"הנחה", שעמדה בתחילת העסקה לפני 4 וחצי שנים על כשליש, עומדת כיום על 40% – כלומר, היא משלמת 60% מדמי השכירות המקובלים.

בזמן שמחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, בשיעור של עד 20% בחלק מהאזורים בשנה האחרונה, פרוייקטים של תמ"א 38 – לא משנה אם מדובר בפינוי בינוי או בהריסה ובינוי – מייצרים הזדמנות אמיתית עבור שוכרים. הם יכולים למצוא את עצמם חותמים על חוזה לשנה, עם אופציה להפסיק את ההתקשרות תוך התראה סבירה של מספר שבועות או חודשים קודם לכן, אבל להישאר שם שנים תמורת דמי שכירות שלא היו משלמים באף מקום אחר בסביבה שלהם.

דוגמאות לכך לא חסר: פרוייקטים כאלה, בעיקר במרכז הארץ ובאזור השרון, אפשר למצוא בתל אביב, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה והוד השרון. גם בחולון ובבת ים יש כמה פרוייקטים כאלה, שבהם מחירי השכירות זולים בצורה ניכרת, סביב 30% הנחה לעומת מחיר השוק.

"בשוק השכירות, שנמצא בעליה, יש עדיין הזדמנויות – אבל זה קורה בעיקר בדירות גדולות ומיוחדות", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס. "יש אזורים שבהם שכר הדירה לא עולה. מדובר באזורים היוקרתיים, שם שכר הדירה נעצר. כשהשוק נכנס למיתון, הנכסים הראשונים שיורדים הם הנכסים האלה. כלומר, המחיר של דירות 5-6 חדרים יתייצב לעומת דירות 3 חדרים, שם המחיר לא מפסיק לעלות. כשהריבית גבוהה, כשיוקר המחיה גבוה, כשההוצאות הכלכלה למשפחה גבוהות וההכנסה הפנויה נמוכה, ההוצאה הכי גדולה בחודש היא על מגורים. איך אנשים יצטמצמו בהוצאות? הם הופכים להיות מצמצמי דיור – עוברים או מעדיפים דירות קטנות. הביקוש גדל ולכן המחיר שם עולה בהתאמה".

מצד אחד יש מציאות, אבל מצד שני – המחיר של דירת 5-6 יקר מלכתחילה. לא בטוח שאותו דייר יחפש את ההנחה דווקא שם, כי הוא לא יוכל לעמוד בשכר הדירה.
"אנשים שרוצים לצמצמם בהוצאות, זאת לא הזדמנות עבורם. וזאת בעיה. אלא אם כן מדובר במשפחה מרובת ילדים שצריכה שטח ואין לה ברירה. היא תרצה דירה כזאת כמעט בכל מחיר. ושם, אפשר להתמקח".

בואי נעבור רגע לפרוייקטים של פינוי בינוי. שוכרים מדווחים כי חלה הוזלה משמעותית, של 30% ויותר, בפרוייקט כאלה.
"אפשר להגיע ל'הנחה' של עד 40%. העניין בפרוייקטים כאלה הוא שבעלי הדירות לא יכולים להבטיח לדיירים אופציה. כשמישהו הולך לשכור דירה הוא לא רוצה לעבור אחרי שנה דירה אחרת, הוא רוצה תמיד אופציה. כאן, המשכיר לא יכול לתת לו הבטחה כזאת. הוא לא יודע מתי יתחיל הפרויקט של התמ"א או פינוי בינוי. כך הם מפתים את השוכרים לחתום על חוזים".

כלומר, הוא משלם פיצוי על חוסר הוודאות.
"מה שקורה בשטח, ואני אומרת מניסיון, הוא הרבה פעמים אנחנו יודעים שהפרוייקט הולך להיבנות ובעל הדירה לא יודע מתי זה יהיה – עוד שנה, שנה וחצי, שמונה חודשים או כמה שנים. יש לו הערכה, אבל מניסיון – היא לא מדויקת. לכן, הוא מחפש דייר וזה מבקש פיצוי על חוסר הודאות. השוכר מוכן לבוא לפרוייקטים כאלה רק אם מורידים משמעותית במחיר. בפועל, הוא יכול להישאר שם בממוצע שנתיים או שלוש. כלומר, הוא נשאר לתקופה ארוכה יחסית במחיר נמוך מאוד. מצד שני, הוא חי על זמן שאול. הוא יודע שמחר אפשר לפנות אותו".

איך ההסכם מתבצע מול המשכיר?
"בחוזה קובעים בדרך כלל התראה של חודשיים עד שלושה. מודיעים לו לעזוב את הדירה והוא מתחיל להתכונן. הבעיה היא רק של המשכיר: אם יש לו בעיה עם השוכר, הוא לא יכול להחליף אותו – קשה מאוד להשיג אנשים שרוצים לגור באתר זמני, שתכף ייהרס. ככל שמתקרב המועד הצפוי, הסיכוי שיבוא שוכר אחר יורד. לכן, אותו שוכר שמרוויח מלכתחילה, בדרך כלל נשאר עד הסוף. גם אם זה לוקח שנים. משתלם לו".

מתי מחירי השכירות יירדו בשאר האזורים?
"אנשים ממשיכים לשלם ריבית גבוהה כרגע, מה שלא יגרום להורדה בטווח הקצר. היא מתייצבת כרגע רמה גבוהה. אם הריבית תישאר באותה רמה של היום, השוק לא הולך למקום טוב. אנחנו בסביבת ריבית גבוהה ורק כשהיא תרד, ואנחנו לא יודעים מתי, זה יכול לקרות. ההיסטוריה מלמדת שירידה בשיעור הריבית אחרי תנודות כאלה, לוקח מספר שנים לא קטן לתקן".

המכרז של רמ"י על כפר אז"ר – משקף ירידה של 30% במחירי הקרקעות

השמאית דליה עסיס מתייחסת למכרז שנסגר השבוע ומעמיד מחיר קרקע ליח"ד כולל פיתוח, על כ-1.1 מיליון שקל. באזור ר"ג שווקו קרקעות דומות ב-2021 ותחילת 2022 בכ-1.6 מיליון

קישור לכתבה

ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) יכולים להיות שמחים מהיענות של היזמים למכרז שקיימו על השטחים החקלאיים של כפר אז"ר, אחרי מכרזים רבים בהם אפילו זבוב לא ניגש אליהם. נקודת אור נוספת מבחינת רמ"י, היא שהפער בין מחירי השומה לבין ההצעות הזוכות, לא היה גדול במיוחד.

נכון, נגמרו הימים של הצעות במחיר כפול מהשומה, למשל אותה הצעה של חנן מור לרכוש מגרש במתחם שדה דב בשטח של 7.6 דונם (לבניית 458 יח"ד, 1,500 מ"ר מסחרי ובית מלון עם כ-80 חדרים) בכמעט 1.5 מיליארד שקל, כמעט פי שניים מהשומה שנקבעה למתחם. כעת מור במגעים למכור חלק מהקרקע כשהריביות חונקות אותו.

אבל מדובר כבר במכרז שני בשבועות האחרונים, שהיזמים לא מפחדים לגשת אליהם, והיו כאלה לא מעט. בניגוד להצעות במכרז לשכונת "שירת הים" שם ההצעות היו נמוכות ב-30%-40% ממחירי השומה, במקרה של כפר אז"ר ההצעות נמוכות בכ-15% מהשומה שנקבעה.

ועדיין, אנחנו בשוק שונה לחלוטין. ההצעות הזוכות במכרז משקפות מחיר קרקע של כמעט מיליון שקל ליחידת דיור, עם קצת מעל 100 שקל להוצאות פיתוח, כך שהמחיר לדירה במכרז בכפר אז"ר מייצג מחיר של כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם פורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלעי, כי מדובר בירידה של כ-30% במחיר קרקע ליחידת דיור: "אמנם נראה שהמחיר הממוצע של ההצעות עומד על כ-15% פחות מהשומה, אבל צריך להבין שמדובר בירידה חדה יותר – כי השומה מלכתחילה נמוכה משווי השוק שהיה לפני כשנה".

עסיס מציגה למשל עסקאות שבוצעו בשנת 2021 ובתחילת 2022 באזור רמת גן, לפני פרוץ המשבר הגדול בשוק בדיור. מדובר על עסקאות שמצייגות מחיר של כ-1.6 מיליון שקל ליחידת קרקע לדירה בגודל סטנדרטי של כ-110 מ"ר פלוס מינוס. "היו למשל שיווקים של דירות במחיר של כ-33 אלף שקל למ"ר, וכאשר מחלצים מנתון זה שווי קרקע, מגיעים לכ-15 אלף שקל למ"ר קרקע, מעל 1.6 מיליון שקל לדירה".

ואם מדובר על 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור באזור רמת גן, רק לפני כשנה וחצי, הרי שמחיר של 1.1 מיליון אכן מייצגים ירידה של כ-30% במחיר הקרקע. השאלה הגדולה היא האם אותו "גילוח" של כחצי מיליון שקל ממחיר הקרקע ליחידת דיור, תתגלגל לטובת לקוח הקצה – בניכוי הגידול בריביות והעלייה במדד התשומות? זו שאלה שלא בטוח שיש לה כעת תשובה.

עיריית תל אביב הפסידה: "מיתוג" לא נחשב כהשבחה

סוף לסאגת המיתוג של תוכנית השימור בתל אביב: כעבור שנים רבות, ועדת הערר קבעה כי עיריית תל אביב לא תוכל לחייב את בעלי הנכסים בהיטל השבחה, כיוון שלטענתה מיתגה אותם כנכסי יוקרה מעצם סימונם כ-"מבנים לשימור"

עופר פטרסבורג

27/06/2023

https://www.nadlancenter.co.il/article/7914

"מעניין לראות איזה רעיונות יצירתיים נוספים מתכננת לנו עיריית תל אביב"

לדברי שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, "תוכנית השימור לא יצרה יש מאין. המבנים שסומנו לשימור מלכתחילה נבחרו על סמך מאפייני המבנים הללו ולא להיפך. לא התוכנית שינתה את מאפייני המבנים הללו ולכן צדקה ועדת הערר כשקבעה שהתוכנית לא השביחה כלל את הנכסים. הנכסים שסומנו נבחרו על פי שיקולי עיצוב, אדריכלות, מיקום, ערך חברתי והיסטורי".

"טענה דומה אגב, מעלה עיריית תל אביב גם בתוכנית הרבעים. תוכנית הרבעים מחייבת חיזוק ושיפוץ המבנים ושמאי הוועדה המקומית טוענים שעצם השיפוץ והחיזוק משביח את הנכסים ולכן אין לנכות את הוצאות החיזוק והשיפוץ מההשבחה הנטענת. גם כאן ניתן לטעון כי לא תוכנית הרבעים הגדירה איזה בניין צריך חיזוק ושיפוץ. המבנים דורשים חיזוק בגלל שהם ישנים ומוזנחים. לא תוכנית הרבעים עשתה אותם כאלה. מי שרוצה לחזק ולשפץ את ביתו לא צריך את תוכנית הרבעים לצורך כך. ולכן לדעתי בתוכנית הרבעים יש לקזז את עלויות החיזוק והשיפוץ שהם חובה לצורך קבלת זכויות לתוספות בנייה. בדומה לתוכנית השימור וכפי שהחליטה ועדת הערר בעניין תוכנית השימור אפשר לחזק ולשפץ מבנים גם באמצעים רגולטוריים או לפי תמ"א 38 ואנחנו לא זקוקים לתוכנית הרבעים לצורך כך".

"חבל שעבר עשור של הליכים מיותרים והוצאות רבות שנגרמו לבעלי דירות בעיר תל אביב. לא נותר לנו אלא לחכות ולראות איזה רעיונות יצירתיים עוד מתכננת לנו עיריית תל אביב כדי להעניש את האזרחים שלה ולגבות מהם מס שהוא לא אמת", מוסיפה עסיס.

מה יקרה למחירי השכירות?

"השפעת הריבית איטית. מחירי השכירות יירדו בעוד מספר חודשים"

"הגיע הזמן להפסיק לספסר בקרקעות המדינה, צריך לתת אותן כמעט בחינם", "מחיר הכסף עלה, היזם ורוכשי הדירות מפסידים – רק הבנקים מרוויחים", "אם הריבית תעלה, זה יגרום לאנשים להיות חדלי פרעון". שמאית המקרקעין דליה עסיס מדברת על מחירי הדיור וזורקת עצם לממשלה. תקשיבו

איציק יצחקי |  08/06/2023 10:22

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/815173

כל הטיפים: מה חשוב לדעת לפני שאתם חותמים ליזם על פרוייקט התחדשות עירונית?

נושא המיסוי, הפיצוי לדיירים, דמי שכירות, אנשי המקצוע ואפילו – פיצוי כספי בנוסף לדירה. רגע לפני שאתם חותמים ליזם על פרויקט חייכם ומקבלים עוד חדר, ממ"ד ומרפסת, יש כמה מוקשים שאתם חייבים לעבור. שני מומחי נדל"ן בראיון שהיזמים לא רוצים שתקראו

איציק יצחקי |  03/05/2023 12:57

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/813997

קרן JTLV רוכשת 50% מבניין המטה של לאומי ב-325 מיליון שקל

פורסם ב-nadlanews 4/4/2023

לדברי שמאית המקרקעין דליה עסיס, העסקה מגיעה בתקופה מאתגרת לשוק המשרדים בתל אביב – כאשר באזורים רבים בעיר נרשמות ירידות בביקושים, מה שעלול להוביל לירידות גם בדמי השכירות.

לכתבה במלואה כנסו לקישור

https://nadlanews.co.il/8903/