מן התקשורת

תחילת הסוף של עידן הכסף הזול

בעולם מעלים ריבית, וגם בנק ישראל עשוי ליישר קו בשנה הבאה

בבריטניה ובארה"ב מתחילים להעלות ריבית בתגובה לאינפלציה המשתוללת וההבנה שהיא לא תופעה חולפת ● לבנק ישראל עדיין יש מרחב תמרון יחסי, אך גם הוא יצטרך לשקול העלאת ריבית כבר בשנה הבאה ● האיום העיקרי הוא על משכנתאות שנלקחו השנה בהיקפי שיא ● בנק הפועלים: "מעריכים שהריבית תעלה גם בישראל בשנה הבאה מעט אחרי ריבית הפד"

מאת עומר שרביט 21.12.2021

https://www.zman.co.il/276532/

"מספיק שמשנים עשירית אחוז בריבית על המשכנתה וההחזרים יכולים לעלות במאות ואלפי שקלים, בייחוד לאלה שלקחו משכנתאות עם החזר של מעל 5,000 שקל לחודש", אומרת דליה עסיס, שמאית מקרקעין. היא חושבת שבנק ישראל מיהר מדי לשחרר את המגבלה על שליש בריבית פריים על משכנתאות.

"אנחנו עשר שנים בריבית פחות או יותר אפסית. אם נושפע ממה שקורה בעולם והריבית תתחיל לעלות, אותם אנשים שלקחו משכנתה במינוף גבוה ותמהיל של 60% בריבית פריים יימצאו בסכנה וזה עלול ליצור זעזוע.

"הרבה מהם לא יוכלו לעמוד בהחזרים והמעין בועה שנוצרה כאן עלולה להתפוצץ. הגדלת מגבלת הפריים גרמה לכך שהריבית הכללית של המשכנתאות כרגע זולה יותר מקודם.

"זה הגדיל את התיאבון למשכנתאות במינוף יותר גבוה ותידלק חלק מהעליות בשוק הנדל"ן. אם הריבית בעולם תעלה וגם פה זה יגרום לכאוס. לא כל השוק הוא בועה אבל מאז שהסירו את המגבלה כל חודש אנחנו שוברים שיא בלקיחת משכנתאות. יש סכנה שהבועה הזו תתפוצץ ואז הבנקים יוציאו דירות למכירה בשוק בכינוסים".

מה היית מייעצת למי שצריך להחליט על תמהיל המשכנתא היום, כאשר הריבית עדיין אפסית?
"הייתי מסכנת כמה שפחות בפריים. מי שמסתכל 30 שנה קדימה יכול לחשוב שהריבית תישאר אפסית? אני לא יודעת".

הכל כלול

קצב גידול האוכלוסייה לצד העדפת מגורים במרכזי הערים מביאים את הענף לאמץ דגם, שמצליח מאוד בערים רבות בעולם ותופס תאוצה גם בישראל – עירוב שימושים • כך אפשר לגור, לרכוש, לעבוד, לצרוך שירותים שונים ואף ליהנות מתרבות, קולינריה, ספורט ופנאי – והכול במרחק הליכה, רכיבה או תחבורה ציבורית יעילה, וגם הרשויות המקומיות יכולות ליהנות מהכנסות נאות.

אורי חודי|00:00 פורסם ב-17/12/2021

מתוך הכתבה:

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מתייחסת גם לעובדה שעירוב השימושים עשוי להעלות את ערך הנכסים בסביבה: "נהוג לחשוב שהכנסת שימושים נוספים בבנייני מגורים מורידה את ערכי הנדל"ן, אבל אם בודקים את ערכי הדירות בסביבה כזאת, נוכחים שהמחירים גבוהים יותר מאשר ביתר חלקי העיר. תל אביב היא דוגמה מובהקת לכך, אבל גם בערים אחרות, כגון כפר סבא, בסביבת רחוב ויצמן, או גבעתיים, בקרבת רחוב אחוזה, או באזור מגדיאל בהוד השרון. מדובר באזורים הכוללים כמעט את כל השירותים העירוניים קרוב לבית, ואנשים שואפים להתגורר שם, כי זה נוח וחוסך זמן וכסף יקרים."

https://www.ynet.co.il/economy/article/ryxomu89f

תל אביב העיר היקרה בעולם: "לשחרר קרקע ולהוריד מיסוי"

הדירוג 'באקונומיסט' הראה כי העיר הישראלית היא היקרה בעולם למחיה ובענף הנדל"ן טוענים כי לא מדובר בהישג: "שחרור קרקע לבנייה ימתן את רמות המחירים, כולל גם תל אביב וגוש דן", "להוריד מיסוי מיותר ובהפוך על הפוך דווקא פעולות אלה עשויות למתן את עליות המחירים התלולות!"מערכת ice | 1/12/2021 

https://www.ice.co.il/realestate/news/article/836855

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "יש כאן צירוף מעניין של ערכי קרקע שעולים במהירות האור, מאות אחוזים במהלך העשורים האחרונים וכן התחזקות השקל ביחס למטבעות הזרים, כשכל אלה גרמו לתל אביב לעקוף בסיבוב ערי עולם דוגמת פאריז ניו יורק סינגפור והונג קונג. אין ספק ששחרור קרקע לבנייה ימתן את רמות המחירים, כולל גם תל אביב וגוש דן".

הוותמ"ל – החמצה גדולה. דרוש בולדוזר

בימי שרון ופואד עם העליה הגדולה מבריה"מ לשעבר נבנו כמאה א' דירות בשנה בממוצע תחת המקבילה שלהם לוותמ"ל, שקידמה רק 250 א' דירות ב-7.5 שנים – ולא רק עקב התנגדויות. מתחמים ל-50 א' דירות בלב אזורי הביקשים עומדים כאבן שאין לה הופכין. הדבר אומר דרשני

דליה עסיס|01/12/2021 18:54, פורסם באתר bizportal

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/798439?fbclid=IwAR2wZPy9m0ESn5SgN6OrB9aLrVpBKzf63XhI17IRrYipvHrTsG33EYxNiP0

המבוגרים ביננו זוכרים היטב את הוול"לים – הוועדות לבנייה למגורים, אותם יזם בראשית שנות ה-90 של המאה שעברה שר הבינוי והשיכון דאז אריאל שרון. באותן השנים, ימי שרון ובהמשך פואד בן אליעזר, שניהם שרי שיכון דעתניים וכריזמטיים, נבנו בממוצע מידי שנה כ-90 אלף יחידות דיור חדשות והיו אף שנים שבהן המספר הגיע למספר הקסם 100 אלף.

חוק הול"ל נוצר על מנת לעמוד במשימה יוצאת הדופן של קליטת קרוב למיליון עולים חדשים ממדינות חבר העמים, ברית המועצות לשעבר. היישוב בארץ מנה אז כ-4 מיליון תושבים, זאת לעומת כ-9.5 מיליון כיום. המשימה הצליחה עד כדי כך שכבר ב-1996, ולמרות גל העולים העצום, שוק הדיור מגיע למצב של רוויה ואף נוצר עודף ביחידות דיור אשר גרר עמו התמתנות בעליית המחירים ואף לירידה לתקופה של 10 שנים עד לסוף 2006.

נס הול"לים, לצערי הרב, היה חד פעמי ואינו חוזר על עצמו במהלך העשור האחרון המתאפיין במחסור גדל והולך של היצע הדיור. בעקבות המחאה החברתית של 2011 ובמיוחד הזעקה של מחוסרי הדיור, יזם שר האוצר יאיר לפיד ב-2014 את הקמת הותמ"ל, ועדות תכנון ובנייה למתחמים מועדפים, שמטרתן הייתה, דוגמת הול"לים בשעתו, לזרז את הליכי הבנייה באופן משמעותי ולהגדיל את היצע יחידות הדיור כך שיענה על הביקוש.

יתרה מכך, ב-2017 הוחלט להעניק לותמ"ל מנדט גם למתחמי התחדשות עירונית. צעד שהיה שיכול  להעניק במהלך השנים האחרונות דחיפה יוצאת מן הכלל להגדלת ההיצע, ובמיוחד למתחמים תקועים של פינוי בינוי הממוקמים בלב אזור הביקוש. ובתוך כך להפוך את ההתחדשות העירונית ללב ליבו של שוק הדיור, הן בהגדלת ההיצע והן בהתחדשות כוללת של ערים ותיקות, כולל כמובן המיגון כנגד רעידות אדמה, טילים וכיו"ב.

אולם אליה וקוץ בה: מאז נכנס חוק הותמ"ל לתוקף, באוגוסט 2014, קידמו הותמ"לים כרבע מיליון יחידות דיור בקירוב, אולם במהלך עבודתן זכו להתנגדות עזה מכל הכיוונים, ובמיוחד להתנגדויות גורפות של גופים סביבתיים דוגמת החברה להגנת הטבע וכן התנגדות של תושבים פרטיים, מה שכמובן עצר את הקידום בפועל של חלק נכבד מהתוכניות.

העובדה שהערך המוסף של הותמ"ל עדיין לא בא לידי ביטוי מובהק בהגדלה ממשית של היצע הדיור, איננה רק בשל ההתנגדויות. על פי דו"ח של משרד הכלכלה שיצא לפני שנים אחדות ואושרר שוב בהמשך, משך הזמן שלוקח לייצר דירה בישראל הוא כ-12-15 שנה, מתוך זה כ-2-5 שנים תהליך הבנייה וכל היתר, כ-7 עד 10 שנים מושקע בהליכי התכנון והועדות למיניהן.

חוק הותמ"ל נוצר בדיוק כדי לקצר את הזמנים – לעקוף את אותם מכשולים תכנונים ובירוקרטים למיניהם ולקצר מאוד את התהליכים ובאותם מתחמים שנבחרו בקפידה רבה לשם כך. העובדה שלדוגמא כיום עומדים כאבן שאין לה הופכין לא פחות מ-17 מתחמים בלב אזור הביקוש שאושרו על ידי הותמ"ל וכוללים למעלה מ-50 אלף יחידות דיור, אומרת ללא ספק דרשני.

כמו כן העובדה שבמהלך רוב רובה של תקופת מגפת הקורונה שבת הותמ"ל לחלוטין מכל מעשה, גם בגלל הקורונה וגם בגלל שפג תוקפו של החוק והכנסת לא תפקדה, ורק באוגוסט 2021, לאחר תקופה של כשנה וחצי חזר לפעילות מלאה, רק החמירה את המצב.

הנושא הסביבתי דוגמת פגיעה בטבע ובשטחים פתוחים הוא חשוב ביותר ויש לתת עליו את הדעת. אולם, לא ניתן לאפשר לנושא הזה לתקוע את התכנון לתקופות ארוכות וצריך למצוא לנושא הזה מענה. קורת גג לאוכלוסיית מדינת ישראל שרק גדלה והולכת הוא נושא חשוב לא פחות. הותמ"ל יכול היה בנקל להגדיל משמעותית את היצע הדיור בכלל והתחדשות עירונית בפרט, בדיוק כפי שעשו הול"לים בעבר. ה"הבדל הקטן"  – שאז היו בולדוזרים דוגמת אריק שרון ופואד בן אליעזר. אז כולנו ממתינים לבולדוזרים ולבולדוזריות שיפשילו שרוולים ויהפכו את הותמ"ל של ימינו לאפקטיבי הרבה יותר.

אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות

רונן ניב10:11, 17.10.21

https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf

רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: "המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה"

בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. "עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. "השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. "גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס", היא מרחיבה. "מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם". תחום נדל"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. "הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.

חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור

מדובר בתוכנית שחושבת בקטן ומחמיצה את ההזדמנות הגדולה. מהו הכשל הגדול ביותר בתוכנית?דליה עסיס| 03/11/2021 10:49

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/797465?fbclid=IwAR2_g9Yzst9GNKYqmgn9_iSbBvwytM_uoBElojVk1yDVq8XdkUF4QX8PqHM

תוכנית החומש לפתרון בעיית הדיור, 2025-2021, שהוצגה בימים האחרונים על ידי שרי האוצר, הפנים והשיכון, טומנת בחובה בהחלט מסרים חיוביים. הכוונה לסייע במיליארדים רבים לעיריות ולרשויות המקומיות בקידום תשתיות תומכות ומשלימות, דוגמת תשתיות תחבורה וכן מימון מוסדות חינוך וציבור. מדובר בהחלט בצעד בכיוון הנכון שיעזור להתגבר על כשלים שהיו במהלך השנים בקידום פרויקטים, ובמיוחד בהתחדשות עירונית.

גם החלטה מעניינת נוספת דוגמת האפשרות לפצל דירות ולהוסיף לכל דירה 45 מ"ר, היא צעד מבורך, שיוכל להוסיף להיצע לא מעט דירות, ולתת מענה לתופעה הגדלה והולכת של משפחות קטנות, חד הוריים, גרושים, מבוגרים בודדים וכו'. כמו כן, הפחתת מס השבח לבעלי קרקע מ-57 ל-25 אחוזים, יאפשר קידום בנייה של לא מעט צמודי קרקע במקומות רבים שבהן הקרקע עומדת זה שנים כאבן שאין לה הופכין, וכמובן שורת הצעדים שמטרתם להקל על תהליכי הביורוקרטיה ומתן ההיתרים, בהנחה שיוכלו להתממש בפועל.

ראשית, האיסור המוחלט להשכיר דירות בשיטת האייר בי אנד בי. פעולה זו לא רק שלא תשחרר לשוק כ-13 אלף דירות כפי שמקווים שרי הממשלה שקיבלו את ההחלטה, אלא תגרום שלא לצורך לאובדן הכנסות למדינה. לא ניתן יהיה לאכוף את ההחלטה הדרקונית הזו ומה שיקרה בפועל הוא שיקום שוק שחור של דירות שיושכרו לתיירים לטווח קצר והמדינה תפסיד מיסים. פעולה זו אף תפגע קשות בתדמיתה כמדינה מערבית נאורה, שמעוניינת לפתח את תיירות ה-LOW COST  אליה ולהיות חברה מן המניין במשפחת העמים.

שנית, ההחלטה להעלות את מס הרכישה למשקיעים בחזרה ל-8 אחוזים, היא לטעמי טעות קשה, ובמיוחד לאחר שההעלאה הקודמת, ב-2015, גרמה באופן מיידי לבריחה של משקיעים מהשוק, וירידת חלקם מכ-23 אחוזים לכ-13 אחוזים בלבד. פעולה זו, כשלעצמה, עלולה חלילה להכניס את שוק הדיור בחזרה לתרדמת שבו הוא היה בשנים 2015-2019, גם להבריח מחדש את רוב רובם של המשקיעים, מה שיגרום למדינה לאובדן הכנסות גדול פי כמה וכמה מאשר הרווח, כביכול, כתוצאה מהגדלת המס וגם ליצור מצב של מחסור כבד בדירות להשכרה, מה שיפגע בראש ובראשונה בשוכרים שהם ברובם הגדול צעירים ללא יכולת לרכוש דירה.

שלישית, היעד שאותו קבעו שרי הממשלה של כ-75 אלף התחלות בנייה לשנה, הוא א-פריורי מוגבל וייקח לא מעט שנים עד שאותן יחידות דיור המשווקות היום, יעמדו על תילן. בפועל הממשלה מודה כי אין לה כל יכולת להשתלט על בעיית ההיצע הנמוך ותדלוק מחירי הדיור. במקרה הטוב זה יקרה, אם בכלל, רק בעוד ארבע-חמש שנים, ואולי אף יותר מכך. יתרה מכך, המחסור הקיים כבר היום בדיור ובד בבד הגידול המואץ באוכלוסיית המדינה, קרוב ל-200 אלף נפשות לשנה, כלומר תוספת של כ-60-70 אלף בתי אב, מצביעים על כך שגם אם היעד הזה יושג, הוא לא יפתור את בעיית המחסור בדיור כלל ועיקר. בעשורים הבאים יהיה צורך ב-100 אלף התחלות בנייה לשנה ואף יותר מכך!

רביעית, מדוע מכשיר כה אפקטיבי לקידום מאות אלפי יחידות דיור דוגמת תמ"א 38 לא טופל במסגרת התוכנית החדשה? הוא יכול וצריך היה להיות אלטרנטיבה ראויה לפינוי בינוי במקרים רבים, ובמיוחד תמ"א 2/38 שהיא בפועל תוכנית פינוי בינוי מהירה ואפקטיבית. ניתן לייצר מודל של איחוד מגרשים והגדלת זכויות ליזמים, בד בבד עם התמיכה בעיריות בתשתיות משלימות. כמו כן בכל מה שקשור לתמיכה ועידוד בהתחדשות עירונית בפריפריה לה הוענקו סכומים מועטים שיהיו רחוקים מלקדם התחדשות עירונית.

חמישית, ולטעמי זה הכשל הגדול מכולם. הייתה לממשלה הזדמנות פז, כבעלים של 92 אחוזים מהקרקע, לקבוע מסמרות לגבי התנהלות רמ"י ובמיוחד שיטת המכרזים הכושלת שלפיה הקבלנים מגישים מחירי מינימום, ולאחר מכן מתחרים ביניהם בשיטה המזכירה בתי מכירות פומביים, מה שגרם בשנים האחרונות לתדלוק חסר תקדים של רמות מחירי הקרקע, שהשפיעה ישירות על עליית מחירי הדיור. המדינה, יש לזכור, היא הבעלים של הקרקע ולא רמ"י שהיא שלוחה מטעמה. העובדה שנושא זה לא הוזכר כלל בתוכנית, היא לטעמי הטעות הקשה ביותר, אפשר וניתן היה לבלום מיידית את עליות המחירים וגם לייצר הרבה יותר שיווק קרקע מהיום למחר. לא לעוד חמש שנים או מועד בלתי ידוע אחר!

ניתוח השפעה של עירוב שימושים על מחירי נדל"ן – במוסף הנדל"ן של ישראל היום "נדל"ן היום" ב- 24.11.2021

כמה זה עולה לנו?

לעירוב שימושים יתרונות רבים, אך גם לא מעט חסרונות. מצד אחד, מבנה מגורים מעורב שימושים מאפשר נוחות מרבית וזמינות גבוהה של פתרונות כמו סופרמרקט, חנות פארם, בית קפה או מסעדה מתחת לבית. מצד שני, יש לא אחת מטרדי רעש וריח לדיירים, פגיעה במראה החזותי של המבנה ובפרטיות.

בדיקה שערכה שמאית המקרקעין ומתכננת ערים דליה עסיס בערים כפר סבא, רעננה ובת ים בחנה את הפער בין בנייני מגורים עם קומת מסחר לאלה שללא קומת מסחר. מהבדיקה עולה כי קיים פער בשיעור של בין 5% ל-10% במחירי הדירות.

בבת ים דירה של 70 מ"ר ברחוב בלפור (רחוב ראשי עם קומת מסחר) נמכרה ב-2021 תמורת 24,200 ש"ח למ"ר. דירה דומה ברחוב שפירא הסמוך נמכרה באותה שנה ב-25,900 ש"ח למ"ר.

בכפר סבא דירה ברחוב רוטשילד המרכזי בשטח כ-80 מ"ר נמכרה באוגוסט 2021 ב-20,500 ש"ח למ"ר, לעומת דירה דומה ברחוב הכרמל שנמכרה חודשיים קודם ב-22,000 ש"ח למ"ר.

"גם לרעש מהתנועה ומחזית הרחוב יש השפעה על המחיר", מסבירה עסיס. "הפער במחירים בולט בעיקר בבניינים בבנייה נמוכה של 4-5 קומות ובבנייה ישנה. בבניינים החדשים בני 15 קומות ומעלה אין לקומת הקרקע המסחרית השפעה על מחירי הדירות. "

ייתכן שזו תמונה של ‏טקסט‏
ייתכן שזו תמונה של ‏טקסט‏

טבלאות הקצאה/ איחוד וחלוקה בתוכניות התחדשות עירונית – הבעיות והאתגרים ומדוע תקן 15 לא רלוונטי – ראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדלן של רדיו 102FM עם עופר פטרסבורג – 19.11.2021

https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=124172

האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות הקצאה בתוכניות התחדשות עירונית כאשר השמאי פעל על פי תקן 15?

מדוע תקן 15 כבר לא רלוונטי בתוכניות התחדשות עירונית?

מה חושבים פעילי ענף הנדל"ן לתוכנית הממשלה להעלאת המיסוי על משקיעי הנדל"ן ?

https://www.funder.co.il/article/123847

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "זוהי תפיסה מעוותת שמאפיינת את החלטות ממשלות ישראל במשך שנים, נלחמה בביקושים זאת במקום טיפול בבעיית הבעיות שהיא העדר היצע. תקנות חדשות אלה לא יועילו במאום להגדלת היצע וסתם ייפגעו בביקושים שלא לצורך!" 

הזיגזג של בנק ישראל: מנסה לקרר את השוק כעת אחרי שהוביל לרתיחה בתחילת שנה

על פי ההחלטה החדשה של הבנק, הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד כחלק מההון העצמי לדירה, המגבלה תחול על רוכשי דירה ראשונה אך לא על משפרי דיור. הבנקים יצטרכו לרתק יותר הון והמשמעות היא: עלייה בריבית לציבור נוטלי המשכנתאות

נתנאל אריאל|09/08/2021 10:3

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/795099?fbclid=IwAR1hZsLJL1GWD9yu37_gKtj7zFzDbf1tk4Af1z6J613V8MoKn97N5k1suc8

האם בנק ישראל לוקח צעד לאחור בתחום המשכנתאות ומנסה כעת לקרר את שוק הדיור? לאחר המהלכים של הבנק בתחילת השנה, ובראשם ההחלטה לאפשר לציבור לקחת משכנתאות בעד שני שלישים במסלול ריבית הפריים – שחיממה את שוק הדיור וגרמה לציבור לקחת עוד ועוד משכנתאות, כשאלה זינקו למספרים אסטרונומיים בהיקפים של כל הזמנים – הפיקוח על הבנקים מפרסם כעת טיוטה להערות הציבור שתגביל את המינוף העודף של הציבור בלקיחת משכנתאות.

על פי הטיוטה, ייאסר על הבנקים להעמיד הלוואה נוספת שתשמש כ"הון עצמי" לרכישת דירת מגורים. כלומר, הלוואה לכל מטרה לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות המינוף (LTV) ברכישת דירת מגורים.

המגבלה תחול רק על רוכשי דירה ראשונה ולא על משפרי דיור, וזאת במטרה לאפשר לאנשים שרוצים לעבור מדירה קטנה יותר לדירה גדולה יותר לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של הדירה הקודמת שלהם. במקרה של משפרי דיור הבנק יהיה רשאי להעמיד את ההלוואה הנוספת לצורך השלמת מימון הרכישה. במקרה הזה המגבלה תהיה שתקופת ההלוואה הנוספת לא תעלה על התקופה המקסימלית המותרת על פי רשות המסים (נכון להיום: 24 חודשים).

ברכישת דירה חליפית מקבלן, יהיה רשאי הבנק לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.

בנוסף, שתי ההקלות שניתנו בתקופת הקורונה, ושיפוגו ב-30 בספטמבר, לא יחודשו, והמשמעות היא ששיעור המימון בהלוואה לכל מטרה יעמוד בחזרה על מקסימום של 50%, ולא עד 70%, וכן כי הבנקים יהיו חייבים לרתק הון בשיעור של 1% בגין הלוואות לדיור.

כלומר – הבנקים יצטרכו לפצות את עצמם על ריתוק ההון לטובת דיור, וסביר להניח כי הם יעלו ריביות לציבור נוטלי המשכנתאות. מהלך כזה מצידם לא יפתיע אף אחד שכן גם אחרי המהלך של בנק ישראל בתחילת השנה הבנקים העלו את גובה הריביות ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית במשכנתא שהבנק ניסה למכור לציבור כ'הטבה'.
 נזכיר כי מחירי הדיור עלו השנה ב-7.2%, ובעקבות המהלך של בנק ישראל שהקל על לקיחת משכנתאות בריבית הפריים, הציבור הולך ונוטל משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, והיקף המשכנתאות שובר שיאי כל הזמנים כל חודש מחדש, כאשר בחודש יוני האחרון נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.6 מיליארד שקלים.

ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש – כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן – את הסיכון האישי שלו כלווה.

אגב, עד לא מזמן שיא נטילת המשכנתאות הקודם לחודש בודד היה שייך דווקא ל"חודש הקורונה" – מרץ 2020, אז נטל הציבור שיא כל הזמנים של כ-8.67 מיליארד שקל. חודש מרץ 2021 הסתכם בחודש השלישי בהיקף המשכנתאות עם סך של 8.6 מיליארד שקל. בחודש מאי האחרון השיא הזה נשבר עם משכנתאות בהיקף של 9.47 מיליארד שקל, ובחודש יוני האחרון הוא כאמור נשבר פעם נוספת עם 11.588 מיליארד שקל בחודש.

אז נכון אמנם שמסלול ריבית הפריים בינתיים הוא זול יותר, אך כאשר הריבית בעולם תעלה – הוא עלול להפוך למלכודת עבור ציבור נוטלי המשכנתאות. בנק ישראל מכר לציבור את זה כ'הטבה' – אך את המחיר ישלם הציבור שייתקע עם משכנתאות מסוכנות ועם ריביות שילכו ויעלו.


המפקח על הבנקים יאיר אבידן: ״‎פרסמנו היום מספר צעדים לניהול הסיכונים והחשיפות במערכת הבנקאית. אני שמח שלאחר שיח מתמשך שאנו עורכים הצלחנו למצוא מתווה המאפשר את פעילותם של משפרי הדיור לצד הגבלה מסוימת לאלו הרוכשים למטרות השקעה ושאינם משפרי דיור. חשוב שבעת העמדת ההלוואה ובמסגרת תהליך חיתום אחראי, הבנק המלווה יעשה שימוש במכלול הכלים כדי להכיר היטב את מצבו הפיננסי של הלקוח, לרבות שימוש במערכת לשיתוף נתוני אשראי. בנוסף, אין בכוונתנו להאריך את תוקפן של שתי הקלות שניתנו לנוכח הקורונה – החזרתן למצב בדומה לערב המשבר, הוא חלק מתהליך ההתאוששות של המשק וההסתגלות לניהול הכלכלה גם לצד קיומו של הנגיף.״

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן: "איני מתלהבת כלל ועיקר מההחלטות האחרונות של בנק ישראל. ההחלטה לא לאפשר לרוכשי דירה לשעבד דירה קיימת בבעלותם כחלק ממימון רכישת דירה חדשה תמוהה בעיני, מה גם שהבנק מאפשר לרוכשי הדירה החדשה ליטול. הלוואה לתקופה של עד 24 חודשים, כך שאיני מבינה את הלוגיקה שבהחלטה זו שאולי תשפיע באופן כזה או אחר על הביקושים אבל לא תפתור כלל ועיקר את הבעיה העיקרית שהינה תדלוק שוק המשכנתאות החל מדצמבר 2020, זאת בעקבות ההחלטה השנויה במחלוקת לאפשר ליטול שני שלישים מהמשכנתא צמודים לפריים".

לדבריה: "אם כבר בנק ישראל רצה לתקן את הבעיה מהשורש, הוא היה צריך להתייחס לבעיה מרכזית זו שלא רק תדלקה את שוק המשכנתאות, אלא גם את מחירי הדיור. בכלל, אני סבורה שרק פעולה משולבת של בנק ישראל והאוצר, בשילוב משרדי הפנים והשיכון שתטפל מהשורש בבעיית העדר היצע, זאת במקום ניסיונות שווא למתן את הביקושים, היא זו ששוק הדיור זקוק לו נואשות בימים אלה".