האם תכנית נושאית משביחה קרקע לא זמינה לבנייה?

הנכס, נשוא השמאות, הינו קרקע בצפון תל אביב בלתי מפותחת ואינה זמינה לבנייה. תכנית 1170 שקיבלה תוקף בתאריך 27.6.1969, סיווגה את החלקה לאזור מלונאות, תיירות, קיט ונופש ושטח ציבורי פתוח. עם זאת, נקבע בתכנית, כי הבנייה תעשה בהתאם לתכנית מפורטת כוללת לכל האזור, ומכל השטח יוקצה שטח נוסף של 150 דונם לשטח פתוח נוסף. למעשה, התנאי של הכנת תכנית מפורטת הופך את הקרקע לבלתי זמינה לבנייה.

הוועדה המקומית הוציאה דרישת תשלום היטל השבחה בגין תכנית תא/ע1 – תכנית נושאית המתווה הוראות בדבר בניית מרתפים לייעודים השונים. (להלן: "התכנית הנושאית") הוויכוח בין שמאי הוועדה לבין שמאי הבעלים של הקרקע נסוב סביב השאלה: האם תכנית נושאית משביחה קרקע שבמועד הקובע לאישור התכנית הקרקע איננה זמינה לבנייה?

שמאי הוועדה טען, כי תכנית נושאית אכן משביחה קרקע שאינה זמינה לבנייה, אולם בתחשיב ההשבחה, יש להביא בחשבון דחייה בגין אי הזמינות. שמאי הבעלים טען, כי תכנית תא/ע1 אינה משביחה קרקע שאינה זמינה לבנייה ושהייעוד שלה אינו ודאי.

השמאי המכריע קבע, כי אין וודאות לגבי זכויות הבנייה והשימושים הסופיים אשר יותרו בקרקע ללא תכנון מפורט, שאינה זמינה לבנייה. שוויה של קרקע כזו נגזר ממספר פרמטרים, כאשר הפרמטר המרכזי הוא הציפייה הכללית לתכנון מפורט אשר יכלול תמהיל של שימושים סחירים וזמינים לבנייה תוך פרק זמן צפוי. לשיטתו של השמאי המכריע, השבחה בקרקע מעין זו תחול כתוצאה מאישור תכנית שתגרום לשינוי באחד או יותר משלושה פרמטרים:

הפרמטר הראשון הוא ציפייה כללית – האם התכנית מקטינה את מרכיב אי הוודאות בנוגע לזכויות הבנייה וייעודי הקרקע הסופיים בנכס?

הפרמטר השני הוא דחייה צפויה עד לזמינות הקרקע – האם התכנית מקצרת את משך הזמן הצפוי עד לזמינות הקרקע לבנייה?

הפרמטר השלישי שמונה השמאי המכריע הוא מרכיב סיכון – האם התכנית מקטינה את הסיכון הגלום באי-הוודאות בנוגע לאישורה של תכנית מפורטת בעתיד ו/או לזכויות הבנייה הצפויות?

תוכנית נושאית כגון תכנית תא/ע1, מעצם טיבה, אינה משנה אף לא אחד מהפרמטרים שמנה השמאי המכריע ומכאן ההחלטה כי איננה משביחה את הקרקע.

בהחלטתו זו מצטרף השמאי המכריע לדעתם של שמאים מכריעים נוספים שהחליטו אף הם במקרים דומים אחרים כי תכנית נושאית אינה משביחה קרקע לא זמינה.

השמאי המכריע ברמן התייחס בשומתו לחוסר הוודאות בנוגע לתכנית המפורטת שתתאשר בעתיד. חוסר וודאות זה מושפע, בין היתר, ישירות מהוראות תכנית תא/ע1, היא התכנית הנושאית המשביחה, לכאורה. בסעיף 2.1 להוראות התכנית הנושאית נכתב כך:

"הוראות תכנית זו יחולו על כל התכניות שאינן כוללות הוראות מפורטות לגבי מרתפים, בין אם תכניות תקפות או תכניות שטרם אושרו למתן תוקף בעת הכנס תכנית זו לתוקף".

כלומר, קיימת אפשרות, שהוראותיה של התכנית הנושאית העוסקות במרתפים לא יחולו על החלקה לאחר אישור תכנית מפורטת, במידה שזו האחרונה תכלול הוראות מפורטות לגבי מרתפים. יוצא איפוא, שכאשר מדובר במקרה שהכנה ואישור של תכנית מפורטת הינם תנאי הכרחי, מדובר למעשה בזכויות מותנות שעלולות להתבטל כליל עם אישורה של תכנית מפורטת.

ההחלטות שהוזכרו לעיל עומדות בסתירה להחלטתו של שמאי מכריע במקרה אחר בתל אביב. שם מדובר בקרקע לא זמינה לבנייה בצפון תל אביב אשר נדרשת תכנית מפורטת על מנת להפוך אותה לזמינה לבנייה, אולם ייעוד הקרקע במקרה זה הוא למגורים. השמאי המכריע גורס, כי יש לזהות כל השבחה במועד היווצרותה. לגישתו, הדונם האקוויוולנטי הנישום הוא מוצר בעל אופי ספקולטיבי. הדונם האקוויולנטי מרכז אליו זכויות בנייה ושימושים המלווים אותו עד כניסתו לתכנית איחוד וחלוקה. סביר, כי במידה שתכנית נושאית בתחום המגורים יוצרת השבחה במתחמי קרקע סמוכים וזמינים לבנייה, היא תיצור השבחה גם בדונם הספקולטיבי עם יעוד דומה. ככל שעוצמת ההשבחה גדולה יותר, כך רישומה בקרקע הספקולטיבית תהיה גדולה יותר.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/4 (יולי 2011) בהוצאת רונן