דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מסבירה מה היתרונות והחסרונות בנתיב ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/1: "בעשור האחרון נפתחה בפני רוכשי דירות המעוניינים בדירה חדשה אפשרות של דירה כזאת בבניין ישן. מי שמעוניין בדירה חדשה מן הסתם יעדיף שהכול חדש, גם הבניין עצמו. אבל לרכישה של דירה כזו יתרונות וחסרונות".

עסיס מתחילה בחסרונות: "תשתיות ישנות אומנם משופצות ומוחלפות במסגרת הבנייה, אבל תמיד קיים חשש שלא הכול שופץ וחודש. חיסרון שני טמון במגבלת התכנון. מדובר במבנים ישנים עם תכנון התואם לשנות ה-70 ואחורה, בהתאם לכך, התכנון של הדירות החדשות מאולץ". לצד זאת היא מונה גם יתרונות. עסיס: "האפקט הפסיכולוגי מרתיע אנשים מלרכוש דירה חדשה בבניין ישן, ולכן ערכן של דירות כאלו למרות היותן חדשות נמוך מדירה דומה באותו רחוב או אזור לעיתים בפער של עד 20%". 

לדבריה, "הפער הזה יכול להיות רווח נקי של הרוכש, משום שהאפקט הפסיכולוגי של השפעה על המחיר בגין היותו של הבניין ישן הולך ויורד ככל שעוברות השנים. דהיינו, אם ניקח דירה בבניין שעבר תמ"א 38/1 לפני חמש שנים ונשווה אותה לדירה שנבנתה בבניין חדש לפני חמש שנים, נראה כי הפער כמעט איננו קיים. המבנים של התמ"א עברו שדרוג ושיפוץ ונראים כמעט כמו בניין חדש לגמרי. מדובר בתשואה לא קטנה, שיכולה להגיע עד 20%. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שמדובר בשכונה ותיקה, עם כל השירותים, פיתוח סביבתי מלא, מוסדות חינוך מוכרים וללא הפתעות סביבתיות, וכך גם רמת ודאות גבוהה לגבי דמי שכירות, ככל שמדובר בדירה להשקעה".

קישור לכתבה:

https://www.ynet.co.il/economy/article/rj5fo11mau

חוות דעת מומחה מטעם התובע הוכנה ע"י דליה עסיס שמאית מקרקעין

לכתבה המלאה לחצו https://www.psakdin.co.il/Document/%D7%94%D7%97%D7%A0%D7%99%D7%94-%D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%AA-%D7%90%D7%9A-%D7%A7%D7%A9%D7%94-%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%A8%D7%95%D7%9F-%E2%80%93-%D7%94%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%99%D7%A4%D7%A6%D7%94-%D7%91-200,000-%D7%A9%D7%A7%D7%9C?fbclid=IwAR3dHmfInBRk6HTXpzBCSY1L0TzriL-BL59p2FbLfQPrdGpk66niDtEi1DU#.XifUJshvY2x

עסקאות מקרקעין

רוב רובן של תביעות הרשלנות בימנו נגד עורכי דין הם בתחום המקרקעין. חברות הביטוח, שיודעות ‏היטב את הנתונים, קבעו שההשתתפות העצמית בנושא רשלנות עו"ד במקרקעין, גבוהה לעין ארוך, ‏מהשתתפות עצמית בנושאים אחרים.  ‏

רק באחרונה קבע ביהמ"ש כי עו"ד יפצה את לקוחותיו  בלמעלה מ-3 מיליון ₪. ביהמ"ש קבע כי ‏עו"ד שכנע את לקוחותיו לבנות מגרשים בארסוף, מבלי לידע אותם כי האזור מוגדר כגן לאומי ואי ‏אפשר לבנות בו.‏

נפסק, כי התובעים לא בדקו את טיב העסקה ואת מצבו התכנוני של השטח לפני שחתמו על‎ ‎הסכמי ‏הרכישה, אלא הסתמכו על בן משפחתם ועורך דינם. הם האמינו לו כאשר הציג‎ ‎להם 'עסקה מצוינת", ‏ולא שיערו בליבם, כי בסופו של דבר יישארו עם קרקע "כאבן שאין לה‏‎ ‎הופכין".‎

רמזור אדום

ישנם מקרים שמראש ידוע כי כדאי להשתמש בשמאי מקרקעין כדי שיבדוק לפני חתימת ההסכם את ‏כל הפרטים הרלוונטיים לעסקה, כגון: מצ"ב תכנוני, היתרי בניה, חריגות בניה, הפקעות, היטלים, ‏השבחות, אחוזי בניה ועוד. פרמטרים חשובים ביותר לתמחור נכון של העסקה ולבדיקה אמיתית מה ‏המגבלות והאפשריות של העסקה.‏

ברור כי הסיכון במגרשים, דירות גג וגן ועסקאות קומבינציה, עולה על הסיכון בקנית דירה בבניין ‏מגורים, שהרישום שלו בטאבו הושלם. במקרים אלו לבטח כדאי לקבל חו"ד מקצועית משמאי מקרקעין.‏

הלוואת משכנתא מהבנק

הצורך בהלוואת משכנתא מהבנק לצורך מימון רכישת הנכס, יכול "לעזור" לקונה (כמו גם לעורך הדין ‏שלו), לא ליפול באחת המלכודות העלולות להיות בחוזה לרכישת נכס מקרקעין. וזאת מכיוון שהבנק ‏בדרך כלל שולח שמאי מטעמו לבדוק את ערך הנכס, כמו גם את האפשרות לשעבדו. בדיקה ראשונית ‏שיכולה לאתר בעיות ותקלות, כבר בתחילת הדרך.‏

חשוב ביותר, שהעו"ד המייצג, יכתוב בהסכם כי במידה והבנק לא ייתן הלוואת משכנתא לרכישת ‏הדירה, בגין נסיבות שתלויות במוכר, לא תהיה בכך הפרה של ההסכם ע"י הקונה.‏

 מקרה אמיתי מהעת האחרונה

‏1.‏  התובעים אנשים מהישוב, חיפשו לקנות דירה בתל אביב.  התובעים קיבלו נתונים על הדירה, כולל ‏כך שלדירה יש את כל האישורים וההיתרים כדין. התובעים התקשרו עם עו"ד כדי שייצגם בעסקה .‏

‏2.‏  במקביל התובעים התחילו במגעים לקבלת משכנתא לצורך רכישת הדירה ואף קיבלו אישור עקרוני ‏מהבנק להלוואת משכנתא, ע"ס 800,000 ₪. התובעים העבירו למוכרת סך של 240,000 ₪ ע"פ ‏ההסכם. ‏

‏3.‏  כחלק מהליך אישור המשכנתא, הבנק  שלח שמאי לבדוק את הדירה. בתום הבדיקה, השמאי ‏הודיע לתובעים כי אין לדירה היתר בניה וללא היתר בניה לדירה, הבנק לא יכול לאשר את ‏המשכנתא.‏

‏4.‏   הקונים של הבית לא יכלו לשלם את יתרת התשלום בגין הדירה, ללא יכולת מימוש המשכנתא. ‏הקונים ביקשו מהמוכרים לקבל את כספם בחזרה, אולם המוכרים טענו להפרת הסכם והשאירו ‏אצלם 120,000 ₪.‏

‏5.‏  הקונים/התובעים, טענו בכתב תביעתם כי העו"ד שלהם התרשל בתפקידו כאשר לא בדק את ‏המינימום ההכרחי וכאשר לא ציין כי המימון לרכישת הדירה, חלקו  בהלוואת משכנתא. כמו כן טענו ‏התובעים נגד המוכרת והעורך דין שלה כי פעלו בזדון ובמרמה מפני שלא יידעו אותם על המצב ‏האמיתי של הדירה.‏

‏6.‏  עורך הדין של התובעים, הח"מ, פנה לשמאית המקרקעין דליה עסיס כדי לקבל חו"ד מקצועית  ‏לגבי המצב התכנוני משפטי של הדירה. בחו"ד של השמאית דליה עסיס הייתה חד משמעית, ‏הדירה כולה בחריגה ובנויה שלא כחוק: ‏

       א.‏   סעיף 5.2- "מרישיון עולה שניתן אישור ל-5 יחידות דיור בלבד……הדירה השישית הבנויה ‏בחריגה מהרישיון…היא הדירה נשוא חו"ד".‏

       ב.‏   סעיף 5.3 – "הדירה נשוא חוות הדעת לא קיימת בתסריט".‏

       ג.‏   סעיף 6-   "הדירה בנויה בחריגה מהרישיון שניתן לבניין".‏

‏7.‏  מחו"ד של השמאית עסיס, עולה כי המוכרים מכרו לקונים "אין דירה", שכן כל הדירה נמצאת בחריגת ‏בניה ואישור הבניה של הבניין היה ל- 5 דירות בלבד. בבדיקה ראשונה של נסח הטאבו של הדירה ‏‏(אין דירה), ניתן היה לראות מיד כי צריך לבדוק את הסטאטוס של הדירה לעומק. עורך הדין של ‏התובעים היה מונע הרבה עוגמת נפש מהמוכרים ומעצמו, אם היה פונה לקבל חו"ד משמאי ‏מוסמך.‏

הכותב : עו"ד ניכטברגר דורון בעל תואר ראשון (B.A )בכלכלה מהאוניברסיטה העברית, בוגר הכשרה למנהלים בבנק הפועלים, שימש בתפקידים ניהוליים בכירים בבנק, ככלכלן ראשי ברותם דשנים (כימיקלים לישראל), מנהל התקציב והמימון של פרויקט לביא ומנהל כספים של חברה תעשייתית. עו"ד דורון עוסק במשפט אזרחי מסחרי, תביעות נגד בנקים, הסדרים עם בנקים, מימוש משכנתאות, הקמת קרנות גידור וחוות דעת מומחה בנושא בנקים ומשכנתאות.