חונטת השמאים של הבנקים / פורסם בדה מרקר
מאת: דליה עסיס
למאמר בדה מרקר הכנסו לקישור https://www.themarker.com/realestate/1.2863859
מקצוע שמאות המקרקעין נחשב לפרופסיה מקצועית מכובדת המאוגדת כגילדה, אבל אסור לה בשום אופן להיהפך לחונטה.
ציבור שמאי המקרקעין בישראל אינו רב, ועם זאת, להערכות השווי שמבצעים השמאים יש השפעות מהותיות על הכלכלה. רבים מאתנו מכירים את שמאי המקרקעין מהמשכנתאות, אבל השמאים ממלאים פונקציות נוספות רבות כמעט בכל ענפי הכלכלה בישראל. חברות ציבוריות ופרטיות, חברות ממשלתיות, ענף מיסוי המקרקעין, ענף ההתחדשות העירונית ותמ"א 38, ענף הבנייה, חברות ביטוח ופיננסים וכל ענף האשראי הבנקאי והחוץ־בנקאי, נשענים רובם ככולם על חוות דעת של שמאי מקרקעין.
מסלול ההכשרה של שמאי מקרקעין הוא ארוך וקשה, ודורש גם שנת התמחות. בכל שנה נכנסים לענף כ-100 שמאים. התחום מתרחב והולך, הן ברמת המקצועיות שלו והן ברמת החדירה שלו לתחומים נוספים. ואולם בכמה מגזרים הענף הזה מתנהג כמו חונטה, כאשר שמאים נבחרים למוסדות הממשלתיים בשיטה לא תמיד שוויונית ולא תמיד הוגנת – וככל שמדובר בבנקים, גם לא תמיד שקופה. מכרזים של חברות ממשלתיות כוללים תנאי סף בלתי סבירים, המהווים למעשה חסם כניסה שלעולם לא ניתן לפרוץ אותו. תנאי סף אלה כוללים ניסיון בתחום הבלעדי שבו החברה עוסקת. למעשה, הדרך לזכייה במכרז סלולה בפניך רק אם אתה "בן של" או "נסיך", שירש את המשרד מהוריו.
בנק נזקק לחוות דעת שמאית כשלקוח מעוניין באשראי בנקאי תמורת שעבוד של נדל"ן שברשותו. הדוגמה הנפוצה ביותר היא המשכנתא. במקרים כאלה, הבנק דורש חוות דעת שמאית לגבי אותו נכס, וכנגזרת מהערך הנדל"ני הוא נותן אשראי. את שכרו של השמאי משלם כמובן הלקוח, ולא הבנק.
איפה הבעייתיות? כל מבקשי המשכנתאות מכירים את רשימת השמאים שהם מקבלים מפקיד הבנק, שרק מהם ניתן להביא חוות דעת לצורך נטילת משכנתא. מדובר ברשימת שמאים מועדפת – נבחרת מצומצמת ביותר. ואיך ניתן להיכנס לנבחרת המצומצמת הזאת? התשובה פשוטה: אין דרך להיכנס. הבנקים מעולם לא פירסמו מכרז או קריאה להגשת בקשות או הליך דומה. הרשימה הזאת קיימת כבר עשרות שנים, וגם אם אתה שמאי עם ותק של עשרות שנים בענף, לא תוכל להיכנס אליה. ואולם אם ירשת משרד שמאות מקרקעין מהוריך, והם היו כלולים באותה רשימה – תוכל להיחשב לבן ממשיך, ודרכך להיכנס לבנק בטוחה. ומה אם אביך היה שמאי מעולה, ואתה אינך נחשב לכזה? אל דאגה, הבנק אינו מדקדק בקטנות, ולא עורך בדיקות איכות.
אסור שהמצב הזה יימשך – הוא נגוע בקרטליות, במונופוליזציה ובחוסר שקיפות. המצדדים במצב הקיים טוענים כי כדי להיכלל ברשימה נדרשים כישורים מיוחדים, ולכן הניסיון חשוב. ואולם רוב הבדיקות השמאיות הנערכות לצורך לקיחת משכנתא, הן לא יותר מעבודה שמאית סטנדרטית. ומעבר לכך, ניסיון הוא לא מבחן כישורים – ניסיון זה תנאי סף חוסם. זהו כשל שוק, המנציח חוסר תחרותיות ומונופוליזציה.
הדרך להתגבר על תנאי סף חוסם זה היא באמצעות הכשרות מקצועיות, שבנק ישראל יארגן יחד עם הבנקים ובשיתוף לשכת שמאי המקרקעין (עמותה המאגדת את מרבית השמאים), וכל שמאי שעומד בתנאי הקורס יוכל להציג מועמדות ולקבל הזדמנות שווה להיכנס לענף. למעשה, הדרך כבר סלולה: קיים תקן מספר 19 המכשיר את השמאים לעבוד עם הבנקים – אבל הבנקים מתעלמים ממנו.
צריך ליצור תנאים לתחרות הוגנת. זה טוב לשמאים, אבל בעיקר טוב לאזרחים ולחוסנה הכלכלי של המדינה, שהבנקים מהווים נדבך חשוב בה.
