מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין
היטל השבחה – יש לכלול שווי מחוברים במצב קודם גם אם אלה נהרסו לפני מועד אישור התכנית
מדובר במקרה שבו הוטל היטל ההשבחה נקבע בגין תכנית חד/1309 בחדרה (להלן: "התכנית"). התכנית שינתה את ייעוד החלקה, נשואת השמאות המכרעת (להלן: "החלקה"), מ"איזור למתקנים הנדסיים ומתקנים מיוחדים" ל"מגורים צמודי קרקע". בחלקה היו בנויים מתקנים הנדסיים ומשרדים, אולם אלה נהרסו לפני מועד אישור התכנית. טענתה של הועדה המקומית היא, כי אין להביא בחשבון את שווי המחוברים בחישוב מצב קודם, מפני שגם אם אלה היו קיימים, הם לא נכללו בחישוב שווי הנכס.
במסגרת התכנית, הופקעו מהחלקה שטחים לצורכי ציבור ודרכים. בעלי הקרקע טענו, כי סך כל השטח שהופקע במשך השנים עולה על 40% משטח החלקה ולפיכך, יש לקזז מהיטל ההשבחה את גובה פיצוי בגין הפקעת היתר. הוועדה המקומית טענה מנגד, כי אין להתחשב בשטחים שהופקעו לפני התכנית, אלא רק בשטחים שהופקעו במסגרתה, אשר אינם עולים על 40% משטח החלקה.
השמאי המכריע פסק, כי יש להביא בחשבון את שווי המחוברים במצב קודם, כיוון שאלה היו קיימים במועד ההחלטה של הוועדה המחוזית לאשר את התכנית. לטענתו, לאור העובדה, כי דבר אישורה של התכנית נודע ברבים, כבר לא היתה תועלת בקיומם של המבנים ולכן הם נהרסו.
לעניין קיזוז בגין הפקעת יתר, השמאי המכריע סבר, כי הליך של קביעת היטל השבחה אינו ההליך הראוי להגשה ו/או לדיון בתביעת פיצויים בגין הפקעת יתר, אשר דינה להתנהל בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") ועל פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943. לפיכך הוחלט, כי אין לקזז מהיטל ההשבחה פיצוי בגין הפקעת יתר וזאת על סמך סעיף 4(6) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה עמד על כ-43% מדרישת הוועדה המקומית.
הערה: שתי השמאויות המכריעות המתוארות לעיל עוסקות בשאלת קיזוז הפקעת יתר מהיטל ההשבחה. ההחלטות שהתקבלו בהן סותרות זו את זו. הסתירה אינה באה לידי ביטוי בדרך חישוב הקיזוז אלא בשאלה מהותית יותר, הנוגעת לסוגיית קיזוז הפיצוי בגין הפקעת יתר מסך היטל ההשבחה בכל המקרים בהן מתגבשת הפקעת יתר, ללא קשר לסוג התכנית. יצוין, כי שני המקרים לעיל אינם דומים ויש הבדל ביניהם. במקרה הראשון (סעיף א' לעיל), ההפקעה התגבשה בתכנית אחת המהווה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, היא התכנית המשביחה. במקרה השני (סעיף ב' לעיל), ההפקעה התגבשה במספר תכניות ולאורך השנים, כאשר התכנית האחרונה, המפקיעה, היא גם התכנית המשביחה. יודגש, כי בתכנית זו, האחרונה, ההפקעה אינה עולה על 40%. נשאלת השאלה, האם ראוי להבדיל בין שני המקרים, כאשר האחד נהנה מפיצוי בגין הפקעת יתר והשני לא, כל זאת, כאשר החוק קובע במפורש, כי סך ההפקעה המותרת ללא תמורה היא 40% בלבד משטח החלקה.