בדיקות טרום רכישה/מכירה

השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס על שיא המשכנתאות והחלטת ביהמ"ש בעניין תמ"א 38

איך להגדיל את הסיכוי להשבחה בדירה להשקעה?

דליה עסיס, שמאית מקרקעין: "צריך לבנות 70 אלף יחידות דיור בשנה לפי קצב הילודה בישראל שהוא כפול ממדינות ה-OECD. בכל מקום שיש שיכונים, סביר להניח שיהיה שם מתישהו פינוי בינוי".

פורסם ב-6/4/2022 בביזפורטל

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/804281

בשבוע בו החלה הרפורמה בהיטל ההשבחה, מתארחת באולפן ביזפורטל דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, לשיחה על הדרכים לקרר את שוק הדיור, מתי שווה להיכנס לפרויקט פינוי בינוי ומה הבעיה עם רשות מקרקעי ישראל.
 
"פתח תקווה עוברת גם התחדשות וגם פיתוח מאד מואץ. יש שם הרבה מאד שכונות חדשות, בנייה מודרנית, זה מושך לשם אוכלוסייה טובה ולכן המחירים והביקוש עולים", מתייחסת עסיס למחירי הדירות העולים בפתח תקווה, "זה פה, באזור המרכז כמה דקות מתל אביב. הביקוש באזור המרכז עולה כי יש מחסור בדירות. באזורים הישנים יותר, אנחנו יכולים למצוא גם עליית מחירים באזורים שהולכים לעבור פינוי בינוי, התחדשות עירונית. לפעמים אנחנו נוטים לחשוב שהמחירים מיצו את עצמם, ואז אומרים 'אנחנו לא רוצים להשקיע שם', אבל זה לא נכון, כי תמיד האזורים שעוברים פינוי בינוי, מחירי הדירות הישנות שהולכות לעבור פינוי בינוי, הן עולות בקצב התפתחות התוכנית. ככל שהתוכנית של ההתחדשות עירונית, התב"ע העירונית שהולכת להרוס את הבתים האלה ולבנות חדשים, ככל שתהליכי האישור שלה מתקדמים, כך מחיר הדירה עולה".
 
-אם תופסים את זה בהתחלה
"אם אתה תופס את זה בהתחלה, אתה מקבל את כל העלייה לאורך שנים, אבל אתה יכול לקנות את הדירה שנתיים לפני שהתב"ע אושרה, ועדיין אתה תרוויח מההתחדשות העירונית, כי הרי אתה לא קונה את הדירה במחיר הסופי שלה אחרי שהיא תיבנה, אתה תמיד מרוויח, ולכן תמיד כדאי להשקיע במקומות שהולכים לעבור התחדשות עירונית.
 
"צריך לבנות 70 אלף יחידות דיור בשנה לפי קצב הילודה בישראל שהוא כפול ממדינות ה-OECD. בכל מקום שיש שיכונים, סביר להניח שיהיה שם מתישהו פינוי בינוי".
 
-בואי תסבירי לנו מה זה אומר הרפורמה בהיטל ההשבחה שהחלה השבוע?
"היום היטל השבחה הוא 50% מההשבחה. אם תוכנית התחדשות עירונית השביחה את הנכס, את הקרקע, ב-X כסף, אנחנו נשלם 50% על פי חוק. ברפורמה הזאת אומרים שהעירייה יכולה להחליט שהיא גובה היטל השבחה נמוך יותר כדי לתמרץ משקיעים וגם כדי שהפרויקט יהיה רווחי, וגם שלא יצטרכו להעמיס כל כך הרבה יחידות דיור על אזור מסוים. אם היטל ההשבחה על אותו פרויקט יהיה אפס, אז מן הסתם יבנו פחות דירות כדי לא להעמיס על אותה תשתית".
 
-יש מצב שהרפורמה הזאת תעזור קצת לקירור מחירי הנדל"ן?
"כדי שזה יקרה, צריך לזרז את תהליכי התכנון. גם אם יכריזו שאין היטל השבחה אבל הליכי התכנון ימשיכו להיות מסורבלים, זה לא יעזור שום דבר".

-אז איך מורידים את מחירי הדירות בישראל?
"קודם כל משחררים קרקעות. רשות מקרקעי ישראל שהיא מדינת ישראל שמחזיקה בקרקעות שלי ושלך, צריכה לשחרר את הקרקעות האלה כדי שתהיה לנו קורת גג. מי שמחזיק היום בקרקעות, רשות מקרקעי ישראל שמספסרת בקרקעות, עושה מכרז וכל המרבה במחיר – זוכה. זה לא צריך להיות ככה. מה שצריך לעשות זה לקבוע מחיר מקסימום ולא מחיר מינימום. כמו שיש פיקוח על מחירי מזון בסיסיים, מדינת ישראל צריכה שיהיה פה איזשהו פיקוח – אומנם לא פיקוח על מחירים על השוק – אבל פיקוח על קרקעות שהמדינה מחזיקה בהן, שהן שלמו. לפחות שאלו יימכרו במחירים שפויים כדי שאפשר יהיה לספק לאזרחים קורת גג".

נוהל 451 של בנק ישראל לגבי נטילת הלוואה לצורך משכנתא

נוהל 451 מאפשר ללווה לבצע שמאות טרום רכישה באמצעות שמאי מורשה מטעם בנק כלשהו ועם השומה הזו לעשות התמחרות בין הבנקים על הריביות.

מדובר בחסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים על החזרי המשכנתא.

דליה עסיס בתוכנית אצל עופר פטרסבורג 102FM שודר ב- 8 באפריל 2022

אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות

רונן ניב10:11, 17.10.21

https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf

רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: "המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה"

בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. "עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. "השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. "גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס", היא מרחיבה. "מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם". תחום נדל"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. "הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.

מדריך למשקיע/ה מתחיל, מתוך כתבה במוסף ידיעות אחרונות

דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מסבירה מה היתרונות והחסרונות בנתיב ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/1: "בעשור האחרון נפתחה בפני רוכשי דירות המעוניינים בדירה חדשה אפשרות של דירה כזאת בבניין ישן. מי שמעוניין בדירה חדשה מן הסתם יעדיף שהכול חדש, גם הבניין עצמו. אבל לרכישה של דירה כזו יתרונות וחסרונות".

עסיס מתחילה בחסרונות: "תשתיות ישנות אומנם משופצות ומוחלפות במסגרת הבנייה, אבל תמיד קיים חשש שלא הכול שופץ וחודש. חיסרון שני טמון במגבלת התכנון. מדובר במבנים ישנים עם תכנון התואם לשנות ה-70 ואחורה, בהתאם לכך, התכנון של הדירות החדשות מאולץ". לצד זאת היא מונה גם יתרונות. עסיס: "האפקט הפסיכולוגי מרתיע אנשים מלרכוש דירה חדשה בבניין ישן, ולכן ערכן של דירות כאלו למרות היותן חדשות נמוך מדירה דומה באותו רחוב או אזור לעיתים בפער של עד 20%". 

לדבריה, "הפער הזה יכול להיות רווח נקי של הרוכש, משום שהאפקט הפסיכולוגי של השפעה על המחיר בגין היותו של הבניין ישן הולך ויורד ככל שעוברות השנים. דהיינו, אם ניקח דירה בבניין שעבר תמ"א 38/1 לפני חמש שנים ונשווה אותה לדירה שנבנתה בבניין חדש לפני חמש שנים, נראה כי הפער כמעט איננו קיים. המבנים של התמ"א עברו שדרוג ושיפוץ ונראים כמעט כמו בניין חדש לגמרי. מדובר בתשואה לא קטנה, שיכולה להגיע עד 20%. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שמדובר בשכונה ותיקה, עם כל השירותים, פיתוח סביבתי מלא, מוסדות חינוך מוכרים וללא הפתעות סביבתיות, וכך גם רמת ודאות גבוהה לגבי דמי שכירות, ככל שמדובר בדירה להשקעה".

קישור לכתבה:

https://www.ynet.co.il/economy/article/rj5fo11mau

אדם שרכש דירה ״על הנייר״ גילה שהחניה שקיבל נמצאת על מכפיל חניה וקשה מאוד להיכנס אליה. תביעה שהגיש נגד החברה הקבלנית התקבלה והוא יפוצה על ירידת הערך של דירתו.

חוות דעת מומחה מטעם התובע הוכנה ע"י דליה עסיס שמאית מקרקעין

לכתבה המלאה לחצו https://www.psakdin.co.il/Document/%D7%94%D7%97%D7%A0%D7%99%D7%94-%D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%AA-%D7%90%D7%9A-%D7%A7%D7%A9%D7%94-%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%A8%D7%95%D7%9F-%E2%80%93-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%99%D7%A4%D7%A6%D7%94-%D7%91-200,000-%D7%A9%D7%A7%D7%9C?fbclid=IwAR3dHmfInBRk6HTXpzBCSY1L0TzriL-BL59p2FbLfQPrdGpk66niDtEi1DU#.XifUJshvY2x

בדיקה טרום רכישה של שמאי מקרקעין

עסקאות מקרקעין

רוב רובן של תביעות הרשלנות בימנו נגד עורכי דין הם בתחום המקרקעין. חברות הביטוח, שיודעות ‏היטב את הנתונים, קבעו שההשתתפות העצמית בנושא רשלנות עו"ד במקרקעין, גבוהה לעין ארוך, ‏מהשתתפות עצמית בנושאים אחרים.  ‏

רק באחרונה קבע ביהמ"ש כי עו"ד יפצה את לקוחותיו  בלמעלה מ-3 מיליון ₪. ביהמ"ש קבע כי ‏עו"ד שכנע את לקוחותיו לבנות מגרשים בארסוף, מבלי לידע אותם כי האזור מוגדר כגן לאומי ואי ‏אפשר לבנות בו.

נפסק, כי התובעים לא בדקו את טיב העסקה ואת מצבו התכנוני של השטח לפני שחתמו על‎ ‎הסכמי ‏הרכישה, אלא הסתמכו על בן משפחתם ועורך דינם. הם האמינו לו כאשר הציג‎ ‎להם 'עסקה מצוינת", ‏ולא שיערו בליבם, כי בסופו של דבר יישארו עם קרקע "כאבן שאין לה‏ הופכין".

רמזור אדום

ישנם מקרים שמראש ידוע כי כדאי להשתמש בשמאי מקרקעין כדי שיבדוק לפני חתימת ההסכם את ‏כל הפרטים הרלוונטיים לעסקה, כגון: מצ"ב תכנוני, היתרי בניה, חריגות בניה, הפקעות, היטלים, ‏השבחות, אחוזי בניה ועוד. פרמטרים חשובים ביותר לתמחור נכון של העסקה ולבדיקה אמיתית מה ‏המגבלות והאפשריות של העסקה.‏

ברור כי הסיכון במגרשים, דירות גג וגן ועסקאות קומבינציה, עולה על הסיכון בקנית דירה בבניין ‏מגורים, שהרישום שלו בטאבו הושלם. במקרים אלו לבטח כדאי לקבל חו"ד מקצועית משמאי מקרקעין.‏

הלוואת משכנתא מהבנק

הצורך בהלוואת משכנתא מהבנק לצורך מימון רכישת הנכס, יכול "לעזור" לקונה (כמו גם לעורך הדין ‏שלו), לא ליפול באחת המלכודות העלולות להיות בחוזה לרכישת נכס מקרקעין. וזאת מכיוון שהבנק ‏בדרך כלל שולח שמאי מטעמו לבדוק את ערך הנכס, כמו גם את האפשרות לשעבדו. בדיקה ראשונית ‏שיכולה לאתר בעיות ותקלות, כבר בתחילת הדרך.‏

חשוב ביותר, שהעו"ד המייצג, יכתוב בהסכם כי במידה והבנק לא ייתן הלוואת משכנתא לרכישת ‏הדירה, בגין נסיבות שתלויות במוכר, לא תהיה בכך הפרה של ההסכם ע"י הקונה.‏

 מקרה אמיתי מהעת האחרונה

‏1.‏  התובעים אנשים מהישוב, חיפשו לקנות דירה בתל אביב.  התובעים קיבלו נתונים על הדירה, כולל ‏כך שלדירה יש את כל האישורים וההיתרים כדין. התובעים התקשרו עם עו"ד כדי שייצגם בעסקה .‏

‏2.‏  במקביל התובעים התחילו במגעים לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה ואף קיבלו אישור עקרוני ‏מהבנק להלוואת משכנתא, ע"ס 800,000 ₪. התובעים העבירו למוכרת סך של 240,000 ₪ ע"פ ‏ההסכם. ‏

‏3.‏  כחלק מהליך אישור המשכנתא, הבנק  שלח שמאי לבדוק את הדירה. בתום הבדיקה, השמאי ‏הודיע לתובעים כי אין לדירה היתר בניה וללא היתר בניה לדירה, הבנק לא יכול לאשר את ‏המשכנתא.‏

‏4.‏   הקונים של הבית לא יכלו לשלם את יתרת התשלום בגין הדירה, ללא יכולת מימוש המשכנתא. ‏הקונים ביקשו מהמוכרים לקבל את כספם בחזרה, אולם המוכרים טענו להפרת הסכם והשאירו ‏אצלם 120,000 ₪.‏

‏5.‏  הקונים/התובעים, טענו בכתב תביעתם כי העו"ד שלהם התרשל בתפקידו כאשר לא בדק את ‏המינימום ההכרחי וכאשר לא ציין כי המימון לרכישת הדירה, חלקו  בהלוואת משכנתא. כמו כן טענו ‏התובעים נגד המוכרת והעורך דין שלה כי פעלו בזדון ובמרמה מפני שלא יידעו אותם על המצב ‏האמיתי של הדירה.‏

‏6.‏  עורך הדין של התובעים, הח"מ, פנה לשמאית המקרקעין דליה עסיס כדי לקבל חו"ד מקצועית  ‏לגבי המצב התכנוני משפטי של הדירה. בחו"ד של השמאית דליה עסיס הייתה חד משמעית, ‏הדירה כולה בחריגה ובנויה שלא כחוק: ‏

       א.‏   סעיף 5.2- "מרישיון עולה שניתן אישור ל-5 יחידות דיור בלבד……הדירה השישית הבנויה ‏בחריגה מהרישיון…היא הדירה נשוא חו"ד".‏

       ב.‏   סעיף 5.3 – "הדירה נשוא חוות הדעת לא קיימת בתסריט".‏

       ג.‏   סעיף 6-   "הדירה בנויה בחריגה מהרישיון שניתן לבניין".‏

‏7.‏  מחו"ד של השמאית עסיס, עולה כי המוכרים מכרו לקונים "אין דירה", שכן כל הדירה נמצאת בחריגת ‏בניה ואישור הבניה של הבניין היה ל- 5 דירות בלבד. בבדיקה ראשונה של נסח הטאבו של הדירה ‏‏(אין דירה), ניתן היה לראות מיד כי צריך לבדוק את הסטאטוס של הדירה לעומק. עורך הדין של ‏התובעים היה מונע הרבה עוגמת נפש מהמוכרים ומעצמו, אם היה פונה לקבל חו"ד משמאי ‏מוסמך.‏

הכותב : עו"ד ניכטברגר דורון בעל תואר ראשון (B.A )בכלכלה מהאוניברסיטה העברית, בוגר הכשרה למנהלים בבנק הפועלים, שימש בתפקידים ניהוליים בכירים בבנק, ככלכלן ראשי ברותם דשנים (כימיקלים לישראל), מנהל התקציב והמימון של פרויקט לביא ומנהל כספים של חברה תעשייתית. עו"ד דורון עוסק במשפט אזרחי מסחרי, תביעות נגד בנקים, הסדרים עם בנקים, מימוש משכנתאות, הקמת קרנות גידור וחוות דעת מומחה בנושא בנקים ומשכנתאות.