ליווי דיירים בהתחדשות עירונית ותמ"א 38
הכל כלול
קצב גידול האוכלוסייה לצד העדפת מגורים במרכזי הערים מביאים את הענף לאמץ דגם, שמצליח מאוד בערים רבות בעולם ותופס תאוצה גם בישראל – עירוב שימושים • כך אפשר לגור, לרכוש, לעבוד, לצרוך שירותים שונים ואף ליהנות מתרבות, קולינריה, ספורט ופנאי – והכול במרחק הליכה, רכיבה או תחבורה ציבורית יעילה, וגם הרשויות המקומיות יכולות ליהנות מהכנסות נאות.
אורי חודי|00:00 פורסם ב-17/12/2021
מתוך הכתבה:
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מתייחסת גם לעובדה שעירוב השימושים עשוי להעלות את ערך הנכסים בסביבה: "נהוג לחשוב שהכנסת שימושים נוספים בבנייני מגורים מורידה את ערכי הנדל"ן, אבל אם בודקים את ערכי הדירות בסביבה כזאת, נוכחים שהמחירים גבוהים יותר מאשר ביתר חלקי העיר. תל אביב היא דוגמה מובהקת לכך, אבל גם בערים אחרות, כגון כפר סבא, בסביבת רחוב ויצמן, או גבעתיים, בקרבת רחוב אחוזה, או באזור מגדיאל בהוד השרון. מדובר באזורים הכוללים כמעט את כל השירותים העירוניים קרוב לבית, ואנשים שואפים להתגורר שם, כי זה נוח וחוסך זמן וכסף יקרים."
הוותמ"ל – החמצה גדולה. דרוש בולדוזר
בימי שרון ופואד עם העליה הגדולה מבריה"מ לשעבר נבנו כמאה א' דירות בשנה בממוצע תחת המקבילה שלהם לוותמ"ל, שקידמה רק 250 א' דירות ב-7.5 שנים – ולא רק עקב התנגדויות. מתחמים ל-50 א' דירות בלב אזורי הביקשים עומדים כאבן שאין לה הופכין. הדבר אומר דרשני
דליה עסיס|01/12/2021 18:54, פורסם באתר bizportal
המבוגרים ביננו זוכרים היטב את הוול"לים – הוועדות לבנייה למגורים, אותם יזם בראשית שנות ה-90 של המאה שעברה שר הבינוי והשיכון דאז אריאל שרון. באותן השנים, ימי שרון ובהמשך פואד בן אליעזר, שניהם שרי שיכון דעתניים וכריזמטיים, נבנו בממוצע מידי שנה כ-90 אלף יחידות דיור חדשות והיו אף שנים שבהן המספר הגיע למספר הקסם 100 אלף.
חוק הול"ל נוצר על מנת לעמוד במשימה יוצאת הדופן של קליטת קרוב למיליון עולים חדשים ממדינות חבר העמים, ברית המועצות לשעבר. היישוב בארץ מנה אז כ-4 מיליון תושבים, זאת לעומת כ-9.5 מיליון כיום. המשימה הצליחה עד כדי כך שכבר ב-1996, ולמרות גל העולים העצום, שוק הדיור מגיע למצב של רוויה ואף נוצר עודף ביחידות דיור אשר גרר עמו התמתנות בעליית המחירים ואף לירידה לתקופה של 10 שנים עד לסוף 2006.
נס הול"לים, לצערי הרב, היה חד פעמי ואינו חוזר על עצמו במהלך העשור האחרון המתאפיין במחסור גדל והולך של היצע הדיור. בעקבות המחאה החברתית של 2011 ובמיוחד הזעקה של מחוסרי הדיור, יזם שר האוצר יאיר לפיד ב-2014 את הקמת הותמ"ל, ועדות תכנון ובנייה למתחמים מועדפים, שמטרתן הייתה, דוגמת הול"לים בשעתו, לזרז את הליכי הבנייה באופן משמעותי ולהגדיל את היצע יחידות הדיור כך שיענה על הביקוש.
יתרה מכך, ב-2017 הוחלט להעניק לותמ"ל מנדט גם למתחמי התחדשות עירונית. צעד שהיה שיכול להעניק במהלך השנים האחרונות דחיפה יוצאת מן הכלל להגדלת ההיצע, ובמיוחד למתחמים תקועים של פינוי בינוי הממוקמים בלב אזור הביקוש. ובתוך כך להפוך את ההתחדשות העירונית ללב ליבו של שוק הדיור, הן בהגדלת ההיצע והן בהתחדשות כוללת של ערים ותיקות, כולל כמובן המיגון כנגד רעידות אדמה, טילים וכיו"ב.
אולם אליה וקוץ בה: מאז נכנס חוק הותמ"ל לתוקף, באוגוסט 2014, קידמו הותמ"לים כרבע מיליון יחידות דיור בקירוב, אולם במהלך עבודתן זכו להתנגדות עזה מכל הכיוונים, ובמיוחד להתנגדויות גורפות של גופים סביבתיים דוגמת החברה להגנת הטבע וכן התנגדות של תושבים פרטיים, מה שכמובן עצר את הקידום בפועל של חלק נכבד מהתוכניות.
העובדה שהערך המוסף של הותמ"ל עדיין לא בא לידי ביטוי מובהק בהגדלה ממשית של היצע הדיור, איננה רק בשל ההתנגדויות. על פי דו"ח של משרד הכלכלה שיצא לפני שנים אחדות ואושרר שוב בהמשך, משך הזמן שלוקח לייצר דירה בישראל הוא כ-12-15 שנה, מתוך זה כ-2-5 שנים תהליך הבנייה וכל היתר, כ-7 עד 10 שנים מושקע בהליכי התכנון והועדות למיניהן.
חוק הותמ"ל נוצר בדיוק כדי לקצר את הזמנים – לעקוף את אותם מכשולים תכנונים ובירוקרטים למיניהם ולקצר מאוד את התהליכים ובאותם מתחמים שנבחרו בקפידה רבה לשם כך. העובדה שלדוגמא כיום עומדים כאבן שאין לה הופכין לא פחות מ-17 מתחמים בלב אזור הביקוש שאושרו על ידי הותמ"ל וכוללים למעלה מ-50 אלף יחידות דיור, אומרת ללא ספק דרשני.
כמו כן העובדה שבמהלך רוב רובה של תקופת מגפת הקורונה שבת הותמ"ל לחלוטין מכל מעשה, גם בגלל הקורונה וגם בגלל שפג תוקפו של החוק והכנסת לא תפקדה, ורק באוגוסט 2021, לאחר תקופה של כשנה וחצי חזר לפעילות מלאה, רק החמירה את המצב.
הנושא הסביבתי דוגמת פגיעה בטבע ובשטחים פתוחים הוא חשוב ביותר ויש לתת עליו את הדעת. אולם, לא ניתן לאפשר לנושא הזה לתקוע את התכנון לתקופות ארוכות וצריך למצוא לנושא הזה מענה. קורת גג לאוכלוסיית מדינת ישראל שרק גדלה והולכת הוא נושא חשוב לא פחות. הותמ"ל יכול היה בנקל להגדיל משמעותית את היצע הדיור בכלל והתחדשות עירונית בפרט, בדיוק כפי שעשו הול"לים בעבר. ה"הבדל הקטן" – שאז היו בולדוזרים דוגמת אריק שרון ופואד בן אליעזר. אז כולנו ממתינים לבולדוזרים ולבולדוזריות שיפשילו שרוולים ויהפכו את הותמ"ל של ימינו לאפקטיבי הרבה יותר.
אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות
רונן ניב10:11, 17.10.21
https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf
רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: "המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה"
בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. "עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. "השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. "גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס", היא מרחיבה. "מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם". תחום נדל"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. "הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.
טבלאות הקצאה/ איחוד וחלוקה בתוכניות התחדשות עירונית – הבעיות והאתגרים ומדוע תקן 15 לא רלוונטי – ראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדלן של רדיו 102FM עם עופר פטרסבורג – 19.11.2021
https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=124172
האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות הקצאה בתוכניות התחדשות עירונית כאשר השמאי פעל על פי תקן 15?
מדוע תקן 15 כבר לא רלוונטי בתוכניות התחדשות עירונית?
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "בעיית הבעיות העדר תקציבים לתשתיות משלימות וכן היטלי ההשבחה שהופכים פרוייקטים רבים של תמ"א ללא כדאיים עדיין לא נפתרה ואני חוששת מאוד שעם כל האופוריה על חידוש התמא, יווצר כאן צוואר בקבוק מחודש ועל כן יש לפרק מוקשים אלה מראש".
החלופה החדשה לתמ"א 38 התקבלה ברגשות מעורבים בקרב בכירי ענף הנדל"ן
מצד אחד מביעים בענף שביעות רצון אולם מצד שני סבורים כי גם החלופה המוצעת לא תביא לקידום הפרויקטים מול הרשויות המקומיות ואף מציינים לא מעט חסרונות וכמה סימני שאלה גדולים
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "בעיית הבעיות העדר תקציבים לתשתיות משלימות וכן היטלי ההשבחה שהופכים פרוייקטים רבים של תמ"א ללא כדאיים עדיין לא נפתרה ואני חוששת מאוד שעם כל האופוריה על חידוש התמא, יווצר כאן צוואר בקבוק מחודש ועל כן יש לפרק מוקשים אלה מראש".
התאחדות הקבלנים לאזרחים: "תפנו לעיריות ותפעילו לחץ להמשכה של תמ"א 38".
דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, סבורה "שהתובנה אינה צריכה להיות לפתחם של הדיירים, אלא דווקא לפתחה של המדינה ושל הרשויות המקומיות". לדבריה, "על מנת להתניע את הדיירים לקדם התחדשות עירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 או פינוי בינוי, לא די בפוסט טראומה של מטחי טילים ובכך שבדירתם אין ממ"ד או מקלט. צריך לייצר עבורם מודל שיוכל סוף סוף להתניע ולקצר את התהליכים הביורוקרטים הסיזיפים ולהבטיח להם תודעתית שאכן התהליך שהם מקדמים כדאי להם מכל הבחינות, הן כלכלית הן מבחינת רמת ואיכות החיים והן מבחינת הבטחון האישי. לשם כך על המדינה לסייע לרשויות המקומיות היכן שצריך, דוגמת תקציבים לתשתיות משלימות, קיצור הליכים ביורוקרטים וודאות מול היזמים שאכן כל הדיירים, עד האחרון שבהם, יהיו מרוצים. על כן, לסיכום, גם אם יהיו מן הסתם בתקופה הקרובה פניות רבות מצד דיירים לקדם התחדשות עירונית לא די בכך. על הממסד, על כל הדרגים שלו לבוא, להושיט יד ולסייע".
לדברי גורמים בענף הנדל"ן קיים קשר בין נתוני הדוח של הרשות להתחדשות עירונית, המצביעים על ירידה במתן היתרי בניה להתחדשות עירונית לבין התנהגות הרשויות מקומיות והשלטון המרכזי. לגישתם ביטול תמ"א 38 ללא הצגת תוכנית חלופית – בכיה לדורות
מאמר מאת דליה עסיס שמאית מקרקעין
דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "כיצד ייתכן שהרשות להתחדשות עירונית שהוקמה על ידי הממשלה על מנת לקדם ולהרחיב את ההתחדשות העירונית ולהפוך אותה למנוע מרכזי לקידום היצע הנדל"ן, השבחת אזורים ותיקים ומיגון בפני רעידות אדמה, מדווחת על כך שיש ירידה תלולה של 25 אחוזים בהיתרים דווקא בשנה כה קריטית דוגמת מגיפת הקורונה? צורם במיוחד לקרוא שכלל ההיתרים בשוק ירדו בכ-10 אחוזים, כלומר בהתחדשות עירונית הירידה היתה פי 2.5 יותר. העובדה שמינהל התכנון ביטל את תמ"א 38 ללא תכנית אלטרנטיבית מהווה גורם משמעותי לירידה זו, אולם בכך לא מסתכם הסיפור. מה עם הרשות להתחדשות עירונית?, מטה הדיור ומשרד השיכון? והיכן העיריות שצריך להיות להן עניין בהשבחת אזורים ותיקים וניצול מירבי של זכויות בנייה? קיים קשר ישיר בין הירידה בהיתרים לבין הירידה המתמשכת בהתחלות הבנייה אשר תביא בהכרח לעליית הביקושים ועליה במחירי הדיור".
בית המשפט קבע – התב"ע ברמת גן המאפשרת תוספת יח"ד ללא הגבלה – מבוטלת
בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל את החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב והמרכז שתוצאתה הייתה אישור תכנית רג/מק/340/ג/30/א/1. תכנית זו מאפשרת תוספת יח"ד במגרשים שבהם חלה תמ"א 38 על תיקוניה ללא הגבלה ובתנאי ששטח דירה בממוצע לא יפחת מ-60 מ"ר (כולל מחסן וממ"ד).
פסק הדין ניתן ב- 9/12/2013 בעת"מ 20386-09-13.
ההשלכות של החלטה זו הן מרחיקות לכת באשר מאות יזמים נכנסו לפעילות ברמת גן על בסיס ההנחה שיוכלו להגדיל את מס' יח"ד. עתה, לאחר ההחלטה הועדה המקומית ברמת גן לא תוכל לאשר תוספת צפיפות זו.