סוף לסאגת המיתוג של תוכנית השימור בתל אביב: כעבור שנים רבות, ועדת הערר קבעה כי עיריית תל אביב לא תוכל לחייב את בעלי הנכסים בהיטל השבחה, כיוון שלטענתה מיתגה אותם כנכסי יוקרה מעצם סימונם כ-"מבנים לשימור"
"מעניין לראות איזה רעיונות יצירתיים נוספים מתכננת לנו עיריית תל אביב"
לדברי שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, "תוכנית השימור לא יצרה יש מאין. המבנים שסומנו לשימור מלכתחילה נבחרו על סמך מאפייני המבנים הללו ולא להיפך. לא התוכנית שינתה את מאפייני המבנים הללו ולכן צדקה ועדת הערר כשקבעה שהתוכנית לא השביחה כלל את הנכסים. הנכסים שסומנו נבחרו על פי שיקולי עיצוב, אדריכלות, מיקום, ערך חברתי והיסטורי".
"טענה דומה אגב, מעלה עיריית תל אביב גם בתוכנית הרבעים. תוכנית הרבעים מחייבת חיזוק ושיפוץ המבנים ושמאי הוועדה המקומית טוענים שעצם השיפוץ והחיזוק משביח את הנכסים ולכן אין לנכות את הוצאות החיזוק והשיפוץ מההשבחה הנטענת. גם כאן ניתן לטעון כי לא תוכנית הרבעים הגדירה איזה בניין צריך חיזוק ושיפוץ. המבנים דורשים חיזוק בגלל שהם ישנים ומוזנחים. לא תוכנית הרבעים עשתה אותם כאלה. מי שרוצה לחזק ולשפץ את ביתו לא צריך את תוכנית הרבעים לצורך כך. ולכן לדעתי בתוכנית הרבעים יש לקזז את עלויות החיזוק והשיפוץ שהם חובה לצורך קבלת זכויות לתוספות בנייה. בדומה לתוכנית השימור וכפי שהחליטה ועדת הערר בעניין תוכנית השימור אפשר לחזק ולשפץ מבנים גם באמצעים רגולטוריים או לפי תמ"א 38 ואנחנו לא זקוקים לתוכנית הרבעים לצורך כך".
"חבל שעבר עשור של הליכים מיותרים והוצאות רבות שנגרמו לבעלי דירות בעיר תל אביב. לא נותר לנו אלא לחכות ולראות איזה רעיונות יצירתיים עוד מתכננת לנו עיריית תל אביב כדי להעניש את האזרחים שלה ולגבות מהם מס שהוא לא אמת", מוסיפה עסיס.
שאלה זו נדונה בעררים מאוחדים הר/8239/1019, הר/8018-0119, האחים שאקי נ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה
העררים הוגשו כנגד שומות היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לעוררת, בגין שתי בקשות לשימוש חורג מתוכנית, שאושרו לעוררת ע"י הוועדה המקומית.
שומות הוועדה הוצאו למרות שהשמאית המכריעה הגב' דורית פריאל קבעה כי אין השבחה בגין שימוש חורג ממסעדה לאולם אירועים, זאת לאחר שהוגשה שומה נגדית ע"י השמאית דליה עסיס.
ועדת הערר קיבלה את הערר במלואו וביטלה את שומות הוועדה.
שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, מנתחת את החלטת ועדת ערר בירושלים לפיה קרבה לרכבת קלה אינה מהווה עילה לגביית היטל השבחה, ומבהירה: "מדובר בתמרור עצור לוועדות המקומיות. תשלום השבחה נוגד את עיקרון הצדק החלוקתי ומפלה את בעלי הנכסים בסמוך לתוואי"
הסוגייה סביב השתת היטל ההשבחה על נכסים השוכנים בסמיכות לקווי רכבת קלה ומטרו ממשיכה לעורר הדים – במיוחד על רקע ההחלטה התקדימית של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, שקבעה לאחרונה כי קרבה לתוואי אינה עילה לגביית היטל השבחה מצד הרשות המקומית.
בראיון ל"זירת הנדל"ן", מנתחת דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר אילן, את ההחלטה ומשמעותיה, ומצדדת בעמדה שהציגה הוועדה. "הרשות המקומית אינה יכולה להשית היטל השבחה על נכסים הסמוכים לקו רכבת קלה או מטרו, מהסיבה שמדובר בתשתית עירונית. ההתעשרות, שהיא למעשה ההשבחה – ככל שתיווצר מהקמת הרכבת – היא התעשרות נחלת הציבור כולו. אין כל הצדקה שיחידים אשר יש ברשותם מקרקעין בסמוך לקווי הרכבת, ישלמו היטל השבחה – זה נוגד את עקרון הצדק החלוקתי ויש בכך אפליה ברורה שלהם לעומת כלל הציבור".
לדבריה, "הוועדה ביטלה בצדק רב שומת היטל השבחה בסך כ-1.2 מיליון שקל שהוצאה על ידי הוועדה המקומית. השומה הוטלה בגין מימוש נכס במגרש סמוך לקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה בבירה. המשמעות היא שהעיריות אינן יכולות להטיל אוטומטית ובאופן גורף היטל השבחה על נכסים הסמוכים לרכבת הקלה, זהו בפירוש תמרור עצור לוועדות המקומיות".
עסיס מכירה את הנושא היטב. במחקר חלוצי ופורץ דרך שפרסמה עוד ב-2008 בטכניון בחיפה, היא בחנה את ההשפעה של הקמת הרכבת הקלה על ערכי נדל"ן השוכנים בסמיכות לתוואי, תוך התמקדות באזור התחנה העתידה לקום בביאליק-ז'בוטינסקי בלב רמת גן. "בדקתי את המחירים לפני אישור תוכנית הקו האדום בגוש דן ולאחר אישורה", היא מרחיבה. "לתקופת התכנון חשיבות רבה לאור העובדה שהיטל השבחה מחושב אף הוא לפי ההפרש בין מחירי הנדל"ן בסמוך לאישור התוכנית לבין המחיר לאחר אישורה".
באשר לתוצאות מחקרה, מספרת עסיס: "בדומה למגמות הקיימות בעולם הרחב, ההשפעה על ערכי הנכסים מגיעה עד לרדיוס של כ-500 מטר מהתחנות, ובמקרים מסוימים גם יותר מכך. במקביל לעליית ערכי הנדל"ן בסביבת התחנות עקב השיפור בנגישות, עלולה להיות פגיעה בערכי הנכסים הסמוכים לקו ולתחנות עקב מטרדי רעש, זיהום אוויר, תנועה של הולכי רגל ועוד. חשוב להבהיר, כי העלייה בערכי הנדל"ן הסמוכים לרכבות אינה אוטומטית והיא תלויה במספר רב של גורמים, כמו רמה סוציו-אקונומית של הסביבה, פיתוח סביב התחנות, קרבה למע"ר וקיומן של תשתיות תחבורה נוספות בסביבה".
ברמה הגלובלית, מציינת עסיס כי "נתון מעניין שעולה ממחקרים בעולם, הוא שככל שיש יותר קווי רכבת המחוברים ביניהם, ההשפעה החיובית על ערכי הנדל"ן גבוהה יותר. לכן, ברור שהשבחה במקרקעין, ככל שקיימת, תלויה במספר קווי הרכבת. גם אם מדובר בגורם משביח, הוא עדיין גורם חיצוני המרוחק מהנכסים שבמקרה גובלים בקו רכבת כלשהו, ועליהם העירייה מבקשת להשית היטל השבחה".
"בשלב זה מוקדם עוד לומר כיצד ינהגו הרשויות המקומיות בעקבות החלטת ועדת הערר", מסכמת עסיס. "לכן, מומלץ לכל מי שקיבל או יקבל בעתיד דרישה לתשלום היטל השבחה בגין קרבתו לתוואי רכבת, להיוועץ באנשי מקצוע – שמאי מקרקעין או עו"ד, ובמידת הצורך לא להסס ולהגיש ערר".
מחקר שערכה השמאית דליה עסיס, מחזק את עמדת ועדת הערר ירושלים, אשר ביטלה לאחרונה היטל השבחה לבעל נכס הגובל ברכבת הקלה: "נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים אולם ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים" // פרשנות
ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ירושלים, בהחלטה תקדימית, ביטלה שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לנכסים הגובלים ברכבת הקלה בירושלים. מדינת ישראל, באיחור רב ביחס למדינות המערב, נמצאת בעיצומה של מהפכה תחבורתית אשר בעיקרה כוללת כניסה של רשת רכבות פרברים, רכבות קלות עירוניות ומטרו. בו בזמן מתוכננות ומקודמות רכבות כאלו במטרופולינים של גוש דן, ירושלים וחיפה. בירושלים כבר היום פועל קו רכבת קלה מתוך מספר קווים מתוכננים ובתל אביב עתיד להתחיל לפעול בתוך כשנתיים הקו האדום שיוצא מדרום העיר בת ים, ממשיך ביפו, תל אביב, רמת גן ומסתיים בפתח תקווה בסמוך לצומת סגולה. בהמשך מתוכננים קווים נוספים דוגמת הקו הירוק והקו הסגול, אשר יחברו את כל גוש דן.
המהפכה התחבורתית הזו צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן באופן חסר תקדים. כבר ב-2008, במסגרת עבודת מחקר שביצעתי בטכניון (בהנחייתה של פרופ' פלאוט), מצאתי כי פיתוח הרכבות העירוניות משפיע על שוק הנדל"ן לסוגיו – מגורים, מסחר ותעסוקה. ההשפעה היא דו-כיוונית כאשר במקרים מסוימים יכולה להיות חיובית ובמקרים אחרים שלילית, הכל תלוי בסביבה, ברמה הסוציואקונומית, ברמת הסמיכות לקו הרכבת ולתחנות, בקירבה למרכז עסקים ובפיתוח סביב התחנות.
בעקבות אישור הקו הירוק של הרכבת הקלה בבירה, המחבר את שכונת גילה בדרום עם הר הצופים בצפון, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת אלייד אשר מימשה מגרש בן 10 דונם באיזור תלפיות. המגרש גובל בקו הרכבת המתוכנן. שומת היטל ההשבחה נקבעה לסך של 1.192 מיליוני שקלים.
חברת אלייד הגישה ערר ווועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החיוב איננו מוצדק ולכן הוא בטל ומבוטל. ועדת הערר על אף שיכלה לדחות את הערר על הסף בגלל איחור בהגשתו בחרה לדון בערר וקיבלה אותו לעצם העניין. הוועדה נימקה החלטתה תחילה בטיעון כי לא גובים היטל השבחה בגין תשתית עירונית כגון רכבות. לעניין עצם הטענה לעלייה בערך המקרקעין, ועדת הערר אמרה שככל שיש עלייה בערך המקרקעין הסמוכים עקב שיפור הנגישות, לא רק אלייד תצא נשכרת מעליית השווי, אלא גם כלל בעלי הנכסים הממוקמים בקרבתו(!) . לכן יש בחיוב אלייד בגלל סמיכותה לקו הרכבת בבחינת אפלייתה לרעה אל מול כלל הציבור, קל וחומר בעלי הנכסים שבקרבת הרכבת.
ההחלטה של ועדת הערר נסמכת על מחקרים שנעשו בעולם, אולם מחקר כזה נעשה גם בארץ על ידי בטכניון כאמור, כבר לפני 13 שנה. במסגרת המחקר בדקתי מהי ההשפעה הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב על מחירי הדירות כבר בתקופת התכנון. הבדיקה שלי התמקדה באיזור תחנת ביאליק במפגש הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי ברמת גן. במסגרת המחקר בדקתי עשרות רבות של מחקרים שנערכו בעולם ואשר בדקו השפעת תשתית רכבות על מחירי הנדל"ן הסמוכים לקו הרכבת ולתחנות, ביניהם מחקרים שבוצעו בארצות הברית, קנדה ואוסטרליה.
ממצאי המחקר העיקריים הראו כי בחלק מהמקרים ערכי הנדל"ן עלו כתוצאה משיפור הנגישות ובמקרים אחרים ערכי הנדל"ן ירדו וזאת בעיקר בשל מטרדי רעש, זיהום סביבתי וקרבה להולכי רגל. לדוגמה במחקר שבוצע בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה בעיר לונדון ובמחוז אונטריו שבקנדה ובדק מאות מקרים של ערכי נכסים צמודי קרקע שהיו סמוכים לקו הרכבת נמצא כי ערכם ירד באופן מובהק.
נבדקו מחקרים נוספים שבוצעו בבוסטון, סן פרנסיסקו, פורטלנד (אורגון), סנטה קלרה (קליפורניה) טורונטו קנדה, סידני אוסטרליה ועוד. בחלקם נצפו עליות מחירים ובחלקם ירידות. אבל הממצא המשמעותי ביותר לענייננו הוא שבכל המחקרים נמצא שההשפעה של הרכבת מורגשת במרחק של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק של כ-5 דקות הליכה. מרחק זה הוא המרחק שאנשים מוכנים ללכת ברגל עד לתחנה הקרובה וזו הסיבה גם שהתחנות של הרכבות העירוניות מרוחקות בדרך כלל כ-1,000 מטר אחת מהשנייה.
המסקנה שלי מהמחקר שערכתי כאן בארץ הייתה, שבדומה למחקרים בעולם, מחד גיסא בעלי נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים. זאת כתוצאה של שיפור הנגישות למקומות העבודה, הקניות והבילוי וקיצור משמעותי של היוממות ( commuting), זמן שמוקדש מידי יום לנסיעה. מאידך גיסא ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים דווקא של כאלו הסמוכים לקו הרכבת וזאת עקב מטרדי רעש, זיהום סביבתי והפרעות מצד עוברים ושבים.
ממצא זה מחזק את החלטת ועדת הערר בירושלים אשר קבעה כי ככל שיש השבחה בעקבות הרכבת היא תבוא לידי ביטוי ברדיוס רחב מסביב לרכבת ולא רק בנכסים הגובלים. ממצא נוסף שעולה מהמחקרים גם בעולם וגם בארץ הוא שככל שההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל"ן היא שלילית, היא תבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים הגובלים בקו הרכבת ו/או בתחנות. הדרישה לתשלום היטל השבחה דווקא מאלו הסמוכים לקו הרכבת יוצרת מצב אבסורדי שהנכסים שעלולים להיפגע מקו הרכבת ישלמו היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה דווקא לאלו המרוחקים יותר מקו הרכבת.
בכל מקרה זו טעות לקבוע מראש "מסמרות" ולהטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על בעלי נכסים, זאת מהטעם הפשוט שלא ניתן לקבוע מראש אם ערך אותו נכס יעלה או ירד בעקבות פתיחת קו הרכבת. זו טעות במיוחד כאשר קביעה זו לא מבוססת על נתונים שמאיים מוצקים המעידים על השבחה, כפי שהעירה גם ועדת הערר. הוועדה המקומית טענה כי מדובר בהשבחה כלכלית, וועדת הערר אמרה בעניין זה כי ככל שיש השבחה אז יש לקזז ממנה את עלות ההקמה של הרכבת, דהיינו הפסד הכנסה לאורך תקופת הבנייה. כמו כן כפי שלא משלמים פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס' 197 בגין ירידת ערך כלכלית כך לא גובים השבחה בגין השבחה כלכלית.
ניתן להניח כי עיריית ירושלים החליטה להוציא שומות להיטל השבחה לנכסים הגובלים כדי להקדים תרופה למכה, וכצעד של התגוננות מפני תביעות לירידת ערך לפי ס' 197 שהוגשו על ידי הנכסים הגובלים, כפי שרמזה לכך גם ועדת ערר.
כשמאית מקרקעין ומתכננת ערים, אני סבורה שוועדת הערר קיבלה החלטה נכונה וצודקת כאשר ביטלה את היטל ההשבחה באופן גורף על בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות לקווי הרכבת ולתחנות. מדובר בהחלטה דרמטית, אשר ככל שתהפוך חלוטה תשפיע על אלפים רבים של בעלי נכסים, מקרקעין, מגורים ועסקים הממוקמים, בסמיכות לקווי רכבת מתוכננים, אשר היו אמורים לקבל הודעות חיוב בהיטל השבחה בגין אישור קווים אלו, בירושלים ובגוש דן.
*כותבת המאמר דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים המתמחה בתחום היטלי השבחה
העירייה מגישה עררים על כל הפסיקות של השמאים המכריעים, אך עד שאלה נדונים היא מוסיפה לגבות היטלי השבחה גבוהים ברובעים 3 ו-4. האם יש לתושבים סיכוי מול העירייה העשירה בישראל? השמאית דליה עסיס: "העירייה גוררת את התושבים למאבק אינסופי ויקר"
