בדיקות טרום רכישה/מכירה

שוק הנדל"ן בישראל בהתאוששות דרמטית: מה גרם לזינוק במכירות?

רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו טוען: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת מתחילים לצאת אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים, על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה"

מערכת ice | 13/3/2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1004688

בתגובה לנתוני הכלכלנית הראשית באוצר, לפיהם בחודש ינואר 2024 הייתה עלייה דרמטית במכירת יותר מ-8,000 דירות, 14 אחוזים יותר מינואר אשתקד והגבוה ביותר מאז מאי 2022.

רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת הם מתחילים לצאת מן הכוח אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים ועל כן על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, זאת על מנת לנסות ולמנוע עליית מחירים משמעותית!"

עו"ד יריב גוטמן, מומחה לנדל"ן ומקרקעין: "היציאה ממשבר ה-7 באוקטובר תלויה לא רק בעלייה בביקושים אלא גם ובעיקר בשינוי יסודי ברגולציה ובהליכי הרישוי הסיזיפיים ובד בבד רפורמה בכל מה שקשור למקרקעין. החשיבה צריכה וחייבת להיות לטווח הארוך ולא רק על הבסיס של נתונים חודשיים שכבודם במקומם מונח".

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "חברות הבנייה הבינו שהן צריכות להכניס את היד לכיס, בין אם בהורדת מחירים, במבצעי מימון, הקפאת ההצמדה, עיסקאות של 20/80 וכו'. החברות היו חייבות לבצע צעדים אלה על מנת לשרוד וזאת הסיבה לעלייה בעסקאות, בדגש על הדירות החדשות. בשוק היד שנייה, לעומת זאת, בעלי הדירות הפרטיים אינם מוכנים לרדת מהמחיר המקורי, להוציא רק מי שאין לו ברירה וזקוק למזומנים ועל כן מוכן לרדת במחיר".

צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב: "כעת שעת המבחן האמיתית של הגדלת נתח ההתחדשות העירונית בתוך סך כל יחידות הדיור. העובדה שרק כשליש מהדירות מצוידות בממ"דים מחייבת שינוי מהיר בדיסקט ואני מצפה שבד בבד למקבלי ההחלטות בממשלה, יתגייסו עוד עשרות רבות של עיריות ורשויות מקומיות למשימה, בדיור כפי שעשתה עיריית ירושלים במהלך השנים האחרונות!"

נבחרת נשות הנדל"ן 2024

"מגדילים" גאה להציג נשים מובילות בענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית

כל הסיפורים החושפים את דרכן לצמרת, עכשיו באתר החגיגי לרגל יום האישה

דליה עסיס היא בעלת משרד שמאות מקרקעין מזה כשני עשורים, כאשר החל משנת 2009 היא מתמחה בהתחדשות עירונית, ממש עם הופעתה של תמ"א 38. המשרד מלווה אך ורק דיירים וכפועל יוצא מכך פועל בהצלחה למען זכויותיהם. את הניסיון העצום שצברה עסיס במרוצת השנים היא רותמת להבטחת האינטרסים של לקוחותיה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ. מלבד היותה שמאית, דליה היא גם משפטנית ומתכננת ערים – היא מרצה באוניברסיטת בר אילן לשמאות מקרקעין, עם תואר שני M.Sc מהטכניון בתכנון ערים, LL.B במשפטים ו-B.A במדעי ההתנהגות. 

את התארים המרשימים היא קיבלה כאשר התחילה את לימודיה האקדמאיים רק בגיל 30 כשהיא גרושה עם שני ילדים קטנים ומחוסרת דיור. למרות האתגרים הרבים שהחיים זימנו לה היא סיימה את התארים בהצלחה מעוררת השראה.  

דליה נמשכה לתחום הנדל"ן כבר מגיל צעיר כאשר אהבה לבדוק את מחירי הדירות בסביבת ילדותה בבאר שבע. אחד מזיכרונות הילדות הבולטים שלה הוא הרחבת הדירה בה התגוררה משפחתה, עבודת בנייה עליה ניצח אביה ז"ל: "גרנו באתר בנייה אבל אהבתי לראות איך מכלום צומח בית, מהיסודות ועד התקרה. בעצמי קמתי בבוקר להשקות את קורות הבטון. זכורה לי עד היום הארוחה החגיגית בבית הוריי לכבוד יציקת הגג". 

אחד האתגרים המשמעותיים בחייה של דליה נוגע לחייה האישיים: "חייתי בזוגיות אלימה. בגיל 27 ברחתי מהבית עם שני ילדיי הקטנים בני 4 ו-6 והתחלתי את הדרך לחופש שלי עם שקל אחד בכיס. שנים של מלחמת הישרדות כשלנגד עיניי מטרה אחת – להגיע לעצמאות כלכלית כדי שלא אהיה תלויה באף אחד. בכל התקופה הקשה שכאמור רק נחישות והתמדה אפשרו לי לצלוח אותה ידעתי שברגע שאוכל אעזור לנשים אחרות. והיום מתנדבת ומלווה אישית נשים בעמותת "רוח נשית" אשר שמה לה למטרה לעזור לנשים נפגעות אלימות להגיע לעצמאות כלכלית. במסגרת זו אני גם מרצה על נושא אלימות במשפחה ונהנית מכל רגע". 

הישג מקצועי בולט אליו הגיעה דליה בזכות פעילותה בכנסת הוא החוק המאפשר ללווי משכנתאות להתחרות על גובה הריביות שיקבלו מהבנקים באמצעות בדיקות טרום רכישה אצל שמאי מקרקעין: "זה שינה את פני המקצוע בכל מה שקשור למשכנתאות. גם הלווים נהנים וגם שמאי המשכנתאות הגדילו את נפח העבודה שלהם בצורה משמעותית שלא חלמו עליה קודם".

בדיוק בשל ההישג המרשים אליו הגיעה, דליה סבורה כי על מקבלי ההחלטות לייעל את תחום הנדל"ן באמצעות שוק חופשי: "יש לצמצם את ההתערבות הממשלתית והרגולציה. לתת לכוחות השוק לפעול. הנדל"ן כמו כל מוצר אחר מושפע מביקוש והיצע, אם אתם רוצים להשפיע על המחיר ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה תשקיעו בהיצע, תעניקו הלוואות נוחות למחוסרי דיור, יש למדינה כסף, זה עניין של מדיניות והחלטה". 

העצה שמעניקה דליה עסיס לנשים המתחילות את דרכן בענף הנדל"ן מתמקדת 

בנחישות והתמדה – "לא לוותר גם כשכל הדלתות נסגרות בפנייך, תמיד יש עוד דלת אחת שאפשר לפתוח. הנשים צריכות לבדוק מה התשוקה שלהן להגדיר את זה בלי להתנצל ולחתור להגיע לשם. ואם יש קשיים בדרך ונעשות גם טעויות לא להתרגש מזה, משם צומחים". 

את רגעי האושר בסיומו של יום עבודה משייכת דליה למשפחתה האהובה: "ששת הנכדים שלי מסבים לי אושר רב ואני מאוד נהנית למלא את תפקיד הסבתא. שלושה מהם נמצאים קרוב אליי ושלושה רחוקים מעבר לים אבל אני משתדלת לנסוע לפחות שלוש פעמים בשנה לבלות איתם. ביחד עם הקריירה שלי אני מנסה לעזור כמה שיותר לילדים שלי בטיפול בנכדים כדי שגם הם יוכלו לפתח קריירה מצליחה משלהם".

ויתניה נכנסת לתחום המגורים: תקים מאות יחידות דיור בלב אזורי הביקוש

חברת הנדל"ן המניב, מרחיבה את פעילותה ומשתלבת בענף המגורים – עם  מגוון פרויקטים בפינוי-בינוי ובבנייה על קרקע פנויה. המנכ"ל עפר זיו: "נביא את היכולות שלנו בתכנון ובביצוע גם למיזמי המגורים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן | 29/2/2024 

https://www.ice.co.il/all-projects/news/article/1002669

פוטנציאל השבחה גבוה
על התחדשות המתחם במפגש ברודצקי-דוד שוב-הגליל, חשוב להתבונן גם בקונטקסט רחב יותר – כחלק ממתיחת הפנים המקיפה שעוברת נתניה. "העיר מצויה בתנופת צמיחה", מנתחת  דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים. "נתניה מיתגה עצמה כעיר תיירות מובילה, וחוותה פיתוח תשתיות מרשים. היא נהנית מרצועת חוף באורך של כ-13.5 ק"מ, אזור תעסוקה, מסחר ובילוי מהגדולים בארץ, וגם התחדשות עירונית אינטנסיבית".

"לפי הנתונים שברשותי, התואמים את מינהלת ההתחדשות העירונית בנתניה", ממשיכה עסיס, "פוטנציאל ההתחדשות העירונית בנתניה עומד על קרוב ל-30 אלף יחידות דיור. בשנה החולפת אושרו בעיר שורה של מתחמים, ובשנים הקרובות אנו צפויים לאישור של מתחמים נוספים".

"נתניה היא אחת הערים המובילות בפוטנציאל השבחה בישראל", קובעת השמאית ומתכננת הערים, עסיס. "קיים בה פוטנציאל השבחה לטווח הבינוני והארוך, כשהעיר מהווה גם אלטרנטיבה מעניינת לתל אביב – הן ברכישת דירה למטרת מגורים ובייחוד במיזמי התחדשות עירונית, והן למטרת השקעה."

מדוע מחירי הדיור ימשיכו לרדת ב-2024?

פורסם באתר ICE – 24.1.2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/997514

מחירי הדיור ירדו במהלך 2023 בממוצע ב-1.8 אחוזים. כאשר באזור הביקוש של "מדינת תל אביב", הירידה הייתה חזקה במיוחד – 5 אחוזים בקירוב. אותי זה לא הפתיע כלל. בינואר 2023 הערכתי שלהעלאות הריבית המתמשכות של בנק ישראל תהיה השפעה משמעותית הן על קצב מכירת הדירות והן על היקף נטילת משכנתאות. העובדה שהייתה ירידה של כ-50 אחוזים, בהתאמה, הן של המכירות והן של המשכנתאות, הייתה חייבת להשפיע בסופו של דבר על רמות המחירים, כפי שאכן קרה.

בד בבד התאפיינה 2023 בירידה דרמטית במספר הקבלנים שניגשו למכרזי רמ"י, כאשר בחלק מהמכרזים בכלל לא ניתנו הצעות ולא הגיעו כלל לידי מימוש. גם כאן, כמו אצל רוכשי הדירות, הריבית הגבוהה הייתה הגורם המרכזי לירידה הדרסטית. עלויות המימון שקפצו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים לא אפשרו לקבלנים לגשת למכרזים נוספים שהיו ממונפים ממילא בפרויקטים אחרים.

הירידה במחירי הנדל"ן כפי שנצפתה לאורך שנת 2023 היא לא סוף פסוק ולהערכתי ב-2024 בהינתן כי שיעור הריבית עדיין גבוה וסיומה של המלחמה לא נראה באופק, המגמה תתחזק, אולי אף באופן משמעותי. אני מודעת היטב לכך שאני בין הבודדים, אם בכלל, שאמונים על התרחיש הזה. הרוב המכריע של מומחי הנדל"ן, כולל מקבלי ההחלטות, קבלנים ושאר העוסקים במלאכה מחזיקים בגירסא כי שנת 2024 תתאפיין דווקא בעליות מחירים. הטענה השכיחה הינה כי מיעוט התחלות הבנייה ב-2023, כ-40 אלף בלבד, הנתון הנמוך ביותר מזה עשור וכן העובדה שבמהלך חודשי הלחימה בעזה רוב אתרי הבנייה לא היו פעילים בשל היעדרות העובדים הפלסטינים, כל אלה יביאו ללחצי ביקושים בשנה הקרובה ועימם אף עליות מחירים מחודשות.

לטעמי זה ממש לא נכון. נהפוך הוא. אם לפני אירועי ה-7 באוקטובר הייתה לציבור רוכשי הדירות בעיה מחריפה והולכת של העדר יכולת עמידה בפרעון המשכנתא בשל הריבית העולה והולכת, הרי שלאחר פרוץ המלחמה, גיוס המילואים הנרחב, ההאטה בפעילות במשק, האבטלה הגוברת ושיעור הריבית אשר נשאר גבוה, בעיה זו החריפה עוד יותר.

להערכתי גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד שנייה, הירידה טרם הגיעה בכלל לידי ביטוי. הקבלנים, מחד גיסא, מנסים איכשהו לשמר על רמת המחירים הנוכחית על ידי מבצעים סמויים מהעין ומוכרי הדירות יד שנייה מקווים למכור את הדירה במחירי השיא של 2022 ורק מי שחייב למכור וזקוק לכסף מוכר את הדירה במחיר מופחת ממה שקיווה לקבל. במהלך 2024 שני הצדדים, הן הקבלנים שנטלו אשתקד מימון שהתייקר מאוד בשל העלאות הריבית, ייאלצו להוריד את המחירים וכך גם מוכרי היד שנייה, ובמיוחד אלה שכבר רכשו דירה חדשה ולא תהיה להם כל ברירה אלא להתפשר על מחיר נמוך ממה שציפו לקבל מלכתחילה.

למלחמה השפעה גם על המחירים לפי סוגי הדירות. כבר היום מורגשת ירידה חריפה יחסית במחירי דירות יד שנייה ללא ממ"דים במרכז הארץ ובד בבד סימנים ברורים של ירידות מחירים גם בדירות שכן מצוידות בממ"דים.

היכן בכל זאת עשויות להיות לנו הפתעות לטובה בשוק הדיור במהלך 2024?
ובכן, דווקא דירות באזורי קן העימות, דוגמת הנגב המערבי והגליל, עשויות להיות אבן שואבת הן לזוגות צעירים בעלי תקציב מוגבל והן למשקיעים אסטרטגים שמעריכים כי עם תום הדי הקרבות, מחירי דירות אלה דווקא עשויים לעלות בחזרה. 

* דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

שינוי מגמה? – מדד הנדל"ן זינק ב-3.8% אחרי הודעת הריבית

בנק ישראל הודיע היום על הורדת ריבית ראשונה מאז אפריל 2020, והענף ששמח אולי יותר מכולם לשמוע על כך הוא ענף הנדל"ן, וזאת בגלל המינוף היחסית גדול בורוי שיינמן |  01/01/2024 18:10

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/821256

מחירי הדירות בצפון בירידה – "בטווח הארוך, המחירים בעוטף ובצפון יעלו"

שמאית המקרקעין דליה עסיס בראיון עומק על שוק הדירות, שוק השכירויות והשפעות המלחמה – מה יקרה למחירים? איפה יהיו שוק הדיור אחריה והאם הצעירים שמעדיפים שכירות על רכישת דירה צודקים? כל התשובות

איציק יצחקי |  12/12/2023 12:01 – פורסם בביזפורטל

קישור לכתבה –

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/820720

שוק הדיור חווה ירידות מחירים עוד לפני המלחמה, אבל המלחמה יצרה קיפאון בעסקאות וירידת מחירים חדה בצפון ובדרום. בתים בגליל, דירות בשלומי, הרחבה בחניתה – היו מבוקשים רגע לפני המלחמה, אבל עכשיו גם בירידה של 10% אין קונים. עסקאות מתבטלות, ואנשים מחשבים מסלול מחדש – לגדל משפחה צמוד לגבול זה לא עניין של מה בכך. החשש והחרדה ברורים וזה מתבטא בהערכה שאם לא יהיה פתרון לטווח ארוך בצפון ובדרום, המחירים יהיו בסימן שאלה.

"גם פתרון מדיני לא יפתור לנו את המצב", אומר אורי כהן משלומי, "אף אחד לא יודע באמת מה יש לחיזבאללה והאם הם יכולים להגיע דרך המנהרות ולעשות לנו מה שקרה בדרום. ירחיקו אותם מהגבול, אבל הם יכולים להגיע דרך מנהרות. גם מי ירחיק אותם מהגבול? איך אפשר להרחיק אותם מהגבול. אנחנו נסמוך על אחרים שיזיזו אותם כמו ששר הביטחון אמר לפחות עד לליטאני. יש הזדמנות לפתור את המצב גם אצלנו, אם זה לא ייפתר בפעולה צבאית, זה לא ייפתר".

לפני המלחמה פונו 61 אלף תושבים מפונים ביישובים שצמודים לגבול לבנון. נוצר שם מעין "בור" – אזורים ריקים ללא תושבים, עם אלפי דירות שמחכים שהבעלים והשוכרים המפונים יחזרו הביתה. רק לאחרונה סיפר כאן מתווך משלומי כי המחירים באזור יורדים עד 300 אלף שקל – שזה מעל הממוצע בתקופה הזאת.

בעסקאות שדווחו ברשות המסים, יש שונות רבה ומעט מאוד עסקאות באופן יחסי, גם משום שמדובר ביישובים קטנים ומגוונים.

התחושה הזו קיימת אצל רבים מתושבי הצפון. הם נמצאים כעת במקומות שונים בארץ, מחכים, אבל מסבירים שהפעם זה שונה. הפעם הם מבינים שמה שקרה בעוטף יכול להגיע אליהם הביתה. חלק גדול מהם עושה חושבים אם ככה הוא רוצה לחיות בעתיד. 

על רקע זה, כל ההערכה ותחזית צריכה להילקח בהקשר הביטחוני. ברור שאם יהיה פיתרון שתושבי הצפון יוכלו לחיות איתו, המצב יהיה טוב והביקוש לדירות יחזור. ברור שאם תחושת הביטחון האישי לא תשתקם, אנשים לא ירצו לגור שם. הדברים אמורים גם לדרום, ככשם ההערכה שיהיה פתרון ארוך טווח.

מחירי הדירות בצפון בירידה – מה יקבע את המחיר בעתיד?

"שוק הדיור בפתיחת המלחמה נמצא בקיפאון. עוד לפני המלחמה הוא עבר תקופה קשה. ראינו ירידה בהיקף העסקאות שנגרמה בעקבות הריבית העולה", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס, "מספר נוטלי המשכנתאות ירד בעקבות הריבית שהשפיעה גם בצד היזמים וחברות הבנייה – הפרויקטים שלהם ממונפים".

לדברי עסיס "השנה ראינו ירידה במספר הניגשים למכרזים, חלק הסתיימו ללא ניגשים. בנוסף לזה, החברות לא קידמו פרויקטים, גם במכרזים שהם זכו בהם בשנים 2021-2022, אז המכרזים שיקפו מחירי שיא. לכן, יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים לא מקדמים את הפרויקטים האלה ולא מתחילים את הבנייה בגלל המינוף והריבית הגבוהה.

"ואז הגיעה המלחמה. היום יש לנו עצירה כמעט מוחלטת של שוק הבנייה, כי אין פועלים. הם היו מגיעים מהשטחים ומעזה. בנוסף, קשה להביא פועלים ממדינות אחרות כי הם חוששים להגיע בגלל המלחמה. אז יש כאן מחסור חמור של 80 אלף עובדים באתרים, ויש כאלה שלא עובדים או שעובדים בקצב נמוך ביחס לרגיל. מעבר לכך, יש קצב התחלות בנייה נמוך. עד אוקטובר היו 37 אלף, בערך מחצית ממה שאנחנו מצפים בתקופה כזאת. עכשיו זה צפוי לרדת עוד יותר, כי אין פועלים".

עסיס התראיינה לביזפורטל לפני כשלושה שבועות וטענה שלמרות הקולות שמדברים על זינוק במחירי הדירות אחרי המלחמה בגלל המחסור, היא לא רואה זאת כך – מה יקרה למחירי הדיור בעקבות המלחמה? מי שחושב שיזנקו – טועה

מה קורה בצד הביקוש?
"במצב הריבית במשק ובמצב הכלכלי במשק לאנשים אין להם כסף לקחת משכנתה. בגלל המלחמה, הביקושים גם לא עולים. ברגע שהשוק הכלכלי יתאושש, נראה כאן עלייה בעסקאות ועלייה בביקושים, ואז אם יהיה מחסור בהיצע, וחייבים את התערבות הממשלה, כדי למנוע עליות חריגות"

מה הממשלה צריכה לעשות?
"לא לתת לשוק הפרטי לעבוד לבד, מבלי להתערב. היא צריכה להביא עובדים לשוק בדחיפות כדי לתפעל את אתרי הבנייה. הממשלה יכולה לתת ערבויות לקבלנים שחוששים היום לקחת סיכון ולהתחיל בנייה בגלל המימון הגבוה. היא יכולה לתת ערבויות. אריק שרון בשנות ה-90 נתן ערבויות שיקנה את הדירות שיישארו מהקבלנים. אולי הפתרון הוא קיצוני מדי ושאפתני מדי, כשהתקציב שלנו צריך ללכת לביטחון, אבל אולי אפשר בדרך אחרת – על כל דירה שתימכר המדינה תיתן מענק לקבלן. אנחנו לא אוהבים פתרונות כאלה, כי כשיש סובסידיה המחירים עולים וזה לא פתרון לא רצוי, אבל אין ברירה. חייבים להניע את שוק הבנייה לדיור. שוק המגורים הוא מוצר צריכה בסיסי. הממשלה חייבת להסתכל על זה כבעיה לאומית ולדאוג שיהיו דירות".

משבר דיור בדרך

"יש קבלנים שנמצאים דקה לפני פשיטת רגל, יש חברות בסכנה. הממשלה צריכה לעבוד בשיתוף פעולה איתם", ממשיכה עסיס. "הבעיה האקוטית היא המלחמה והחטופים שאנחנו רוצים שיחזרו הביתה. היא חייבת להתסכל כמה צעדים קדימה ולמנוע את משבר דיור המגורים. אם תמשיך כך ולא תעשה צעד דרסטי, אנחנו עלולים להגיע למשבר דיור גרוע יותר ממה שהיה כאן ולתנודות קיצוניות במחירי הדיור".

בואי נעבור לשוק השכירות. עליית המחירים נעצרה.
"יש ביקוש גבוה זמני בעקבות המפונים. יש 130 אלף מפונים שבאים מהצפון והדרום ואלו מתרכזים בחיפוש דירות במרכז, בירושלים, באזורי ביקוש. המחירים היו יציבים לפני המלחמה ואז הגיעה המלחמה שיצרה גם עזיבות משכירויות בעקבות המלחמה ודחיית שנת הלימודים בעיקר בתל אביב והמרכז ובמקביל גם לביקושים מצד מפונים.

"בטווח הקרוב, כל עוד המלחמה נמשכת ומפונים לא חוזים, אנחנו רואים עלייה בביקוש לשכירות באזורים האלה. הביקושים כרגע עולים במקומות מסוימים. 130 אלף איש צריכים דירה, הביקוש הוא זמני, העלייה זמנית בלבד בעקומת הביקוש. אנשים יחזרו בעוד חצי שנה, שנה או שנתיים, אבל נכון לעכשיו מדובר בעלייה שלא הייתה צפויה. מחירי השכירות יעלו בטווח הקצר".

הצעירים עדיין מעדיפים לשכור?
"יש מגמה כזאת, שהצעירים מעדיפים לגור בשכירות במקום לרכוש דירה. אני חושבת שבעקבות המצב במשק של סביבת ריבית מאוד גבוהה המגמה הזאת מתחזקת ושכירות היא האלטרנטיבה הראשונה ואחריה רכישת דירה. הצעירים מעדיפים לגור בשכירות בטווח הקצר. הם תמיד יכול להחליט להפסיק ולרכוש דירה, לעומת בחירה במשכנתא בסביבת ריבית גבוהה, התחייבות ל-30 שנה שהיא יותר משמעותית. לכן, ההחלטה של הצעירים לגור בשכירות גדלה בעקבות סביבת הריבית וזה משפיע על שוק השכירות כולו".

יש היום הזדמנויות?
"הביקוש יהיו מפולח לדירות מסוימות ומקומות מסוימים, אבל יתמקד פחות בשוק היוקרה. לדעתי הוא לא אמור לעלות באופן משמעותי. מחירי דירות ישנות שנמצאות באזורי ביקוש  ויעברו התחדשות יקפצו, שם נראה את העלייה הגדולה. בעקבות המלחמה תהיה פה עלייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. יהיה ביקוש גבוה לדירות עם ממ"ד. זה יקרה באזורים של דירות ישנות וקטנות.

"גם באזורי העוטף והצפון, שדווקא היום אין ביקוש שם ואנשים התפנו מהאזורים האלה, ההשקעות יהיו כדאיות בטווח הארוך. היום המחירים שם נמוכים ואין ביקוש. אני רוצה להדגיש שהכל תלוי בתוצאות המלחמה. ברגע שיהיה בטוח, ההשקעות יהיו כדאיות".

וכמובן – בריבית.
"אני רוצה להאמין ולקוות שבנק ישראל יוריד את הריבית. ברגע שהיא שתתחיל לרדת, היא לא תרד לרמה שהייתה כאן לפני שנתיים, אבל גם ירידה קטנה יכולה להשפיע. ברגע שיחזירו עובדים לאתרי הבנייה, נוכל להביא להבראת שוק הדיור, קצב התחלות הבנייה יעלה ונמנע מחסור עתידי ותנודות קיצוניות במחירי המגורים כמו שראינו בשנה שעברה. הריבוי הטבעי שלנו גבוה מה-OECD. יש לנו צורך בכמות התחלות בנייה של 60 אלף דירות כל שנה. לא יודעים מה יהיה, אבל יכול להיות שיהיה גל עלייה משמעותי וגדול בגלל הגל האנטישמי הקיצוני בעולם. כל אלה עלולים להגדיל את הביקוש לדיור ובעקבות כך – לעלייה המחיר".

המכרז של רמ"י על כפר אז"ר – משקף ירידה של 30% במחירי הקרקעות

השמאית דליה עסיס מתייחסת למכרז שנסגר השבוע ומעמיד מחיר קרקע ליח"ד כולל פיתוח, על כ-1.1 מיליון שקל. באזור ר"ג שווקו קרקעות דומות ב-2021 ותחילת 2022 בכ-1.6 מיליון

קישור לכתבה

ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) יכולים להיות שמחים מהיענות של היזמים למכרז שקיימו על השטחים החקלאיים של כפר אז"ר, אחרי מכרזים רבים בהם אפילו זבוב לא ניגש אליהם. נקודת אור נוספת מבחינת רמ"י, היא שהפער בין מחירי השומה לבין ההצעות הזוכות, לא היה גדול במיוחד.

נכון, נגמרו הימים של הצעות במחיר כפול מהשומה, למשל אותה הצעה של חנן מור לרכוש מגרש במתחם שדה דב בשטח של 7.6 דונם (לבניית 458 יח"ד, 1,500 מ"ר מסחרי ובית מלון עם כ-80 חדרים) בכמעט 1.5 מיליארד שקל, כמעט פי שניים מהשומה שנקבעה למתחם. כעת מור במגעים למכור חלק מהקרקע כשהריביות חונקות אותו.

אבל מדובר כבר במכרז שני בשבועות האחרונים, שהיזמים לא מפחדים לגשת אליהם, והיו כאלה לא מעט. בניגוד להצעות במכרז לשכונת "שירת הים" שם ההצעות היו נמוכות ב-30%-40% ממחירי השומה, במקרה של כפר אז"ר ההצעות נמוכות בכ-15% מהשומה שנקבעה.

ועדיין, אנחנו בשוק שונה לחלוטין. ההצעות הזוכות במכרז משקפות מחיר קרקע של כמעט מיליון שקל ליחידת דיור, עם קצת מעל 100 שקל להוצאות פיתוח, כך שהמחיר לדירה במכרז בכפר אז"ר מייצג מחיר של כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם פורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלעי, כי מדובר בירידה של כ-30% במחיר קרקע ליחידת דיור: "אמנם נראה שהמחיר הממוצע של ההצעות עומד על כ-15% פחות מהשומה, אבל צריך להבין שמדובר בירידה חדה יותר – כי השומה מלכתחילה נמוכה משווי השוק שהיה לפני כשנה".

עסיס מציגה למשל עסקאות שבוצעו בשנת 2021 ובתחילת 2022 באזור רמת גן, לפני פרוץ המשבר הגדול בשוק בדיור. מדובר על עסקאות שמצייגות מחיר של כ-1.6 מיליון שקל ליחידת קרקע לדירה בגודל סטנדרטי של כ-110 מ"ר פלוס מינוס. "היו למשל שיווקים של דירות במחיר של כ-33 אלף שקל למ"ר, וכאשר מחלצים מנתון זה שווי קרקע, מגיעים לכ-15 אלף שקל למ"ר קרקע, מעל 1.6 מיליון שקל לדירה".

ואם מדובר על 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור באזור רמת גן, רק לפני כשנה וחצי, הרי שמחיר של 1.1 מיליון אכן מייצגים ירידה של כ-30% במחיר הקרקע. השאלה הגדולה היא האם אותו "גילוח" של כחצי מיליון שקל ממחיר הקרקע ליחידת דיור, תתגלגל לטובת לקוח הקצה – בניכוי הגידול בריביות והעלייה במדד התשומות? זו שאלה שלא בטוח שיש לה כעת תשובה.

כל הטיפים: מה חשוב לדעת לפני שאתם חותמים ליזם על פרוייקט התחדשות עירונית?

נושא המיסוי, הפיצוי לדיירים, דמי שכירות, אנשי המקצוע ואפילו – פיצוי כספי בנוסף לדירה. רגע לפני שאתם חותמים ליזם על פרויקט חייכם ומקבלים עוד חדר, ממ"ד ומרפסת, יש כמה מוקשים שאתם חייבים לעבור. שני מומחי נדל"ן בראיון שהיזמים לא רוצים שתקראו

איציק יצחקי |  03/05/2023 12:57

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/813997

"מוכרי דירות לא מקבלים את המחיר שביקשו. בינתיים הם מחכים"

"תמ"א 38 גוססת, הרשויות מכוונות למקום אחר", "באזורים שהם לא פריפריה – צמודי הקרקע יעלו יותר בהשוואה לדירות", "קווי מטרו ורכבת קלה – יצמצמו פערים". וגם: ההשתוללות במחירי השכירויות והעצירה במשרדים. השמאית דליה עסיס בראיון לביזפורטלאיציק יצחקי | 19/12/2022 12:55

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/810514