מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

שמאי ועדה איננו יכול להעלות את סכום ההשבחה לאחר שהוגשה שומה נגדית על ידי בעלי הנכס

 הנכס נשוא השמאות הינו בית מגורים דו-משפחתי הממוקם ברמת השרון. חשיבותה של שמאות זו היא בהיותה עוסקת במספר סוגיות עקרוניות שיש להן השלכות גם על שמאויות אחרות.

 הסוגיה הראשונה עוסקת בשאלה, האם ניתן להתייחס לשומות מוסכמות לפני תיקון 84 כראייה לשוויים? השמאי המכריע החליט, כי שומה מוסכמת אינה ראייה לשווי מאחר שהיא מגלמת את הסיכון של כל אחד מהצדדים כי חלק מטענותיו לא יתקבלו על ידי שמאי מכריע.

 הסוגיה השנייה עוסקת בנושא שנדון רבות הן על-ידי שמאים מכריעים והן על-ידי בתי המשפט. האם תכנית רש/210א ברמת השרון התירה הקמת מרתפים? השמאים המכריעים חלוקים בדעותיהם לגבי שאלה זו ובמקרה הזה השמאי המכריע מלוכנא החליט, כי לאור העובדה שניתנו לא מעט היתרים להקמת מרתפים, המסקנה המתבקשת היא שהתכנית התירה מרתפים.

 סוגיה נוספת שבה בחרתי להתמקד היא בעלת חשיבות רבה בכל הנוגע לסמכותו של השמאי המכריע. סמכותו של השמאי המכריע הוגדרה בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008 (להלן: "התקנות").

 בשמאות הנדונה, שמאי הוועדה תיקן את החישובים בשומה והעלה את סכום ההשבחה הכולל. תיקון זה נעשה לאחר שהוגשה שמאות נגדית על ידי בעלי הנכס.  השמאי המכריע החליט שלא להביא בחשבון את התיקון בטענה כי חוות דעת של הוועדה צריכה לכלול מראש שיקולים המלווים בהסברים.

 טענה זו של השמאי המכריע עומדת בסתירה לעובדה, כי מאז תיקון 84, שמאים מכריעים אינם רואים עצמם כבולים להכריע בגדר המחלוקת בלבד, בין שתי שומות, אלא יש בסמכותם לערוך שומה חדשה הנסמכת על עובדות ומסמכים חדשים שלא הוצגו בפניהם מלכתחילה. השמאים נסמכים על סעיף 17(ב) לתקנות, בו נכתב:

 "17(ב)  השמאי המכריע רשאי לאסוף כל מידע הנחוץ לצורך בירור המחלוקת."

 ברם, מה קורה אם מתברר שתיקון התחשיב של שמאי הוועדה הוא מוצדק? כיצד השמאי המכריע יכול להתעלם מהתיקון לאור הנאמר בסעיף 17(ב) לתקנות? אם שמאי הוועדה לא היה מתקן את תחשיביו, והשמאי המכריע היה מסיק, כי בתחשיבים המקוריים של שמאי הוועדה חלה טעות, איך היה נוהג השמאי המכריע? האם גם אז הוא היה מתעלם מנתון זה? אלא שאז, התעלמות מנתון זה סותרת את הנאמר בתקנות 17(ב).

 סוגיות אלה מצריכות מחשבה מחודשת בכל הנוגע לסמכותו של השמאי המכריע. גישתו של השמאי המכריע, אשר יש הגיון בצידה, צריכה להיכנס באופן רשמי לתקנות ובכך לקבוע את גדר המחלוקת ולא לאפשר לשמאים המכריעים להעלות את סכום ההשבחה. אם אסור להעלות טענות חדשות אז מאי נפקא מינא אם אלה טענות של שמאי הוועדה, שמאי הבעלים או השמאי המכריע?

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/4 (יולי 2011) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

אישור הקלה על ידי הוועדה המקומית, איננו מהווה כשלעצמו עילה לגביית היטל השבחה

 הנכס נשוא השמאות הינו בית מלון בהרצליה שבעליו ביקשו היתר להרחבת בית המלון. היטל ההשבחה נדרש בגין שטחי הבנייה הנוספים כאשר הועדה המקומית טוענת שמדובר בשטחים שהותרו בהליך של הקלה ושמאי הבעלים טוענים כי זכויות אלו הוקנו כבר במצב הקודם.

 המחלוקת על גובה היטל ההשבחה מקורה במחלוקת על שטח המגרש. התכנית החלה במקום היא תכנית הר/574א'. עפ"י תכנית זו שטח המגרש הוא 10,555 מ"ר והזכויות המותרות הן 265% שהם 27,971 מ"ר. עפ"י מפת מדידה עדכנית שטח המגרש הוא 10,905 מ"ר ו-265% מהם מהווים 28,898 מ"ר. ההפרש שבין שניהם הוא השטח שאושר כהקלה על ידי הוועדה המקומית.

 המחלוקת לגבי שטח המגרש והזכויות המוקנות לו, נדונה בועדת הערר ושם הוחלט כי שטחי הבנייה יחושבו עפ"י השטח במפת המדידה שהוא השטח הקיים בפועל, דהיינו 28,898 מ"ר. בהחלטה נכתב כך:

 "לדעתנו, במצב דברים זה שבו שני ההסברים נראים הגיוניים וסבירים, יש להעדיף את הפרשנות המטיבה עם בעל המקרקעין שהרי, בזכויות קנייניות עסקינן ולפיכך, הספק צריך לפעול לטובת זכות זו."

 הועדה המקומית הרצליה אישרה את שטחי הבנייה עפ"י החלטת ועדת הערר, אולם נקטה בהליך של הקלה. שמאי הועדה טען כי מאחר שהועדה המקומית אישרה הקלה ל"חישוב זכויות הבניה באחוזים משטח הבניה כפי שהוא קיים בפועל", הרי שיש לחשב את ההשבחה בגין אישור הקלה זו. עוד טען שמאי הועדה כי השמאי המכריע לא יכול להסתייג מהחלטת הועדה המקומית והוא צריך להחליט רק על גובה החיוב.

 מהטיעון של שמאי הועדה עולה כי אם הועדה המקומית החליטה שאישור שטחי בניה כלשהם יאושר בהליך של הקלה, גם אם אין זה צודק, הליך זה של הקלה מחייב גביית היטל השבחה.

 שמאי הבעלים טענו כי שטחי הבנייה שאושרו בהקלה הם שטחי הבנייה שמשקפים מצב קודם מאחר שהם נגזרים מגודל המגרש הקיים, ולפיכך לא ניתן לחייב בתשלום היטל השבחה בגינם.

 השמאי המכריע החליט בסופו של דבר כי שטחי בנייה אלה שאושרו בהליך של הקלה אכן משקפים את המצב הקודם, כפי שעולה מהחלטת ועדת הערר, ולפיכך לא חלה כל השבחה עקב אישור ההקלה לחישוב זכויות הבנייה באחוזים משטח המגרש בפועל.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/4 (יולי 2011) בהוצאת רונן

האם תכנית נושאית משביחה קרקע לא זמינה לבנייה?

הנכס, נשוא השמאות, הינו קרקע בצפון תל אביב בלתי מפותחת ואינה זמינה לבנייה. תכנית 1170 שקיבלה תוקף בתאריך 27.6.1969, סיווגה את החלקה לאזור מלונאות, תיירות, קיט ונופש ושטח ציבורי פתוח. עם זאת, נקבע בתכנית, כי הבנייה תעשה בהתאם לתכנית מפורטת כוללת לכל האזור, ומכל השטח יוקצה שטח נוסף של 150 דונם לשטח פתוח נוסף. למעשה, התנאי של הכנת תכנית מפורטת הופך את הקרקע לבלתי זמינה לבנייה.

הוועדה המקומית הוציאה דרישת תשלום היטל השבחה בגין תכנית תא/ע1 – תכנית נושאית המתווה הוראות בדבר בניית מרתפים לייעודים השונים. (להלן: "התכנית הנושאית") הוויכוח בין שמאי הוועדה לבין שמאי הבעלים של הקרקע נסוב סביב השאלה: האם תכנית נושאית משביחה קרקע שבמועד הקובע לאישור התכנית הקרקע איננה זמינה לבנייה?

שמאי הוועדה טען, כי תכנית נושאית אכן משביחה קרקע שאינה זמינה לבנייה, אולם בתחשיב ההשבחה, יש להביא בחשבון דחייה בגין אי הזמינות. שמאי הבעלים טען, כי תכנית תא/ע1 אינה משביחה קרקע שאינה זמינה לבנייה ושהייעוד שלה אינו ודאי.

השמאי המכריע קבע, כי אין וודאות לגבי זכויות הבנייה והשימושים הסופיים אשר יותרו בקרקע ללא תכנון מפורט, שאינה זמינה לבנייה. שוויה של קרקע כזו נגזר ממספר פרמטרים, כאשר הפרמטר המרכזי הוא הציפייה הכללית לתכנון מפורט אשר יכלול תמהיל של שימושים סחירים וזמינים לבנייה תוך פרק זמן צפוי. לשיטתו של השמאי המכריע, השבחה בקרקע מעין זו תחול כתוצאה מאישור תכנית שתגרום לשינוי באחד או יותר משלושה פרמטרים:

הפרמטר הראשון הוא ציפייה כללית – האם התכנית מקטינה את מרכיב אי הוודאות בנוגע לזכויות הבנייה וייעודי הקרקע הסופיים בנכס?

הפרמטר השני הוא דחייה צפויה עד לזמינות הקרקע – האם התכנית מקצרת את משך הזמן הצפוי עד לזמינות הקרקע לבנייה?

הפרמטר השלישי שמונה השמאי המכריע הוא מרכיב סיכון – האם התכנית מקטינה את הסיכון הגלום באי-הוודאות בנוגע לאישורה של תכנית מפורטת בעתיד ו/או לזכויות הבנייה הצפויות?

תוכנית נושאית כגון תכנית תא/ע1, מעצם טיבה, אינה משנה אף לא אחד מהפרמטרים שמנה השמאי המכריע ומכאן ההחלטה כי איננה משביחה את הקרקע.

בהחלטתו זו מצטרף השמאי המכריע לדעתם של שמאים מכריעים נוספים שהחליטו אף הם במקרים דומים אחרים כי תכנית נושאית אינה משביחה קרקע לא זמינה.

השמאי המכריע ברמן התייחס בשומתו לחוסר הוודאות בנוגע לתכנית המפורטת שתתאשר בעתיד. חוסר וודאות זה מושפע, בין היתר, ישירות מהוראות תכנית תא/ע1, היא התכנית הנושאית המשביחה, לכאורה. בסעיף 2.1 להוראות התכנית הנושאית נכתב כך:

"הוראות תכנית זו יחולו על כל התכניות שאינן כוללות הוראות מפורטות לגבי מרתפים, בין אם תכניות תקפות או תכניות שטרם אושרו למתן תוקף בעת הכנס תכנית זו לתוקף".

כלומר, קיימת אפשרות, שהוראותיה של התכנית הנושאית העוסקות במרתפים לא יחולו על החלקה לאחר אישור תכנית מפורטת, במידה שזו האחרונה תכלול הוראות מפורטות לגבי מרתפים. יוצא איפוא, שכאשר מדובר במקרה שהכנה ואישור של תכנית מפורטת הינם תנאי הכרחי, מדובר למעשה בזכויות מותנות שעלולות להתבטל כליל עם אישורה של תכנית מפורטת.

ההחלטות שהוזכרו לעיל עומדות בסתירה להחלטתו של שמאי מכריע במקרה אחר בתל אביב. שם מדובר בקרקע לא זמינה לבנייה בצפון תל אביב אשר נדרשת תכנית מפורטת על מנת להפוך אותה לזמינה לבנייה, אולם ייעוד הקרקע במקרה זה הוא למגורים. השמאי המכריע גורס, כי יש לזהות כל השבחה במועד היווצרותה. לגישתו, הדונם האקוויוולנטי הנישום הוא מוצר בעל אופי ספקולטיבי. הדונם האקוויולנטי מרכז אליו זכויות בנייה ושימושים המלווים אותו עד כניסתו לתכנית איחוד וחלוקה. סביר, כי במידה שתכנית נושאית בתחום המגורים יוצרת השבחה במתחמי קרקע סמוכים וזמינים לבנייה, היא תיצור השבחה גם בדונם הספקולטיבי עם יעוד דומה. ככל שעוצמת ההשבחה גדולה יותר, כך רישומה בקרקע הספקולטיבית תהיה גדולה יותר.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/4 (יולי 2011) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

האם קרבה לבית עלמין משפיעה על שווי הנכס? ומהי השפעתו של עמוד חשמל הממוקם בחזית המגרש?

 הנכס נשוא השמאות הינו בית מגורים דו-משפחתי הממוקם בעיר גבעתיים. ההשבחה חושבה בגין רצף תכניות.

 שמאי הבעלים טען לערכי שווי נמוכים בכ-15% לאור העובדה, כי הנכס נמצא בסמיכות לבית עלמין. לטענת שמאי הוועדה, מאחר שבית הקברות לא פעיל ויש חומה מפרידה בינו לבין המגורים, אין הפחתה בשווי בגין קרבה זו.

 השמאי המכריע קבע כי:

"חשיפה לנוף מהווה אלמנט חשוב בשווי דירות מגורים. נוף לבית קברות נחשב לנוף מדכא אשר משפיע לרעה על שווי מבני מגורים. הבעיה העיקרית היא ההרגשה השלילית של מגורים בקרבת מקום זה ומצב קולות לא נעימים של תפילות עצובות ובכי בעת קבורה או ביקורים".

 השמאי המכריע הסתמך בפסיקתו זו על כתבות שונות שהתפרסמו בכלי התקשורת על-פיהן נכסים הסמוכים לבתי קברות עשויים להימכר בערכים נמוכים בכ-10% עד 17% ממבנים מרוחקים יותר.

 השמאי המכריע קבע הפחתה של 5% בגין הקרבה לבית העלמין.

 סוגיה נוספת לה נדרש השמאי המכריע היא מיקומו של עמוד חשמל בחזית הבית והשפעתו על ערכי השווי. כאן השמאי המכריע קבע, כי אין מקום להפחתה בשווי בגין קיומו של עמוד חשמל בחזית המגרש. קביעה זו עומדת בניגוד לקביעתו של השמאי המכריע מנחם מלוכנא במקרה אחר, ביישוב כפר ריינה. שם קבע השמאי מלוכנא, כי קיימת השפעה פסיכולוגית של קרבת עמוד חשמל במתח גבוה המצוי בחזית מגרש המיועד למגורים, והביא בחשבון הפחתה של 10% בשווי המגרש.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/2 (מרץ 2011) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

כוונה נסתרת העולה מתכנית הבקשה להיתר (גרמושקה) אין בה כדי לחייב בהיטל השבחה

 הנכס נשוא השמאות הינו מגרש למגורים בבנייה רוויה בנתניה. ההשבחה המבוקשת היא בגין אישור הקלות. עילת המימוש הייתה בקשה להיתר בנייה.

 ההקלות שהתבקשו הן: הגבהת גרעין הבניין ותוספת קומות מגורים. התוספת באה לידי ביטוי בכך שביטלו חדרים על הגג ובמקומם הקימו קומת גג (דירות פנטהאוז). דירות הגג המבוקשות כוללות חלל גג כפול, מה שמלמד לכאורה על כוונה ליצור מפלס נוסף בקומת הגג.

 שמאי הוועדה טען, כי קיימת השבחה בגין תוספת קומה שאפשרה הקמת 2 דירות פנטהאוז בקומה ה-17 של הבניין, תחת גריעת 3 דירות בקומות נמוכות יותר. ההשבחה באה לידי ביטוי בהפרש שווי הקרקע שבין שתי דירות סטנדרטיות לשתי דירות פנטהאוז.

 שמאי הבעלים טען, כי לא חלה כל השבחה בגין הקלה זו. לטענתו, היקף הזכויות בבקשה להיתר אינו חורג מהיקף זכויות הבנייה הכלולות בתכנית נת/616, היא התכנית החלה במקרקעין במצב הקודם. תוספת הקומה שנתקבלה כהקלה מהוראות התכנית, הייתה מאושרת ממילא, גם ללא בקשת ההקלה וזאת – מאחר שתכנית נת/616 התירה 16 קומות + גג ובכך למעשה, התירה הקמת דירת גג – או לחילופין – חדרי יציאה לגג בקומה 17. עוד נטען, כי מבחינה שמאית הוספת 2 דירות כנגד הפחתה של 3 דירות אחרות לא משביחה את הנכס.

 השמאית המכריעה החליטה כי הפרשנות הנכונה של הוראות תכנית נת/616 היא כי מותרת הקמה של 16 קומות ובנוסף דירה חד-מפלסית על הגג. לכן, הקמה של 17 קומות, כל עוד מניין שטחי הבנייה, הכולל גם את דירות הגג, אינו חורג מסך הזכויות המוקנות בתכנית, אינה משביחה  את הנכס.

 השמאית המכריעה מוסיפה לעניין החלל הכפול בקומת הגג:

"כי עיון בתכנית הגשה מעלה, כי דירות הגג המבוקשות כוללות חלל בגובה כפול, בשטח של 62 מ"ר, מה שמלמד, ככל הנראה, על כוונה ליצור יותר ממפלס אחד, פעולה המנוגדת להוראות התכניות התקפות בחלקה. אולם, משלא נתבקשה חלוקה שכזו במסגרת היתר הבניה הנוכחי, נבצר ממני להתייחס לעניין זה בשומה המכרעת".

 סיכומו של דבר, השמאית המכריעה קבעה כי תוספת קומת מגורים בקומה 17 אינה חורגת מהוראות התכנית ולפיכך, לא גרמה להשבחה בשווי הנכס והפחיתה כליל את סך ההשבחה שנדרשה על-ידי הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/2 (מרץ 2011) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

השבחה בגין אפשרות שימוש כיחידות נופש (צימרים)

הנכס נשוא השמאות הינו קרקע ריקה בייעוד "מגורים" במושבה יבנאל. תכנית ג/14573 שקיבלה תוקף בתאריך 7.11.06 (להלן: "התכנית") אפשרה בניית יחידות נופש (צימרים). על-פי הוראות התכנית, שטחי יחידות הנופש ייגרעו מזכויות הבנייה הקיימות.

 לטענת שמאי הבעלים, התכנית אינה משביחה את הקרקע, מאחר שבניית יחידות נופש באזור יבנאל אינה מהווה עסק כלכלי ובנוסף, הזכויות לבניית יחידות נופש נגרעות מזכויות הבנייה הקיימות. שמאי הוועדה טען, כי הדרישה ליחידות נופש ביבנאל ובאזור בכלל גבוהה במיוחד, והראיה היא מספר היתרי הבנייה הגדול שניתן ביישוב.

 השמאית המכריעה פסקה, כי הטענה שאין כדאיות כלכלית בבניית יחידות נופש במושבה, אין לה אחיזה במציאות, וזאת לאור ריבוי הדרישות בסביבה לבניית יחידות כאלו. כמו כן, החלקה ממוקמת באזור גבוה מבחינה טופוגרפית ונהנית מנוף. עובדה העשויה לתרום לביקוש לשימוש זה.

 לעניין הטענה, כי זכויות הבנייה ליחידות נופש נגרעות מסך הזכויות הקיימות, קבעה השמאית המכריעה, כי בשל גודלו של המגרש, סך הזכויות למגורים הינן למעלה מ-300 מ"ר ליחידת דיור ולפיכך, ממילא כמות הזכויות עולה על הנדרש באזור זה וניתן לנצל את היתרה לבניית יחידות נופש.

 תרומת הרחבת השימוש ליחידות נופש הוערכה על-ידי השמאית המכריעה ב-10% משווי מ"ר קרקע מבונה למגורים.

 ההשבחה שנקבעה בגין תכנית זו הינה בסך של כ-17% בלבד מדרישת הוועדה המקומית.

 הערה:

החלטה זו סותרת את החלטתו של אבישי זיו, שמאי מכריע, שנדרש לאותה סוגיה בנכס דומה במושבה יבנאל. במקרה זה, מדובר בתכנית מוקדמת יותר לתכנית שלעיל, תכנית ג/8529 שקיבלה תוקף ב-31.1.97. השמאי המכריע, זיו, פסק כי לדעתו התכלית הנוספת של יחידות נופש הינה בעלת שווי של מגורים בקירוב, וקבע שאין השבחה בגין התכנית. יצוין, כי השמאי המכריע התחשב גם בעובדה שתכנית ג/8529 הייתה בתוקף 5 שנים בלבד ותוקפה פג עוד בטרם מימשו הבעלים זכות זו.

 נשאלות השאלות: האם לא היה ראוי להעריך את שווי המקרקעין במצב חדש, דהיינו בשימוש ליחידות נופש, על-פי העקרונות והכללים של עסק חי ולא כנגזרת משווי למגורים? האם העובדה שנבנו צימרים בסביבה, יש בה כדי להעיד שמדובר בעסק כלכלי רווחי יותר מאשר דירות מגורים לשכירות לטווח ארוך?

 שאלות אלה לא נבחנו מבחינה שמאית, ולהערכתי יש מקום לבחינה כזו.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/2 (מרץ 2011) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה בגין שימוש חורג של מבנה תעשייה גדול למסחר

 רשת מרכולים גדולה בארץ שרצתה לפתוח סניף באזור התעשייה בפרדס חנה הגישה בקשה לשימוש חורג מתעשייה למסחר, לתקופה של 5 שנים.

 המחלוקת בין שמאי הוועדה לשמאי הבעלים התגלעה גם ביחס לשווי במצב קודם של המבנה כתעשייה וגם ביחס לשווי במצב חדש בשימוש כסופרמרקט. הנכס, המהווה מבנה תעשייה, נרכש כחצי שנה לפני מועד אישור הבקשה לשימוש חורג על ידי הוועדה. טענת שמאי הוועדה, שהתקבלה על ידי השמאי המכריע, הייתה, שהמחיר הנקוב בעסקת הרכישה של הנכס הוא השווי במצב הקודם. שמאי הבעלים טען לשווי נמוך יותר במצב קודם מאחר שרמת הגימור במבנה גבוהה ביחס למבנה תעשייה סטנדרטי. בתחשיביו להערכת השווי במצב קודם, התבסס שמאי הבעלים על עסקאות של נכסים דומים בסביבה. טענתו כאמור לא התקבלה, השמאי המכריע כתב בהכרעתו כי העסקה בנכס מהווה בסיס ראייתי אמין להערכת השווי במצב קודם, גם אם רמת הגימור שלו גבוהה ואינה תורמת לייעודו על פי ההיתר, כמבנה תעשייה.

 שמאי הבעלים הציג תחשיב חליפי להערכת השווי במצב קודם המתבסס על גישת עלויות ההקמה, על פיו השווי במצב קודם הינו בערך פי 2 מאשר על פי גישת ההשוואה. גם טענה זו לא התקבלה על ידי השמאי המכריע.

 בהערכת המצב החדש, יש לחשב את שווי השימוש החורג כסופרמרקט, שהוא למעשה שווי ההנאה הכלכלית לתקופה של חמש שנים. שמאי הבעלים הציג חוזה שכירות עם שתי אופציות כלכליות לתשלום דמי שכירות (לפי הגבוה מביניהם): אופציה אחת, הינה דמי שכירות קבועים והאופציה האחרת היא אחוז מסוים מדמי הפדיון. מאחר שהשומה נערכה עוד טרם החל המרכול את פעילותו, שמאי הבעלים הביא בחשבון רק את דמי השכירות ללא האופציה שדמי הפדיון יהיו גבוהים יותר.

 השמאי המכריע לא קיבל את תחשיביו של שמאי הבעלים וערך תחשיב המבוסס על שלושה רכיבים: (1) דמי השכירות הקבועים הנקובים בחוזה; (2) דמי שכירות צפויים כנגזרת של הפדיון המקובל ברשתות אחרות דומות; (3) דמי שכירות צפויים בגין חלק מסוים של הפדיון שהוא מעבר למקובל ברשתות אחרות ובנטרול רכיבי המוניטין של הרשת הספציפית.

 הרציונל שעמד מאחורי החלטתו של השמאי המכריע הוא שיש להעריך את השווי במצב החדש כאילו הנכס היה מוצע למכירה ועל פי המחיר שהיה מוכן לשלם עבורו רוכש פוטנציאלי. רוכש תיאורטי היה מתבסס על חוזה השכירות שנחתם עם רשת המרכולים והיה עורך סקר שוק ובודק את ערכי הפדיון של הרשת במקומות אחרים בארץ. על בסיס בדיקה זו היה מניח כי, ללא ספק, דמי השכירות הצפויים היו נגזרים מערך הפדיון בגלל ערכם הגבוה משמעותית מדמי השכירות הקבועים הנקובים בחוזה. עם זאת, השמאי המכריע הביא בחשבון רק 1/3 מהפדיון הצפוי וזאת לאור העובדה, כי חלק נכבד מהפדיון מיוחס למוניטין של רשת המרכולים, אותו יש לנטרל בבואנו לחשב השבחה.

 טענה נוספת של שמאי הבעלים, שלא התקבלה בסופו של דבר, היא קיזוז עלויות התאמת המבנה לצורך שימושו כמסחרי. השמאי המכריע נימק החלטתו בכך שהמבנה, שנבנה על פי היתר כדין למטרת תעשייה, אינו תואם שימוש לתעשייה ורמת הגימור שלו גבוהה יותר ותואמת את השימוש כמסחרי. עלויות ההשקעה במבנה לצורך הפיכתו למרכול היו מבוצעות ממילא בכל מבנה שהיה מושכר לצורך המרכול.

 היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע עמד על כ-101.5% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/1 (ינואר 2011) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

מהי שיטת החישוב הנכונה, במימוש בדרך של היתר בנייה, בנסיבות בהן המקרקעין משמש לדיור מוגן?

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו מבנה לדיור מוגן באור יהודה. ההשבחה חלה במקרקעין בעקבות אישור תוכנית מ.א.א./210/ה' שאושרה ביום  11.12.2009 (להלן: "התוכנית"). עילת המימוש היא בקשה להיתר בנייה. יצויין כי השטחים שבגינם נדרש ההיתר כבר היו בנויים במועד הקובע.

 עיקרי השינויים בתוכנית כללו הגדלת שטחים עיקריים ושטחי שירות מתחת לפני הקרקע וכן שינוי תמהיל הדירות מיחידות דיור לעצמאיים בלבד ליחידות לעצמאיים ובנוסף, חדרים לסיעודיים ובסך הכללי מספר יחידות הדיור קטן יותר במצב החדש.

 המחלוקת נסובה סביב שיטת חישוב ההשבחה. על פי שמאי הוועדה, מדובר במקרקעין המורכבים משני נכסים שונים לחלוטין, הטעונים התייחסות שמאית שונה: אגף לדיור מוגן (עצמאי) ואגף סיעודי. באגף לדיור מוגן חושבה ההשבחה על פי התרומה לשווי מרכיב הקרקע – על בסיס נתוני השוואה לנכסי דיור מוגן תוך ביצוע התאמות, ואילו באגף הסיעודי, חושבה ההשבחה על פי התרומה לשווי המקרקעין, כפי שעולה, בין היתר מנתוני חוזה השכירות של הנכס. שמאי הבעלים טען כי ההשבחה צריכה להתייחס לקרקע ולא למקרקעין, והעובדה שהנכס בנוי לא צריכה לשנות את שיטת חישוב ההשבחה. שמאי הבעלים חישב את ההשבחה כהפרש בין שווי הקרקע במצב הקודם והחדש, בהתאם לשינויים שחלו בשטחי הבנייה ובסיווגם, ללא הפרדה בין האגפים.

 השמאית המכריעה קיבלה את טענת שמאי הוועדה והעריכה את ההשבחה על פי אפיון השטחים בפועל, כאשר כל אגף הוערך בנפרד. לטענת השמאית מימוש על ידי היתר בנייה מאופיין במסוימות של השטחים, תפקודם ומיקומם במגרש. לעומת זאת – במימוש על ידי מכר, מדובר במודל תיאורטי בעל מאפיינים כלליים בלבד. אופן חישוב ההשבחה, כפי שנהג שמאי הבעלים, אינו מבדיל בין אפיוני השטחים, אלא כולל התייחסות אחידה אליהם, ללא בחינת השפעת השינויים בפועל. חישוב ההשבחה, תוך התעלמות ממאפייניהם והשפעתם בפועל של שטחי הבנייה, באופן גורף, נמצא כלא מתאים, מאחר שניתן לאפיין את השטחים באופן מובהק.

 ערכי השווי נקבעו על סמך עסקאות השוואה ומקדמי ההתאמה למיקום, שהתבססו על האוכלוסייה הצפויה לאכלס את הדיור המוגן, וכן על מחירי קרקע למגורים באזור. לדעת השמאית המכריעה, קיים קשר ישיר בין שני הגורמים לבין שווי הקרקע לדיור מוגן בסביבתם.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע עמד על כ-64% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/6 (נובמבר 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה שנגבה בחסר, עקב טעות, לא יקוזז בתוכנית מאוחרת יותר

 מדובר בבית מגורים צמוד קרקע דו-משפחתי בחולון. ההשבחה חושבה בגין  תוכנית ח/1 תיקון 15, אושרה ביום 1.6.1998 (להלן: "תוכנית המרתפים") ובגין תוכנית ח/1 תיקון 23, אושרה ביום 11.7.2008 (להלן: "תוכנית הגגות").

 שתי התוכניות מהוות הרחבה לשטחים ביחס לתוכניות קודמות. תוכנית המרתפים הגדילה את שטח המרתף עד לשטח המותר לבנייה בקומת הקרקע והגדילה את גובה המרתף מ-2.2 ל-2.4 מ'. תוכנית הגגות הגדילה את גובה רום גג הבית עד ל-7 מ' ובכך הגדילה למעשה את שטח הבנייה בחלל גג הרעפים.

 עיקר המחלוקת בגין תוכנית הגגות נסובה סביב השטח שהותר לבנייה בחלל עליית הגג במצב קודם ובגין עלויות ההתאמה שיש לבצע לצורך בנייה בחלל הגג. יצויין, כי במועד הקובע לא הייתה עליית גג כלל, דהיינו לא נוצלו הזכויות במצב קודם.

 שמאית הוועדה טענה לשטח עליית גג במצב קודם של 23 מ"ר, על אף שעל פי נתוניו הפיזיים של השטח הקודם בנכס הנדון ניתן לבנות עליית גג בשטח גדול יותר. שמאית הוועדה טענה כי הוועדה המקומית לא נהגה לאשר שטחים העולים על 23 מ"ר ותמכה את טענתה זו במסמך של המחלקה המשפטית של עיריית חולון. עוד טענה השמאית, כי בעת העברת זכויות קודמת בנכס, חויבו לפי השבחה בשטח של 23 מ"ר בעליית הגג ולכן 23 מ"ר הוא הבסיס למצב הקודם.

 לעניין עלויות ההתאמה טענה שמאית הבעלים כי ביצוע הבנייה בחלל גג הרעפים כרוך בעלויות אלו ויש להפחיתן מסכום היטל ההשבחה.

 השמאית המכריעה החליטה כי במצב הקודם יובא בחשבון שטח העולה על 23 מ"ר וזאת על פי הגובה הקיים בפועל של המבנה. הטיעון כי במצב קודם ניתן לבנות רק עד 23 מ"ר אינו נתמך סטטוטורית. העובדה כי חלה טעות בגובה ההשבחה בעת העברת זכויות קודמת אינה ניתנת לתיקון על ידי החלת ההשבחה על הרוכשים כעת, בבואם להעביר את זכויותיהם לאחר.

 בנושא עלויות ההתאמה הוחלט, כי מאחר שהגג לא בנוי גם במצב הקודם וגם במצב החדש, אין להן השפעה על גובה ההשבחה.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה, בגין שתי התוכניות, עמד על כ-70% מדרישת הוועדה המקומית.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/6 (נובמבר 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

חישוב דחייה בחישוב היטל השבחה בגין אישור תוכנית מפורטת

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו קרקע בייעוד משולב של תעשייה וחקלאות בנס ציונה, בסמוך לפארק המדע. בחודש אוגוסט 2009 נמכר חלק מהחלקה ובגין המימוש הוצאה על ידי הוועדה המקומית נס ציונה שמאות מקרקעין לחישוב השבחה בגין שלוש תוכניות: נס/1/1999, נס/2/1 ו-נס/2/1ב'.

ענייננו בתוכנית המשביחה, נס/1/1999 אשר אושרה ביום 15.1.1992. (להלן: "התוכנית"). הנכס, נשוא השמאות, מהווה חלק מחלקה גדולה בשטח של 72,838 מ"ר כאשר במצב קודם ייעוד החלקה היה חקלאי והתוכנית המשביחה שינתה חלק מהחלקה לייעוד לתעשייה וחלק נותר בייעוד חקלאי.

התוכנית מתווה הוראות בנייה כלליות, אולם לא ניתן להוציא על פיה היתרי בנייה אלא לאחר הכנת תוכנית מפורטת. למעשה, החלקה נשוא ההשבחה מהווה חלק מחטיבת קרקע גדולה יותר הכלולה בתוכנית. על פי הוראות התוכנית, השטח הכלול בה יחולק לשלושה מתחמים ולכל מתחם תוכן תוכנית מפורטת נפרדת שעל פיה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.

על פי סעיף 16 לתוכנית – היא תבוצע תוך 10 שנים מיום אישורה. דהיינו, תוכניות מפורטות צפויות להתאשר בתוך 10 שנים. בפועל, התוכנית פורסמה להפקדה רק ב-14.12.2004 ורק ב-16.12.2007 החליטה הוועדה המחוזית על מתן תוקף בתנאים. עד לכתיבת שורות אלה לא פורסמה התוכנית למתן תוקף.

שמאי הוועדה הביא בחשבון דחייה של 10 שנים עד לאישור תוכנית מפורטת, וזאת בהסתמך על לוח הזמנים שנקבע בתוכנית. שמאי הבעלים טען, כי מאחר שעד למועד מימוש הזכויות, דהיינו 18 שנים, לא אושרה תוכנית מפורטת, יש להביא בחשבון מקדם דחייה של לפחות 15 שנים.

השמאית המכריעה קבעה כי יש להביא בחשבון דחייה של 10 שנים בלבד וזאת בשל העובדה כי במועד הקובע, דהיינו מועד אישור התוכנית בשנת 1992, הצפי היה כי תוכנית מפורטת תתאשר לאחר 10 שנים.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה בגין התוכנית נס/1/1999 עמד על כ-60% מדרישת הוועדה המקומית.

הערה:

החלקה, נשוא השמאות, מהווה חלק מאזור המתוכנן לכלול בתוכו מספר שימושים: תעשייה מסורתית קיימת ומתוכננת, תעשייה עתירת ידע מתוכננת, מרכז תחבורתי גדול מתוכנן ומגורים צמודי קרקע קיימים ומתוכננים. יצויין, כי חלקו הגדול של השטח המתוכנן עדיין לא עבר הליך של פרצלציה ובמסגרת התוכנית המפורטת נדרשת גם תוכנית איחוד וחלוקה. מהיכרותנו את התנהלות ועדות התכנון בארץ, האם הציפייה להכנת תוכנית מפורטת באזור כל כך מורכב, בתקופה קצרה של 10 שנים לא נראית אופטימית מדי? העובדה כי אחרי 18 שנים עדיין לא אושרה תוכנית מפורטת אינה מפתיעה במחוזותינו ומחזקת את הטיעון כי במועד הקובע נכון היה להביא בחשבון דחייה של לפחות 15 שנים ובתוספת מקדם סיכון לאור ההתנגדויות הרבות הצפויות באזור מורכב מעין זה.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/6 (נובמבר 2010) בהוצאת רונן