ארכיון תגיות: הפחתת היטל השבחה

האם יש השבחה בגין שימוש חורג ממסעדה לאולם אירועים?

שאלה זו נדונה בעררים מאוחדים הר/8239/1019, הר/8018-0119, האחים שאקי נ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה

העררים הוגשו כנגד שומות היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לעוררת, בגין שתי בקשות לשימוש חורג מתוכנית, שאושרו לעוררת ע"י הוועדה המקומית.

שומות הוועדה הוצאו למרות שהשמאית המכריעה הגב' דורית פריאל קבעה כי אין השבחה בגין שימוש חורג ממסעדה לאולם אירועים, זאת לאחר שהוגשה שומה נגדית ע"י השמאית דליה עסיס.

ועדת הערר קיבלה את הערר במלואו וביטלה את שומות הוועדה.

השמאית מטעם העוררת: דליה עסיס

את העוררת ייצגה עו"ד ענת בירן

דליה עסיס בתכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 10 בספטמבר, 2021 102FM

על היטל השבחה בנכסים הגובלים ברכבת הקלה ובמטרו

דליה עסיס בתוכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב

דליה עסיס: "גביית היטל השבחה בסמיכות לרכבת הקלה – ענישה כפולה של בעלי הנכסים"

שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, מנתחת את החלטת ועדת ערר בירושלים לפיה קרבה לרכבת קלה אינה מהווה עילה לגביית היטל השבחה, ומבהירה: "מדובר בתמרור עצור לוועדות המקומיות. תשלום השבחה נוגד את עיקרון הצדק החלוקתי ומפלה את בעלי הנכסים בסמוך לתוואי"

קישור לראיון המצולם עם דליה עסיס בכלכליסט

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3907299,00.html

הסוגייה סביב השתת היטל ההשבחה על נכסים השוכנים בסמיכות לקווי רכבת קלה ומטרו ממשיכה לעורר הדים – במיוחד על רקע ההחלטה התקדימית של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, שקבעה לאחרונה כי קרבה לתוואי אינה עילה לגביית היטל השבחה מצד הרשות המקומית.

בראיון ל"זירת הנדל"ן", מנתחת דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר אילן, את ההחלטה ומשמעותיה, ומצדדת בעמדה שהציגה הוועדה. "הרשות המקומית אינה יכולה להשית היטל השבחה על נכסים הסמוכים לקו רכבת קלה או מטרו, מהסיבה שמדובר בתשתית עירונית. ההתעשרות, שהיא למעשה ההשבחה – ככל שתיווצר מהקמת הרכבת – היא התעשרות נחלת הציבור כולו. אין כל הצדקה שיחידים אשר יש ברשותם מקרקעין בסמוך לקווי הרכבת, ישלמו היטל השבחה – זה נוגד את עקרון הצדק החלוקתי ויש בכך אפליה ברורה שלהם לעומת כלל הציבור".

לדבריה, "הוועדה ביטלה בצדק רב שומת היטל השבחה בסך כ-1.2 מיליון שקל שהוצאה על ידי הוועדה המקומית. השומה הוטלה בגין מימוש נכס במגרש סמוך לקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה בבירה. המשמעות היא שהעיריות אינן יכולות להטיל אוטומטית ובאופן גורף היטל השבחה על נכסים הסמוכים לרכבת הקלה, זהו בפירוש תמרור עצור לוועדות המקומיות".

עסיס מכירה את הנושא היטב. במחקר חלוצי ופורץ דרך שפרסמה עוד ב-2008 בטכניון בחיפה, היא בחנה את ההשפעה של הקמת הרכבת הקלה על ערכי נדל"ן השוכנים בסמיכות לתוואי, תוך התמקדות באזור התחנה העתידה לקום בביאליק-ז'בוטינסקי בלב רמת גן. "בדקתי את המחירים לפני אישור תוכנית הקו האדום בגוש דן ולאחר אישורה", היא מרחיבה. "לתקופת התכנון חשיבות רבה לאור העובדה שהיטל השבחה מחושב אף הוא לפי ההפרש בין מחירי הנדל"ן בסמוך לאישור התוכנית לבין המחיר לאחר אישורה".

באשר לתוצאות מחקרה, מספרת עסיס: "בדומה למגמות הקיימות בעולם הרחב, ההשפעה על ערכי הנכסים מגיעה עד לרדיוס של כ-500 מטר מהתחנות, ובמקרים מסוימים גם יותר מכך. במקביל לעליית ערכי הנדל"ן בסביבת התחנות עקב השיפור בנגישות, עלולה להיות פגיעה בערכי הנכסים הסמוכים לקו ולתחנות עקב מטרדי רעש, זיהום אוויר, תנועה של הולכי רגל ועוד. חשוב להבהיר, כי העלייה בערכי הנדל"ן הסמוכים לרכבות אינה אוטומטית והיא תלויה במספר רב של גורמים, כמו רמה סוציו-אקונומית של הסביבה, פיתוח סביב התחנות, קרבה למע"ר וקיומן של תשתיות תחבורה נוספות בסביבה".

ברמה הגלובלית, מציינת עסיס כי "נתון מעניין שעולה ממחקרים בעולם, הוא שככל שיש יותר קווי רכבת המחוברים ביניהם, ההשפעה החיובית על ערכי הנדל"ן גבוהה יותר. לכן, ברור שהשבחה במקרקעין, ככל שקיימת, תלויה במספר קווי הרכבת. גם אם מדובר בגורם משביח, הוא עדיין גורם חיצוני המרוחק מהנכסים שבמקרה גובלים בקו רכבת כלשהו, ועליהם העירייה מבקשת להשית היטל השבחה".

"בשלב זה מוקדם עוד לומר כיצד ינהגו הרשויות המקומיות בעקבות החלטת ועדת הערר", מסכמת עסיס. "לכן, מומלץ לכל מי שקיבל או יקבל בעתיד דרישה לתשלום היטל השבחה בגין קרבתו לתוואי רכבת, להיוועץ באנשי מקצוע – שמאי מקרקעין או עו"ד, ובמידת הצורך לא להסס ולהגיש ערר".

קיבלתם היטל השבחה בגין הסמיכות לרכבת הקלה או למטרו? לפי החלטת ועדת הערר ירושלים אתם לא צריכים לשלם אותו

מחקר שערכה השמאית דליה עסיס, מחזק את עמדת ועדת הערר ירושלים, אשר ביטלה לאחרונה היטל השבחה לבעל נכס הגובל ברכבת הקלה: "נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים אולם ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים" // פרשנות

מדוע ועדת הערר ירושלים צדקה כשהחליטה לבטל היטל השבחה שהוטל על חברת אלייד, אשר מימשה מגרש בסמוך לקו הרכבת הקלה המתוכנן בירושלים, וכיצד עבודת המחקר שביצעתי במסגרת הטכניון בחיפה שפורסם ב-2008 מחזקת החלטה זו?

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ירושלים, בהחלטה תקדימית, ביטלה שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לנכסים הגובלים ברכבת הקלה בירושלים. מדינת ישראל, באיחור רב ביחס למדינות המערב, נמצאת בעיצומה של מהפכה תחבורתית אשר בעיקרה כוללת כניסה של רשת רכבות פרברים, רכבות קלות עירוניות ומטרו. בו בזמן מתוכננות ומקודמות רכבות כאלו במטרופולינים של גוש דן, ירושלים וחיפה. בירושלים כבר היום פועל קו רכבת קלה מתוך מספר קווים מתוכננים ובתל אביב עתיד להתחיל לפעול בתוך כשנתיים הקו האדום שיוצא מדרום העיר בת ים, ממשיך ביפו, תל אביב, רמת גן ומסתיים בפתח תקווה בסמוך לצומת סגולה. בהמשך מתוכננים קווים נוספים דוגמת הקו הירוק והקו הסגול, אשר יחברו את כל גוש דן.

המהפכה התחבורתית הזו צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן באופן חסר תקדים. כבר ב-2008, במסגרת עבודת מחקר שביצעתי בטכניון (בהנחייתה של פרופ' פלאוט), מצאתי כי פיתוח הרכבות העירוניות משפיע על שוק הנדל"ן לסוגיו – מגורים, מסחר ותעסוקה. ההשפעה היא דו-כיוונית כאשר במקרים מסוימים יכולה להיות חיובית ובמקרים אחרים שלילית, הכל תלוי בסביבה, ברמה הסוציואקונומית, ברמת הסמיכות לקו הרכבת ולתחנות, בקירבה למרכז עסקים ובפיתוח סביב התחנות. 

בעקבות אישור הקו הירוק של הרכבת הקלה בבירה, המחבר את שכונת גילה בדרום עם הר הצופים בצפון, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת אלייד אשר מימשה מגרש בן 10 דונם באיזור תלפיות. המגרש גובל בקו הרכבת המתוכנן. שומת היטל ההשבחה נקבעה לסך של 1.192 מיליוני שקלים. 

חברת אלייד הגישה ערר ווועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החיוב איננו מוצדק ולכן הוא בטל ומבוטל. ועדת הערר על אף שיכלה לדחות את הערר על הסף בגלל איחור בהגשתו בחרה לדון בערר וקיבלה אותו לעצם העניין. הוועדה נימקה החלטתה תחילה בטיעון כי לא גובים היטל השבחה בגין תשתית עירונית כגון רכבות. לעניין עצם הטענה לעלייה בערך המקרקעין, ועדת הערר אמרה שככל שיש עלייה בערך המקרקעין הסמוכים עקב שיפור הנגישות, לא רק אלייד תצא נשכרת מעליית השווי, אלא גם כלל בעלי הנכסים הממוקמים בקרבתו(!) . לכן יש בחיוב אלייד בגלל סמיכותה לקו הרכבת בבחינת אפלייתה לרעה אל מול כלל הציבור, קל וחומר בעלי הנכסים שבקרבת הרכבת.

ההחלטה של ועדת הערר נסמכת על מחקרים שנעשו בעולם, אולם מחקר כזה נעשה גם בארץ על ידי בטכניון כאמור, כבר לפני 13 שנה. במסגרת המחקר בדקתי מהי ההשפעה הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב על מחירי הדירות כבר בתקופת התכנון. הבדיקה שלי התמקדה באיזור תחנת ביאליק במפגש הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי ברמת גן. במסגרת המחקר בדקתי עשרות רבות של מחקרים שנערכו בעולם ואשר בדקו השפעת תשתית רכבות על מחירי הנדל"ן הסמוכים לקו הרכבת ולתחנות, ביניהם מחקרים שבוצעו בארצות הברית, קנדה ואוסטרליה.

ממצאי המחקר העיקריים הראו כי בחלק מהמקרים ערכי הנדל"ן עלו כתוצאה משיפור הנגישות ובמקרים אחרים ערכי הנדל"ן ירדו וזאת בעיקר בשל מטרדי רעש, זיהום סביבתי וקרבה להולכי רגל. לדוגמה במחקר שבוצע בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה בעיר לונדון ובמחוז אונטריו שבקנדה ובדק מאות מקרים של ערכי נכסים צמודי קרקע שהיו סמוכים לקו הרכבת נמצא כי ערכם ירד באופן מובהק.  

נבדקו מחקרים נוספים שבוצעו בבוסטון, סן פרנסיסקו, פורטלנד (אורגון), סנטה קלרה (קליפורניה) טורונטו קנדה, סידני אוסטרליה ועוד. בחלקם נצפו עליות מחירים ובחלקם ירידות. אבל הממצא המשמעותי ביותר לענייננו הוא שבכל המחקרים נמצא שההשפעה של הרכבת מורגשת במרחק של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק של כ-5 דקות הליכה. מרחק זה הוא המרחק שאנשים מוכנים ללכת ברגל עד לתחנה הקרובה וזו הסיבה גם שהתחנות של הרכבות העירוניות מרוחקות בדרך כלל כ-1,000 מטר אחת מהשנייה. 

המסקנה שלי מהמחקר שערכתי כאן בארץ הייתה, שבדומה למחקרים בעולם, מחד גיסא בעלי נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים. זאת כתוצאה של שיפור הנגישות למקומות העבודה, הקניות והבילוי וקיצור משמעותי של היוממות ( commuting), זמן שמוקדש מידי יום לנסיעה. מאידך גיסא ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים דווקא של כאלו הסמוכים לקו הרכבת וזאת עקב מטרדי רעש, זיהום סביבתי והפרעות מצד עוברים ושבים. 

ממצא זה מחזק את החלטת ועדת הערר בירושלים אשר קבעה כי ככל שיש השבחה בעקבות הרכבת היא תבוא לידי ביטוי ברדיוס רחב מסביב לרכבת ולא רק בנכסים הגובלים. ממצא נוסף שעולה מהמחקרים גם בעולם וגם בארץ הוא שככל שההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל"ן היא שלילית, היא תבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים הגובלים בקו הרכבת ו/או בתחנות. הדרישה לתשלום היטל השבחה דווקא מאלו הסמוכים לקו הרכבת יוצרת מצב אבסורדי שהנכסים שעלולים להיפגע מקו הרכבת ישלמו היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה דווקא לאלו המרוחקים יותר מקו הרכבת. 

בכל מקרה זו טעות לקבוע מראש "מסמרות" ולהטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על בעלי נכסים, זאת מהטעם הפשוט שלא ניתן לקבוע מראש אם ערך אותו נכס יעלה או ירד בעקבות פתיחת קו הרכבת. זו טעות במיוחד כאשר קביעה זו לא מבוססת על נתונים שמאיים מוצקים המעידים על השבחה, כפי שהעירה גם ועדת הערר. הוועדה המקומית טענה כי מדובר בהשבחה כלכלית, וועדת הערר אמרה בעניין זה כי ככל שיש השבחה אז יש לקזז ממנה את עלות ההקמה של הרכבת, דהיינו הפסד הכנסה לאורך תקופת הבנייה. כמו כן כפי שלא משלמים פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס' 197 בגין ירידת ערך כלכלית כך לא גובים השבחה בגין השבחה כלכלית.

ניתן להניח כי עיריית ירושלים החליטה להוציא שומות להיטל השבחה לנכסים הגובלים כדי להקדים  תרופה למכה, וכצעד של התגוננות מפני תביעות לירידת ערך לפי ס' 197 שהוגשו על ידי הנכסים הגובלים, כפי שרמזה לכך גם ועדת ערר. 

כשמאית מקרקעין ומתכננת ערים, אני סבורה שוועדת הערר קיבלה החלטה נכונה וצודקת כאשר ביטלה את היטל ההשבחה באופן גורף על בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות לקווי הרכבת ולתחנות. מדובר בהחלטה דרמטית, אשר ככל שתהפוך חלוטה תשפיע על אלפים רבים של בעלי נכסים, מקרקעין, מגורים ועסקים הממוקמים, בסמיכות לקווי רכבת מתוכננים, אשר היו אמורים לקבל הודעות חיוב בהיטל השבחה בגין אישור קווים אלו, בירושלים ובגוש דן. 

*כותבת המאמר דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים המתמחה בתחום היטלי השבחה 

למרות הפסיקות: עיריית תל אביב גובה היטלי השבחה מופרכים

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3766619,00.html

העירייה מגישה עררים על כל הפסיקות של השמאים המכריעים, אך עד שאלה נדונים היא מוסיפה לגבות היטלי השבחה גבוהים ברובעים 3 ו-4. האם יש לתושבים סיכוי מול העירייה העשירה בישראל? השמאית דליה עסיס: "העירייה גוררת את התושבים למאבק אינסופי ויקר"

אין לגבות היטל השבחה בגין תכנית הרבעים בעת המכר – את בעלי הזכויות ייצגה השמאית דליה עסיס

"כל אלו מצביעים על כך שאין לגבות היטל השבחה בעת המכר, אלא בהתגבשות היתר בנייה. ככל שס' 19ב(10) יעמוד על תוקפו במועד מתן ההיתר יינתן פטור בהתאם לקבוע שם בעת בנייה ותתגבש התעשרות והוודאות של הזכויות אותן התכנית העניקה מעבר לשטחים הפטורים מהיטל השבחה. "

כך קבעה השמאית המכריעה בערר שהוגשה באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס.

להחלטת השמאית המכריעה – לחצו  תכנית הרבעים – החלטת שמאית מכריעה שושי שרביט

היטל השבחה בגין תכנית תא/5000 בוטל באמצעות השמאית דליה עסיס

היטל השבחה בגין תכנית תא/5000, עיריית תל אביב דרשה היטל בסך 25,000 ש"ח, הוגש ערר באמצעות דליה עסיס שמאית מקרקעין והשמאי המכריע קבע אפס השבחה. קישור לשמאות המכרעת http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/19.02.18_7080_106_3.pdf

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

מדובר באולם אירועים בהרצלייה אשר ביקש שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים, עיריית הרצליה הוציאה שומת היטל השבחה לשמוש חורג לשנה אחת ע"ס כ-108,000 ש"ח. בעלי האולם הגישו ערר באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה בעקבות שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים. מצ"ב בקישור החלטת השמאית המכריעה.http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/28.02.18_6525_15_4.pdf

 

במקרה אחר בתל אביב, בנין מגורים שביקש להסב שימוש ממגורים למלון דירות (מלון בוטיק) (שימוש חורג), עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה של 205,000 ש"ח, בעלי הבניין הגישו ערר באמצעות שמאית מקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה ואף חייבה את עיריית תל אביב בכל הוצאות שכר טרחת השמאית המכריעה, גם על החלק של בעלי הבנין. קישור להחלטת השמאית המכריעה http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/30592_240811_2.pdf

תכנית הרבעים – הדרך העוקפת לגביית היטל השבחה בגין תמ"א 38

מאת: דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

 המאמר פורסם ב"מקרקעין" יז/4 אוקטובר 2018

 תכניות רובע 3 ורובע 4 אשר אושרו לאחרונה במרחב התכנון של תל אביב (להלן: "תכנית הרבעים") הציפו שוב את הדיון בסוגיית הפטור מהיטל השבחה לזכויות מכוח תמ"א 38. עיריית תל אביב החליטה שזכויות מכוח תכנית הרבעים, הגם שניתן היה לנצל אותם במסגרת תמ"א 38, חייבות בהיטל השבחה וזאת כאשר מדובר במימוש בהליך של מכר זכויות להבדיל מהליך של קבלת היתר בנייה. במסמך זה אנסה להוכיח כי מדובר למעשה בדרך עוקפת לגביית היטל השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38, זכויות אשר נקבע לגביהן כי הן פטורות מהיטל השבחה. פטור זה נקבע הן בחקיקה[1] והן בפסיקה בעניין צ.ו.ר מעוף[2], כפי שיורחב בהמשך.

על זכויות מכוח תמ"א 38 קיים פטור, על כך אין ויכוח. פטור זה נשען על הוראת הפטור בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה בסעיף 19(ב) (להלן: "סעיף הפטור):

      "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

              …

(10)  השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:

(א)    תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2);

(ב)    תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א)…"

תכנית הרבעים הינה תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 ולפיכך פסקת משנה (ב) לסעיף 19(ב)(10) חלה עליה. גם בסוגיה זו לא צריכה להיות מחלוקת כי במטרותיה בסעיף 2.1ג, נכתב מפורשות כי היא הוכנה לפי סעיף 23 לתמ"א 38[3]:

"ג.     חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א/38 על שינוייה תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3 בתל-אביב יפו על פי סעיף 23 לתמ"א/38."

מאז שאושרה תכנית הרבעים עיריית תל אביב מוציאה שומות היטל השבחה לנכסים כאשר המימוש הינו בדרך של מכר. שומות ההשבחה מתעלמות כליל בתחשיב המצב הקודם מהזכויות לפי תמ"א 38 ומחייבות בנוסף לזכויות החדשות גם על זכויות שניתן היה לקבל במסגרת תמ"א 38. בדרך זו למעשה, העירייה מחייבת חיוב מלא על כל הזכויות אותן ניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38. יצוין כבר כאן שבדרך זו עיריית תל אביב אף מתעלמת כליל מערר רון צין[4], על אף שבערר זה נקבע מפורשות כי יש להביא בחשבון במצב הקודם זכויות מכוח תמ"א 38 (התייחסות מורחבת לערר רון צין תובא בהמשך).

מדוע אם כן, עיריית תל אביב מחייבת בהיטל השבחה בגין תכנית הרבעים זכויות אותן ניתן היה לקבל במסגרת תמ"א 38? הטענה של עיריית תל אביב היא, כי סעיף הפטור חל רק במקרה של מימוש בדרך של קבלת היתר בנייה ולא במימוש בדרך של מכר. טענה זו נשמעה כבר בעניין צ.ו.ר מעוף כאשר עיריית תל אביב ביקשה לחייב בעלי נכסים בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 במימוש בדרך של מכר. לאחר שדנה ארוכות בסוגיה, ועדת הערר לא קיבלה טענה זו וקבעה כי הפטור מהיטל השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38 יחול גם במקרה של מכר.

לטעמי, אין כל הבדל בעניין זה בין תמ"א 38 לתכנית הרבעים. זכויות מכוח תמ"א 38 ניתן היה לממש טרם אישור תכנית הרבעים בדרך של קבלת היתר ללא כל צורך בתכנית מפורטת ועל היתר זה כאמור, חל פטור מהיטל השבחה. אז על מה אם כן מתבקש היטל השבחה? על אותן זכויות שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38? נוצר הרושם כאילו עיריית תל אביב הכינה תכנית על מנת שתוכל לגבות היטל השבחה שלא תוכל לגבות אותו בדרך של היתר בנייה ולמעשה יצרה יש מאין.

עיריית תל אביב יודעת שבעת הוצאת היתר בנייה, הגם שהבקשה תוגש לפי תכנית הרבעים, לא ניתן יהיה לגבות היטל השבחה בגין הזכויות שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38 ולכן היא מנסה לגבות זאת בעת המכר. בעניין זה יפים דבריה של ועדת הערר בעניין צ.ו.ר מעוף:

"שהרי ממה נפשך? אם כטענת המשיבה יש לגבות היטל השבחה בעת מכר, המשמעות היא כי יש לגבות את ההיטל ממי שהיה בעלים או חוכר לדורות בעת אישור תמ"א 38. (ומכאן נובע גם חששה, שאם לא תגבה בעת המכר לא תוכל יותר לגבות היטל השבחה). הבעלים או החוכר לדורות בעת אישור תמ"א 38 לא נהנה, ולא התעשר, כתוצאה מאישור התמ"א, שכן עוד לא ניתן כלל היתר בנייה. לעת הזאת, כל שומת מקרקעין שתיעשה הינה שומה ספקולטיבית אשר תנסה לנבא את ההסתברות שבעתיד יינתן היתר בנייה ולתרגמה לכדי עליית שווי של המקרקעין לעת אישור תמ"א 38."

לבסוף קבעה ועדת הערר בעניין צ.ו.ר מעוף כי אין הבדל בין מימוש בדרך של מכר לבין מימוש בדרך של קבלת היתר בנייה בכל הקשור לפטור מהיטל השבחה לזכויות מכוח תמ"א 38, וכך נכתב בהחלטה:

"דווקא מדיניותה של הוועדה המקומית לחייב בהיטל השבחה בעת המכר עומדת בניגוד למטרות תמ"א 38 ובניגוד לכוונת המחוקק, שכל מטרתם היתה לעודד חיזוק מבנים ולעודד את הציבור לעשות שימוש בתכנית זו. לכן גם הפטור המפורש, ולמען הסר ספק, מהיטל השבחה. מכאן, גם התיקונים לתכנית, ובעיקר האחרון שבהם, שינוי מס' 3, שמטרתם עוד ועוד עידוד לציבור, למען שלומו ובטיחותו, ולעשות שימוש בתמ"א 38 ברחבי הארץ.

הטלת היטל השבחה מכח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק בין אם בעת המכר ובין אם בעת מתן היתר הבניה" (הדגשה שלי ד.ע.).

עינינו הרואות כי ועדת הערר קבעה מפורשות שהפטור יחול גם במקרה של מכר ולא רק במקרה של היתר בנייה. זאת על אף שסעיף הפטור מתייחס רק למקרה של קבלת היתר בנייה. ועדת הערר נשענת בהחלטתה זו על תכלית החוק ועל התכלית של תמ"א 38.

באה עיריית תל אביב וטוענת, תמ"א 38 נתנה זכויות רבות לטעמנו וברצוננו לצמצם אותן בהתאם למדיניות העירייה באמצעות הכנת תכנית מפורטת כפי שמאפשר סעיף 23 לתמ"א 38, אבל על זכויות אלו נגבה היטל השבחה ולו רק בגלל שהכנסנו אותן לתכנית מפורטת. במילים אחרות, עיריית תל אביב לא שבעת רצון מסעיף הפטור מהיטל השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38 והחליטה לעקוף אותו ולהכין תכנית מפורטת שמקנה בדיוק את אותן זכויות שניתן היה לנצל במסגרת קבלת היתר בנייה מכוח תמ"א 38.

כדי לחזק את דרישתה לגביית היטל השבחה מכוח תכנית הרבעים נשענת העירייה על הפסיקה שקבעה כי זכויות מכוח תמ"א 38 הן זכויות "מותנות" ולא "מוקנות" ואילו כעת בתכנית הרבעים הזכויות הפכו "מוקנות". העירייה סומכת דעתה על החלטות שהתקבלו בעניין מתחם אסותא[5] שם קבע בית המשפט:

"הזכויות המוענקות מכוח תמ"א 38 הינן זכויות מותנות, כך שטרם העניק מוסד התכנון היתר בנייה על פי התמ"א, אין עסקינן בזכויות, בטח ובטח שלא בזכויות קנייניות…"

וכמו כן, על החלטת בית המשפט בעניין באור השקעות[6] שם נקבע כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות.

אולם, חשוב לציין כי הסוגיה שנדונה בערכאות המשפטיות היא סוגיית היקף הזכויות בתכנית הבקשה להיתר ולא סוגיית הפטור מהיטל השבחה.

ננתח להלן את המושג זכויות מותנות בהקשר של תמ"א 38. בפסיקה נאמר כי הזכויות מותנות וזאת לאור סעיף 22 לתמ"א 38, שמקנה לוועדה זכות לסרב לתת היתר. בתיקון 3א לתמ"א הושמטו מסעיף 22 המילים "מטעמים מיוחדים" מה שהרחיב לכאורה את שיקול דעת הוועדה המקומית. שינוי זה לא משנה לענייננו מאחר ששיקול דעת לוועדה המקומית קיים לפני התיקון ולאחריו, ואין חולק על כך.

אמנם לוועדה שמורה הזכות לסרב לתת היתר, אולם סירוב זה צריך להיות מנומק משיקולים המפורטים בתמ"א והם: שיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים וכושר נשיאה של תשתיות. אין חולק על שיקול דעת הוועדה, אולם שיקול דעת זה לא מבטל את הזכויות לפי תמ"א 38 ולא מאפס אותן במצב הקודם.

במסגרת זכות סירוב זו של הוועדה היא רשאית לשקול או הוראות של תכנית כוללנית, שבמקרה שלנו זו תכנית הרבעים, או מסמכי מדיניות שהוכנו על ידה. עיריית תל אביב הכינה מסמכי מדיניות טרם אישור תכנית הרבעים, בהם נקבע סל הזכויות האפשריות מכוח תמ"א 38. דהיינו, במצב הקודם יש להביא בחשבון את מסמכי המדיניות. בהתאם למסמכי מדיניות אלו אושרו היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 טרם אישור תכנית הרבעים. מדוע אם כן עיריית תל אביב מביאה בתחשיב המצב הקודם אפס זכויות מכוח תמ"א 38? הרי שיקולי הוועדה כבר נשקלו והוטמעו במסמך המדיניות.

על אף העובדה שזכויות לפי תמ"א 38 נחשבות כזכויות מותנות, סעיף 24 לתמ"א 38 שעניינו "אי החלת תכנית זו בתחום חלקים ממרחב התכנון המקומי" קובע בסעיף משנה 24.6 כך:

"במקום בו לא אושרה תכנית כאמור בסעיף 23, או שלא נתקבלה החלטה כאמור בסעיף זה, יחייבו הוראות תכנית זו" (הדגשה שלי ד.ע.).

דהיינו, תמ"א 38 מחייבת אלא אם הוכנו מסמכי מדיניות ו/או תכנית מפורטת. ברגע שהוכן מסמך מדיניות טרם אישור תכנית הרבעים, מסמך זה הוא המחייב ויש להביאו בחשבון בתחשיב המצב הקודם.

הזכויות מכוח תמ"א 38 היו מותנות למן היום הראשון שאושרה בשנת 2005, התניה זו לא שונתה ברבות השנים. סעיף הפטור לעומת זאת רק הלך והתרחב, כאשר בתחילה היה פטור של 50% מההשבחה, לאחר מכן ניתן פטור מלא ולאחר מכן ניתן פטור גם על זכויות מכוח תכניות גגות. רוצה לומר, הפטור לזכויות מכוח תמ"א 38 היה שריר וקיים לכלל הזכויות מכוחה, הגם שאלו נחשבו "מותנות".

עוד ייאמר בעניין זה כי לכל בניין וחלקה קיימות מגבלות פיזיות אשר אינן מאפשרות מימוש כל הזכויות מכוח תמ"א 38. מגבלות אלו התקיימו הן לפני אישור תכנית הרבעים והן לאחריה. תכנית הרבעים בעניין זה לא שינתה דבר. דהיינו, גם בתכנית הרבעים הזכויות הן לא ודאיות, אמנם מדובר בזכויות מוקנות אבל החלקות לא זהות כלל והבניינים הקיימים לא דומים זה לזה. במקום אחד לא ניתן להוסיף מעלית וממ"ד בגלל קווי הבניין הקיימים ובמקום אחר לא ניתן כלל להוסיף קומות נוספות בגלל בינוי בקומת הגג, בין אם בהיתר או בין אם לאו. תכנית הרבעים בעניין זה לא הוסיפה ולא שינתה את המצב ביחס למצב הקודם (למעט במקרים בהם הוסיפה זכויות מעבר לזכויות הקבועות בתמ"א 38).

על אף הקביעה שזכויות תמ"א 38 הינן מותנות, בתי המשפט וועדות הערר קבעו כי התכלית של תמ"א 38 של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה היא הגוברת ויש לממש אותה. המגמה הקיימת של ועדת הערר ובתי המשפט היא לאשר תכניות היתר מכוח תמ"א 38. נטל ההוכחה בדבר אי אפשרות לממש זכויות מכוח תמ"א 38 הוא על הוועדה המקומית, דהיינו הנחת המוצא היא שכן ניתן לממש הזכויות, וכדברי השופט ש. מנדלבום בעניין לידר[7]:

"…גם לאור הגישה המרחיבה את שיקול דעת הוועדה המקומית, עדיין בכל מקרה שבו כפות המאזניים התכנוניות מאויינות דהיינו משקל השיקולים התכנוניים התומכים במתן היתר על פי תמ"א 38, שווה למשקל השיקולים התכנוניים השוללים מתן היתר, חלה חובה על הוועדה ליתן היתר על פי תמ"א 38… ובעניין זה תקפים ושרירים כל הטעמים אשר פורטו בפסקה 33 בעניין דורפברגר ובכלל זה הוראות סעיפים 6 ו-6.4 לתוכנית, הוראות סעיף 5 לדברי ההסבר לתוכנית וטעמים נוספים, אשר לפיהם הכלל הוא מתן היתר על פי תמ"א 38, ומתן עדיפות להוראות תמ"א 38 על פני הוראות תוכניות אחרות.

עוד אציין כי לעמדתי הכלל בדבר מתן עדיפות לתמ"א 38, חל בין עם עסקינן בבקשה להיתר הכוללת חיזוק מבנה בלבד ובין אם עסקינן בבקשה להריסת מבנה ובניית מבנה חדש."

בית המשפט הגיע למסקנתו זו לאחר שניתח את השינוי שחל בתיקון 3א לתמ"א 38. התיקון בו הורחב שיקול דעת הוועדה המקומית. בנוסח הקודם של התמ"א הוועדה המקומית נדרשה להצביע על "טעמים מיוחדים" ובתיקון 3א דרישה זו הוסרה, ועל אף זאת קובע בית המשפט כי חובת הוועדה היא לתת היתר.

עינינו הרואות אם כן שההגדרה כי זכויות מכוח תמ"א 38 הן "מותנות" חוטאת למציאות. המבחן שצריך לעמוד לנגד עינינו השמאים כאשר אנו באים לבחון את המצב הקודם הוא מבחן השוק. האם השוק הביא בחשבון זכויות מכוח תמ"א 38 טרם אישור תכנית הרבעים? התשובה היא חד משמעית כן. זכויות אלו הובאו בחשבון בהתאם למסמך המדיניות אותו התוותה עיריית תל אביב ופרסמה אותו ברבים.

בעניין זה יפים דבריה של השמאית המכריעה נורית ג'רבי בעניין רוטנברג[8] בתיק בו נדונה השבחה בגין תא/5000:

"מכל אלו אני למדה שהזכויות על פי תמ"א 38 אינן מוקנות, אולם יוצרות פוטנציאל ודאי לתוספת זכויות, התואמת את מדיניות העירייה. בהתאם לכך, קונה סביר היה מביא בחשבון, במועד רכישת הנכס, את האפשרות לחיזוקו והרחבת הדירה ב-25 מ"ר נוספים מכוחה של תמ"א 38."

נחזור כעת לערר רון צין בו נדונה סוגיית החיוב בהיטל השבחה בעת המכר על תכנית מפורטת שהוכנה לא לפי סעיף 23 לתמ"א 38. בערר זה קבעה ועדת הערר באופן מפורש כי יש להביא בתחשיב המצב הקודם את הזכויות מכוח תמ"א 38, כפי שנכתב בהחלטתה:

"סבורים אנו כי מקום שבו מדובר בנכס העומד על פני הדברים בדרישות המקדמיות שבלעדיהם אין לצורך חלותה של תמ"א/ 38/ 2, והוכח כי תמ"א/ 38/ 2 תרמה לשווי הנכס – הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו. כך, ככל שיוכח כי מתקיימים בנכס תנאי סעיף 4 לתמ"א בדבר חלותה, והמבנה הקיים עליה אכן דרוש חיזוק כנדרש בסעיף 8 לתמ"א (כולל הוכחת עניין זה כנדרש בתמ"א), יש להביא בחשבון את תרומתה של התמ"א לשווי הנכס, ככל שזו קיימת.

הטעם לכך הוא כי את ההשבחה יש לחשב בהתאם לערכם האובייקטיבי של המקרקעין כפי שהיו משתקפים בתמורה שהיתה משתלמת עבורם בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי."

ועדת הערר אף הדגישה כי מדובר בעניין שמאי, דהיינו יש לבחון מבחינה שמאית האם השוק העריך את הפוטנציאל לתוספות בנייה מכוח תמ"א 38, ולדבריה:

"נדגיש כי במסגרת בחינת תרומתה של התמ"א לשווי, יש להביא אכן בחשבון את העובדה שהזכויות מכוחה אינן מוקנות כפי שטוענת בצדק הוועדה המקומית, וכי הן נתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית, כך ככלל וכך בפרט לגבי היקפן. השאלה האם ובאיזו מידה תרמה אכן התמ"א לשווי הנכס על רקע זה, היא עניין שמאי."

במקרה של הוועדה המקומית תל אביב, שיקול דעתה הוטמע במסמך המדיניות. אם כן, שמאי שהיה מעריך את הנכס טרם אישור תכנית הרבעים, היה פונה למסמך המדיניות (שלימים הוטמע בתכנית הרבעים), בודק מהן הזכויות שהעירייה קבעה באותו הנכס ולפי זה מעריך את שוויו. תחשיב זה הוא התחשיב שצריך לעמוד לנגד עיני השמאי כאשר הוא מעריך את שווי הנכס במצב הקודם, וזאת לאור הפטור הברור והגורף מהיטל השבחה לזכויות אותן ניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38.

[1].       סעיף 19(ב)(10) פסקת משנה (א) ו-(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.

[2].       ערר (ת"א) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה,
תל אביב
(17.1.13), אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il (להלן: "אתר מקרקעין") (להלן: "עניין צ.ו.ר מעוף").

[3].       תכנית מס' תא/3616א – רובע 3.

[4].        ערר (ת"א) 85143/13 רון צין נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה, רמת גן (24.2.16), אתר מקרקעין (להלן: "עניין רון צין").

[5].       עת"מ 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' ועדת המשנה שליד המועצה הארצית ואח' (28.2.17), אתר מקרקעין.

[6].       עת"מ 2905/08 באור השקעות (1995) בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, תל אביב ואח' (29.7.09), אתר מקרקעין.

[7].       עת"מ (חי') 46391-05-17 אורן יוסף לידר ואח' נ' ועדת ערר מחוזית, חיפה ואח' (28.5.18), אתר מקרקעין.

[8].       שמאות מכרעת, רוטנברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תל אביב, גוש 6164 חלקה 29 ת"ח 18 (24.6.18) מראה מקום?. פורסם באתר מועצת שמאי המקרקעין: http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/24.06.18_6164_29_1.pdf

השמאי המכריע קבע – תא/5000 לא משביחה

"מסתמן כי יכולה להיות השבחה מסויימת זהירה מתכנית זו, בהתחשב בזכויות אותן ניתן לממש
בהרחבת הדירה, בכפוף לדחייה, להתאמה לבניה לצד הקיים ולאיבוד חלק משטח החצר. יחד עם זאת,
בבחינת ההשבחה נכון ליום אישור התכנית, עפ"י עסקאות ההשוואה, עולה כי לא חלה כל השבחה
כתוצאה מאישורה. כלומר, השוק אינו רואה תרומה כלשהי בזכויות דחויות אלו, אשר ניצולן יתאפשר
עשרות שנים מאוחר יותר.
לפיכך, מכלול הטענות לעיל מלמדות כי תכנית תא/ 5000 לא השביחה את הנכס."

השמאי המכריע, משה נדם, 19/02/2018

ההחלטה במלואה בקישור הבא

https://www.dropbox.com/home?preview=%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%AA+%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99+%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%A2+%D7%91%D7%AA%D7%99%D7%A7+-+%D7%AA%D7%90-5000.pdf