https://www.funder.co.il/article/123847

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "זוהי תפיסה מעוותת שמאפיינת את החלטות ממשלות ישראל במשך שנים, נלחמה בביקושים זאת במקום טיפול בבעיית הבעיות שהיא העדר היצע. תקנות חדשות אלה לא יועילו במאום להגדלת היצע וסתם ייפגעו בביקושים שלא לצורך!" 

בכירים בעולן הנדל"ן מתייחסים לנתוני משרד האוצר בדאגה, לאחר שהמשקיעים ממשיכים להוביל את שוק הדיור ומתוך חשש להעלאת מס הרכישה

מגדילים 19.08.2021

חוששים מהעלאת מס הרכישה למשקיעים ומתריעים: הבעיה היא היצע הדיור

"לא כל כך ברור לי הדו"ח האחרון של האוצר. האם לדעתם הבעיה העיקרית בשוק הדיור הינם המשקיעים?", תוהה דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן לאור פרסום סקירת ענף המגורים לרבעון הראשון של השנה שפרסם משרד האוצר, "האם העובדה שאחוז גבוה יחסית, 37 אחוזים, הם מהמגזר הציבורי, מטרידה יותר מהעובדה שאין כלל היצע דיור בשוק והדירות שנמכרות בקצב מסחרר ייגמרו תוך חודשים מעטים והמחירים ימשיכו לזנק?". לדבריה, "זו צריכה להיות הבעיה שצריכה להדיר שינה מעיניהם של פקידי האוצר ולא פילוח משקיעים".

על פי ההחלטה החדשה של הבנק, הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד כחלק מההון העצמי לדירה, המגבלה תחול על רוכשי דירה ראשונה אך לא על משפרי דיור. הבנקים יצטרכו לרתק יותר הון והמשמעות היא: עלייה בריבית לציבור נוטלי המשכנתאות

נתנאל אריאל|09/08/2021 10:3

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/795099?fbclid=IwAR1hZsLJL1GWD9yu37_gKtj7zFzDbf1tk4Af1z6J613V8MoKn97N5k1suc8

האם בנק ישראל לוקח צעד לאחור בתחום המשכנתאות ומנסה כעת לקרר את שוק הדיור? לאחר המהלכים של הבנק בתחילת השנה, ובראשם ההחלטה לאפשר לציבור לקחת משכנתאות בעד שני שלישים במסלול ריבית הפריים – שחיממה את שוק הדיור וגרמה לציבור לקחת עוד ועוד משכנתאות, כשאלה זינקו למספרים אסטרונומיים בהיקפים של כל הזמנים – הפיקוח על הבנקים מפרסם כעת טיוטה להערות הציבור שתגביל את המינוף העודף של הציבור בלקיחת משכנתאות.

על פי הטיוטה, ייאסר על הבנקים להעמיד הלוואה נוספת שתשמש כ"הון עצמי" לרכישת דירת מגורים. כלומר, הלוואה לכל מטרה לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות המינוף (LTV) ברכישת דירת מגורים.

המגבלה תחול רק על רוכשי דירה ראשונה ולא על משפרי דיור, וזאת במטרה לאפשר לאנשים שרוצים לעבור מדירה קטנה יותר לדירה גדולה יותר לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של הדירה הקודמת שלהם. במקרה של משפרי דיור הבנק יהיה רשאי להעמיד את ההלוואה הנוספת לצורך השלמת מימון הרכישה. במקרה הזה המגבלה תהיה שתקופת ההלוואה הנוספת לא תעלה על התקופה המקסימלית המותרת על פי רשות המסים (נכון להיום: 24 חודשים).

ברכישת דירה חליפית מקבלן, יהיה רשאי הבנק לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.

בנוסף, שתי ההקלות שניתנו בתקופת הקורונה, ושיפוגו ב-30 בספטמבר, לא יחודשו, והמשמעות היא ששיעור המימון בהלוואה לכל מטרה יעמוד בחזרה על מקסימום של 50%, ולא עד 70%, וכן כי הבנקים יהיו חייבים לרתק הון בשיעור של 1% בגין הלוואות לדיור.

כלומר – הבנקים יצטרכו לפצות את עצמם על ריתוק ההון לטובת דיור, וסביר להניח כי הם יעלו ריביות לציבור נוטלי המשכנתאות. מהלך כזה מצידם לא יפתיע אף אחד שכן גם אחרי המהלך של בנק ישראל בתחילת השנה הבנקים העלו את גובה הריביות ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית במשכנתא שהבנק ניסה למכור לציבור כ'הטבה'.
 נזכיר כי מחירי הדיור עלו השנה ב-7.2%, ובעקבות המהלך של בנק ישראל שהקל על לקיחת משכנתאות בריבית הפריים, הציבור הולך ונוטל משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, והיקף המשכנתאות שובר שיאי כל הזמנים כל חודש מחדש, כאשר בחודש יוני האחרון נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.6 מיליארד שקלים.

ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש – כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן – את הסיכון האישי שלו כלווה.

אגב, עד לא מזמן שיא נטילת המשכנתאות הקודם לחודש בודד היה שייך דווקא ל"חודש הקורונה" – מרץ 2020, אז נטל הציבור שיא כל הזמנים של כ-8.67 מיליארד שקל. חודש מרץ 2021 הסתכם בחודש השלישי בהיקף המשכנתאות עם סך של 8.6 מיליארד שקל. בחודש מאי האחרון השיא הזה נשבר עם משכנתאות בהיקף של 9.47 מיליארד שקל, ובחודש יוני האחרון הוא כאמור נשבר פעם נוספת עם 11.588 מיליארד שקל בחודש.

אז נכון אמנם שמסלול ריבית הפריים בינתיים הוא זול יותר, אך כאשר הריבית בעולם תעלה – הוא עלול להפוך למלכודת עבור ציבור נוטלי המשכנתאות. בנק ישראל מכר לציבור את זה כ'הטבה' – אך את המחיר ישלם הציבור שייתקע עם משכנתאות מסוכנות ועם ריביות שילכו ויעלו.

המפקח על הבנקים יאיר אבידן: ״‎פרסמנו היום מספר צעדים לניהול הסיכונים והחשיפות במערכת הבנקאית. אני שמח שלאחר שיח מתמשך שאנו עורכים הצלחנו למצוא מתווה המאפשר את פעילותם של משפרי הדיור לצד הגבלה מסוימת לאלו הרוכשים למטרות השקעה ושאינם משפרי דיור. חשוב שבעת העמדת ההלוואה ובמסגרת תהליך חיתום אחראי, הבנק המלווה יעשה שימוש במכלול הכלים כדי להכיר היטב את מצבו הפיננסי של הלקוח, לרבות שימוש במערכת לשיתוף נתוני אשראי. בנוסף, אין בכוונתנו להאריך את תוקפן של שתי הקלות שניתנו לנוכח הקורונה – החזרתן למצב בדומה לערב המשבר, הוא חלק מתהליך ההתאוששות של המשק וההסתגלות לניהול הכלכלה גם לצד קיומו של הנגיף.״

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן: "איני מתלהבת כלל ועיקר מההחלטות האחרונות של בנק ישראל. ההחלטה לא לאפשר לרוכשי דירה לשעבד דירה קיימת בבעלותם כחלק ממימון רכישת דירה חדשה תמוהה בעיני, מה גם שהבנק מאפשר לרוכשי הדירה החדשה ליטול. הלוואה לתקופה של עד 24 חודשים, כך שאיני מבינה את הלוגיקה שבהחלטה זו שאולי תשפיע באופן כזה או אחר על הביקושים אבל לא תפתור כלל ועיקר את הבעיה העיקרית שהינה תדלוק שוק המשכנתאות החל מדצמבר 2020, זאת בעקבות ההחלטה השנויה במחלוקת לאפשר ליטול שני שלישים מהמשכנתא צמודים לפריים".

לדבריה: "אם כבר בנק ישראל רצה לתקן את הבעיה מהשורש, הוא היה צריך להתייחס לבעיה מרכזית זו שלא רק תדלקה את שוק המשכנתאות, אלא גם את מחירי הדיור. בכלל, אני סבורה שרק פעולה משולבת של בנק ישראל והאוצר, בשילוב משרדי הפנים והשיכון שתטפל מהשורש בבעיית העדר היצע, זאת במקום ניסיונות שווא למתן את הביקושים, היא זו ששוק הדיור זקוק לו נואשות בימים אלה".

ביזור יתר: המדינה צריכה לשנות בהוראת שעה מיידית את שיטת התמחור של מכרזי רמ"י ולהורות לה לשווק קרקע במחירים קבועים ומפוקחים, תוך בחירת היזמים הזוכים לפי קריטריונים של איכות // דעה דליה עסיס 03.08.2021

מהיכן נובעים הפערים העצומים בין רווחי רמ"י השנה לבין השנים הקודמות?

זה מכבר התרעתי כי משהו לא מסתדר לי ברמות המחירים של מכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ובמיוחד במהלך מחצית השנה האחרונה. תחושה זו, לצערי, אוששה כשלאחרונה פורסמו הרווחים של רמ"י כתוצאה ממכירת קרקעות במחצית הראשונה של 2021. מסתבר כי בתקופה זו הרוויחה רמ"י 8.1 מיליארדי שקלים ממכירת קרקעות, וזאת לעומת 3.8 מיליארד ב-2020, 2.7 ב-2019 ו-4 מיליארד ב-2018.

שלוש סיבות מרכזיות לפערים העצומים בין רווחי רמ"י השנה לבין השלוש השנים הקודמות. סיבה ראשונה היא סיום בפועל של תכנית מחיר למשתכן, דיור מסובסד מוזל, מה שכמובן גרע משמעותית מרווחי רמ"י. סיבה שנייה נעוצה בהתמקדות במכרזים של רמ"י באיזור הביקוש במרכז הארץ, מה שכמובן תרם מאוד לגידול בהכנסות. סיבה שלישית, אותה כבר ציינתי בעבר היא התמחור המאוד גבוה של המכרזים.

דוגמאות לתמחור הגבוה של מכרזי רמ"י ראינו בשלושה מקומות. הראשון במע"ר של העיר מודיעין, השני במרכז ברמת בית שמש והמכרז השלישי בשכונת קריית שלום אשר בדרום תל אביב. בשלושת המכרזים התמחור היה בכ-20 אחוזים מעל מחיר השוק הנוכחי. האבסורד הגדול שסכומי העתק הללו מוזרמים דרך רמ"י ישירות לקופת המדינה. אותה מדינה מחד גיסא מצהירה שהיא פועלת להורדת מחירי הדיור, מאידך גיסא מטפחת שיטת שיווק קרקעות של רמ"י אשר מתדלקת את רמות המחירים. 

אם המדינה הייתה רוצה, הייתה משנה בהוראת שעה מיידית את שיטת התמחור של מכרזי רמ"י שבפועל מספסרת ברמות המחירים. יתרה מכך, המדינה יכלה בנקל להורות לרמ"י לשווק קרקע במחירים קבועים ומפוקחים, ולבחור את היזמים הזוכים לא לפי "כל המרבה במחיר", אלא לפי קריטריונים של איכות למשל. המדינה יכולה לפתוח את מרכזי רמ"י לכלל אלפי הקבלנים במדינת ישראל ולא לעשרות בודדות שבדרך כלל זוכים במכרזים ומרכזים כיום בידם את רוב רובם של הפרויקטים, מה שמוריד את התחרות ומעלה את המחירים.

הדוגמא של רמ"י מצביעה על עקב אכילס של ענף הנדל"ן. אני רואה ב"מקרה רמ"י" דוגמה מובהקת לביזור יתר של סמכויות ענף הנדל"ן בין גורמים רבים, מה גורם לכך ש"יד אחת נותנת", זאת בעוד "היד השנייה לוקחת", כשבסופו של דבר היעדים המרכזיים – הגדלת ההיצע ובלימת עליית המחירים אינם מושגים. וכל זה יביא מן הסתם את רמות המחירים בשנת 2022 לשיא של כל הזמנים. רק תכלול של הסמכויות בידי גוף מרכזי אחד יוכל להשיט את ספינת הנדל"ן מים סוער אל חוף מבטחים.