החשיבות של שמאית מלווה בפרויקטים של התחדשות עירונית ומדוע חייבים לבחור שמאית מלווה מהיום הראשון עוד לפני שבוחרים יזם.
24.5.2024
מן התקשורת
אל תאמינו לנתוני הלמ"ס – "מחירי הדירות לא עולים"
דליה עסיס, שמאית מקרקעין בשיחה עם ביזפורטל על המצב בשוק המגורים, מה יהיה בהמשך ועל חרישצחי אפרתי | 27/05/2024 07:24
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/828780
דליה עסיס בתכנית הנדל"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 24 במאי, 2024
מתכננת הערים דליה עסיס על חשיבות שמאי מלווה מטעם הדיירים בהתחדשות עירונית
אקרו נדל"ן וגיל קטה זכו במכרז על קרקעות תעש השלום – אבל בפער ענק
ל-2 המתחמים שזוהמו בעבר הוגשו 18 הצעות. הצעת אקרו מגלמת כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידה, בעוד שאצל גיל קטה המחיר כבר עומד על כ-1.8 מיליון. השמאית דליה עסיס מסבירה את הפער וטוענת: מדובר במחירים נמוכים לאזור
- מאת: אלכסנדר כץ
- 06/05/2024
קישור לכתבה – https://www.facebook.com/share/rm9i5EouistYMUh8/
אקרו נדל"ן ייזום וגיל קטה בנה השקעות זכו בשני מתחמים במכרז של רמ"י על חלק מקרקעות מפעל תעש מגן בדרך השלום בתל אביב. המכרז על כ-7.5 דונם, התקיים לאחר תשע דחיות, והתייחס לבנייתם של 528 יחידות דיור.
המכרז מחולק לשני מתחמים. על מתחם א' בשטח של 3,861 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 364 יחידות דיור וכ-800 מ"ר מסחר. מחיר המינימום עומד על כ-95 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, מחיר המייצג כ-260 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו שבע חברות,כאשר אקרו נדלן ייזום, שהציעה 368 מיליון שקל, זכתה בו. על סכום זה יש להוסיף כ-42 מיליון. בסך הכל מחיר קרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.1 מיליון שקל.
על מתחם ב' ששטחו 3,607 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 164 יחידות דיור וכ-750 מ"ר מסחר. מחיר המינימום הוא כ-43 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, שהם כ-262 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו 11 חברות, כאשר גיל קטה הציעה 276 מיליון שקל. לכך יש להוסיף כ-24 מיליון שקל – ובסך הכל מחיר לקרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.8 מיליון שקל.
מדוע מדובר על פער כל כך גדול בין 2 ההצעות? שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה כי "הפער של כ-40% במחיר קרקע ליחידת דיור – מצד אחד מגרש 103 (בו זכתה אקרו נדל"ן, א"כ) גובל בבית העלמין, וחשוב לציין שלא כל הדירות במגרש פונות לבית העלמין. מצד שני מגרש 104B (של קטה, א"כ) גובל במבנה תעסוקה, מסחר ומשרדים, כך שההפחתות מתקזזות בין שני המגרשים. הפער הגבוה במחירים בין שני המגרשים משקף את אי-הוודאות בשוק הנדל"ן באשר למגמות המחירים".
עסיס גם מציינת את הפער הקטן בין ההצעה הזוכה של אקרו נדל"ן להצעה השנייה – כשמונה מיליון שקלים (כ-2%), בעוד במתחם השני הפער בין ההצעה הזוכה של גיל קטה להצעה השנייה, עמדה על כ-56 מיליון שקל (כ-25%), שמחזק את הטענה לחוסר ודאות.
-מה מחיר דירה בשכונה, והנגזרת של כך – מחיר הקרקע ליחידה?
"המחירים של שני המגרשים משקפים מחירי קרקע נמוכים מהמחירים שאנחנו מכירים באזור הזה. דירה חדשה של 90 מ"ר בסוף 2023 נמכרה בכ-4.5 מיליון שקל, שמשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כשני מיליון ששקל. אז אנחנו רואים פה מגמה של ירידה במחירי הקרקע".
"עם זאת", היא אומרת, "חשוב לומר לא בטוח שבסופו של דבר הדירות שיימכרו בפרויקטים האלו יהיו נמוכים כי מה שיקבע את המחיר זה ההיצע והביקוש במועד הרלוונטי שבו יימכרו הדירות. אבל ללא ספק יש פה מגמה של ירידה במחירים ובוודאי לא צופים עלייה".
"השפעות הקו האדום מורגשות היטב בשוק"
שישה חודשים חלפו מאז הנסיעה הראשונה של הקו האדום בין פתח תקווה לבת ים. יצאנו לבדוק עם גורמי הענף עד כמה מתממשות הציפיות לעליית ערך הנכסים בקרבת התחנות, ובאיזו מידה הרכבת הקלה מקיימת את ההבטחה
אורי חודי |19.04.24 | 06:00
קישור לכתבה –
https://www.ynet.co.il/economy/article/hj800311vxc
מתוך הכתבה:
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מסכימה שיש שינוי חיובי, אך גם מציינת כי על הרשויות המקומיות לסייע לעסקים בתקופת הבנייה של הקווים הנוספים: "בעבודת המחקר שעשיתי על השפעת תחבורה על מחירי נדל"ן למגורים בעולם, בעיקר רכבות מטרו, כבדות וקלות, נמצא כי לרכבות השפעה חיובית על ערכי המקרקעין ובמיוחד למי שממוקם במרחק של עד כ־500 מטרים מהתחנות, כלומר מרחק הליכה של כחמש דקות. מבחינה זו אני צופה שגם הקו האדום, ובהמשך קווים נוספים שייפתחו, ישפיעו בסופו של דבר הן על הביקושים לדירות והן על הביקושים למשרדים, מסחר, בתי קפה, מסעדות וכו' בקרבתם. השינוי כבר ניכר בהדרגה במקטע הדרומי של הקו החוצה את יפו בואכה בת ים, וכבר מתחיל להשפיע על רמות הביקושים לאורך שדרות ירושלים בואכה יפו ד'. כך גם בציר בגין בתל אביב ובמקטע של רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה, ובמיוחד ברמות הביקושים למשרדים. עם זאת במקומות אחרים עדיין לא ניכר שינוי, וכדי שהתהליך יתקדם, חשוב שהרשויות המקומיות יתמרצו במקביל את סביבת הרכבת, בין שבאמצעות הנחות לארנונה לעסקים או הטבות שיתמרצו דיירים בפרויקטים בעלי פוטנציאל להתחדשות עירונית לאורך הציר".
שוק הנדל"ן בישראל בהתאוששות דרמטית: מה גרם לזינוק במכירות?
רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו טוען: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת מתחילים לצאת אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים, על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה"
מערכת ice | 13/3/2024
https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1004688
בתגובה לנתוני הכלכלנית הראשית באוצר, לפיהם בחודש ינואר 2024 הייתה עלייה דרמטית במכירת יותר מ-8,000 דירות, 14 אחוזים יותר מינואר אשתקד והגבוה ביותר מאז מאי 2022.
רוני מזרחי, יו"ר ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "זו ממש לא הפתעה. העובדה שהתחלות הבנייה ירדו השנה באופן משמעותי, יצר לחצי ביקוש כבושים במהלך 5 החודשים מאז פרוץ המלחמה וכעת הם מתחילים לצאת מן הכוח אל הפועל וימשיכו ביתר שאת במהלך החודשים הקרובים ועל כן על מקבלי ההחלטות לדאוג במהירות להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, זאת על מנת לנסות ולמנוע עליית מחירים משמעותית!"
עו"ד יריב גוטמן, מומחה לנדל"ן ומקרקעין: "היציאה ממשבר ה-7 באוקטובר תלויה לא רק בעלייה בביקושים אלא גם ובעיקר בשינוי יסודי ברגולציה ובהליכי הרישוי הסיזיפיים ובד בבד רפורמה בכל מה שקשור למקרקעין. החשיבה צריכה וחייבת להיות לטווח הארוך ולא רק על הבסיס של נתונים חודשיים שכבודם במקומם מונח".
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "חברות הבנייה הבינו שהן צריכות להכניס את היד לכיס, בין אם בהורדת מחירים, במבצעי מימון, הקפאת ההצמדה, עיסקאות של 20/80 וכו'. החברות היו חייבות לבצע צעדים אלה על מנת לשרוד וזאת הסיבה לעלייה בעסקאות, בדגש על הדירות החדשות. בשוק היד שנייה, לעומת זאת, בעלי הדירות הפרטיים אינם מוכנים לרדת מהמחיר המקורי, להוציא רק מי שאין לו ברירה וזקוק למזומנים ועל כן מוכן לרדת במחיר".
צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב: "כעת שעת המבחן האמיתית של הגדלת נתח ההתחדשות העירונית בתוך סך כל יחידות הדיור. העובדה שרק כשליש מהדירות מצוידות בממ"דים מחייבת שינוי מהיר בדיסקט ואני מצפה שבד בבד למקבלי ההחלטות בממשלה, יתגייסו עוד עשרות רבות של עיריות ורשויות מקומיות למשימה, בדיור כפי שעשתה עיריית ירושלים במהלך השנים האחרונות!"
נבחרת נשות הנדל"ן 2024
"מגדילים" גאה להציג נשים מובילות בענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית
כל הסיפורים החושפים את דרכן לצמרת, עכשיו באתר החגיגי לרגל יום האישה
דליה עסיס היא בעלת משרד שמאות מקרקעין מזה כשני עשורים, כאשר החל משנת 2009 היא מתמחה בהתחדשות עירונית, ממש עם הופעתה של תמ"א 38. המשרד מלווה אך ורק דיירים וכפועל יוצא מכך פועל בהצלחה למען זכויותיהם. את הניסיון העצום שצברה עסיס במרוצת השנים היא רותמת להבטחת האינטרסים של לקוחותיה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ. מלבד היותה שמאית, דליה היא גם משפטנית ומתכננת ערים – היא מרצה באוניברסיטת בר אילן לשמאות מקרקעין, עם תואר שני M.Sc מהטכניון בתכנון ערים, LL.B במשפטים ו-B.A במדעי ההתנהגות.
את התארים המרשימים היא קיבלה כאשר התחילה את לימודיה האקדמאיים רק בגיל 30 כשהיא גרושה עם שני ילדים קטנים ומחוסרת דיור. למרות האתגרים הרבים שהחיים זימנו לה היא סיימה את התארים בהצלחה מעוררת השראה.
דליה נמשכה לתחום הנדל"ן כבר מגיל צעיר כאשר אהבה לבדוק את מחירי הדירות בסביבת ילדותה בבאר שבע. אחד מזיכרונות הילדות הבולטים שלה הוא הרחבת הדירה בה התגוררה משפחתה, עבודת בנייה עליה ניצח אביה ז"ל: "גרנו באתר בנייה אבל אהבתי לראות איך מכלום צומח בית, מהיסודות ועד התקרה. בעצמי קמתי בבוקר להשקות את קורות הבטון. זכורה לי עד היום הארוחה החגיגית בבית הוריי לכבוד יציקת הגג".
אחד האתגרים המשמעותיים בחייה של דליה נוגע לחייה האישיים: "חייתי בזוגיות אלימה. בגיל 27 ברחתי מהבית עם שני ילדיי הקטנים בני 4 ו-6 והתחלתי את הדרך לחופש שלי עם שקל אחד בכיס. שנים של מלחמת הישרדות כשלנגד עיניי מטרה אחת – להגיע לעצמאות כלכלית כדי שלא אהיה תלויה באף אחד. בכל התקופה הקשה שכאמור רק נחישות והתמדה אפשרו לי לצלוח אותה ידעתי שברגע שאוכל אעזור לנשים אחרות. והיום מתנדבת ומלווה אישית נשים בעמותת "רוח נשית" אשר שמה לה למטרה לעזור לנשים נפגעות אלימות להגיע לעצמאות כלכלית. במסגרת זו אני גם מרצה על נושא אלימות במשפחה ונהנית מכל רגע".
הישג מקצועי בולט אליו הגיעה דליה בזכות פעילותה בכנסת הוא החוק המאפשר ללווי משכנתאות להתחרות על גובה הריביות שיקבלו מהבנקים באמצעות בדיקות טרום רכישה אצל שמאי מקרקעין: "זה שינה את פני המקצוע בכל מה שקשור למשכנתאות. גם הלווים נהנים וגם שמאי המשכנתאות הגדילו את נפח העבודה שלהם בצורה משמעותית שלא חלמו עליה קודם".
בדיוק בשל ההישג המרשים אליו הגיעה, דליה סבורה כי על מקבלי ההחלטות לייעל את תחום הנדל"ן באמצעות שוק חופשי: "יש לצמצם את ההתערבות הממשלתית והרגולציה. לתת לכוחות השוק לפעול. הנדל"ן כמו כל מוצר אחר מושפע מביקוש והיצע, אם אתם רוצים להשפיע על המחיר ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה תשקיעו בהיצע, תעניקו הלוואות נוחות למחוסרי דיור, יש למדינה כסף, זה עניין של מדיניות והחלטה".
העצה שמעניקה דליה עסיס לנשים המתחילות את דרכן בענף הנדל"ן מתמקדת
בנחישות והתמדה – "לא לוותר גם כשכל הדלתות נסגרות בפנייך, תמיד יש עוד דלת אחת שאפשר לפתוח. הנשים צריכות לבדוק מה התשוקה שלהן להגדיר את זה בלי להתנצל ולחתור להגיע לשם. ואם יש קשיים בדרך ונעשות גם טעויות לא להתרגש מזה, משם צומחים".
את רגעי האושר בסיומו של יום עבודה משייכת דליה למשפחתה האהובה: "ששת הנכדים שלי מסבים לי אושר רב ואני מאוד נהנית למלא את תפקיד הסבתא. שלושה מהם נמצאים קרוב אליי ושלושה רחוקים מעבר לים אבל אני משתדלת לנסוע לפחות שלוש פעמים בשנה לבלות איתם. ביחד עם הקריירה שלי אני מנסה לעזור כמה שיותר לילדים שלי בטיפול בנכדים כדי שגם הם יוכלו לפתח קריירה מצליחה משלהם".
שמאית המקרקעין דליה עסיס, המייצגת דיירים, אומרת כי כדי לזהות הצעות לא ריאליות מצד יזמים, יש לשלב שמאי בהליך כבר בשלבי הראשונים. "לצערנו, שמאי נכנס לתמונה רק בשלב שאחרי המכרז", היא אומרת. "בשלב המכרז השמאית צריכה לבחון את ההצעות ולראות איפה התמורה המוצעת לא ריאלית ואין לפרויקט היתכנות, ולפסול הצעות על רקע תמורות מוגזמות. מהצד השני יש תמורות לא מספיקות, וכאן השמאי צריך להגיד לדיירים שהם לא מקבלים מספיק".
היזמים מתחרים ביניהם ולא מצליחים להגיע לרוב של חתימות
האם נראה את הסוף למצב הפרדוקסלי שבו הדיירים חתמו על הסכם עם מספר יזמים, אולם אף יזם אינו מצליח להשיג רוב בקרב הדיירים?
דליה עסיס / 13.2.2024
במשך שנים רבות עומדים אלפי דיירים בעשרות רבות של פרויקטים להתחדשות עירונית בפני מצב פרדוקסלי בו חתמו על הסכם עם מספר יזמים, אולם אף יזם אינו מצליח להשיג רוב בקרב הדיירים וההסכמים האלה לא רק שהופכים לאבן שאין לה הופכין גם קשה להשתחרר מהם אם בכלל. על פי נתוני הלמ"ס והרשות להתחדשות עירונית, מדובר באופן רשמי בלפחות כ-5,000 יחידות דיור שתקועות בפרויקטים האלה. אולם בפועל המספר גדול אף הרבה יותר. מדובר בעיקר בפרויקטים גדולים יחסית של פינוי בינוי, מרביתם במיקומים אסטרטגים בלב שכונות ותיקות.
המלכוד הזה נובע בראש ובראשונה ב"לקונה" בחוק להקמת הרשות להתחדשות עירונית, שלא אפשרה לה כלל להתערב בקשר בין היזמים לבין הדיירים. וזאת למרות שהיה ברור מראש שעלול להיווצר מצב בו בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, יתאגדו קבוצות שונות של דיירים, כשכל קבוצה חשקה נפשה ביזם אחר. מדובר ללא ספק באבסורד, לא רק מבחינתם של אלפים רבים של דיירים שמוצאים את עצמם חסרי אונים, אלא גם מבחינת המדינה אשר בפועל מפסידה מידי שנה אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית שיכלו בנקל לצאת לדרך.
היוזמה של הרשות להתחדשות עירונית, שמקדמת באמצעות וועדת הפנים של הכנסת תיקון לחוק היא מבורכת. התיקון לחוק המקורי שלא אפשר לה מעורבות בנושא מחויב המציאות. על פי החוק החדש, שצפוי לעבור בוועדה במהלך הימים הקרובים, מוצע כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית, שבו חלף פרק זמן של שנה וחצי לפחות מאז מועד החתימה של הדיירים מול היזם, יוכלו הדיירים להשתחרר מהמחויבות. שחרור זה מותנה בכך שמדובר בלפחות 20 אחוזים מהדיירים באותו הפרויקט, ואשר פנו לרשות להתחדשות עירונית בבקשה להתיר את הקשר שלהם עם היזמים. לאחר שחרור המחויבות הקודמת, יוכלו הדיירים לבחור יזם חדש לפרויקט.
כשמאית שמלווה דיירים במספר פרויקטים של התחדשות עירונית, אני רואה ושומעת ביום יום את התסכול של הדיירים. התיקון הזה הוא פריצת דרך משמעותית שישחרר חסם מאוד קריטי. מדובר בזכויות הקניין של דיירים רבים אשר חתמו בשעתו בתום לב על הסכם עם תקווה מאוד גדולה ובסוף מוצאים את עצמם כבולים ליזמים שלא מצליחים להביא את הפרויקט לכדי מימוש. אדגיש כי רוב רובם של אותם דיירים הם אזרחים ותיקים ומבוגרים יחסית, שעבורם הדירה בה הם גרים היא כל רכושם ובפועל כל עולמם.
בסופו של דבר החסם הזה לא רק שמונע מהדיירים זכות בסיסית למיגון, בעיה המחריפה במיוחד בתקופה קשה זו. הוא גם מגביר את מצוקת הדיור במדינת ישראל שגם כך מחריפה והולכת. התחדשות עירונית היא אחד מהגורמים המשמעותיים אשר יכול להגדיל את היצע הדירות וזאת בשל היעדר עתודות קרקע פנויה.
אין לי ספק כי התיקון המוצע לחוק הרשות להתחדשות עירונית, הוא נכון ביותר, הן מבחינת ההגדלת ההיצע בשוק הדיור הן מבחינת מיגון בפני התקפות טילים או רעידות אדמה והן מבחינת הגנה על זכויות האזרח הקטן אל מול אינטרסים של יזמים.