מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה בגין שימוש חורג של מבנה תעשייה גדול למסחר

 רשת מרכולים גדולה בארץ שרצתה לפתוח סניף באזור התעשייה בפרדס חנה הגישה בקשה לשימוש חורג מתעשייה למסחר, לתקופה של 5 שנים.

 המחלוקת בין שמאי הוועדה לשמאי הבעלים התגלעה גם ביחס לשווי במצב קודם של המבנה כתעשייה וגם ביחס לשווי במצב חדש בשימוש כסופרמרקט. הנכס, המהווה מבנה תעשייה, נרכש כחצי שנה לפני מועד אישור הבקשה לשימוש חורג על ידי הוועדה. טענת שמאי הוועדה, שהתקבלה על ידי השמאי המכריע, הייתה, שהמחיר הנקוב בעסקת הרכישה של הנכס הוא השווי במצב הקודם. שמאי הבעלים טען לשווי נמוך יותר במצב קודם מאחר שרמת הגימור במבנה גבוהה ביחס למבנה תעשייה סטנדרטי. בתחשיביו להערכת השווי במצב קודם, התבסס שמאי הבעלים על עסקאות של נכסים דומים בסביבה. טענתו כאמור לא התקבלה, השמאי המכריע כתב בהכרעתו כי העסקה בנכס מהווה בסיס ראייתי אמין להערכת השווי במצב קודם, גם אם רמת הגימור שלו גבוהה ואינה תורמת לייעודו על פי ההיתר, כמבנה תעשייה.

 שמאי הבעלים הציג תחשיב חליפי להערכת השווי במצב קודם המתבסס על גישת עלויות ההקמה, על פיו השווי במצב קודם הינו בערך פי 2 מאשר על פי גישת ההשוואה. גם טענה זו לא התקבלה על ידי השמאי המכריע.

 בהערכת המצב החדש, יש לחשב את שווי השימוש החורג כסופרמרקט, שהוא למעשה שווי ההנאה הכלכלית לתקופה של חמש שנים. שמאי הבעלים הציג חוזה שכירות עם שתי אופציות כלכליות לתשלום דמי שכירות (לפי הגבוה מביניהם): אופציה אחת, הינה דמי שכירות קבועים והאופציה האחרת היא אחוז מסוים מדמי הפדיון. מאחר שהשומה נערכה עוד טרם החל המרכול את פעילותו, שמאי הבעלים הביא בחשבון רק את דמי השכירות ללא האופציה שדמי הפדיון יהיו גבוהים יותר.

 השמאי המכריע לא קיבל את תחשיביו של שמאי הבעלים וערך תחשיב המבוסס על שלושה רכיבים: (1) דמי השכירות הקבועים הנקובים בחוזה; (2) דמי שכירות צפויים כנגזרת של הפדיון המקובל ברשתות אחרות דומות; (3) דמי שכירות צפויים בגין חלק מסוים של הפדיון שהוא מעבר למקובל ברשתות אחרות ובנטרול רכיבי המוניטין של הרשת הספציפית.

 הרציונל שעמד מאחורי החלטתו של השמאי המכריע הוא שיש להעריך את השווי במצב החדש כאילו הנכס היה מוצע למכירה ועל פי המחיר שהיה מוכן לשלם עבורו רוכש פוטנציאלי. רוכש תיאורטי היה מתבסס על חוזה השכירות שנחתם עם רשת המרכולים והיה עורך סקר שוק ובודק את ערכי הפדיון של הרשת במקומות אחרים בארץ. על בסיס בדיקה זו היה מניח כי, ללא ספק, דמי השכירות הצפויים היו נגזרים מערך הפדיון בגלל ערכם הגבוה משמעותית מדמי השכירות הקבועים הנקובים בחוזה. עם זאת, השמאי המכריע הביא בחשבון רק 1/3 מהפדיון הצפוי וזאת לאור העובדה, כי חלק נכבד מהפדיון מיוחס למוניטין של רשת המרכולים, אותו יש לנטרל בבואנו לחשב השבחה.

 טענה נוספת של שמאי הבעלים, שלא התקבלה בסופו של דבר, היא קיזוז עלויות התאמת המבנה לצורך שימושו כמסחרי. השמאי המכריע נימק החלטתו בכך שהמבנה, שנבנה על פי היתר כדין למטרת תעשייה, אינו תואם שימוש לתעשייה ורמת הגימור שלו גבוהה יותר ותואמת את השימוש כמסחרי. עלויות ההשקעה במבנה לצורך הפיכתו למרכול היו מבוצעות ממילא בכל מבנה שהיה מושכר לצורך המרכול.

 היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע עמד על כ-101.5% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/1 (ינואר 2011) בהוצאת רונן