דליה עסיס, שמאית מקרקעין בשיחה עם ביזפורטל על המצב בשוק המגורים, מה יהיה בהמשך ועל חרישצחי אפרתי |  27/05/2024 07:24

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/828780

ל-2 המתחמים שזוהמו בעבר הוגשו 18 הצעות. הצעת אקרו מגלמת כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידה, בעוד שאצל גיל קטה המחיר כבר עומד על כ-1.8 מיליון. השמאית דליה עסיס מסבירה את הפער וטוענת: מדובר במחירים נמוכים לאזור

• מאת: אלכסנדר כץ
• 06/05/2024

קישור לכתבה – https://www.facebook.com/share/rm9i5EouistYMUh8/

אקרו נדל"ן ייזום וגיל קטה בנה השקעות זכו בשני מתחמים במכרז של רמ"י על חלק מקרקעות מפעל תעש מגן בדרך השלום בתל אביב. המכרז על כ-7.5 דונם, התקיים לאחר תשע דחיות, והתייחס לבנייתם של 528 יחידות דיור.

המכרז מחולק לשני מתחמים. על מתחם א' בשטח של 3,861 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 364 יחידות דיור וכ-800 מ"ר מסחר. מחיר המינימום עומד על כ-95 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, מחיר המייצג כ-260 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו שבע חברות,כאשר אקרו נדלן ייזום, שהציעה 368 מיליון שקל, זכתה בו. על סכום זה יש להוסיף כ-42 מיליון. בסך הכל מחיר קרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.1 מיליון שקל.

על מתחם ב' ששטחו 3,607 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 164 יחידות דיור וכ-750 מ"ר מסחר. מחיר המינימום הוא כ-43 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, שהם כ-262 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו 11 חברות, כאשר גיל קטה הציעה 276 מיליון שקל. לכך יש להוסיף כ-24 מיליון שקל – ובסך הכל מחיר לקרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.8 מיליון שקל.

מדוע מדובר על פער כל כך גדול בין 2 ההצעות? שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה כי "הפער של כ-40% במחיר קרקע ליחידת דיור – מצד אחד מגרש 103 (בו זכתה אקרו נדל"ן, א"כ) גובל בבית העלמין, וחשוב לציין שלא כל הדירות במגרש פונות לבית העלמין. מצד שני מגרש 104B (של קטה, א"כ) גובל במבנה תעסוקה, מסחר ומשרדים, כך שההפחתות מתקזזות בין שני המגרשים. הפער הגבוה במחירים בין שני המגרשים משקף את אי-הוודאות בשוק הנדל"ן באשר למגמות המחירים".

עסיס גם מציינת את הפער הקטן בין ההצעה הזוכה של אקרו נדל"ן להצעה השנייה – כשמונה מיליון שקלים (כ-2%), בעוד במתחם השני הפער בין ההצעה הזוכה של גיל קטה להצעה השנייה, עמדה על כ-56 מיליון שקל (כ-25%), שמחזק את הטענה לחוסר ודאות.

-מה מחיר דירה בשכונה, והנגזרת של כך – מחיר הקרקע ליחידה?

"המחירים של שני המגרשים משקפים מחירי קרקע נמוכים מהמחירים שאנחנו מכירים באזור הזה. דירה חדשה של 90 מ"ר בסוף 2023 נמכרה בכ-4.5 מיליון שקל, שמשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כשני מיליון ששקל. אז אנחנו רואים פה מגמה של ירידה במחירי הקרקע".

"עם זאת", היא אומרת, "חשוב לומר לא בטוח שבסופו של דבר הדירות שיימכרו בפרויקטים האלו יהיו נמוכים כי מה שיקבע את המחיר זה ההיצע והביקוש במועד הרלוונטי שבו יימכרו הדירות. אבל ללא ספק יש פה מגמה של ירידה במחירים ובוודאי לא צופים עלייה".

רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו טוען: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת מתחילים לצאת אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים, על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה"

מערכת ice | 13/3/2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1004688

בתגובה לנתוני הכלכלנית הראשית באוצר, לפיהם בחודש ינואר 2024 הייתה עלייה דרמטית במכירת יותר מ-8,000 דירות, 14 אחוזים יותר מינואר אשתקד והגבוה ביותר מאז מאי 2022.

רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת הם מתחילים לצאת מן הכוח אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים ועל כן על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, זאת על מנת לנסות ולמנוע עליית מחירים משמעותית!"

עו"ד יריב גוטמן, מומחה לנדל"ן ומקרקעין: "היציאה ממשבר ה-7 באוקטובר תלויה לא רק בעלייה בביקושים אלא גם ובעיקר בשינוי יסודי ברגולציה ובהליכי הרישוי הסיזיפיים ובד בבד רפורמה בכל מה שקשור למקרקעין. החשיבה צריכה וחייבת להיות לטווח הארוך ולא רק על הבסיס של נתונים חודשיים שכבודם במקומם מונח".

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "חברות הבנייה הבינו שהן צריכות להכניס את היד לכיס, בין אם בהורדת מחירים, במבצעי מימון, הקפאת ההצמדה, עיסקאות של 20/80 וכו'. החברות היו חייבות לבצע צעדים אלה על מנת לשרוד וזאת הסיבה לעלייה בעסקאות, בדגש על הדירות החדשות. בשוק היד שנייה, לעומת זאת, בעלי הדירות הפרטיים אינם מוכנים לרדת מהמחיר המקורי, להוציא רק מי שאין לו ברירה וזקוק למזומנים ועל כן מוכן לרדת במחיר".

צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב: "כעת שעת המבחן האמיתית של הגדלת נתח ההתחדשות העירונית בתוך סך כל יחידות הדיור. העובדה שרק כשליש מהדירות מצוידות בממ"דים מחייבת שינוי מהיר בדיסקט ואני מצפה שבד בבד למקבלי ההחלטות בממשלה, יתגייסו עוד עשרות רבות של עיריות ורשויות מקומיות למשימה, בדיור כפי שעשתה עיריית ירושלים במהלך השנים האחרונות!"

פורסם באתר ICE – 24.1.2024

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/997514

מחירי הדיור ירדו במהלך 2023 בממוצע ב-1.8 אחוזים. כאשר באזור הביקוש של "מדינת תל אביב", הירידה הייתה חזקה במיוחד – 5 אחוזים בקירוב. אותי זה לא הפתיע כלל. בינואר 2023 הערכתי שלהעלאות הריבית המתמשכות של בנק ישראל תהיה השפעה משמעותית הן על קצב מכירת הדירות והן על היקף נטילת משכנתאות. העובדה שהייתה ירידה של כ-50 אחוזים, בהתאמה, הן של המכירות והן של המשכנתאות, הייתה חייבת להשפיע בסופו של דבר על רמות המחירים, כפי שאכן קרה.

בד בבד התאפיינה 2023 בירידה דרמטית במספר הקבלנים שניגשו למכרזי רמ"י, כאשר בחלק מהמכרזים בכלל לא ניתנו הצעות ולא הגיעו כלל לידי מימוש. גם כאן, כמו אצל רוכשי הדירות, הריבית הגבוהה הייתה הגורם המרכזי לירידה הדרסטית. עלויות המימון שקפצו תוך זמן קצר בעשרות אחוזים לא אפשרו לקבלנים לגשת למכרזים נוספים שהיו ממונפים ממילא בפרויקטים אחרים.

הירידה במחירי הנדל"ן כפי שנצפתה לאורך שנת 2023 היא לא סוף פסוק ולהערכתי ב-2024 בהינתן כי שיעור הריבית עדיין גבוה וסיומה של המלחמה לא נראה באופק, המגמה תתחזק, אולי אף באופן משמעותי. אני מודעת היטב לכך שאני בין הבודדים, אם בכלל, שאמונים על התרחיש הזה. הרוב המכריע של מומחי הנדל"ן, כולל מקבלי ההחלטות, קבלנים ושאר העוסקים במלאכה מחזיקים בגירסא כי שנת 2024 תתאפיין דווקא בעליות מחירים. הטענה השכיחה הינה כי מיעוט התחלות הבנייה ב-2023, כ-40 אלף בלבד, הנתון הנמוך ביותר מזה עשור וכן העובדה שבמהלך חודשי הלחימה בעזה רוב אתרי הבנייה לא היו פעילים בשל היעדרות העובדים הפלסטינים, כל אלה יביאו ללחצי ביקושים בשנה הקרובה ועימם אף עליות מחירים מחודשות.

לטעמי זה ממש לא נכון. נהפוך הוא. אם לפני אירועי ה-7 באוקטובר הייתה לציבור רוכשי הדירות בעיה מחריפה והולכת של העדר יכולת עמידה בפרעון המשכנתא בשל הריבית העולה והולכת, הרי שלאחר פרוץ המלחמה, גיוס המילואים הנרחב, ההאטה בפעילות במשק, האבטלה הגוברת ושיעור הריבית אשר נשאר גבוה, בעיה זו החריפה עוד יותר.

להערכתי גם בשוק הדירות החדשות וגם בשוק היד שנייה, הירידה טרם הגיעה בכלל לידי ביטוי. הקבלנים, מחד גיסא, מנסים איכשהו לשמר על רמת המחירים הנוכחית על ידי מבצעים סמויים מהעין ומוכרי הדירות יד שנייה מקווים למכור את הדירה במחירי השיא של 2022 ורק מי שחייב למכור וזקוק לכסף מוכר את הדירה במחיר מופחת ממה שקיווה לקבל. במהלך 2024 שני הצדדים, הן הקבלנים שנטלו אשתקד מימון שהתייקר מאוד בשל העלאות הריבית, ייאלצו להוריד את המחירים וכך גם מוכרי היד שנייה, ובמיוחד אלה שכבר רכשו דירה חדשה ולא תהיה להם כל ברירה אלא להתפשר על מחיר נמוך ממה שציפו לקבל מלכתחילה.

למלחמה השפעה גם על המחירים לפי סוגי הדירות. כבר היום מורגשת ירידה חריפה יחסית במחירי דירות יד שנייה ללא ממ"דים במרכז הארץ ובד בבד סימנים ברורים של ירידות מחירים גם בדירות שכן מצוידות בממ"דים.

היכן בכל זאת עשויות להיות לנו הפתעות לטובה בשוק הדיור במהלך 2024?
ובכן, דווקא דירות באזורי קן העימות, דוגמת הנגב המערבי והגליל, עשויות להיות אבן שואבת הן לזוגות צעירים בעלי תקציב מוגבל והן למשקיעים אסטרטגים שמעריכים כי עם תום הדי הקרבות, מחירי דירות אלה דווקא עשויים לעלות בחזרה. 

* דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

• מאת: אלכסנדר כץ 29/08/2023

השמאית דליה עסיס מתייחסת למכרז שנסגר השבוע ומעמיד מחיר קרקע ליח"ד כולל פיתוח, על כ-1.1 מיליון שקל. באזור ר"ג שווקו קרקעות דומות ב-2021 ותחילת 2022 בכ-1.6 מיליון

קישור לכתבה

ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) יכולים להיות שמחים מהיענות של היזמים למכרז שקיימו על השטחים החקלאיים של כפר אז"ר, אחרי מכרזים רבים בהם אפילו זבוב לא ניגש אליהם. נקודת אור נוספת מבחינת רמ"י, היא שהפער בין מחירי השומה לבין ההצעות הזוכות, לא היה גדול במיוחד.

נכון, נגמרו הימים של הצעות במחיר כפול מהשומה, למשל אותה הצעה של חנן מור לרכוש מגרש במתחם שדה דב בשטח של 7.6 דונם (לבניית 458 יח"ד, 1,500 מ"ר מסחרי ובית מלון עם כ-80 חדרים) בכמעט 1.5 מיליארד שקל, כמעט פי שניים מהשומה שנקבעה למתחם. כעת מור במגעים למכור חלק מהקרקע כשהריביות חונקות אותו.

אבל מדובר כבר במכרז שני בשבועות האחרונים, שהיזמים לא מפחדים לגשת אליהם, והיו כאלה לא מעט. בניגוד להצעות במכרז לשכונת "שירת הים" שם ההצעות היו נמוכות ב-30%-40% ממחירי השומה, במקרה של כפר אז"ר ההצעות נמוכות בכ-15% מהשומה שנקבעה.

ועדיין, אנחנו בשוק שונה לחלוטין. ההצעות הזוכות במכרז משקפות מחיר קרקע של כמעט מיליון שקל ליחידת דיור, עם קצת מעל 100 שקל להוצאות פיתוח, כך שהמחיר לדירה במכרז בכפר אז"ר מייצג מחיר של כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם פורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלעי, כי מדובר בירידה של כ-30% במחיר קרקע ליחידת דיור: "אמנם נראה שהמחיר הממוצע של ההצעות עומד על כ-15% פחות מהשומה, אבל צריך להבין שמדובר בירידה חדה יותר – כי השומה מלכתחילה נמוכה משווי השוק שהיה לפני כשנה".

עסיס מציגה למשל עסקאות שבוצעו בשנת 2021 ובתחילת 2022 באזור רמת גן, לפני פרוץ המשבר הגדול בשוק בדיור. מדובר על עסקאות שמצייגות מחיר של כ-1.6 מיליון שקל ליחידת קרקע לדירה בגודל סטנדרטי של כ-110 מ"ר פלוס מינוס. "היו למשל שיווקים של דירות במחיר של כ-33 אלף שקל למ"ר, וכאשר מחלצים מנתון זה שווי קרקע, מגיעים לכ-15 אלף שקל למ"ר קרקע, מעל 1.6 מיליון שקל לדירה".

ואם מדובר על 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור באזור רמת גן, רק לפני כשנה וחצי, הרי שמחיר של 1.1 מיליון אכן מייצגים ירידה של כ-30% במחיר הקרקע. השאלה הגדולה היא האם אותו "גילוח" של כחצי מיליון שקל ממחיר הקרקע ליחידת דיור, תתגלגל לטובת לקוח הקצה – בניכוי הגידול בריביות והעלייה במדד התשומות? זו שאלה שלא בטוח שיש לה כעת תשובה.

דליה עסיס, שמאית מקרקעין: "צריך לבנות 70 אלף יחידות דיור בשנה לפי קצב הילודה בישראל שהוא כפול ממדינות ה-OECD. בכל מקום שיש שיכונים, סביר להניח שיהיה שם מתישהו פינוי בינוי".

פורסם ב-6/4/2022 בביזפורטל

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/804281

בשבוע בו החלה הרפורמה בהיטל ההשבחה, מתארחת באולפן ביזפורטל דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, לשיחה על הדרכים לקרר את שוק הדיור, מתי שווה להיכנס לפרויקט פינוי בינוי ומה הבעיה עם רשות מקרקעי ישראל.
 
"פתח תקווה עוברת גם התחדשות וגם פיתוח מאד מואץ. יש שם הרבה מאד שכונות חדשות, בנייה מודרנית, זה מושך לשם אוכלוסייה טובה ולכן המחירים והביקוש עולים", מתייחסת עסיס למחירי הדירות העולים בפתח תקווה, "זה פה, באזור המרכז כמה דקות מתל אביב. הביקוש באזור המרכז עולה כי יש מחסור בדירות. באזורים הישנים יותר, אנחנו יכולים למצוא גם עליית מחירים באזורים שהולכים לעבור פינוי בינוי, התחדשות עירונית. לפעמים אנחנו נוטים לחשוב שהמחירים מיצו את עצמם, ואז אומרים 'אנחנו לא רוצים להשקיע שם', אבל זה לא נכון, כי תמיד האזורים שעוברים פינוי בינוי, מחירי הדירות הישנות שהולכות לעבור פינוי בינוי, הן עולות בקצב התפתחות התוכנית. ככל שהתוכנית של ההתחדשות עירונית, התב"ע העירונית שהולכת להרוס את הבתים האלה ולבנות חדשים, ככל שתהליכי האישור שלה מתקדמים, כך מחיר הדירה עולה".
 
-אם תופסים את זה בהתחלה
"אם אתה תופס את זה בהתחלה, אתה מקבל את כל העלייה לאורך שנים, אבל אתה יכול לקנות את הדירה שנתיים לפני שהתב"ע אושרה, ועדיין אתה תרוויח מההתחדשות העירונית, כי הרי אתה לא קונה את הדירה במחיר הסופי שלה אחרי שהיא תיבנה, אתה תמיד מרוויח, ולכן תמיד כדאי להשקיע במקומות שהולכים לעבור התחדשות עירונית.
 
"צריך לבנות 70 אלף יחידות דיור בשנה לפי קצב הילודה בישראל שהוא כפול ממדינות ה-OECD. בכל מקום שיש שיכונים, סביר להניח שיהיה שם מתישהו פינוי בינוי".
 
-בואי תסבירי לנו מה זה אומר הרפורמה בהיטל ההשבחה שהחלה השבוע?
"היום היטל השבחה הוא 50% מההשבחה. אם תוכנית התחדשות עירונית השביחה את הנכס, את הקרקע, ב-X כסף, אנחנו נשלם 50% על פי חוק. ברפורמה הזאת אומרים שהעירייה יכולה להחליט שהיא גובה היטל השבחה נמוך יותר כדי לתמרץ משקיעים וגם כדי שהפרויקט יהיה רווחי, וגם שלא יצטרכו להעמיס כל כך הרבה יחידות דיור על אזור מסוים. אם היטל ההשבחה על אותו פרויקט יהיה אפס, אז מן הסתם יבנו פחות דירות כדי לא להעמיס על אותה תשתית".
 
-יש מצב שהרפורמה הזאת תעזור קצת לקירור מחירי הנדל"ן?
"כדי שזה יקרה, צריך לזרז את תהליכי התכנון. גם אם יכריזו שאין היטל השבחה אבל הליכי התכנון ימשיכו להיות מסורבלים, זה לא יעזור שום דבר".
. 
-אז איך מורידים את מחירי הדירות בישראל?
"קודם כל משחררים קרקעות. רשות מקרקעי ישראל שהיא מדינת ישראל שמחזיקה בקרקעות שלי ושלך, צריכה לשחרר את הקרקעות האלה כדי שתהיה לנו קורת גג. מי שמחזיק היום בקרקעות, רשות מקרקעי ישראל שמספסרת בקרקעות, עושה מכרז וכל המרבה במחיר – זוכה. זה לא צריך להיות ככה. מה שצריך לעשות זה לקבוע מחיר מקסימום ולא מחיר מינימום. כמו שיש פיקוח על מחירי מזון בסיסיים, מדינת ישראל צריכה שיהיה פה איזשהו פיקוח – אומנם לא פיקוח על מחירים על השוק – אבל פיקוח על קרקעות שהמדינה מחזיקה בהן, שהן שלמו. לפחות שאלו יימכרו במחירים שפויים כדי שאפשר יהיה לספק לאזרחים קורת גג".