החשיבות של שמאית מלווה בפרויקטים של התחדשות עירונית ומדוע חייבים לבחור שמאית מלווה מהיום הראשון עוד לפני שבוחרים יזם.
24.5.2024
ארכיון תגיות: שמאות מקרקעין
אל תאמינו לנתוני הלמ"ס – "מחירי הדירות לא עולים"
דליה עסיס, שמאית מקרקעין בשיחה עם ביזפורטל על המצב בשוק המגורים, מה יהיה בהמשך ועל חרישצחי אפרתי | 27/05/2024 07:24
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/828780
אקרו נדל"ן וגיל קטה זכו במכרז על קרקעות תעש השלום – אבל בפער ענק
ל-2 המתחמים שזוהמו בעבר הוגשו 18 הצעות. הצעת אקרו מגלמת כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידה, בעוד שאצל גיל קטה המחיר כבר עומד על כ-1.8 מיליון. השמאית דליה עסיס מסבירה את הפער וטוענת: מדובר במחירים נמוכים לאזור
- מאת: אלכסנדר כץ
- 06/05/2024
קישור לכתבה – https://www.facebook.com/share/rm9i5EouistYMUh8/
אקרו נדל"ן ייזום וגיל קטה בנה השקעות זכו בשני מתחמים במכרז של רמ"י על חלק מקרקעות מפעל תעש מגן בדרך השלום בתל אביב. המכרז על כ-7.5 דונם, התקיים לאחר תשע דחיות, והתייחס לבנייתם של 528 יחידות דיור.
המכרז מחולק לשני מתחמים. על מתחם א' בשטח של 3,861 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 364 יחידות דיור וכ-800 מ"ר מסחר. מחיר המינימום עומד על כ-95 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, מחיר המייצג כ-260 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו שבע חברות,כאשר אקרו נדלן ייזום, שהציעה 368 מיליון שקל, זכתה בו. על סכום זה יש להוסיף כ-42 מיליון. בסך הכל מחיר קרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.1 מיליון שקל.
על מתחם ב' ששטחו 3,607 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 164 יחידות דיור וכ-750 מ"ר מסחר. מחיר המינימום הוא כ-43 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, שהם כ-262 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו 11 חברות, כאשר גיל קטה הציעה 276 מיליון שקל. לכך יש להוסיף כ-24 מיליון שקל – ובסך הכל מחיר לקרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.8 מיליון שקל.
מדוע מדובר על פער כל כך גדול בין 2 ההצעות? שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה כי "הפער של כ-40% במחיר קרקע ליחידת דיור – מצד אחד מגרש 103 (בו זכתה אקרו נדל"ן, א"כ) גובל בבית העלמין, וחשוב לציין שלא כל הדירות במגרש פונות לבית העלמין. מצד שני מגרש 104B (של קטה, א"כ) גובל במבנה תעסוקה, מסחר ומשרדים, כך שההפחתות מתקזזות בין שני המגרשים. הפער הגבוה במחירים בין שני המגרשים משקף את אי-הוודאות בשוק הנדל"ן באשר למגמות המחירים".
עסיס גם מציינת את הפער הקטן בין ההצעה הזוכה של אקרו נדל"ן להצעה השנייה – כשמונה מיליון שקלים (כ-2%), בעוד במתחם השני הפער בין ההצעה הזוכה של גיל קטה להצעה השנייה, עמדה על כ-56 מיליון שקל (כ-25%), שמחזק את הטענה לחוסר ודאות.
-מה מחיר דירה בשכונה, והנגזרת של כך – מחיר הקרקע ליחידה?
"המחירים של שני המגרשים משקפים מחירי קרקע נמוכים מהמחירים שאנחנו מכירים באזור הזה. דירה חדשה של 90 מ"ר בסוף 2023 נמכרה בכ-4.5 מיליון שקל, שמשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כשני מיליון ששקל. אז אנחנו רואים פה מגמה של ירידה במחירי הקרקע".
"עם זאת", היא אומרת, "חשוב לומר לא בטוח שבסופו של דבר הדירות שיימכרו בפרויקטים האלו יהיו נמוכים כי מה שיקבע את המחיר זה ההיצע והביקוש במועד הרלוונטי שבו יימכרו הדירות. אבל ללא ספק יש פה מגמה של ירידה במחירים ובוודאי לא צופים עלייה".
שוק הנדל"ן בישראל בהתאוששות דרמטית: מה גרם לזינוק במכירות?
רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו טוען: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת מתחילים לצאת אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים, על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה"
מערכת ice | 13/3/2024
https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1004688
בתגובה לנתוני הכלכלנית הראשית באוצר, לפיהם בחודש ינואר 2024 הייתה עלייה דרמטית במכירת יותר מ-8,000 דירות, 14 אחוזים יותר מינואר אשתקד והגבוה ביותר מאז מאי 2022.
רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת הם מתחילים לצאת מן הכוח אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים ועל כן על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, זאת על מנת לנסות ולמנוע עליית מחירים משמעותית!"
עו"ד יריב גוטמן, מומחה לנדל"ן ומקרקעין: "היציאה ממשבר ה-7 באוקטובר תלויה לא רק בעלייה בביקושים אלא גם ובעיקר בשינוי יסודי ברגולציה ובהליכי הרישוי הסיזיפיים ובד בבד רפורמה בכל מה שקשור למקרקעין. החשיבה צריכה וחייבת להיות לטווח הארוך ולא רק על הבסיס של נתונים חודשיים שכבודם במקומם מונח".
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "חברות הבנייה הבינו שהן צריכות להכניס את היד לכיס, בין אם בהורדת מחירים, במבצעי מימון, הקפאת ההצמדה, עיסקאות של 20/80 וכו'. החברות היו חייבות לבצע צעדים אלה על מנת לשרוד וזאת הסיבה לעלייה בעסקאות, בדגש על הדירות החדשות. בשוק היד שנייה, לעומת זאת, בעלי הדירות הפרטיים אינם מוכנים לרדת מהמחיר המקורי, להוציא רק מי שאין לו ברירה וזקוק למזומנים ועל כן מוכן לרדת במחיר".
צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב: "כעת שעת המבחן האמיתית של הגדלת נתח ההתחדשות העירונית בתוך סך כל יחידות הדיור. העובדה שרק כשליש מהדירות מצוידות בממ"דים מחייבת שינוי מהיר בדיסקט ואני מצפה שבד בבד למקבלי ההחלטות בממשלה, יתגייסו עוד עשרות רבות של עיריות ורשויות מקומיות למשימה, בדיור כפי שעשתה עיריית ירושלים במהלך השנים האחרונות!"
שמאית המקרקעין דליה עסיס, המייצגת דיירים, אומרת כי כדי לזהות הצעות לא ריאליות מצד יזמים, יש לשלב שמאי בהליך כבר בשלבי הראשונים. "לצערנו, שמאי נכנס לתמונה רק בשלב שאחרי המכרז", היא אומרת. "בשלב המכרז השמאית צריכה לבחון את ההצעות ולראות איפה התמורה המוצעת לא ריאלית ואין לפרויקט היתכנות, ולפסול הצעות על רקע תמורות מוגזמות. מהצד השני יש תמורות לא מספיקות, וכאן השמאי צריך להגיד לדיירים שהם לא מקבלים מספיק".
היזמים מתחרים ביניהם ולא מצליחים להגיע לרוב של חתימות
האם נראה את הסוף למצב הפרדוקסלי שבו הדיירים חתמו על הסכם עם מספר יזמים, אולם אף יזם אינו מצליח להשיג רוב בקרב הדיירים?
דליה עסיס / 13.2.2024
במשך שנים רבות עומדים אלפי דיירים בעשרות רבות של פרויקטים להתחדשות עירונית בפני מצב פרדוקסלי בו חתמו על הסכם עם מספר יזמים, אולם אף יזם אינו מצליח להשיג רוב בקרב הדיירים וההסכמים האלה לא רק שהופכים לאבן שאין לה הופכין גם קשה להשתחרר מהם אם בכלל. על פי נתוני הלמ"ס והרשות להתחדשות עירונית, מדובר באופן רשמי בלפחות כ-5,000 יחידות דיור שתקועות בפרויקטים האלה. אולם בפועל המספר גדול אף הרבה יותר. מדובר בעיקר בפרויקטים גדולים יחסית של פינוי בינוי, מרביתם במיקומים אסטרטגים בלב שכונות ותיקות.
המלכוד הזה נובע בראש ובראשונה ב"לקונה" בחוק להקמת הרשות להתחדשות עירונית, שלא אפשרה לה כלל להתערב בקשר בין היזמים לבין הדיירים. וזאת למרות שהיה ברור מראש שעלול להיווצר מצב בו בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, יתאגדו קבוצות שונות של דיירים, כשכל קבוצה חשקה נפשה ביזם אחר. מדובר ללא ספק באבסורד, לא רק מבחינתם של אלפים רבים של דיירים שמוצאים את עצמם חסרי אונים, אלא גם מבחינת המדינה אשר בפועל מפסידה מידי שנה אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית שיכלו בנקל לצאת לדרך.
היוזמה של הרשות להתחדשות עירונית, שמקדמת באמצעות וועדת הפנים של הכנסת תיקון לחוק היא מבורכת. התיקון לחוק המקורי שלא אפשר לה מעורבות בנושא מחויב המציאות. על פי החוק החדש, שצפוי לעבור בוועדה במהלך הימים הקרובים, מוצע כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית, שבו חלף פרק זמן של שנה וחצי לפחות מאז מועד החתימה של הדיירים מול היזם, יוכלו הדיירים להשתחרר מהמחויבות. שחרור זה מותנה בכך שמדובר בלפחות 20 אחוזים מהדיירים באותו הפרויקט, ואשר פנו לרשות להתחדשות עירונית בבקשה להתיר את הקשר שלהם עם היזמים. לאחר שחרור המחויבות הקודמת, יוכלו הדיירים לבחור יזם חדש לפרויקט.
כשמאית שמלווה דיירים במספר פרויקטים של התחדשות עירונית, אני רואה ושומעת ביום יום את התסכול של הדיירים. התיקון הזה הוא פריצת דרך משמעותית שישחרר חסם מאוד קריטי. מדובר בזכויות הקניין של דיירים רבים אשר חתמו בשעתו בתום לב על הסכם עם תקווה מאוד גדולה ובסוף מוצאים את עצמם כבולים ליזמים שלא מצליחים להביא את הפרויקט לכדי מימוש. אדגיש כי רוב רובם של אותם דיירים הם אזרחים ותיקים ומבוגרים יחסית, שעבורם הדירה בה הם גרים היא כל רכושם ובפועל כל עולמם.
בסופו של דבר החסם הזה לא רק שמונע מהדיירים זכות בסיסית למיגון, בעיה המחריפה במיוחד בתקופה קשה זו. הוא גם מגביר את מצוקת הדיור במדינת ישראל שגם כך מחריפה והולכת. התחדשות עירונית היא אחד מהגורמים המשמעותיים אשר יכול להגדיל את היצע הדירות וזאת בשל היעדר עתודות קרקע פנויה.
אין לי ספק כי התיקון המוצע לחוק הרשות להתחדשות עירונית, הוא נכון ביותר, הן מבחינת ההגדלת ההיצע בשוק הדיור הן מבחינת מיגון בפני התקפות טילים או רעידות אדמה והן מבחינת הגנה על זכויות האזרח הקטן אל מול אינטרסים של יזמים.
מדוע מחירי הדיור ימשיכו לרדת ב-2024?
פורסם באתר ICE – 24.1.2024
https://www.ice.co.il/realestate/news/article/997514
מחירי הדיור ירדו במהלך 2023 בממוצע ב-1.8 אחוזים. כאשר באזור הביקוש של "מדינת תל אביב", הירידה הייתה חזקה במיוחד – 5 אחוזים בקירוב. אותי זה לא הפתיע כלל. בינואר 2023 הערכתי שלהעלאות הריבית המתמשכות של בנק ישראל תהיה השפעה משמעותית הן על קצב מכירת הדירות והן על היקף נטילת משכנתאות. העובדה שהייתה ירידה של כ-50 אחוזים, בהתאמה, הן של המכירות והן של המשכנתאות, הייתה חייבת להשפיע בסופו של דבר על רמות המחירים, כפי שאכן קרה.
בד בבד התאפיינה 2023 בירידה דרמטית במספר הקבלנים שניגשו למכרזי רמ"י, כאשר בחלק מהמכרזים בכלל לא ניתנו הצעות ולא הגיעו כלל לידי מימוש. גם כאן, כמו אצל רוכשי הדירות, הריבית הגבוהה הייתה הגורם המרכזי לירידה הדרסטית. עלויות המימון שקפצו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים לא אפשרו לקבלנים לגשת למכרזים נוספים שהיו ממונפים ממילא בפרויקטים אחרים.
הירידה במחירי הנדל"ן כפי שנצפתה לאורך שנת 2023 היא לא סוף פסוק ולהערכתי ב-2024 בהינתן כי שיעור הריבית עדיין גבוה וסיומה של המלחמה לא נראה באופק, המגמה תתחזק, אולי אף באופן משמעותי. אני מודעת היטב לכך שאני בין הבודדים, אם בכלל, שאמונים על התרחיש הזה. הרוב המכריע של מומחי הנדל"ן, כולל מקבלי ההחלטות, קבלנים ושאר העוסקים במלאכה מחזיקים בגירסא כי שנת 2024 תתאפיין דווקא בעליות מחירים. הטענה השכיחה הינה כי מיעוט התחלות הבנייה ב-2023, כ-40 אלף בלבד, הנתון הנמוך ביותר מזה עשור וכן העובדה שבמהלך חודשי הלחימה בעזה רוב אתרי הבנייה לא היו פעילים בשל היעדרות העובדים הפלסטינים, כל אלה יביאו ללחצי ביקושים בשנה הקרובה ועימם אף עליות מחירים מחודשות.
לטעמי זה ממש לא נכון. נהפוך הוא. אם לפני אירועי ה-7 באוקטובר הייתה לציבור רוכשי הדירות בעיה מחריפה והולכת של העדר יכולת עמידה בפרעון המשכנתא בשל הריבית העולה והולכת, הרי שלאחר פרוץ המלחמה, גיוס המילואים הנרחב, ההאטה בפעילות במשק, האבטלה הגוברת ושיעור הריבית אשר נשאר גבוה, בעיה זו החריפה עוד יותר.
להערכתי גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד שנייה, הירידה טרם הגיעה בכלל לידי ביטוי. הקבלנים, מחד גיסא, מנסים איכשהו לשמר על רמת המחירים הנוכחית על ידי מבצעים סמויים מהעין ומוכרי הדירות יד שנייה מקווים למכור את הדירה במחירי השיא של 2022 ורק מי שחייב למכור וזקוק לכסף מוכר את הדירה במחיר מופחת ממה שקיווה לקבל. במהלך 2024 שני הצדדים, הן הקבלנים שנטלו אשתקד מימון שהתייקר מאוד בשל העלאות הריבית, ייאלצו להוריד את המחירים וכך גם מוכרי היד שנייה, ובמיוחד אלה שכבר רכשו דירה חדשה ולא תהיה להם כל ברירה אלא להתפשר על מחיר נמוך ממה שציפו לקבל מלכתחילה.
למלחמה השפעה גם על המחירים לפי סוגי הדירות. כבר היום מורגשת ירידה חריפה יחסית במחירי דירות יד שנייה ללא ממ"דים במרכז הארץ ובד בבד סימנים ברורים של ירידות מחירים גם בדירות שכן מצוידות בממ"דים.
היכן בכל זאת עשויות להיות לנו הפתעות לטובה בשוק הדיור במהלך 2024?
ובכן, דווקא דירות באזורי קן העימות, דוגמת הנגב המערבי והגליל, עשויות להיות אבן שואבת הן לזוגות צעירים בעלי תקציב מוגבל והן למשקיעים אסטרטגים שמעריכים כי עם תום הדי הקרבות, מחירי דירות אלה דווקא עשויים לעלות בחזרה.
* דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים
המכרז של רמ"י על כפר אז"ר – משקף ירידה של 30% במחירי הקרקעות
- מאת: אלכסנדר כץ 29/08/2023
השמאית דליה עסיס מתייחסת למכרז שנסגר השבוע ומעמיד מחיר קרקע ליח"ד כולל פיתוח, על כ-1.1 מיליון שקל. באזור ר"ג שווקו קרקעות דומות ב-2021 ותחילת 2022 בכ-1.6 מיליון
ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) יכולים להיות שמחים מהיענות של היזמים למכרז שקיימו על השטחים החקלאיים של כפר אז"ר, אחרי מכרזים רבים בהם אפילו זבוב לא ניגש אליהם. נקודת אור נוספת מבחינת רמ"י, היא שהפער בין מחירי השומה לבין ההצעות הזוכות, לא היה גדול במיוחד.
נכון, נגמרו הימים של הצעות במחיר כפול מהשומה, למשל אותה הצעה של חנן מור לרכוש מגרש במתחם שדה דב בשטח של 7.6 דונם (לבניית 458 יח"ד, 1,500 מ"ר מסחרי ובית מלון עם כ-80 חדרים) בכמעט 1.5 מיליארד שקל, כמעט פי שניים מהשומה שנקבעה למתחם. כעת מור במגעים למכור חלק מהקרקע כשהריביות חונקות אותו.
אבל מדובר כבר במכרז שני בשבועות האחרונים, שהיזמים לא מפחדים לגשת אליהם, והיו כאלה לא מעט. בניגוד להצעות במכרז לשכונת "שירת הים" שם ההצעות היו נמוכות ב-30%-40% ממחירי השומה, במקרה של כפר אז"ר ההצעות נמוכות בכ-15% מהשומה שנקבעה.
ועדיין, אנחנו בשוק שונה לחלוטין. ההצעות הזוכות במכרז משקפות מחיר קרקע של כמעט מיליון שקל ליחידת דיור, עם קצת מעל 100 שקל להוצאות פיתוח, כך שהמחיר לדירה במכרז בכפר אז"ר מייצג מחיר של כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם פורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלעי, כי מדובר בירידה של כ-30% במחיר קרקע ליחידת דיור: "אמנם נראה שהמחיר הממוצע של ההצעות עומד על כ-15% פחות מהשומה, אבל צריך להבין שמדובר בירידה חדה יותר – כי השומה מלכתחילה נמוכה משווי השוק שהיה לפני כשנה".
עסיס מציגה למשל עסקאות שבוצעו בשנת 2021 ובתחילת 2022 באזור רמת גן, לפני פרוץ המשבר הגדול בשוק בדיור. מדובר על עסקאות שמצייגות מחיר של כ-1.6 מיליון שקל ליחידת קרקע לדירה בגודל סטנדרטי של כ-110 מ"ר פלוס מינוס. "היו למשל שיווקים של דירות במחיר של כ-33 אלף שקל למ"ר, וכאשר מחלצים מנתון זה שווי קרקע, מגיעים לכ-15 אלף שקל למ"ר קרקע, מעל 1.6 מיליון שקל לדירה".
ואם מדובר על 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור באזור רמת גן, רק לפני כשנה וחצי, הרי שמחיר של 1.1 מיליון אכן מייצגים ירידה של כ-30% במחיר הקרקע. השאלה הגדולה היא האם אותו "גילוח" של כחצי מיליון שקל ממחיר הקרקע ליחידת דיור, תתגלגל לטובת לקוח הקצה – בניכוי הגידול בריביות והעלייה במדד התשומות? זו שאלה שלא בטוח שיש לה כעת תשובה.
קרן JTLV רוכשת 50% מבניין המטה של לאומי ב-325 מיליון שקל
פורסם ב-nadlanews 4/4/2023
לדברי שמאית המקרקעין דליה עסיס, העסקה מגיעה בתקופה מאתגרת לשוק המשרדים בתל אביב – כאשר באזורים רבים בעיר נרשמות ירידות בביקושים, מה שעלול להוביל לירידות גם בדמי השכירות.