ארכיון תגיות: הפחתת היטל השבחה

מדוע מחירי הדיור ימשיכו לרדת ב-2024?

פורסם באתר ICE – 24.1.2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/997514

מחירי הדיור ירדו במהלך 2023 בממוצע ב-1.8 אחוזים. כאשר באזור הביקוש של "מדינת תל אביב", הירידה הייתה חזקה במיוחד – 5 אחוזים בקירוב. אותי זה לא הפתיע כלל. בינואר 2023 הערכתי שלהעלאות הריבית המתמשכות של בנק ישראל תהיה השפעה משמעותית הן על קצב מכירת הדירות והן על היקף נטילת משכנתאות. העובדה שהייתה ירידה של כ-50 אחוזים, בהתאמה, הן של המכירות והן של המשכנתאות, הייתה חייבת להשפיע בסופו של דבר על רמות המחירים, כפי שאכן קרה.

בד בבד התאפיינה 2023 בירידה דרמטית במספר הקבלנים שניגשו למכרזי רמ"י, כאשר בחלק מהמכרזים בכלל לא ניתנו הצעות ולא הגיעו כלל לידי מימוש. גם כאן, כמו אצל רוכשי הדירות, הריבית הגבוהה הייתה הגורם המרכזי לירידה הדרסטית. עלויות המימון שקפצו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים לא אפשרו לקבלנים לגשת למכרזים נוספים שהיו ממונפים ממילא בפרויקטים אחרים.

הירידה במחירי הנדל"ן כפי שנצפתה לאורך שנת 2023 היא לא סוף פסוק ולהערכתי ב-2024 בהינתן כי שיעור הריבית עדיין גבוה וסיומה של המלחמה לא נראה באופק, המגמה תתחזק, אולי אף באופן משמעותי. אני מודעת היטב לכך שאני בין הבודדים, אם בכלל, שאמונים על התרחיש הזה. הרוב המכריע של מומחי הנדל"ן, כולל מקבלי ההחלטות, קבלנים ושאר העוסקים במלאכה מחזיקים בגירסא כי שנת 2024 תתאפיין דווקא בעליות מחירים. הטענה השכיחה הינה כי מיעוט התחלות הבנייה ב-2023, כ-40 אלף בלבד, הנתון הנמוך ביותר מזה עשור וכן העובדה שבמהלך חודשי הלחימה בעזה רוב אתרי הבנייה לא היו פעילים בשל היעדרות העובדים הפלסטינים, כל אלה יביאו ללחצי ביקושים בשנה הקרובה ועימם אף עליות מחירים מחודשות.

לטעמי זה ממש לא נכון. נהפוך הוא. אם לפני אירועי ה-7 באוקטובר הייתה לציבור רוכשי הדירות בעיה מחריפה והולכת של העדר יכולת עמידה בפרעון המשכנתא בשל הריבית העולה והולכת, הרי שלאחר פרוץ המלחמה, גיוס המילואים הנרחב, ההאטה בפעילות במשק, האבטלה הגוברת ושיעור הריבית אשר נשאר גבוה, בעיה זו החריפה עוד יותר.

להערכתי גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד שנייה, הירידה טרם הגיעה בכלל לידי ביטוי. הקבלנים, מחד גיסא, מנסים איכשהו לשמר על רמת המחירים הנוכחית על ידי מבצעים סמויים מהעין ומוכרי הדירות יד שנייה מקווים למכור את הדירה במחירי השיא של 2022 ורק מי שחייב למכור וזקוק לכסף מוכר את הדירה במחיר מופחת ממה שקיווה לקבל. במהלך 2024 שני הצדדים, הן הקבלנים שנטלו אשתקד מימון שהתייקר מאוד בשל העלאות הריבית, ייאלצו להוריד את המחירים וכך גם מוכרי היד שנייה, ובמיוחד אלה שכבר רכשו דירה חדשה ולא תהיה להם כל ברירה אלא להתפשר על מחיר נמוך ממה שציפו לקבל מלכתחילה.

למלחמה השפעה גם על המחירים לפי סוגי הדירות. כבר היום מורגשת ירידה חריפה יחסית במחירי דירות יד שנייה ללא ממ"דים במרכז הארץ ובד בבד סימנים ברורים של ירידות מחירים גם בדירות שכן מצוידות בממ"דים.

היכן בכל זאת עשויות להיות לנו הפתעות לטובה בשוק הדיור במהלך 2024?
ובכן, דווקא דירות באזורי קן העימות, דוגמת הנגב המערבי והגליל, עשויות להיות אבן שואבת הן לזוגות צעירים בעלי תקציב מוגבל והן למשקיעים אסטרטגים שמעריכים כי עם תום הדי הקרבות, מחירי דירות אלה דווקא עשויים לעלות בחזרה. 

* דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

שינוי מגמה? – מדד הנדל"ן זינק ב-3.8% אחרי הודעת הריבית

בנק ישראל הודיע היום על הורדת ריבית ראשונה מאז אפריל 2020, והענף ששמח אולי יותר מכולם לשמוע על כך הוא ענף הנדל"ן, וזאת בגלל המינוף היחסית גדול בורוי שיינמן |  01/01/2024 18:10

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/821256

מחירי הדירות בצפון בירידה – "בטווח הארוך, המחירים בעוטף ובצפון יעלו"

שמאית המקרקעין דליה עסיס בראיון עומק על שוק הדירות, שוק השכירויות והשפעות המלחמה – מה יקרה למחירים? איפה יהיו שוק הדיור אחריה והאם הצעירים שמעדיפים שכירות על רכישת דירה צודקים? כל התשובות

איציק יצחקי |  12/12/2023 12:01 – פורסם בביזפורטל

קישור לכתבה –

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/820720

עיריית תל אביב הפסידה: "מיתוג" לא נחשב כהשבחה

סוף לסאגת המיתוג של תוכנית השימור בתל אביב: כעבור שנים רבות, ועדת הערר קבעה כי עיריית תל אביב לא תוכל לחייב את בעלי הנכסים בהיטל השבחה, כיוון שלטענתה מיתגה אותם כנכסי יוקרה מעצם סימונם כ-"מבנים לשימור"

עופר פטרסבורג

27/06/2023

https://www.nadlancenter.co.il/article/7914

"מעניין לראות איזה רעיונות יצירתיים נוספים מתכננת לנו עיריית תל אביב"

לדברי שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, "תוכנית השימור לא יצרה יש מאין. המבנים שסומנו לשימור מלכתחילה נבחרו על סמך מאפייני המבנים הללו ולא להיפך. לא התוכנית שינתה את מאפייני המבנים הללו ולכן צדקה ועדת הערר כשקבעה שהתוכנית לא השביחה כלל את הנכסים. הנכסים שסומנו נבחרו על פי שיקולי עיצוב, אדריכלות, מיקום, ערך חברתי והיסטורי".

"טענה דומה אגב, מעלה עיריית תל אביב גם בתוכנית הרבעים. תוכנית הרבעים מחייבת חיזוק ושיפוץ המבנים ושמאי הוועדה המקומית טוענים שעצם השיפוץ והחיזוק משביח את הנכסים ולכן אין לנכות את הוצאות החיזוק והשיפוץ מההשבחה הנטענת. גם כאן ניתן לטעון כי לא תוכנית הרבעים הגדירה איזה בניין צריך חיזוק ושיפוץ. המבנים דורשים חיזוק בגלל שהם ישנים ומוזנחים. לא תוכנית הרבעים עשתה אותם כאלה. מי שרוצה לחזק ולשפץ את ביתו לא צריך את תוכנית הרבעים לצורך כך. ולכן לדעתי בתוכנית הרבעים יש לקזז את עלויות החיזוק והשיפוץ שהם חובה לצורך קבלת זכויות לתוספות בנייה. בדומה לתוכנית השימור וכפי שהחליטה ועדת הערר בעניין תוכנית השימור אפשר לחזק ולשפץ מבנים גם באמצעים רגולטוריים או לפי תמ"א 38 ואנחנו לא זקוקים לתוכנית הרבעים לצורך כך".

"חבל שעבר עשור של הליכים מיותרים והוצאות רבות שנגרמו לבעלי דירות בעיר תל אביב. לא נותר לנו אלא לחכות ולראות איזה רעיונות יצירתיים עוד מתכננת לנו עיריית תל אביב כדי להעניש את האזרחים שלה ולגבות מהם מס שהוא לא אמת", מוסיפה עסיס.

"מוכרי דירות לא מקבלים את המחיר שביקשו. בינתיים הם מחכים"

"תמ"א 38 גוססת, הרשויות מכוונות למקום אחר", "באזורים שהם לא פריפריה – צמודי הקרקע יעלו יותר בהשוואה לדירות", "קווי מטרו ורכבת קלה – יצמצמו פערים". וגם: ההשתוללות במחירי השכירויות והעצירה במשרדים. השמאית דליה עסיס בראיון לביזפורטלאיציק יצחקי | 19/12/2022 12:55

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/810514

השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס על שיא המשכנתאות והחלטת ביהמ"ש בעניין תמ"א 38

האם יש השבחה בגין שימוש חורג ממסעדה לאולם אירועים?

שאלה זו נדונה בעררים מאוחדים הר/8239/1019, הר/8018-0119, האחים שאקי נ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה

העררים הוגשו כנגד שומות היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לעוררת, בגין שתי בקשות לשימוש חורג מתוכנית, שאושרו לעוררת ע"י הוועדה המקומית.

שומות הוועדה הוצאו למרות שהשמאית המכריעה הגב' דורית פריאל קבעה כי אין השבחה בגין שימוש חורג ממסעדה לאולם אירועים, זאת לאחר שהוגשה שומה נגדית ע"י השמאית דליה עסיס.

ועדת הערר קיבלה את הערר במלואו וביטלה את שומות הוועדה.

השמאית מטעם העוררת: דליה עסיס

את העוררת ייצגה עו"ד ענת בירן

דליה עסיס בתכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 10 בספטמבר, 2021 102FM

על היטל השבחה בנכסים הגובלים ברכבת הקלה ובמטרו

דליה עסיס בתוכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב