דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מסבירה מה היתרונות והחסרונות בנתיב ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/1: "בעשור האחרון נפתחה בפני רוכשי דירות המעוניינים בדירה חדשה אפשרות של דירה כזאת בבניין ישן. מי שמעוניין בדירה חדשה מן הסתם יעדיף שהכול חדש, גם הבניין עצמו. אבל לרכישה של דירה כזו יתרונות וחסרונות".

עסיס מתחילה בחסרונות: "תשתיות ישנות אומנם משופצות ומוחלפות במסגרת הבנייה, אבל תמיד קיים חשש שלא הכול שופץ וחודש. חיסרון שני טמון במגבלת התכנון. מדובר במבנים ישנים עם תכנון התואם לשנות ה-70 ואחורה, בהתאם לכך, התכנון של הדירות החדשות מאולץ". לצד זאת היא מונה גם יתרונות. עסיס: "האפקט הפסיכולוגי מרתיע אנשים מלרכוש דירה חדשה בבניין ישן, ולכן ערכן של דירות כאלו למרות היותן חדשות נמוך מדירה דומה באותו רחוב או אזור לעיתים בפער של עד 20%". 

לדבריה, "הפער הזה יכול להיות רווח נקי של הרוכש, משום שהאפקט הפסיכולוגי של השפעה על המחיר בגין היותו של הבניין ישן הולך ויורד ככל שעוברות השנים. דהיינו, אם ניקח דירה בבניין שעבר תמ"א 38/1 לפני חמש שנים ונשווה אותה לדירה שנבנתה בבניין חדש לפני חמש שנים, נראה כי הפער כמעט איננו קיים. המבנים של התמ"א עברו שדרוג ושיפוץ ונראים כמעט כמו בניין חדש לגמרי. מדובר בתשואה לא קטנה, שיכולה להגיע עד 20%. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שמדובר בשכונה ותיקה, עם כל השירותים, פיתוח סביבתי מלא, מוסדות חינוך מוכרים וללא הפתעות סביבתיות, וכך גם רמת ודאות גבוהה לגבי דמי שכירות, ככל שמדובר בדירה להשקעה".

קישור לכתבה:

https://www.ynet.co.il/economy/article/rj5fo11mau

https://www.ifat.com/InfoBuzzerItemPage/?resourceId=10781353&appUser=0&fbclid=IwAR28waQn1_ln2FVlnCU0nOqdQuOmyi1fgS1nyYDneSaf9IweWyBxjny5rug

מאמר במוסף נדל"ן בג'רוזלם פוסט של דליה עסיס, יוני 2021

ניתוח מגמות: השפעת משבר הקורונה על שכר הדירה

בנק ישראל איפשר להעלות את מרכיב הריבית המשתנה, גרם לעלייה בריבית המשכנתא, גרם לביקושים לדירות ולעליית מחירים , ובסוף הוא מאשים את כולם

מאת: דליה עסיס פורסם ב-29/05/2021

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792854?fbclid=IwAR2IjtHo4YKNRp5UiyWrH2Vg7nUPPKy8WIlq1HEOcKFfuBdfWAPbT3b-Wrs

דו"ח בנק ישראל האחרון מאשש את מה שכולנו ידענו – שוק הדיור מצוי במשבר ללא תקדים ועם קצב עליית מחירים שנתית של 10 אחוזים, אולי אף יותר.  הדו"ח מבליט את הקשר הגורדי בין ההיצע הדיור הנמוך, הריבית הנמוכה והזינוק ללא תקדים במחירי הקרקע. אם תרצו מעין "משולש ברמודה" שמתדלק את שוק הדיור.

הנתון החמור ביותר בדו"ח האחרון מתייחס לדעתי לנטילת משכנתאות המוגברת המאפיינת במיוחד זוגות צעירים וזכאים שהתפתו לקחת משכנתאות מוגדלות במסגרת תכנית מחיר למשתכן. אליבא דבנק ישראל היה כאן זינוק ללא תקדים של כ-90 אחוזים בקירוב ממשכנתא ממוצעת בסך כ-505 אלף שקלים ב-2016, מועד כניסת התכנית לתוקף לכ-941 אלף שקלים ב-2020.

ובמילים אחרות, בנק ישראל בעצמו מודה כי נוצר כאן סיכון ממשי לרבבות נוטלי משכנתאות, במידה ויווצר תרחיש בו הריבית תתחיל לעלות ובד בבד אחוז האבטלה  במשק יעלה, בו לא יוכלו לעמוד בפירעון מינוף היתר שאליו התחייבו. העובדה שבמהלך החודשים  מרץ ואפריל 2020 לבדם, נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-8.3 מיליארד ו-8.4 מיליארד שקלים, בהתאמה, קצב של כמעט 100 מיליארד בשנה, כרבע מכלל היקף המשכנתאות שנלקחו אי פעם במדינת ישראל, ממחישה את עומק הבעיה.

• רמז גדול לנפילות מתקרבות בשווקים (Bizportal)
• דקה מהרכבת, שנייה מהמטרו – הלב החדש למשפחות של תל אביב (ממומן | Real Invest השקעות)

• הפניקס וילוסטון האמריקאית מקימות פלטפורמת השקעה בנדל"ן (נדל"ן – Bizportal)

אולם מה שהכי חמור לטעמי בדו"ח האחרון של בנק ישראל, הוא שעל רקע המשבר  הפוליטי והעדר ממשלה מתפקדת, דווקא תוכנית מחיר למשתכן שהיתה  אמורה כביכול לסייע לרבבות רבות של זכאים, הפכה שלא בטובתה להיות חרב פיפיות ומלכודת דבש שבפועל הפכה לרע מכל העולמות – גם פיתתה את אותם רבבות לקחת משכנתאות מוגדלות, גם תדלקה את מחירי הדיור ובדיעבד תרמה לזינוק במחירי הקרקע.

חז"ל אמרו "הפוסל במומו פוסל" ואני תוהה הכיצד הבנק הממלכתי שלנו מנתח באופן רציונלי את הרקע והסיבות למשבר בשוק הדיור ואת התרחישים האפוקליפטיים האפשריים, זאת כאשר דווקא הוא – בנק ישראל –  היה אמור להיות כלב השמירה ולהתריע כל העת מפני הקטסטרופה האמורה להתרחש וכאשר דווקא לו היה חלק נכבד במהלך השנה האחרונה בתדלוק שוק המשכנתאות, זאת כאשר אישר בדצמבר 2020 לקיחת שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים, מה שגרם לאפקט כפול ומכופל, גם גידול ללא תקדים בהיקף נטילת המשכנתאות וגם גרם לבנקים המסחריים להעלות, אחד אחד ובאין רואה, את הריבית על המשכנתא.

ובמילים אחרות: מחד גיסא צודק בנק ישראל באמרו כי המשבר הפוליטי המתמשך הייתה לו תרומה מכרעת בתדלוק מחירי הקרקע, הדיור והזינוק בנטילת משכנתאות. מאידך גיסא דווקא הוא, הוא, כמבוגר האחראי, היה אמור להיות הבלם שימנע או לכל הפחות ירכך את גודל השבר.

הפתרון לכך יוכל להיות רק באמצעות בעלבית מקצועי שימונה לשר שיכון והיה בעל סמכויות נרחבות, יוכל לשלוט בעצמו ולא דרך רמ"י על מחירי הקרקע הגואים, יוכל למנף מכרזים היכן שהשוק נזקק להם ולא על פי אינטרסים סקטוריאליים צרים, יוכל להגדיל משמעותית זכויות בנייה הן בפרויקטים רגילים והן בהתחדשות עירונית, יוכל להחזיר את התמ"א 38 ולייצר מחדש תכנית של דיור מוזל ויוכל, בשילוב בנק ישראל, להכניס סדר בכל מה שקשור לנושא המשכנתאות, זאת על מנת שחלילה לא נקלע בשנים הקרובות למשבר דיור שיהפוך להיות לקטסטרופה כלכלית וחברתית שיכניס את המשק הישראלי למיתון עמוק עם רבבות רבות של משכנתאות חדלות פירעון.

במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה – ששם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא // דעהדליה עסיס 25.05.2021

איך מתקנים את העיוות שנוצר בשוק הדיור?

לטעמי אחת הטעויות האסטרטגיות הגדולות של מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, ובמיוחד במהלך שני העשורים האחרונים, היא ההתייחסות להגדלת היצע הדיור מבלי להביא בחשבון את הצרכים המשתנים. זה דומה למצב שמאפיית לחם תייצר עוד לחם אחיד, שעה שקהל הלקוחות מעוניין במגוון רחב של לחמים.

צורכי הדיור השתנות והם לא דומים למה שהיה לפני עשרים ושלושים שנים. אם עד לשנות ה-90 של המאה שעברה, המשפחה ה"קלאסית" של זוג הורים עם ממוצע של שלושה צאצאים משלה בכיפה והיה צורך הולך וגדל לייצר כמה שיותר דירות גדולות יחסית, בנות ארבעה ובהמשך חמישה חדרים, מציאות זו השתנתה בתכלית.

כיום כשליש בקרב רוכשי הדירות מורכב ממשפחות קטנות כגון: חד הוריות, רווקים/ות, גרושים/ות וזוגות שבחרו לא להביא ילדים. השינוי המשמעותי שעבר על התא המשפחתי בישראל, כמו גם השינוי בהרגלים והעלייה בתוחלת החיים, כל אלה שינוי באופן מהותי את הצרכים בשוק והגדילו את הדרישה לדירות קטנות של 2 עד 3 חדרים, במיוחד באיזור הביקוש ב"מדינת תל אביב".

אולם, מגמה זו של שינוי בצורכי הדיור ומגמות התכנון במדינת ישראל צועדים בשני קווים מקבילים ולא מתחברים ביניהם. מקבלי ההחלטות לא השכילו ללמוד את המצב החדש ולשנות את התפיסה התכנונית. תכית מחיר למשתכן היא דוגמה קלאסית של ניתוק מצורכי הדיור האמיתיים. זוגות צעירים ובודדים אולצו לרכוש דירות מאוד גדולות ללא כל צורך אמיתי, וזאת רק בגלל שזה מה שהיה לתכנית להציע וזו אחת הסיבות לכישלון תכנית מחיר למשתכן (אם כי לא היחידה). נוצר עודף משמעותי של דירות גדולות וכנ"ל גם במסגרת הסכמי הגג עם 30 עיריות, הרוב המכריע של מאות אלפי הדירות המתוכננות הן של 4, 5 חדרים וחלק גדול גם דירות פנטהאוז עם מרפסות ענקיות. 

אחוז הדירות הקטנות המתוכנן לשנים הקרובות, ובכלל, הוא זניח, כ-10-15 אחוזים בלבד מסך כל ההיצע, פחות ממחצית מהביקושים הקיימים בפועל  בשוק הדיור. והפער הזה הולך וגדל מיום ליום ומייצר דפורמציה, עיוות של ממש בשוק הדיור, וזאת בנוסף להיצע התחלות הבנייה המדולדל בלאו הכי.

אני צופה כי במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה ושם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא. 

ובמילים אחרות, גם אם תצליח הממשלה להגדיל את היצע התחלות הבנייה מכ-40-45 אלף התחלות לשנה בלבד כיום לכ-50-55 אלף במהלך השנים הקרובות(מה שמוטל בספק בלאו הכי..) עדיין העיוות הקיים ימשיך, זאת משום שעל פי התכנון הרוב הגדול של הדירות ימשיכו להיות גדולות.

הסיבות לאי התאמת שוק הדיור לצרכים המשתנים, הן שונות ומורכבות בין היתר גם משמרנות וחוסר גמישות של מקבלי ההחלטות. כמו כן קיים חשש בלתי מבוסס של ראשי רשויות מקומיות שמא דירות קטנות יאכלסו אוכלוסיות מרמה סוציו אקונומית נמוכה. לטעמי אין כל בסיס לחששות הללו. נהפוך הוא. דווקא חלק נכבד מהקהלים החדשים הם ברמה סוציו-אקונומית בינונית ומעלה ובוודאי אינם נופלים סטטיסטית מכלל אוכלוסיית הרוכשים. 

המלצתי למקבלי ההחלטות כמו גם לראשי הרשויות המקומיות, לחשב מסלול מחדש ולא לעשות עוד מאותו דבר. קיים צורך אמיתי של דירות קטנות וחייבים למצוא דרכים, בין אם להכניס את זה לתכניות בניין עיר כחובה לבנות דירות קטנות ובין אם לתת תמריצים כלכליים, להגדיל את מלאי הדירות הקטנות. 

מסקנות וועדת טרכטנברג לא יושמו; מע"מ אפס של לפיד רק העלתה את המחירים; מחיר למשתכן היא פתרון מאוד חלקי; ומה קורה עכשיו – כלום. פשוט מחכים לעליות מחירים

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

קישור לכתבה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792627

התאחדות הקבלנים לאזרחים: "תפנו לעיריות ותפעילו לחץ להמשכה של תמ"א 38"

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, סבורה "שהתובנה אינה צריכה להיות לפתחם של הדיירים, אלא דווקא לפתחה של המדינה ושל הרשויות המקומיות". לדבריה, "על מנת להתניע את הדיירים לקדם התחדשות עירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 או פינוי בינוי, לא די בפוסט טראומה של מטחי טילים ובכך שבדירתם אין ממ"ד או מקלט. צריך לייצר עבורם מודל שיוכל סוף סוף להתניע ולקצר את התהליכים הביורוקרטים הסיזיפים ולהבטיח להם  תודעתית שאכן התהליך שהם מקדמים כדאי להם מכל הבחינות, הן כלכלית הן מבחינת רמת ואיכות החיים והן מבחינת הבטחון האישי. לשם כך על המדינה לסייע לרשויות המקומיות היכן שצריך, דוגמת תקציבים לתשתיות משלימות, קיצור הליכים ביורוקרטים וודאות מול היזמים שאכן כל הדיירים, עד האחרון שבהם, יהיו מרוצים. על כן, לסיכום, גם אם יהיו מן הסתם בתקופה הקרובה פניות רבות מצד דיירים לקדם התחדשות עירונית לא די בכך. על הממסד, על כל הדרגים שלו לבוא, להושיט יד ולסייע".

https://m.news1.co.il/Archive/0026-D-147763-00.html

זה מכבר טענתי שנתוני הלמ"ס אינם משקפים נכוחה את המצב בשוק הדיור. במשך תקופה ארוכה למדי, בפועל עד לחודשים האחרונים ממש, דיווחו נתונים אלה על יציבות יחסית במחירי הדיור, עם נטייה קלה ביותר כלפי מעלה. יתרה מכך, בחודשים הראשונים של מגיפת הקורונה, הייתה תחושה, שהתבררה בדיעבד כלא נכונה, שאתרי המכירות הריקים יביאו לא רק להרבה פחות מכירות, אלא גם לירידת מחירים.בפועל, כפי שחששנו, קרה בדיוק ההפך. רוכשי הדירות לא רק שלא ברחו מהשוק, נהפוך הוא, הם הסתערו על שוק הדירות, וחטפו מכל הבא ליד, במיוחד פנטהאוזים ודירות פרימיום עם מרפסות גדולות, שהשרו תחושת ביטחון בימי הסגר הארוכים. העובדה שחלק נכבד מהעסקות בוצעו ב"שלט רחוק" וכמעט ללא ביקור באתרי הבנייה, זאת בניגוד לאינסטינקט הטבעי של עם ישראל "למשש את הסחורה היטב", יצרה מציאות שלא הכרנו קודם לכן.ההפתעה הגדולה באמת, ששיבשה את תחזיות הלמ"ס מראשית 2020 שדיברו על יציבות מחירים, הייתה הזינוק המשמעותי ביותר מזה מספר שנים במחירי הדיור. כ-4.3 אחוזים במהלך השנה הקלנדרית האחרונה, מתוך זה כ-3 אחוזים במהלך החודשים האחרונים לבדם. על-מנת לסבר את האוזן, אם דירה ממוצעת במדינת ישראל עולה כיום כ-1.6 מיליון שקלים בקירוב, אזי מדובר בעליית מחירים של כ-70 אלף שקלים לדירה בממוצע, מתוך זה כ-50 אלף שקלים במהלך הרבעון האחרון.כיצד קרה שכל התחזיות השתבשו, ורמות המחירים בשוק הדיור נמצאים על-פי כל הסימנים בדרכם למעלה, בקצב שמזכיר לנו את העשור 2016-2006? ובכן, ההסבר לכך טמון במספר אירועים שקרו בתקופה האחרונה. אירוע ראשון הוא הירידה בהיקף התחלות הבנייה אשר התרחשה דווקא באיזורי הביקוש במרכז הארץ. אירוע נוסף הוא סיומה של תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית יצרה ציפייה בלתי מבוססת שמחירי הדירות ירדו, אולם מדובר במחירים מוזלים לאוכלוסיות ספציפיות ובפרויקטים ייעודים לכך. התוכנית לצערנו לא הוזילה את כלל מחירי הדיור.ביטול התמ"אגורם משמעותי חשוב הוא ריבית בנק ישראל הנמוכה מזה תקופה ארוכה ואשר משפיעה באופן ישיר על ריבית המשכנתאות. בריביות נמוכות אנשים לא מהססים לרכוש דירות עם סכומי הלוואה גבוהים ולטווח ארוך. בנוסף החלטת בנק ישראל בסוף 2020 להעלות את סכום המשכנתה שניתן לקחת בריבית פריים משליש לשני שלישים, תדלקה את שוק המשכנתאות. ריבית נמוכה מאוד ושני שלישים בריבית פריים הגדילו את הביקושים. במרץ האחרון, לדוגמה, נשבר שיא של כל הזמנים, כ-8 מיליארד שקל בחודש אחד.אירוע נוסף אשר יצר בלבול ואי ודאות הוא ביטול תמ"א 38 מבלי שהוכנה תוכנית חלופית, וזאת במקביל למדיניות של הוועדות המקומיות לעצור פרויקטים נקודתיים ולהשקיע בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי אשר תקופת הקמתם אורכת שנים רבות. כל זה גרם לירידה בהתחלות הבנייה בלפחות 7,000 דירות לשנה.גם בגזרת המיסים נעשו צעדים שהשפיעו על עליית הביקושים. הורדת מס הרכישה למשקיעים מ-8 ל-5 אחוזים במהלך הקיץ שעבר, צעד נכון לכשעצמו, הביא לעלייה בביקושים. ואם לא די בכך, אז מגיפת הקורונה במהלך 2020 והיעדר תקציב מדינה, יצרו אי-ודאות, בלבול וחוסר אונים בקרב מקבלי ההחלטות, שבאו לידי ביטוי לדוגמה בשיווק של כ-16 אלף יחידות דיור בלבד על-ידי רשות מקרקעי ישראל בשנת 2020 ועוד כ-16 אלף על סף 2021. מדובר במספר נמוך מאוד של יחידות דיור.מחד-גיסא האירועים האלו גרמו לעלייה בביקושים ומאידך-גיסא לירידה משמעותית בהיצע. וכמו בכל מוצר בסיסי כאשר קיים מחסור, המחירים עולים ובוודאי במוצר בסיסי כמו דיור. ושאלת השאלות, האם מגמת עליית המחירים תמשך ואם כן, באיזה קצב? נכון להיום, ולאחר פרסום נתוני ינואר-מרס 2021, נראה שהמגמה רק תלך ותגבר.

הכותבת היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים.תאריך: 27/04/2021  |  עודכן: 27/04/2021