מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

"מקפצה" לעומת "מדרגות" וגם: פטור בגין הכרזה על אזור שיקום לא יינתן בקרקע בלתי מבונה

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו מגרש המיועד לבנייה צמודת קרקע ביישוב תל מונד. המגרש לא מבונה. ההשבחה חושבה בגין שלוש תוכניות: הצ/100/1-5 (אושרה ב- 13.11.89); הצ/מק/127/1-5 (אושרה ב- 4.9.98 ) ו-הצ100/1-5א' (אושרה ב- 22.9.99).

 במועד אישור התוכנית הראשונה נכלל הנכס באזור המוכרז כאזור שיקום.

 בתאריך 1.11.91 אושרה תוכנית נוספת שמספרה הצ/0/1-5. התוכנית אמנם מקנה זכויות נוספות לחלקה, אולם שמאי הוועדה בחר לדלג עליה ולא חישב בגינה השבחה.

 שמאי הבעלים טען כי במועד אישור תוכניות הצ/100/1-5 ו- הצ/0/1-5, החלקה הייתה כלולה באזור המוכרז כאזור שיקום שכונות של משרד הבינוי והשיכון, ולכן היא חוסה בפטור הקבוע בס' 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק.

 סוגיה נוספת לה נדרש השמאי המכריע היא: האם הגבהת גובה מרתף מ- 2.2 מ' ל- 2.4 מ' משביחה את הנכס?

 השמאי המכריע פסק, בהסתמכו על פסיקת בית המשפט בעניין שליט ובעניין עמאש, כי להבדיל מהרחבת דירה קיימת, בנייה של דירה חדשה אינה חוסה בפטור הקבוע בס' 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק. לפיכך, הפטור אינו חל על קרקע לא מבונה.

 השמאי המכריע חישב את ההשבחה בגין כל ארבע התוכניות, על אף ששמאי הוועדה בחר לחשב את ההשבחה בגין שלוש בלבד. יצויין כי שמאי הוועדה אכן חישב השבחה בגין הזכויות שניתנו בתוכנית הצ/0/1-5, אולם השבחה זו חושבה יחד עם הזכויות שניתנו בתוכנית שאושרה אחריה – תוכנית הצ/מק/127/1-5. שמאי הוועדה בחר בנקודה זאת על מנת להשתמש בגישת "המקפצה". אולם השמאי המכריע נצמד בצדק לשיטת המדרגות הנהוגה, מאז, ניתן בעליון פסק הדין בעניין פמיני, וקבע כי יש לחשב השבחה בגין כל ארבע התכניות בזו אחר זו מבלי לדלג על תוכנית כלשהי.

 לעניין ההשבחה בגין הגבהת המרתף פסק השמאי המכריע, כי קיימת השבחה וקבע מקדם תוספת שווי בשיעור של 0.05 משווי מ"ר מבונה.

 סיכומו של דבר, על אף שהשמאי המכריע חישב השבחה בגין ארבע תוכניות ולא שלוש כפי שחישב שמאי הוועדה, היטל ההשבחה שנקבע עמד על כ- 83% מדרישת הוועדה המקומית.

 הערה:

אנו עומדים בפתחו של עידן חדש בכל הקשור לחישוב היטל ההשבחה בעקבות הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. על פי סעיף 418 להצעת חוק התכנון והבנייה, התש"ע-2010, (להלן: "הצעת החוק") המועד הקובע לחישוב השבחה הוא מועד עריכת הסכם המכר. המשמעות היא שתחשיב ההשבחה ייערך לפי שווי המקרקעין במועד המכירה בגין כל התכניות שאושרו עד למועד זה. אם ניטול לדוגמה תוכנית שאושרה ב-1976 לגבי נכס שנמכר ב- 2010. ההשבחה, במקרה זה תחושב על פי ערכים של שנת 2010, 34 שנים לאחר מועד אישור התוכנית. במילים אחרות: ההשבחה תחושב על פי "גישת המקפצה". כפי שנוכחנו לראות בשמאות המתוארת בסעיף ג, גישת המקפצה – כשמה כן היא: היא עלולה "להקפיץ" את היטל ההשבחה וזאת בשל ערכי הקרקע השונים בתקופות שונות. יוצא מכך, שכל בעל נכס ישלם תשלום שונה, גבוה או נמוך, משכנו על אותה תוכנית בדיוק.

 תופעה נוספת שעלולה להתפתח בעקבות כך, היא רישום כוזב של מחיר עסקה נמוך, כאשר המטרה היא להפחית על ידי כך את היטל ההשבחה שאמור להיקבע בהתאם לשווי העסקה.

 יצויין, כי על פי סעיף 418(5) להצעת החוק, ניתנת לבעלי הנכס אפשרות לשלם את ההיטל במועד שנראה להם וזאת על ידי הגשת בקשה לתשלום. במקרה זה המועד הקובע יהיה מועד הגשת הבקשה. לכאורה, בעל הנכס יכול לבחור את המועד בו תחושב לו ההשבחה והנטייה תהיה לבחור מועד בו ערכי הנדל"ן נמוכים. אולם, אליה וקוץ בה, מה קורה אם ערכי הנדל"ן ימשיכו לרדת גם לאחר ששילם את היטל ההשבחה ושכנו יבחר להגיש את הבקשה במועד מאוחר יותר, כאשר הערכים נמוכים יותר?

 יוצא איפוא, שהיטל ההשבחה שיוטל על בעלי נכסים יהיה כרוך במידה רבה בהימור של בעלי הנכסים לגבי מועד הגשת הבקשה לחישוב היטל השבחה. מי שיתמזל מזלו ירוויח, ומי שלא, יפסיד.

 לטעמי, זהו פתח לאי-שוויון וחלוקה לא צודקת של היטל ההשבחה בין בעלי הנכסים, הן בשל מועד המימוש שנכרך עם מועד עסקת המכר, והן בשל חוסר הוודאות באשר לתוצאות הגשת הבקשה במועד זה או אחר. כל זאת, כאשר ההשבחה נגזרת מאותה תוכנית ומאותן זכויות בנייה אשר לא השתנו. פרצה זו יש, לדעתי, לסגור מהר בטרם תהפוך קרדום לחפור בה.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

האם ניתן להביא בחשבון הפחתה בגין דמי חכירה עתידיים על זכויות לא מהוונות?

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו משק חקלאי (נחלה) במושב בית יצחק המוחכר בחוזה חכירה ממינהל מקרקעי ישראל. התוכנית המשביחה, תוכנית עח/21/200 אושרה ביום 27.11.2001 (להלן: "התוכנית"). היא מאפשרת פעילות לא חקלאית (פל"ח) בשטח המגורים בחלקה א' ומוסיפה זכויות בנייה בשטח של 50 מ"ר. בגין שתי תוספות אלה חושבה ההשבחה. על פי חוזה החכירה, אסור לחוכר להשתמש בנחלה, או בחלק ממנה, למטרה אחרת, או לשימוש אחר, מבלי לקבל לכך הסכמה של המחכיר. שמאי החוכרים טען, כי לצורך מימוש תוספת שטחי הבנייה למגורים או מימוש זכויות הבנייה לשימושים לא חקלאים – תידרש קבלת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל, שיהיה רשאי להתנות את מתן הסכמתו בתשלום כספי. בשל כך, טוען שמאי החוכרים, הזכויות על פי התוכנית טרם נרכשו, ועם רכישתן במחיר מלא ממינהל מקרקעי ישראל, יועבר התשלום בגין היטל ההשבחה – לפי הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). שמאי החוכרים נסמך בטענתו על פסק הדין בעניין עוזני, על פסק הדין בעניין טנרועל פסיקת השמאית המכריעה, הגב' נאוה סירקיס, מיום 31.8.2009 בנושא שווי זכויות שמימושן כפוף להסכמת צד ג'.

 השמאי המכריע קבע כי לא תובא בחשבון הפחתה, בגין העובדה שהזכויות בנכס הינן זכויות חכירה לא מהוונות. השמאי הסתמך על האמור בסעיף 2 לתוספת השלישית בחוק:

"(א) חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות בניצול ובין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו… היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל…"

 כמו כן, בסעיף 4(7) לתוספת השלישית בחוק נקבע:

"השומה תערך ליום תחילת התכנית… בהתחשב בעלית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי."

 שמאי החוכרים הציג תחשיב השבחה לפיו, יש להביא בחשבון מקדמי הפחתה בגין תשלומים צפויים למינהל, בגין: התלות בצד ג' לצורך מימוש זכויות בנייה משותפות, תוספת הערך השולית לזכויות הבנייה הנוספות והוצאות תכנוניות, כל אלה למקרה שטענתו לא תתקבל. השמאי המכריע פסק כי ההפחתה שתובא בחשבון הינה רק בגין תוספת הערך השולית לזכויות הבנייה הנוספות והפחתה בגין דחייה במימוש הזכויות ולא בגין תשלומים צפויים למינהל ותלות בצד ג'.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע בגין אישור התוכנית, עמד על כ- 92.6% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה – הפרשנות התכליתית של התכנית היא הקובעת, גם אם נפלה טעות בתכנית

 מדובר במגרש לבנייה צמודת קרקע בראשון לציון. היטל ההשבחה נקבע בגין ארבע תכניות. בסקירה זו אתמקד בשתיים מהן: האחת (רצ/1/1יג) תכנית מתארית, קובעת הוראות בדבר שטחי שירות; השניה (רצ/מק/2/25/1/1) קובעת הוראות בינוי למחסנים.

 בשתי התכניות נשמט מטבלת הזכויות ייעוד "מגורים ב' מיוחד", הוא הייעוד החל על החלקה נשואת שומה זו. השמאי המכריע נדרש לסוגיה, האם תכניות אלו חלות על ייעוד זה, על אף שהוא לא מוזכר בתכניות. לאחר אישור תכנית שטחי השירות (רצ/1/1יג), הוועדה נהגה לאשר שטחי שירות בייעוד מגורים ב' מיוחד על פי התכנית ואף הוציאה חוות דעת המסבירה את פרשנותה לגבי התכנית.

 השמאי המכריע פסק, כי על אף שאין הוראה ספציפית בתכניות לגבי ייעוד מגורים ב' מיוחד, התכנית חלה על ייעוד זה. לטענתו, מאחר שמדובר בלקונה בניסוח תקנון, הפרשנות התכליתית היא הפרשנות הסבירה וההגיונית בנסיבות העניין. לכן, התכניות חלות על הייעוד ומשביחות את החלקה. עם זאת, החליט השמאי המכריע, כי מקדם אי ודאות יעמוד על  0.95.

 ראוי לציין כי השמאי המכריע הסתמך על החלטת ועדת הערר בעניין ו"ע 5175/08 השבתאים בע"מ נ' ועדה מקומית הרצליה (מאגר נבו, 26.1.2009). סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע עמד על כ-84% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/4 (יולי 2010) בהוצאת רונן 

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה – יש לכלול שווי מחוברים במצב קודם גם אם אלה נהרסו לפני מועד אישור התכנית

 מדובר במקרה שבו הוטל היטל ההשבחה נקבע בגין תכנית חד/1309 בחדרה (להלן: "התכנית"). התכנית שינתה את ייעוד החלקה, נשואת השמאות המכרעת (להלן: "החלקה"), מ"איזור למתקנים הנדסיים ומתקנים מיוחדים" ל"מגורים צמודי קרקע". בחלקה היו בנויים מתקנים הנדסיים ומשרדים, אולם אלה נהרסו לפני מועד אישור התכנית. טענתה של הועדה המקומית היא, כי אין להביא בחשבון את שווי המחוברים בחישוב מצב קודם, מפני שגם אם אלה היו קיימים, הם לא נכללו בחישוב שווי הנכס.

 במסגרת התכנית, הופקעו מהחלקה שטחים לצורכי ציבור ודרכים. בעלי הקרקע טענו, כי סך כל השטח שהופקע במשך השנים עולה על 40% משטח החלקה ולפיכך, יש לקזז מהיטל ההשבחה את גובה פיצוי בגין הפקעת היתר. הוועדה המקומית טענה מנגד, כי אין להתחשב בשטחים שהופקעו לפני התכנית, אלא רק בשטחים שהופקעו במסגרתה, אשר אינם עולים על 40% משטח החלקה.

 השמאי המכריע פסק, כי יש להביא בחשבון את שווי המחוברים במצב קודם, כיוון שאלה היו קיימים במועד ההחלטה של הוועדה המחוזית לאשר את התכנית. לטענתו, לאור העובדה, כי דבר אישורה של התכנית נודע ברבים, כבר לא היתה תועלת בקיומם של המבנים ולכן הם נהרסו.

 לעניין קיזוז בגין הפקעת יתר, השמאי המכריע סבר, כי הליך של קביעת היטל השבחה אינו ההליך הראוי להגשה ו/או לדיון בתביעת פיצויים בגין הפקעת יתר, אשר דינה להתנהל בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") ועל פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943. לפיכך הוחלט, כי אין לקזז מהיטל ההשבחה פיצוי בגין הפקעת יתר וזאת על סמך סעיף 4(6) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה עמד על כ-43% מדרישת הוועדה המקומית.

 הערה: שתי השמאויות המכריעות המתוארות לעיל עוסקות בשאלת קיזוז הפקעת יתר מהיטל ההשבחה. ההחלטות שהתקבלו בהן סותרות זו את זו. הסתירה אינה באה לידי ביטוי בדרך חישוב הקיזוז אלא בשאלה מהותית יותר, הנוגעת לסוגיית קיזוז הפיצוי בגין הפקעת יתר מסך היטל ההשבחה בכל המקרים בהן מתגבשת הפקעת יתר, ללא קשר לסוג התכנית. יצוין, כי שני המקרים לעיל אינם דומים ויש הבדל ביניהם. במקרה הראשון (סעיף א' לעיל), ההפקעה התגבשה בתכנית אחת המהווה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, היא התכנית המשביחה. במקרה השני (סעיף ב' לעיל), ההפקעה התגבשה במספר תכניות ולאורך השנים, כאשר התכנית האחרונה, המפקיעה, היא גם התכנית המשביחה. יודגש, כי בתכנית זו, האחרונה, ההפקעה אינה עולה על 40%. נשאלת השאלה, האם ראוי להבדיל בין שני המקרים, כאשר האחד נהנה מפיצוי בגין הפקעת יתר והשני לא, כל זאת, כאשר החוק קובע במפורש, כי סך ההפקעה המותרת ללא תמורה היא 40% בלבד משטח החלקה.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/4 (יולי 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

מהי הדרך הנכונה לחשב קיזוז פיצוי בגין הפקעת יתר מגובה היטל ההשבחה?

 הנכס, נשוא השמאות המכרעת, הינו מגרש לבנייה רוויה בישוב פרדס חנה-כרכור. החיוב בגין היטל ההשבחה הוטל בעקבות מימוש על ידי העברת זכויות.

 התכנית המשביחה, תכנית ש/638ד, המהווה, בין היתר, תכנית איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמה, אושרה ביום 27.5.2009 (להלן: "התכנית"). במסגרת התכנית הופקעו מהחלקה נשוא השמאות 47% משטחה, דהיינו 7% מעבר לשטח שניתן להפקיע בהפקעה ללא תמורה (להלן: "הפקעת היתר"). הצדדים הסכימו, כי יש לבצע קיזוז מהיטל ההשבחה, אשר יהווה פיצוי בגין הפקעת היתר, אולם התגלעה מחלוקת על דרך החישוב.

 שמאי הוועדה המקומית חישב את הפיצוי כך, שבשווי מצב קודם, העריך את הקרקע על פי שטחה ברוטו, לפני ההפקעה, ובחישוב שווי מצב חדש, התעלם מההפקעה מחשש לכפל פיצוי. השמאית מטעם הבעלים טענה, כי יש לקזז את מרכיב הפיצוי בגין הפקעת היתר גם מהשווי החדש, על ידי קיזוז החלק היחסי של יחידות הדיור מסך כל יחידות הדיור המוקנות לחלקה במצב חדש. סוגיה נוספת, לה נדרשה השמאות המכרעת, עסקה בפוטנציאל לשינוי ייעוד במצב הקודם, וכנגזרת מכך, ערכי שווי הקרקע במצב הקודם.

 במצב הקודם, החלקה סווגה ב"אזור מגורים בעתיד", סיווג שהקנה לה פוטנציאל תכנוני בעצימות גבוהה יותר מאשר קרקע חקלאית בסביבה. שמאית הבעלים טענה, כי התמורה ששולמה בעסקת המכר, אשר בוצעה כשנה לפני אישור התכנית, מגלמת את שווי השוק במצב קודם. שמאי הבעלים הסכים לטענה, כי לחלקה היה פוטנציאל לשינוי ייעוד, אולם לטענתו, הפוטנציאל היה לזכויות בנייה פחותות משמעותית מאלה שניתנו בפועל, ולכן המודל החישובי של קרקע עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, צריך להביא בחשבון פחות זכויות מאלה שניתנו בפועל.

 טענה נוספת שהועלתה על ידי שמאית הבעלים היא, כי יש להכיר בהוצאות שונות של בעלי הקרקע, כגון: מס רכישה, אגרות, היטלים והוצאות תיווך, ולקזז אותן מהיטל ההשבחה.

 בשמאות המכרעת נקבע, כי בהסתמך על העיקרון לפיצוי בגין הפקעת יתר, שנקבע בפסק הדין בעניין בראון ובפסק הדין בעניין זלצמן, שומת הוועדה המקומית אכן מגשימה את העיקרון שקבע בית המשפט. לטענתה, העובדה שהשווי הקודם מחושב על בסיס שטח החלקה ברוטו (לרבות ההפקעה בשיעור 40% ו"הפקעות היתר"), ושווי זה מופחת במלואו מהשווי החדש, מעידה שהיטל ההשבחה אינו מוטל על רכיב השווי המיוחס ל"הפקעת היתר".

 על אף החלטתה זו, מציינת השמאית המכריעה, כי טכניקה זו שונה מהטכניקה שקבע בית המשפט בפסק דין בעניין זלצמן, שם נקבע, כי הדרך המעשית ליישום עקרון זה היא על ידי הפרדת ההשבחה לשני מרכיבים: האחד, פיצוי בגין "הפקעת היתר" והשני, בגין תוספת זכויות הבנייה בתכנית. בית המשפט קבע, כי יש לחייב בהיטל השבחה רק בגין הרכיב השני.

 בסוגיית הפוטנציאל לשינוי ייעוד והשווי במצב קודם, נקבע בשמאות המכרעת, כי התמורה בעסקת המכר, אשר בוצעה כשנה לפני אישור התכנית, אינה משקפת שווי שוק במצב קודם מפני שהיא מגלמת בתוכה חלק מפוטנציאל ההשבחה של החלקה, שהיה גלום בתכנית ש/638ד. על כן, מן הראוי לנטרל את אותו חלק. השווי במצב קודם חושב במסגרת השמאות המכרעת על פי מודל חישובי, המביא בחשבון את הצפי של הקונה הפוטנציאלי הסביר, על בסיס אופי הבינוי הצפוי, משך הזמן הדרוש לאישורה של התכנית והיטל ההשבחה, המהווה תנאי למימושה של התכנית, כל אלה – למועד הקובע.

 לעניין קיזוז בגין הוצאות, נקבע בשמאות המכרעת, כי הוצאות מעין אלה הן חיצוניות, הן למונח "שווי שוק" והן למושג ההשבחה, והכרה בהן, על ידי קיזוז מההשבחה, פירושה הטלתן על הציבור, שלא כדין.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכרעת בגין אישור התכנית, עמד על כ-75% מדרישת הוועדה המקומית.

המאמר המורחב פורסום בדו-ירחון "מקרקעין" ט/4 (יולי 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

טבלאות ערכי השבחה שנערכו על ידי שמאי ועדה מקומית הינן כלליות ולכן לא ניתן להסיק מהן על ערכי שווי

כך קבע השמאי המכריע

מדובר בשלושה מגרשים ריקים המיועדים לבניית שש יחידות דיור צמודות קרקע בגן יבנה. היטל ההשבחה נקבע בגין תוכנית זמ/105/598 (אושרה ביום 4.10.2002) המאפשרת בנייה בחלל גג רעפים ובגין תוכנית זמ/מק/5/71/598 (אושרה ביום 4.2.2007) המגדילה את מספר יחידות הדיור מ-4 ל-6.

עיקר המחלוקת עוסקת בערכי השווי למ"ר מבונה. שמאי הבעלים טען כי מדובר בקרקע לא מבונה ולכן ערכי השווי למ"ר מבונה אינם אמורים לכלול מחיר פיתוח. שמאי הוועדה המקומית הסתמך בהערכתו על טבלת ערכים לשנת 2002 שערכה הגב' לבנה אשד, אשר שימשה בשעתו שמאית מטעם הוועדה המקומית. שמאי הבעלים טען, כי הערכים בטבלה אינם משקפים שווי שוק בתאריך הקובע ואין להסתמך עליהם, גם בשל העובדה כי הם כוללים הוצאות פיתוח.

שמאי הבעלים העלה טענה נוספת לפיה, יש לקזז מההשבחה עלויות מימון הנובעות מהתארכות התקופה להוצאת היתרי בנייה, הנובעת, לטענתו, כתוצאה מסירוב המועצה המקומית לבצע את עבודות הפיתוח.

הוחלט כי יש להביא בחשבון שווי מ"ר ללא פיתוח וזאת בשל העובדה כי על המבקש לבצע את העבודות בעצמו ועל חשבונו.

עמדת שמאי הבעלים לגבי קיזוז עלויות המימון מהיטל ההשבחה נדחתה.

בנוגע לטבלת ערכים שהכינה בשעתו שמאית הוועדה, פסק השמאי המכריע לאחר שהתייעץ עמה, כי לא ניתן לבסס שמאות מכרעת על טבלה מסוג זה מעצם היותה כללית ואינה יורדת לרמת הפירוט של המאפיינים הספציפיים של הנכס.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה עמד על כ-69% מדרישת הוועדה המקומית.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן