ארכיון תגיות: שמאי מקרקעין

תכנית הנדל"ן עם עופר פטרסבורג ודליה עסיס | שישי 9/2/2024

מדוע מחירי הדיור ימשיכו לרדת ב-2024?

פורסם באתר ICE – 24.1.2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/997514

מחירי הדיור ירדו במהלך 2023 בממוצע ב-1.8 אחוזים. כאשר באזור הביקוש של "מדינת תל אביב", הירידה הייתה חזקה במיוחד – 5 אחוזים בקירוב. אותי זה לא הפתיע כלל. בינואר 2023 הערכתי שלהעלאות הריבית המתמשכות של בנק ישראל תהיה השפעה משמעותית הן על קצב מכירת הדירות והן על היקף נטילת משכנתאות. העובדה שהייתה ירידה של כ-50 אחוזים, בהתאמה, הן של המכירות והן של המשכנתאות, הייתה חייבת להשפיע בסופו של דבר על רמות המחירים, כפי שאכן קרה.

בד בבד התאפיינה 2023 בירידה דרמטית במספר הקבלנים שניגשו למכרזי רמ"י, כאשר בחלק מהמכרזים בכלל לא ניתנו הצעות ולא הגיעו כלל לידי מימוש. גם כאן, כמו אצל רוכשי הדירות, הריבית הגבוהה הייתה הגורם המרכזי לירידה הדרסטית. עלויות המימון שקפצו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים לא אפשרו לקבלנים לגשת למכרזים נוספים שהיו ממונפים ממילא בפרויקטים אחרים.

הירידה במחירי הנדל"ן כפי שנצפתה לאורך שנת 2023 היא לא סוף פסוק ולהערכתי ב-2024 בהינתן כי שיעור הריבית עדיין גבוה וסיומה של המלחמה לא נראה באופק, המגמה תתחזק, אולי אף באופן משמעותי. אני מודעת היטב לכך שאני בין הבודדים, אם בכלל, שאמונים על התרחיש הזה. הרוב המכריע של מומחי הנדל"ן, כולל מקבלי ההחלטות, קבלנים ושאר העוסקים במלאכה מחזיקים בגירסא כי שנת 2024 תתאפיין דווקא בעליות מחירים. הטענה השכיחה הינה כי מיעוט התחלות הבנייה ב-2023, כ-40 אלף בלבד, הנתון הנמוך ביותר מזה עשור וכן העובדה שבמהלך חודשי הלחימה בעזה רוב אתרי הבנייה לא היו פעילים בשל היעדרות העובדים הפלסטינים, כל אלה יביאו ללחצי ביקושים בשנה הקרובה ועימם אף עליות מחירים מחודשות.

לטעמי זה ממש לא נכון. נהפוך הוא. אם לפני אירועי ה-7 באוקטובר הייתה לציבור רוכשי הדירות בעיה מחריפה והולכת של העדר יכולת עמידה בפרעון המשכנתא בשל הריבית העולה והולכת, הרי שלאחר פרוץ המלחמה, גיוס המילואים הנרחב, ההאטה בפעילות במשק, האבטלה הגוברת ושיעור הריבית אשר נשאר גבוה, בעיה זו החריפה עוד יותר.

להערכתי גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד שנייה, הירידה טרם הגיעה בכלל לידי ביטוי. הקבלנים, מחד גיסא, מנסים איכשהו לשמר על רמת המחירים הנוכחית על ידי מבצעים סמויים מהעין ומוכרי הדירות יד שנייה מקווים למכור את הדירה במחירי השיא של 2022 ורק מי שחייב למכור וזקוק לכסף מוכר את הדירה במחיר מופחת ממה שקיווה לקבל. במהלך 2024 שני הצדדים, הן הקבלנים שנטלו אשתקד מימון שהתייקר מאוד בשל העלאות הריבית, ייאלצו להוריד את המחירים וכך גם מוכרי היד שנייה, ובמיוחד אלה שכבר רכשו דירה חדשה ולא תהיה להם כל ברירה אלא להתפשר על מחיר נמוך ממה שציפו לקבל מלכתחילה.

למלחמה השפעה גם על המחירים לפי סוגי הדירות. כבר היום מורגשת ירידה חריפה יחסית במחירי דירות יד שנייה ללא ממ"דים במרכז הארץ ובד בבד סימנים ברורים של ירידות מחירים גם בדירות שכן מצוידות בממ"דים.

היכן בכל זאת עשויות להיות לנו הפתעות לטובה בשוק הדיור במהלך 2024?
ובכן, דווקא דירות באזורי קן העימות, דוגמת הנגב המערבי והגליל, עשויות להיות אבן שואבת הן לזוגות צעירים בעלי תקציב מוגבל והן למשקיעים אסטרטגים שמעריכים כי עם תום הדי הקרבות, מחירי דירות אלה דווקא עשויים לעלות בחזרה. 

* דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

שינוי מגמה? – מדד הנדל"ן זינק ב-3.8% אחרי הודעת הריבית

בנק ישראל הודיע היום על הורדת ריבית ראשונה מאז אפריל 2020, והענף ששמח אולי יותר מכולם לשמוע על כך הוא ענף הנדל"ן, וזאת בגלל המינוף היחסית גדול בורוי שיינמן |  01/01/2024 18:10

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/821256

מחירי הדירות בצפון בירידה – "בטווח הארוך, המחירים בעוטף ובצפון יעלו"

שמאית המקרקעין דליה עסיס בראיון עומק על שוק הדירות, שוק השכירויות והשפעות המלחמה – מה יקרה למחירים? איפה יהיו שוק הדיור אחריה והאם הצעירים שמעדיפים שכירות על רכישת דירה צודקים? כל התשובות

איציק יצחקי |  12/12/2023 12:01 – פורסם בביזפורטל

קישור לכתבה –

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/820720

המכרז של רמ"י על כפר אז"ר – משקף ירידה של 30% במחירי הקרקעות

השמאית דליה עסיס מתייחסת למכרז שנסגר השבוע ומעמיד מחיר קרקע ליח"ד כולל פיתוח, על כ-1.1 מיליון שקל. באזור ר"ג שווקו קרקעות דומות ב-2021 ותחילת 2022 בכ-1.6 מיליון

קישור לכתבה

ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) יכולים להיות שמחים מהיענות של היזמים למכרז שקיימו על השטחים החקלאיים של כפר אז"ר, אחרי מכרזים רבים בהם אפילו זבוב לא ניגש אליהם. נקודת אור נוספת מבחינת רמ"י, היא שהפער בין מחירי השומה לבין ההצעות הזוכות, לא היה גדול במיוחד.

נכון, נגמרו הימים של הצעות במחיר כפול מהשומה, למשל אותה הצעה של חנן מור לרכוש מגרש במתחם שדה דב בשטח של 7.6 דונם (לבניית 458 יח"ד, 1,500 מ"ר מסחרי ובית מלון עם כ-80 חדרים) בכמעט 1.5 מיליארד שקל, כמעט פי שניים מהשומה שנקבעה למתחם. כעת מור במגעים למכור חלק מהקרקע כשהריביות חונקות אותו.

אבל מדובר כבר במכרז שני בשבועות האחרונים, שהיזמים לא מפחדים לגשת אליהם, והיו כאלה לא מעט. בניגוד להצעות במכרז לשכונת "שירת הים" שם ההצעות היו נמוכות ב-30%-40% ממחירי השומה, במקרה של כפר אז"ר ההצעות נמוכות בכ-15% מהשומה שנקבעה.

ועדיין, אנחנו בשוק שונה לחלוטין. ההצעות הזוכות במכרז משקפות מחיר קרקע של כמעט מיליון שקל ליחידת דיור, עם קצת מעל 100 שקל להוצאות פיתוח, כך שהמחיר לדירה במכרז בכפר אז"ר מייצג מחיר של כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם פורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלעי, כי מדובר בירידה של כ-30% במחיר קרקע ליחידת דיור: "אמנם נראה שהמחיר הממוצע של ההצעות עומד על כ-15% פחות מהשומה, אבל צריך להבין שמדובר בירידה חדה יותר – כי השומה מלכתחילה נמוכה משווי השוק שהיה לפני כשנה".

עסיס מציגה למשל עסקאות שבוצעו בשנת 2021 ובתחילת 2022 באזור רמת גן, לפני פרוץ המשבר הגדול בשוק בדיור. מדובר על עסקאות שמצייגות מחיר של כ-1.6 מיליון שקל ליחידת קרקע לדירה בגודל סטנדרטי של כ-110 מ"ר פלוס מינוס. "היו למשל שיווקים של דירות במחיר של כ-33 אלף שקל למ"ר, וכאשר מחלצים מנתון זה שווי קרקע, מגיעים לכ-15 אלף שקל למ"ר קרקע, מעל 1.6 מיליון שקל לדירה".

ואם מדובר על 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור באזור רמת גן, רק לפני כשנה וחצי, הרי שמחיר של 1.1 מיליון אכן מייצגים ירידה של כ-30% במחיר הקרקע. השאלה הגדולה היא האם אותו "גילוח" של כחצי מיליון שקל ממחיר הקרקע ליחידת דיור, תתגלגל לטובת לקוח הקצה – בניכוי הגידול בריביות והעלייה במדד התשומות? זו שאלה שלא בטוח שיש לה כעת תשובה.

מה יקרה למחירי השכירות?

"השפעת הריבית איטית. מחירי השכירות יירדו בעוד מספר חודשים"

"הגיע הזמן להפסיק לספסר בקרקעות המדינה, צריך לתת אותן כמעט בחינם", "מחיר הכסף עלה, היזם ורוכשי הדירות מפסידים – רק הבנקים מרוויחים", "אם הריבית תעלה, זה יגרום לאנשים להיות חדלי פרעון". שמאית המקרקעין דליה עסיס מדברת על מחירי הדיור וזורקת עצם לממשלה. תקשיבו

איציק יצחקי |  08/06/2023 10:22

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/815173

קרן JTLV רוכשת 50% מבניין המטה של לאומי ב-325 מיליון שקל

פורסם ב-nadlanews 4/4/2023

לדברי שמאית המקרקעין דליה עסיס, העסקה מגיעה בתקופה מאתגרת לשוק המשרדים בתל אביב – כאשר באזורים רבים בעיר נרשמות ירידות בביקושים, מה שעלול להוביל לירידות גם בדמי השכירות.

לכתבה במלואה כנסו לקישור

https://nadlanews.co.il/8903/

שיחות עם שמאים – מה קרה לשוק השכירות בעקבות בלימת המחירים?

לאחרונה מתרחש תהליך מוזר בשוק – מחירי הדיור נבלמו, והמשכירים מנסים לגלגל את עלויות המימון על השוכרים המסכנים. שני שמאים בכירים, דליה עסיס וסער פלד, חושבים אחרת: היא מזהה בלימה בשכירויות והוא – עליה משמעותית. איך זה קורה? כתבת חובה לכל שוכר ומשכיר

איציק יצחקי |  07/03/2023 13:13

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/812498

דליה עסיס שמאית מקרקעין על הקפאת תמ"א 38 בסביבת המטרו – תמא 70

בתוכנית הרדיו 102FM – 18/11/2022

https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=139472