מאמרים

* האם קרבה לבית עלמין משפיעה על שווי הנכס? ומהי השפעתו של עמוד חשמל הממוקם בחזית המגרש?

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

האם קרבה לבית עלמין משפיעה על שווי הנכס? ומהי השפעתו של עמוד חשמל הממוקם בחזית המגרש?

 הנכס נשוא השמאות הינו בית מגורים דו-משפחתי הממוקם בעיר גבעתיים. ההשבחה חושבה בגין רצף תכניות.

 שמאי הבעלים טען לערכי שווי נמוכים בכ-15% לאור העובדה, כי הנכס נמצא בסמיכות לבית עלמין. לטענת שמאי הוועדה, מאחר שבית הקברות לא פעיל ויש חומה מפרידה בינו לבין המגורים, אין הפחתה בשווי בגין קרבה זו.

 השמאי המכריע קבע כי:

"חשיפה לנוף מהווה אלמנט חשוב בשווי דירות מגורים. נוף לבית קברות נחשב לנוף מדכא אשר משפיע לרעה על שווי מבני מגורים. הבעיה העיקרית היא ההרגשה השלילית של מגורים בקרבת מקום זה ומצב קולות לא נעימים של תפילות עצובות ובכי בעת קבורה או ביקורים".

 השמאי המכריע הסתמך בפסיקתו זו על כתבות שונות שהתפרסמו בכלי התקשורת על-פיהן נכסים הסמוכים לבתי קברות עשויים להימכר בערכים נמוכים בכ-10% עד 17% ממבנים מרוחקים יותר.

 השמאי המכריע קבע הפחתה של 5% בגין הקרבה לבית העלמין.

 סוגיה נוספת לה נדרש השמאי המכריע היא מיקומו של עמוד חשמל בחזית הבית והשפעתו על ערכי השווי. כאן השמאי המכריע קבע, כי אין מקום להפחתה בשווי בגין קיומו של עמוד חשמל בחזית המגרש. קביעה זו עומדת בניגוד לקביעתו של השמאי המכריע מנחם מלוכנא במקרה אחר, ביישוב כפר ריינה. שם קבע השמאי מלוכנא, כי קיימת השפעה פסיכולוגית של קרבת עמוד חשמל במתח גבוה המצוי בחזית מגרש המיועד למגורים, והביא בחשבון הפחתה של 10% בשווי המגרש.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/2 (מרץ 2011) בהוצאת רונן

* כוונה נסתרת העולה מתכנית הבקשה להיתר (גרמושקה) אין בה כדי לחייב בהיטל השבחה

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

כוונה נסתרת העולה מתכנית הבקשה להיתר (גרמושקה) אין בה כדי לחייב בהיטל השבחה

 הנכס נשוא השמאות הינו מגרש למגורים בבנייה רוויה בנתניה. ההשבחה המבוקשת היא בגין אישור הקלות. עילת המימוש הייתה בקשה להיתר בנייה.

 ההקלות שהתבקשו הן: הגבהת גרעין הבניין ותוספת קומות מגורים. התוספת באה לידי ביטוי בכך שביטלו חדרים על הגג ובמקומם הקימו קומת גג (דירות פנטהאוז). דירות הגג המבוקשות כוללות חלל גג כפול, מה שמלמד לכאורה על כוונה ליצור מפלס נוסף בקומת הגג.

 שמאי הוועדה טען, כי קיימת השבחה בגין תוספת קומה שאפשרה הקמת 2 דירות פנטהאוז בקומה ה-17 של הבניין, תחת גריעת 3 דירות בקומות נמוכות יותר. ההשבחה באה לידי ביטוי בהפרש שווי הקרקע שבין שתי דירות סטנדרטיות לשתי דירות פנטהאוז.

 שמאי הבעלים טען, כי לא חלה כל השבחה בגין הקלה זו. לטענתו, היקף הזכויות בבקשה להיתר אינו חורג מהיקף זכויות הבנייה הכלולות בתכנית נת/616, היא התכנית החלה במקרקעין במצב הקודם. תוספת הקומה שנתקבלה כהקלה מהוראות התכנית, הייתה מאושרת ממילא, גם ללא בקשת ההקלה וזאת – מאחר שתכנית נת/616 התירה 16 קומות + גג ובכך למעשה, התירה הקמת דירת גג – או לחילופין – חדרי יציאה לגג בקומה 17. עוד נטען, כי מבחינה שמאית הוספת 2 דירות כנגד הפחתה של 3 דירות אחרות לא משביחה את הנכס.

 השמאית המכריעה החליטה כי הפרשנות הנכונה של הוראות תכנית נת/616 היא כי מותרת הקמה של 16 קומות ובנוסף דירה חד-מפלסית על הגג. לכן, הקמה של 17 קומות, כל עוד מניין שטחי הבנייה, הכולל גם את דירות הגג, אינו חורג מסך הזכויות המוקנות בתכנית, אינה משביחה  את הנכס.

 השמאית המכריעה מוסיפה לעניין החלל הכפול בקומת הגג:

"כי עיון בתכנית הגשה מעלה, כי דירות הגג המבוקשות כוללות חלל בגובה כפול, בשטח של 62 מ"ר, מה שמלמד, ככל הנראה, על כוונה ליצור יותר ממפלס אחד, פעולה המנוגדת להוראות התכניות התקפות בחלקה. אולם, משלא נתבקשה חלוקה שכזו במסגרת היתר הבניה הנוכחי, נבצר ממני להתייחס לעניין זה בשומה המכרעת".

 סיכומו של דבר, השמאית המכריעה קבעה כי תוספת קומת מגורים בקומה 17 אינה חורגת מהוראות התכנית ולפיכך, לא גרמה להשבחה בשווי הנכס והפחיתה כליל את סך ההשבחה שנדרשה על-ידי הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/2 (מרץ 2011) בהוצאת רונן

* היטל השבחה בצימרים (יחידות נופש)

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

השבחה בגין אפשרות שימוש כיחידות נופש (צימרים)

הנכס נשוא השמאות הינו קרקע ריקה בייעוד "מגורים" במושבה יבנאל. תכנית ג/14573 שקיבלה תוקף בתאריך 7.11.06 (להלן: "התכנית") אפשרה בניית יחידות נופש (צימרים). על-פי הוראות התכנית, שטחי יחידות הנופש ייגרעו מזכויות הבנייה הקיימות.

 לטענת שמאי הבעלים, התכנית אינה משביחה את הקרקע, מאחר שבניית יחידות נופש באזור יבנאל אינה מהווה עסק כלכלי ובנוסף, הזכויות לבניית יחידות נופש נגרעות מזכויות הבנייה הקיימות. שמאי הוועדה טען, כי הדרישה ליחידות נופש ביבנאל ובאזור בכלל גבוהה במיוחד, והראיה היא מספר היתרי הבנייה הגדול שניתן ביישוב.

 השמאית המכריעה פסקה, כי הטענה שאין כדאיות כלכלית בבניית יחידות נופש במושבה, אין לה אחיזה במציאות, וזאת לאור ריבוי הדרישות בסביבה לבניית יחידות כאלו. כמו כן, החלקה ממוקמת באזור גבוה מבחינה טופוגרפית ונהנית מנוף. עובדה העשויה לתרום לביקוש לשימוש זה.

 לעניין הטענה, כי זכויות הבנייה ליחידות נופש נגרעות מסך הזכויות הקיימות, קבעה השמאית המכריעה, כי בשל גודלו של המגרש, סך הזכויות למגורים הינן למעלה מ-300 מ"ר ליחידת דיור ולפיכך, ממילא כמות הזכויות עולה על הנדרש באזור זה וניתן לנצל את היתרה לבניית יחידות נופש.

 תרומת הרחבת השימוש ליחידות נופש הוערכה על-ידי השמאית המכריעה ב-10% משווי מ"ר קרקע מבונה למגורים.

 ההשבחה שנקבעה בגין תכנית זו הינה בסך של כ-17% בלבד מדרישת הוועדה המקומית.

 הערה:

החלטה זו סותרת את החלטתו של אבישי זיו, שמאי מכריע, שנדרש לאותה סוגיה בנכס דומה במושבה יבנאל. במקרה זה, מדובר בתכנית מוקדמת יותר לתכנית שלעיל, תכנית ג/8529 שקיבלה תוקף ב-31.1.97. השמאי המכריע, זיו, פסק כי לדעתו התכלית הנוספת של יחידות נופש הינה בעלת שווי של מגורים בקירוב, וקבע שאין השבחה בגין התכנית. יצוין, כי השמאי המכריע התחשב גם בעובדה שתכנית ג/8529 הייתה בתוקף 5 שנים בלבד ותוקפה פג עוד בטרם מימשו הבעלים זכות זו.

 נשאלות השאלות: האם לא היה ראוי להעריך את שווי המקרקעין במצב חדש, דהיינו בשימוש ליחידות נופש, על-פי העקרונות והכללים של עסק חי ולא כנגזרת משווי למגורים? האם העובדה שנבנו צימרים בסביבה, יש בה כדי להעיד שמדובר בעסק כלכלי רווחי יותר מאשר דירות מגורים לשכירות לטווח ארוך?

 שאלות אלה לא נבחנו מבחינה שמאית, ולהערכתי יש מקום לבחינה כזו.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/2 (מרץ 2011) בהוצאת רונן

* היטל השבחה בגין שימוש חורג של מבנה תעשייה גדול למסחר

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה בגין שימוש חורג של מבנה תעשייה גדול למסחר

 רשת מרכולים גדולה בארץ שרצתה לפתוח סניף באזור התעשייה בפרדס חנה הגישה בקשה לשימוש חורג מתעשייה למסחר, לתקופה של 5 שנים.

 המחלוקת בין שמאי הוועדה לשמאי הבעלים התגלעה גם ביחס לשווי במצב קודם של המבנה כתעשייה וגם ביחס לשווי במצב חדש בשימוש כסופרמרקט. הנכס, המהווה מבנה תעשייה, נרכש כחצי שנה לפני מועד אישור הבקשה לשימוש חורג על ידי הוועדה. טענת שמאי הוועדה, שהתקבלה על ידי השמאי המכריע, הייתה, שהמחיר הנקוב בעסקת הרכישה של הנכס הוא השווי במצב הקודם. שמאי הבעלים טען לשווי נמוך יותר במצב קודם מאחר שרמת הגימור במבנה גבוהה ביחס למבנה תעשייה סטנדרטי. בתחשיביו להערכת השווי במצב קודם, התבסס שמאי הבעלים על עסקאות של נכסים דומים בסביבה. טענתו כאמור לא התקבלה, השמאי המכריע כתב בהכרעתו כי העסקה בנכס מהווה בסיס ראייתי אמין להערכת השווי במצב קודם, גם אם רמת הגימור שלו גבוהה ואינה תורמת לייעודו על פי ההיתר, כמבנה תעשייה.

 שמאי הבעלים הציג תחשיב חליפי להערכת השווי במצב קודם המתבסס על גישת עלויות ההקמה, על פיו השווי במצב קודם הינו בערך פי 2 מאשר על פי גישת ההשוואה. גם טענה זו לא התקבלה על ידי השמאי המכריע.

 בהערכת המצב החדש, יש לחשב את שווי השימוש החורג כסופרמרקט, שהוא למעשה שווי ההנאה הכלכלית לתקופה של חמש שנים. שמאי הבעלים הציג חוזה שכירות עם שתי אופציות כלכליות לתשלום דמי שכירות (לפי הגבוה מביניהם): אופציה אחת, הינה דמי שכירות קבועים והאופציה האחרת היא אחוז מסוים מדמי הפדיון. מאחר שהשומה נערכה עוד טרם החל המרכול את פעילותו, שמאי הבעלים הביא בחשבון רק את דמי השכירות ללא האופציה שדמי הפדיון יהיו גבוהים יותר.

 השמאי המכריע לא קיבל את תחשיביו של שמאי הבעלים וערך תחשיב המבוסס על שלושה רכיבים: (1) דמי השכירות הקבועים הנקובים בחוזה; (2) דמי שכירות צפויים כנגזרת של הפדיון המקובל ברשתות אחרות דומות; (3) דמי שכירות צפויים בגין חלק מסוים של הפדיון שהוא מעבר למקובל ברשתות אחרות ובנטרול רכיבי המוניטין של הרשת הספציפית.

 הרציונל שעמד מאחורי החלטתו של השמאי המכריע הוא שיש להעריך את השווי במצב החדש כאילו הנכס היה מוצע למכירה ועל פי המחיר שהיה מוכן לשלם עבורו רוכש פוטנציאלי. רוכש תיאורטי היה מתבסס על חוזה השכירות שנחתם עם רשת המרכולים והיה עורך סקר שוק ובודק את ערכי הפדיון של הרשת במקומות אחרים בארץ. על בסיס בדיקה זו היה מניח כי, ללא ספק, דמי השכירות הצפויים היו נגזרים מערך הפדיון בגלל ערכם הגבוה משמעותית מדמי השכירות הקבועים הנקובים בחוזה. עם זאת, השמאי המכריע הביא בחשבון רק 1/3 מהפדיון הצפוי וזאת לאור העובדה, כי חלק נכבד מהפדיון מיוחס למוניטין של רשת המרכולים, אותו יש לנטרל בבואנו לחשב השבחה.

 טענה נוספת של שמאי הבעלים, שלא התקבלה בסופו של דבר, היא קיזוז עלויות התאמת המבנה לצורך שימושו כמסחרי. השמאי המכריע נימק החלטתו בכך שהמבנה, שנבנה על פי היתר כדין למטרת תעשייה, אינו תואם שימוש לתעשייה ורמת הגימור שלו גבוהה יותר ותואמת את השימוש כמסחרי. עלויות ההשקעה במבנה לצורך הפיכתו למרכול היו מבוצעות ממילא בכל מבנה שהיה מושכר לצורך המרכול.

 היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע עמד על כ-101.5% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/1 (ינואר 2011) בהוצאת רונן

* היטל השבחה – מהי שיטת החישוב הנכונה, במימוש בדרך של היתר בנייה, בנסיבות בהן המקרקעין משמש לדיור מוגן?

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

מהי שיטת החישוב הנכונה, במימוש בדרך של היתר בנייה, בנסיבות בהן המקרקעין משמש לדיור מוגן?

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו מבנה לדיור מוגן באור יהודה. ההשבחה חלה במקרקעין בעקבות אישור תוכנית מ.א.א./210/ה' שאושרה ביום  11.12.2009 (להלן: "התוכנית"). עילת המימוש היא בקשה להיתר בנייה. יצויין כי השטחים שבגינם נדרש ההיתר כבר היו בנויים במועד הקובע.

 עיקרי השינויים בתוכנית כללו הגדלת שטחים עיקריים ושטחי שירות מתחת לפני הקרקע וכן שינוי תמהיל הדירות מיחידות דיור לעצמאיים בלבד ליחידות לעצמאיים ובנוסף, חדרים לסיעודיים ובסך הכללי מספר יחידות הדיור קטן יותר במצב החדש.

 המחלוקת נסובה סביב שיטת חישוב ההשבחה. על פי שמאי הוועדה, מדובר במקרקעין המורכבים משני נכסים שונים לחלוטין, הטעונים התייחסות שמאית שונה: אגף לדיור מוגן (עצמאי) ואגף סיעודי. באגף לדיור מוגן חושבה ההשבחה על פי התרומה לשווי מרכיב הקרקע – על בסיס נתוני השוואה לנכסי דיור מוגן תוך ביצוע התאמות, ואילו באגף הסיעודי, חושבה ההשבחה על פי התרומה לשווי המקרקעין, כפי שעולה, בין היתר מנתוני חוזה השכירות של הנכס. שמאי הבעלים טען כי ההשבחה צריכה להתייחס לקרקע ולא למקרקעין, והעובדה שהנכס בנוי לא צריכה לשנות את שיטת חישוב ההשבחה. שמאי הבעלים חישב את ההשבחה כהפרש בין שווי הקרקע במצב הקודם והחדש, בהתאם לשינויים שחלו בשטחי הבנייה ובסיווגם, ללא הפרדה בין האגפים.

 השמאית המכריעה קיבלה את טענת שמאי הוועדה והעריכה את ההשבחה על פי אפיון השטחים בפועל, כאשר כל אגף הוערך בנפרד. לטענת השמאית מימוש על ידי היתר בנייה מאופיין במסוימות של השטחים, תפקודם ומיקומם במגרש. לעומת זאת – במימוש על ידי מכר, מדובר במודל תיאורטי בעל מאפיינים כלליים בלבד. אופן חישוב ההשבחה, כפי שנהג שמאי הבעלים, אינו מבדיל בין אפיוני השטחים, אלא כולל התייחסות אחידה אליהם, ללא בחינת השפעת השינויים בפועל. חישוב ההשבחה, תוך התעלמות ממאפייניהם והשפעתם בפועל של שטחי הבנייה, באופן גורף, נמצא כלא מתאים, מאחר שניתן לאפיין את השטחים באופן מובהק.

 ערכי השווי נקבעו על סמך עסקאות השוואה ומקדמי ההתאמה למיקום, שהתבססו על האוכלוסייה הצפויה לאכלס את הדיור המוגן, וכן על מחירי קרקע למגורים באזור. לדעת השמאית המכריעה, קיים קשר ישיר בין שני הגורמים לבין שווי הקרקע לדיור מוגן בסביבתם.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע עמד על כ-64% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/6 (נובמבר 2010) בהוצאת רונן

* היטל השבחה שנגבה בחסר, עקב טעות, לא יקוזז בתוכנית מאוחרת יותר

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה שנגבה בחסר, עקב טעות, לא יקוזז בתוכנית מאוחרת יותר

 מדובר בבית מגורים צמוד קרקע דו-משפחתי בחולון. ההשבחה חושבה בגין  תוכנית ח/1 תיקון 15, אושרה ביום 1.6.1998 (להלן: "תוכנית המרתפים") ובגין תוכנית ח/1 תיקון 23, אושרה ביום 11.7.2008 (להלן: "תוכנית הגגות").

 שתי התוכניות מהוות הרחבה לשטחים ביחס לתוכניות קודמות. תוכנית המרתפים הגדילה את שטח המרתף עד לשטח המותר לבנייה בקומת הקרקע והגדילה את גובה המרתף מ-2.2 ל-2.4 מ'. תוכנית הגגות הגדילה את גובה רום גג הבית עד ל-7 מ' ובכך הגדילה למעשה את שטח הבנייה בחלל גג הרעפים.

 עיקר המחלוקת בגין תוכנית הגגות נסובה סביב השטח שהותר לבנייה בחלל עליית הגג במצב קודם ובגין עלויות ההתאמה שיש לבצע לצורך בנייה בחלל הגג. יצויין, כי במועד הקובע לא הייתה עליית גג כלל, דהיינו לא נוצלו הזכויות במצב קודם.

 שמאית הוועדה טענה לשטח עליית גג במצב קודם של 23 מ"ר, על אף שעל פי נתוניו הפיזיים של השטח הקודם בנכס הנדון ניתן לבנות עליית גג בשטח גדול יותר. שמאית הוועדה טענה כי הוועדה המקומית לא נהגה לאשר שטחים העולים על 23 מ"ר ותמכה את טענתה זו במסמך של המחלקה המשפטית של עיריית חולון. עוד טענה השמאית, כי בעת העברת זכויות קודמת בנכס, חויבו לפי השבחה בשטח של 23 מ"ר בעליית הגג ולכן 23 מ"ר הוא הבסיס למצב הקודם.

 לעניין עלויות ההתאמה טענה שמאית הבעלים כי ביצוע הבנייה בחלל גג הרעפים כרוך בעלויות אלו ויש להפחיתן מסכום היטל ההשבחה.

 השמאית המכריעה החליטה כי במצב הקודם יובא בחשבון שטח העולה על 23 מ"ר וזאת על פי הגובה הקיים בפועל של המבנה. הטיעון כי במצב קודם ניתן לבנות רק עד 23 מ"ר אינו נתמך סטטוטורית. העובדה כי חלה טעות בגובה ההשבחה בעת העברת זכויות קודמת אינה ניתנת לתיקון על ידי החלת ההשבחה על הרוכשים כעת, בבואם להעביר את זכויותיהם לאחר.

 בנושא עלויות ההתאמה הוחלט, כי מאחר שהגג לא בנוי גם במצב הקודם וגם במצב החדש, אין להן השפעה על גובה ההשבחה.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה, בגין שתי התוכניות, עמד על כ-70% מדרישת הוועדה המקומית.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/6 (נובמבר 2010) בהוצאת רונן

חישוב דחייה בחישוב היטל השבחה בגין אישור תוכנית מפורטת

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

חישוב דחייה בחישוב היטל השבחה בגין אישור תוכנית מפורטת

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו קרקע בייעוד משולב של תעשייה וחקלאות בנס ציונה, בסמוך לפארק המדע. בחודש אוגוסט 2009 נמכר חלק מהחלקה ובגין המימוש הוצאה על ידי הוועדה המקומית נס ציונה שמאות מקרקעין לחישוב השבחה בגין שלוש תוכניות: נס/1/1999, נס/2/1 ו-נס/2/1ב'.

ענייננו בתוכנית המשביחה, נס/1/1999 אשר אושרה ביום 15.1.1992. (להלן: "התוכנית"). הנכס, נשוא השמאות, מהווה חלק מחלקה גדולה בשטח של 72,838 מ"ר כאשר במצב קודם ייעוד החלקה היה חקלאי והתוכנית המשביחה שינתה חלק מהחלקה לייעוד לתעשייה וחלק נותר בייעוד חקלאי.

התוכנית מתווה הוראות בנייה כלליות, אולם לא ניתן להוציא על פיה היתרי בנייה אלא לאחר הכנת תוכנית מפורטת. למעשה, החלקה נשוא ההשבחה מהווה חלק מחטיבת קרקע גדולה יותר הכלולה בתוכנית. על פי הוראות התוכנית, השטח הכלול בה יחולק לשלושה מתחמים ולכל מתחם תוכן תוכנית מפורטת נפרדת שעל פיה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.

על פי סעיף 16 לתוכנית – היא תבוצע תוך 10 שנים מיום אישורה. דהיינו, תוכניות מפורטות צפויות להתאשר בתוך 10 שנים. בפועל, התוכנית פורסמה להפקדה רק ב-14.12.2004 ורק ב-16.12.2007 החליטה הוועדה המחוזית על מתן תוקף בתנאים. עד לכתיבת שורות אלה לא פורסמה התוכנית למתן תוקף.

שמאי הוועדה הביא בחשבון דחייה של 10 שנים עד לאישור תוכנית מפורטת, וזאת בהסתמך על לוח הזמנים שנקבע בתוכנית. שמאי הבעלים טען, כי מאחר שעד למועד מימוש הזכויות, דהיינו 18 שנים, לא אושרה תוכנית מפורטת, יש להביא בחשבון מקדם דחייה של לפחות 15 שנים.

השמאית המכריעה קבעה כי יש להביא בחשבון דחייה של 10 שנים בלבד וזאת בשל העובדה כי במועד הקובע, דהיינו מועד אישור התוכנית בשנת 1992, הצפי היה כי תוכנית מפורטת תתאשר לאחר 10 שנים.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה בגין התוכנית נס/1/1999 עמד על כ-60% מדרישת הוועדה המקומית.

הערה:

החלקה, נשוא השמאות, מהווה חלק מאזור המתוכנן לכלול בתוכו מספר שימושים: תעשייה מסורתית קיימת ומתוכננת, תעשייה עתירת ידע מתוכננת, מרכז תחבורתי גדול מתוכנן ומגורים צמודי קרקע קיימים ומתוכננים. יצויין, כי חלקו הגדול של השטח המתוכנן עדיין לא עבר הליך של פרצלציה ובמסגרת התוכנית המפורטת נדרשת גם תוכנית איחוד וחלוקה. מהיכרותנו את התנהלות ועדות התכנון בארץ, האם הציפייה להכנת תוכנית מפורטת באזור כל כך מורכב, בתקופה קצרה של 10 שנים לא נראית אופטימית מדי? העובדה כי אחרי 18 שנים עדיין לא אושרה תוכנית מפורטת אינה מפתיעה במחוזותינו ומחזקת את הטיעון כי במועד הקובע נכון היה להביא בחשבון דחייה של לפחות 15 שנים ובתוספת מקדם סיכון לאור ההתנגדויות הרבות הצפויות באזור מורכב מעין זה.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/6 (נובמבר 2010) בהוצאת רונן

היטל השבחה – "מקפצה" לעומת "מדרגות" וגם: פטור בגין הכרזה על אזור שיקום לא יינתן בקרקע בלתי מבונה

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

"מקפצה" לעומת "מדרגות" וגם: פטור בגין הכרזה על אזור שיקום לא יינתן בקרקע בלתי מבונה

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו מגרש המיועד לבנייה צמודת קרקע ביישוב תל מונד. המגרש לא מבונה. ההשבחה חושבה בגין שלוש תוכניות: הצ/100/1-5 (אושרה ב- 13.11.89); הצ/מק/127/1-5 (אושרה ב- 4.9.98 ) ו-הצ100/1-5א' (אושרה ב- 22.9.99).

 במועד אישור התוכנית הראשונה נכלל הנכס באזור המוכרז כאזור שיקום.

 בתאריך 1.11.91 אושרה תוכנית נוספת שמספרה הצ/0/1-5. התוכנית אמנם מקנה זכויות נוספות לחלקה, אולם שמאי הוועדה בחר לדלג עליה ולא חישב בגינה השבחה.

 שמאי הבעלים טען כי במועד אישור תוכניות הצ/100/1-5 ו- הצ/0/1-5, החלקה הייתה כלולה באזור המוכרז כאזור שיקום שכונות של משרד הבינוי והשיכון, ולכן היא חוסה בפטור הקבוע בס' 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק.

 סוגיה נוספת לה נדרש השמאי המכריע היא: האם הגבהת גובה מרתף מ- 2.2 מ' ל- 2.4 מ' משביחה את הנכס?

 השמאי המכריע פסק, בהסתמכו על פסיקת בית המשפט בעניין שליט ובעניין עמאש, כי להבדיל מהרחבת דירה קיימת, בנייה של דירה חדשה אינה חוסה בפטור הקבוע בס' 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק. לפיכך, הפטור אינו חל על קרקע לא מבונה.

 השמאי המכריע חישב את ההשבחה בגין כל ארבע התוכניות, על אף ששמאי הוועדה בחר לחשב את ההשבחה בגין שלוש בלבד. יצויין כי שמאי הוועדה אכן חישב השבחה בגין הזכויות שניתנו בתוכנית הצ/0/1-5, אולם השבחה זו חושבה יחד עם הזכויות שניתנו בתוכנית שאושרה אחריה – תוכנית הצ/מק/127/1-5. שמאי הוועדה בחר בנקודה זאת על מנת להשתמש בגישת "המקפצה". אולם השמאי המכריע נצמד בצדק לשיטת המדרגות הנהוגה, מאז, ניתן בעליון פסק הדין בעניין פמיני, וקבע כי יש לחשב השבחה בגין כל ארבע התכניות בזו אחר זו מבלי לדלג על תוכנית כלשהי.

 לעניין ההשבחה בגין הגבהת המרתף פסק השמאי המכריע, כי קיימת השבחה וקבע מקדם תוספת שווי בשיעור של 0.05 משווי מ"ר מבונה.

 סיכומו של דבר, על אף שהשמאי המכריע חישב השבחה בגין ארבע תוכניות ולא שלוש כפי שחישב שמאי הוועדה, היטל ההשבחה שנקבע עמד על כ- 83% מדרישת הוועדה המקומית.

 הערה:

אנו עומדים בפתחו של עידן חדש בכל הקשור לחישוב היטל ההשבחה בעקבות הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. על פי סעיף 418 להצעת חוק התכנון והבנייה, התש"ע-2010, (להלן: "הצעת החוק") המועד הקובע לחישוב השבחה הוא מועד עריכת הסכם המכר. המשמעות היא שתחשיב ההשבחה ייערך לפי שווי המקרקעין במועד המכירה בגין כל התכניות שאושרו עד למועד זה. אם ניטול לדוגמה תוכנית שאושרה ב-1976 לגבי נכס שנמכר ב- 2010. ההשבחה, במקרה זה תחושב על פי ערכים של שנת 2010, 34 שנים לאחר מועד אישור התוכנית. במילים אחרות: ההשבחה תחושב על פי "גישת המקפצה". כפי שנוכחנו לראות בשמאות המתוארת בסעיף ג, גישת המקפצה – כשמה כן היא: היא עלולה "להקפיץ" את היטל ההשבחה וזאת בשל ערכי הקרקע השונים בתקופות שונות. יוצא מכך, שכל בעל נכס ישלם תשלום שונה, גבוה או נמוך, משכנו על אותה תוכנית בדיוק.

 תופעה נוספת שעלולה להתפתח בעקבות כך, היא רישום כוזב של מחיר עסקה נמוך, כאשר המטרה היא להפחית על ידי כך את היטל ההשבחה שאמור להיקבע בהתאם לשווי העסקה.

 יצויין, כי על פי סעיף 418(5) להצעת החוק, ניתנת לבעלי הנכס אפשרות לשלם את ההיטל במועד שנראה להם וזאת על ידי הגשת בקשה לתשלום. במקרה זה המועד הקובע יהיה מועד הגשת הבקשה. לכאורה, בעל הנכס יכול לבחור את המועד בו תחושב לו ההשבחה והנטייה תהיה לבחור מועד בו ערכי הנדל"ן נמוכים. אולם, אליה וקוץ בה, מה קורה אם ערכי הנדל"ן ימשיכו לרדת גם לאחר ששילם את היטל ההשבחה ושכנו יבחר להגיש את הבקשה במועד מאוחר יותר, כאשר הערכים נמוכים יותר?

 יוצא איפוא, שהיטל ההשבחה שיוטל על בעלי נכסים יהיה כרוך במידה רבה בהימור של בעלי הנכסים לגבי מועד הגשת הבקשה לחישוב היטל השבחה. מי שיתמזל מזלו ירוויח, ומי שלא, יפסיד.

 לטעמי, זהו פתח לאי-שוויון וחלוקה לא צודקת של היטל ההשבחה בין בעלי הנכסים, הן בשל מועד המימוש שנכרך עם מועד עסקת המכר, והן בשל חוסר הוודאות באשר לתוצאות הגשת הבקשה במועד זה או אחר. כל זאת, כאשר ההשבחה נגזרת מאותה תוכנית ומאותן זכויות בנייה אשר לא השתנו. פרצה זו יש, לדעתי, לסגור מהר בטרם תהפוך קרדום לחפור בה.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן

האם ניתן להביא בחשבון הפחתה בגין דמי חכירה עתידיים על זכויות לא מהוונות?

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

האם ניתן להביא בחשבון הפחתה בגין דמי חכירה עתידיים על זכויות לא מהוונות?

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו משק חקלאי (נחלה) במושב בית יצחק המוחכר בחוזה חכירה ממינהל מקרקעי ישראל. התוכנית המשביחה, תוכנית עח/21/200 אושרה ביום 27.11.2001 (להלן: "התוכנית"). היא מאפשרת פעילות לא חקלאית (פל"ח) בשטח המגורים בחלקה א' ומוסיפה זכויות בנייה בשטח של 50 מ"ר. בגין שתי תוספות אלה חושבה ההשבחה. על פי חוזה החכירה, אסור לחוכר להשתמש בנחלה, או בחלק ממנה, למטרה אחרת, או לשימוש אחר, מבלי לקבל לכך הסכמה של המחכיר. שמאי החוכרים טען, כי לצורך מימוש תוספת שטחי הבנייה למגורים או מימוש זכויות הבנייה לשימושים לא חקלאים – תידרש קבלת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל, שיהיה רשאי להתנות את מתן הסכמתו בתשלום כספי. בשל כך, טוען שמאי החוכרים, הזכויות על פי התוכנית טרם נרכשו, ועם רכישתן במחיר מלא ממינהל מקרקעי ישראל, יועבר התשלום בגין היטל ההשבחה – לפי הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). שמאי החוכרים נסמך בטענתו על פסק הדין בעניין עוזני, על פסק הדין בעניין טנרועל פסיקת השמאית המכריעה, הגב' נאוה סירקיס, מיום 31.8.2009 בנושא שווי זכויות שמימושן כפוף להסכמת צד ג'.

 השמאי המכריע קבע כי לא תובא בחשבון הפחתה, בגין העובדה שהזכויות בנכס הינן זכויות חכירה לא מהוונות. השמאי הסתמך על האמור בסעיף 2 לתוספת השלישית בחוק:

"(א) חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות בניצול ובין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו… היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל…"

 כמו כן, בסעיף 4(7) לתוספת השלישית בחוק נקבע:

"השומה תערך ליום תחילת התכנית… בהתחשב בעלית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי."

 שמאי החוכרים הציג תחשיב השבחה לפיו, יש להביא בחשבון מקדמי הפחתה בגין תשלומים צפויים למינהל, בגין: התלות בצד ג' לצורך מימוש זכויות בנייה משותפות, תוספת הערך השולית לזכויות הבנייה הנוספות והוצאות תכנוניות, כל אלה למקרה שטענתו לא תתקבל. השמאי המכריע פסק כי ההפחתה שתובא בחשבון הינה רק בגין תוספת הערך השולית לזכויות הבנייה הנוספות והפחתה בגין דחייה במימוש הזכויות ולא בגין תשלומים צפויים למינהל ותלות בצד ג'.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע בגין אישור התוכנית, עמד על כ- 92.6% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן

היטל השבחה – הפרשנות התכליתית של התכנית היא הקובעת, גם אם נפלה טעות בתכנית

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה – הפרשנות התכליתית של התכנית היא הקובעת, גם אם נפלה טעות בתכנית

 מדובר במגרש לבנייה צמודת קרקע בראשון לציון. היטל ההשבחה נקבע בגין ארבע תכניות. בסקירה זו אתמקד בשתיים מהן: האחת (רצ/1/1יג) תכנית מתארית, קובעת הוראות בדבר שטחי שירות; השניה (רצ/מק/2/25/1/1) קובעת הוראות בינוי למחסנים.

 בשתי התכניות נשמט מטבלת הזכויות ייעוד "מגורים ב' מיוחד", הוא הייעוד החל על החלקה נשואת שומה זו. השמאי המכריע נדרש לסוגיה, האם תכניות אלו חלות על ייעוד זה, על אף שהוא לא מוזכר בתכניות. לאחר אישור תכנית שטחי השירות (רצ/1/1יג), הוועדה נהגה לאשר שטחי שירות בייעוד מגורים ב' מיוחד על פי התכנית ואף הוציאה חוות דעת המסבירה את פרשנותה לגבי התכנית.

 השמאי המכריע פסק, כי על אף שאין הוראה ספציפית בתכניות לגבי ייעוד מגורים ב' מיוחד, התכנית חלה על ייעוד זה. לטענתו, מאחר שמדובר בלקונה בניסוח תקנון, הפרשנות התכליתית היא הפרשנות הסבירה וההגיונית בנסיבות העניין. לכן, התכניות חלות על הייעוד ומשביחות את החלקה. עם זאת, החליט השמאי המכריע, כי מקדם אי ודאות יעמוד על  0.95.

 ראוי לציין כי השמאי המכריע הסתמך על החלטת ועדת הערר בעניין ו"ע 5175/08 השבתאים בע"מ נ' ועדה מקומית הרצליה (מאגר נבו, 26.1.2009). סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע עמד על כ-84% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/4 (יולי 2010) בהוצאת רונן