מבדיקת ביזפורטל עולה כי בחלק משוק המשרדים הקטנים והבינוניים, חלה ירידה של כ-5%. דליה עסיס, שמאית: "דינמיקת המחירים בשוק המשרדים מזכירה בורסה. השינויים מהירים. להבדיל משוק המגורים שהוא סולידי ופחות תנודתי"

אלכסנדר כץ | 07/06/2022 16:06

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/805409

האם סימני המשבר בהייטק, מתחילים לתת אותותיהם גם בשוק השכירות למשרדים? בדיקת ביזפורטל בשטח באזורים שונים ברחבי תל אביב, מעלה כי אפשר להתחיל לזהות התמתנות ואף ירידה של כ-5% במחירי המשרדים הקטנים והבינוניים בתל אביב, בבניינים שאינם חדשים. 

הבדיקה כללה שיחות עם עשרות משכירים על פני החודשים האחרונים  ומעקב אחרי נכסים להשכרה כשבאופן ברור עולה כי המשכירים הפכו לגמישים יותר מאשר לפני מספר חודשים ומוכנים להפחתה מסוימת בשכר הדירה.  

"הדינמיקה של שינויי מחירי השכירות במשרדים דומה כמו בורסה", אמרה לביזפורטל שמאית המקרקעין דליה עסיס, שמכירה היטב את עולם השכירות בתל אביב, ומסבירה כי כאשר יש עצירה של משכירים באותה עת, הדבר עשוי להוביל לירידות חדות יותר. "משקיעים בסטארט-אפים כבר מתחילים לומר לאותן חברות שהן צריכות להיות ב'הולד'. ברגע שהברזים מתחילים להיסגר, זה משפיע על שוק השכירויות", אמרה עסיס, אם כי היא לא מזהה מגמה שלילית ברורה בשוק המשרדים ומדגישה כי ייתכן שמדובר במקרים ואזורים מסוימים ולא גל שישטוף את המשרדים. עם זאת, מהבדיקה שלנו עולה כי המשכירים מוכנים יותר להתגמש, הורדת המחירים במהלך המו"מ קלה יותר מאשר לפני מספר חודשים. 

בפרק זמן של כחודש עד חודשיים, חלה ירידה קלה. דוגמה למקרה קיצון היא ירידה של כמעט 20%, מ-8,800 שקלים ל-7,200 שקלים בדמי שכירות חודשיים. ואולם, כאמור מדובר במקרה חריג, ברוב המקרים המשכירים היו מוכנים להתגמש עד 5%. 

מספר שמאים העריכו כי באותה קטגוריה של משרדים קטנים ובינוניים לא בבנייה חדשה, ירידה של כ-5% במחירי השכירות הגיונית על רקע המצב בשווקים. מאידך, יש כאלו שטוענים שזו עוד לא מגמה וצריך לזכור שהמש הישראלי במצב תעסוקה מצוין ואין באמת סיבה שתהיה ירידה של 5%.

באזורים מסוימים בעיר, על פי דוח נתם האחרון (נכון לסוף 2021) משרדים נמצאים באכלוס של בין 90% ל-100% (קריית עתידים כ-90%, מרכז תל אביב 99%) מה שמצביע על ביקוש גבוה למשרדים. ואולם, חלק מאותם שטחים נמצאים בשכירות של סטארט-אפים וחברות הייטק, תחום שבחודשיים האחרונים נראה שמתחיל גם הוא להתקרר במקצת, מה שעשוי להסביר את תחילת מגמת פינוי שטחי משרדים, דבר שמתחיל להתבטא במחירים.

אגב, בדוחות הרבעוניים של חברת הנדל"ן המניב לרבעון הראשון של השנה, עדיין לא רואים מגמה של ירידה, אולם ניתן לראות, למשל בדוחות {עזריאלי} המחזיקה במגזר גדול של משרדים, על בלימה מסוימת בקצב הצמיחה. עזריאלי גם משלמת את המחיר על כך, עם ירידה חדה במחיר המניה שלה, של כמעט 17% בחודש וחצי האחרונים. היא לא לבד. הבורסה כבר מרגישה את ההאטה בתחום הנדל"ן בכלל ותחום המשרדים בפרט ומניות הנדל"ן איבדו מתחילת השנה יותר מאשר כל סקטור אחר.

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/805409

דליה עסיס, שמאית מקרקעין: "צריך לבנות 70 אלף יחידות דיור בשנה לפי קצב הילודה בישראל שהוא כפול ממדינות ה-OECD. בכל מקום שיש שיכונים, סביר להניח שיהיה שם מתישהו פינוי בינוי".

פורסם ב-6/4/2022 בביזפורטל

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/804281

בשבוע בו החלה הרפורמה בהיטל ההשבחה, מתארחת באולפן ביזפורטל דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, לשיחה על הדרכים לקרר את שוק הדיור, מתי שווה להיכנס לפרויקט פינוי בינוי ומה הבעיה עם רשות מקרקעי ישראל.
 
"פתח תקווה עוברת גם התחדשות וגם פיתוח מאד מואץ. יש שם הרבה מאד שכונות חדשות, בנייה מודרנית, זה מושך לשם אוכלוסייה טובה ולכן המחירים והביקוש עולים", מתייחסת עסיס למחירי הדירות העולים בפתח תקווה, "זה פה, באזור המרכז כמה דקות מתל אביב. הביקוש באזור המרכז עולה כי יש מחסור בדירות. באזורים הישנים יותר, אנחנו יכולים למצוא גם עליית מחירים באזורים שהולכים לעבור פינוי בינוי, התחדשות עירונית. לפעמים אנחנו נוטים לחשוב שהמחירים מיצו את עצמם, ואז אומרים 'אנחנו לא רוצים להשקיע שם', אבל זה לא נכון, כי תמיד האזורים שעוברים פינוי בינוי, מחירי הדירות הישנות שהולכות לעבור פינוי בינוי, הן עולות בקצב התפתחות התוכנית. ככל שהתוכנית של ההתחדשות עירונית, התב"ע העירונית שהולכת להרוס את הבתים האלה ולבנות חדשים, ככל שתהליכי האישור שלה מתקדמים, כך מחיר הדירה עולה".
 
-אם תופסים את זה בהתחלה
"אם אתה תופס את זה בהתחלה, אתה מקבל את כל העלייה לאורך שנים, אבל אתה יכול לקנות את הדירה שנתיים לפני שהתב"ע אושרה, ועדיין אתה תרוויח מההתחדשות העירונית, כי הרי אתה לא קונה את הדירה במחיר הסופי שלה אחרי שהיא תיבנה, אתה תמיד מרוויח, ולכן תמיד כדאי להשקיע במקומות שהולכים לעבור התחדשות עירונית.
 
"צריך לבנות 70 אלף יחידות דיור בשנה לפי קצב הילודה בישראל שהוא כפול ממדינות ה-OECD. בכל מקום שיש שיכונים, סביר להניח שיהיה שם מתישהו פינוי בינוי".
 
-בואי תסבירי לנו מה זה אומר הרפורמה בהיטל ההשבחה שהחלה השבוע?
"היום היטל השבחה הוא 50% מההשבחה. אם תוכנית התחדשות עירונית השביחה את הנכס, את הקרקע, ב-X כסף, אנחנו נשלם 50% על פי חוק. ברפורמה הזאת אומרים שהעירייה יכולה להחליט שהיא גובה היטל השבחה נמוך יותר כדי לתמרץ משקיעים וגם כדי שהפרויקט יהיה רווחי, וגם שלא יצטרכו להעמיס כל כך הרבה יחידות דיור על אזור מסוים. אם היטל ההשבחה על אותו פרויקט יהיה אפס, אז מן הסתם יבנו פחות דירות כדי לא להעמיס על אותה תשתית".
 
-יש מצב שהרפורמה הזאת תעזור קצת לקירור מחירי הנדל"ן?
"כדי שזה יקרה, צריך לזרז את תהליכי התכנון. גם אם יכריזו שאין היטל השבחה אבל הליכי התכנון ימשיכו להיות מסורבלים, זה לא יעזור שום דבר".
. 
-אז איך מורידים את מחירי הדירות בישראל?
"קודם כל משחררים קרקעות. רשות מקרקעי ישראל שהיא מדינת ישראל שמחזיקה בקרקעות שלי ושלך, צריכה לשחרר את הקרקעות האלה כדי שתהיה לנו קורת גג. מי שמחזיק היום בקרקעות, רשות מקרקעי ישראל שמספסרת בקרקעות, עושה מכרז וכל המרבה במחיר – זוכה. זה לא צריך להיות ככה. מה שצריך לעשות זה לקבוע מחיר מקסימום ולא מחיר מינימום. כמו שיש פיקוח על מחירי מזון בסיסיים, מדינת ישראל צריכה שיהיה פה איזשהו פיקוח – אומנם לא פיקוח על מחירים על השוק – אבל פיקוח על קרקעות שהמדינה מחזיקה בהן, שהן שלמו. לפחות שאלו יימכרו במחירים שפויים כדי שאפשר יהיה לספק לאזרחים קורת גג".

קצב גידול האוכלוסייה לצד העדפת מגורים במרכזי הערים מביאים את הענף לאמץ דגם, שמצליח מאוד בערים רבות בעולם ותופס תאוצה גם בישראל – עירוב שימושים • כך אפשר לגור, לרכוש, לעבוד, לצרוך שירותים שונים ואף ליהנות מתרבות, קולינריה, ספורט ופנאי – והכול במרחק הליכה, רכיבה או תחבורה ציבורית יעילה, וגם הרשויות המקומיות יכולות ליהנות מהכנסות נאות.

אורי חודי|00:00 פורסם ב-17/12/2021

מתוך הכתבה:

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מתייחסת גם לעובדה שעירוב השימושים עשוי להעלות את ערך הנכסים בסביבה: "נהוג לחשוב שהכנסת שימושים נוספים בבנייני מגורים מורידה את ערכי הנדל"ן, אבל אם בודקים את ערכי הדירות בסביבה כזאת, נוכחים שהמחירים גבוהים יותר מאשר ביתר חלקי העיר. תל אביב היא דוגמה מובהקת לכך, אבל גם בערים אחרות, כגון כפר סבא, בסביבת רחוב ויצמן, או גבעתיים, בקרבת רחוב אחוזה, או באזור מגדיאל בהוד השרון. מדובר באזורים הכוללים כמעט את כל השירותים העירוניים קרוב לבית, ואנשים שואפים להתגורר שם, כי זה נוח וחוסך זמן וכסף יקרים."

https://www.ynet.co.il/economy/article/ryxomu89f