מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

האם ניתן להביא בחשבון הפחתה בגין דמי חכירה עתידיים על זכויות לא מהוונות?

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו משק חקלאי (נחלה) במושב בית יצחק המוחכר בחוזה חכירה ממינהל מקרקעי ישראל. התוכנית המשביחה, תוכנית עח/21/200 אושרה ביום 27.11.2001 (להלן: "התוכנית"). היא מאפשרת פעילות לא חקלאית (פל"ח) בשטח המגורים בחלקה א' ומוסיפה זכויות בנייה בשטח של 50 מ"ר. בגין שתי תוספות אלה חושבה ההשבחה. על פי חוזה החכירה, אסור לחוכר להשתמש בנחלה, או בחלק ממנה, למטרה אחרת, או לשימוש אחר, מבלי לקבל לכך הסכמה של המחכיר. שמאי החוכרים טען, כי לצורך מימוש תוספת שטחי הבנייה למגורים או מימוש זכויות הבנייה לשימושים לא חקלאים – תידרש קבלת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל, שיהיה רשאי להתנות את מתן הסכמתו בתשלום כספי. בשל כך, טוען שמאי החוכרים, הזכויות על פי התוכנית טרם נרכשו, ועם רכישתן במחיר מלא ממינהל מקרקעי ישראל, יועבר התשלום בגין היטל ההשבחה – לפי הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). שמאי החוכרים נסמך בטענתו על פסק הדין בעניין עוזני, על פסק הדין בעניין טנרועל פסיקת השמאית המכריעה, הגב' נאוה סירקיס, מיום 31.8.2009 בנושא שווי זכויות שמימושן כפוף להסכמת צד ג'.

 השמאי המכריע קבע כי לא תובא בחשבון הפחתה, בגין העובדה שהזכויות בנכס הינן זכויות חכירה לא מהוונות. השמאי הסתמך על האמור בסעיף 2 לתוספת השלישית בחוק:

"(א) חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות בניצול ובין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו… היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל…"

 כמו כן, בסעיף 4(7) לתוספת השלישית בחוק נקבע:

"השומה תערך ליום תחילת התכנית… בהתחשב בעלית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי."

 שמאי החוכרים הציג תחשיב השבחה לפיו, יש להביא בחשבון מקדמי הפחתה בגין תשלומים צפויים למינהל, בגין: התלות בצד ג' לצורך מימוש זכויות בנייה משותפות, תוספת הערך השולית לזכויות הבנייה הנוספות והוצאות תכנוניות, כל אלה למקרה שטענתו לא תתקבל. השמאי המכריע פסק כי ההפחתה שתובא בחשבון הינה רק בגין תוספת הערך השולית לזכויות הבנייה הנוספות והפחתה בגין דחייה במימוש הזכויות ולא בגין תשלומים צפויים למינהל ותלות בצד ג'.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע בגין אישור התוכנית, עמד על כ- 92.6% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה – הפרשנות התכליתית של התכנית היא הקובעת, גם אם נפלה טעות בתכנית

 מדובר במגרש לבנייה צמודת קרקע בראשון לציון. היטל ההשבחה נקבע בגין ארבע תכניות. בסקירה זו אתמקד בשתיים מהן: האחת (רצ/1/1יג) תכנית מתארית, קובעת הוראות בדבר שטחי שירות; השניה (רצ/מק/2/25/1/1) קובעת הוראות בינוי למחסנים.

 בשתי התכניות נשמט מטבלת הזכויות ייעוד "מגורים ב' מיוחד", הוא הייעוד החל על החלקה נשואת שומה זו. השמאי המכריע נדרש לסוגיה, האם תכניות אלו חלות על ייעוד זה, על אף שהוא לא מוזכר בתכניות. לאחר אישור תכנית שטחי השירות (רצ/1/1יג), הוועדה נהגה לאשר שטחי שירות בייעוד מגורים ב' מיוחד על פי התכנית ואף הוציאה חוות דעת המסבירה את פרשנותה לגבי התכנית.

 השמאי המכריע פסק, כי על אף שאין הוראה ספציפית בתכניות לגבי ייעוד מגורים ב' מיוחד, התכנית חלה על ייעוד זה. לטענתו, מאחר שמדובר בלקונה בניסוח תקנון, הפרשנות התכליתית היא הפרשנות הסבירה וההגיונית בנסיבות העניין. לכן, התכניות חלות על הייעוד ומשביחות את החלקה. עם זאת, החליט השמאי המכריע, כי מקדם אי ודאות יעמוד על  0.95.

 ראוי לציין כי השמאי המכריע הסתמך על החלטת ועדת הערר בעניין ו"ע 5175/08 השבתאים בע"מ נ' ועדה מקומית הרצליה (מאגר נבו, 26.1.2009). סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע עמד על כ-84% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/4 (יולי 2010) בהוצאת רונן 

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

היטל השבחה – יש לכלול שווי מחוברים במצב קודם גם אם אלה נהרסו לפני מועד אישור התכנית

 מדובר במקרה שבו הוטל היטל ההשבחה נקבע בגין תכנית חד/1309 בחדרה (להלן: "התכנית"). התכנית שינתה את ייעוד החלקה, נשואת השמאות המכרעת (להלן: "החלקה"), מ"איזור למתקנים הנדסיים ומתקנים מיוחדים" ל"מגורים צמודי קרקע". בחלקה היו בנויים מתקנים הנדסיים ומשרדים, אולם אלה נהרסו לפני מועד אישור התכנית. טענתה של הועדה המקומית היא, כי אין להביא בחשבון את שווי המחוברים בחישוב מצב קודם, מפני שגם אם אלה היו קיימים, הם לא נכללו בחישוב שווי הנכס.

 במסגרת התכנית, הופקעו מהחלקה שטחים לצורכי ציבור ודרכים. בעלי הקרקע טענו, כי סך כל השטח שהופקע במשך השנים עולה על 40% משטח החלקה ולפיכך, יש לקזז מהיטל ההשבחה את גובה פיצוי בגין הפקעת היתר. הוועדה המקומית טענה מנגד, כי אין להתחשב בשטחים שהופקעו לפני התכנית, אלא רק בשטחים שהופקעו במסגרתה, אשר אינם עולים על 40% משטח החלקה.

 השמאי המכריע פסק, כי יש להביא בחשבון את שווי המחוברים במצב קודם, כיוון שאלה היו קיימים במועד ההחלטה של הוועדה המחוזית לאשר את התכנית. לטענתו, לאור העובדה, כי דבר אישורה של התכנית נודע ברבים, כבר לא היתה תועלת בקיומם של המבנים ולכן הם נהרסו.

 לעניין קיזוז בגין הפקעת יתר, השמאי המכריע סבר, כי הליך של קביעת היטל השבחה אינו ההליך הראוי להגשה ו/או לדיון בתביעת פיצויים בגין הפקעת יתר, אשר דינה להתנהל בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") ועל פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943. לפיכך הוחלט, כי אין לקזז מהיטל ההשבחה פיצוי בגין הפקעת יתר וזאת על סמך סעיף 4(6) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה עמד על כ-43% מדרישת הוועדה המקומית.

 הערה: שתי השמאויות המכריעות המתוארות לעיל עוסקות בשאלת קיזוז הפקעת יתר מהיטל ההשבחה. ההחלטות שהתקבלו בהן סותרות זו את זו. הסתירה אינה באה לידי ביטוי בדרך חישוב הקיזוז אלא בשאלה מהותית יותר, הנוגעת לסוגיית קיזוז הפיצוי בגין הפקעת יתר מסך היטל ההשבחה בכל המקרים בהן מתגבשת הפקעת יתר, ללא קשר לסוג התכנית. יצוין, כי שני המקרים לעיל אינם דומים ויש הבדל ביניהם. במקרה הראשון (סעיף א' לעיל), ההפקעה התגבשה בתכנית אחת המהווה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, היא התכנית המשביחה. במקרה השני (סעיף ב' לעיל), ההפקעה התגבשה במספר תכניות ולאורך השנים, כאשר התכנית האחרונה, המפקיעה, היא גם התכנית המשביחה. יודגש, כי בתכנית זו, האחרונה, ההפקעה אינה עולה על 40%. נשאלת השאלה, האם ראוי להבדיל בין שני המקרים, כאשר האחד נהנה מפיצוי בגין הפקעת יתר והשני לא, כל זאת, כאשר החוק קובע במפורש, כי סך ההפקעה המותרת ללא תמורה היא 40% בלבד משטח החלקה.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/4 (יולי 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

מהי הדרך הנכונה לחשב קיזוז פיצוי בגין הפקעת יתר מגובה היטל ההשבחה?

 הנכס, נשוא השמאות המכרעת, הינו מגרש לבנייה רוויה בישוב פרדס חנה-כרכור. החיוב בגין היטל ההשבחה הוטל בעקבות מימוש על ידי העברת זכויות.

 התכנית המשביחה, תכנית ש/638ד, המהווה, בין היתר, תכנית איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמה, אושרה ביום 27.5.2009 (להלן: "התכנית"). במסגרת התכנית הופקעו מהחלקה נשוא השמאות 47% משטחה, דהיינו 7% מעבר לשטח שניתן להפקיע בהפקעה ללא תמורה (להלן: "הפקעת היתר"). הצדדים הסכימו, כי יש לבצע קיזוז מהיטל ההשבחה, אשר יהווה פיצוי בגין הפקעת היתר, אולם התגלעה מחלוקת על דרך החישוב.

 שמאי הוועדה המקומית חישב את הפיצוי כך, שבשווי מצב קודם, העריך את הקרקע על פי שטחה ברוטו, לפני ההפקעה, ובחישוב שווי מצב חדש, התעלם מההפקעה מחשש לכפל פיצוי. השמאית מטעם הבעלים טענה, כי יש לקזז את מרכיב הפיצוי בגין הפקעת היתר גם מהשווי החדש, על ידי קיזוז החלק היחסי של יחידות הדיור מסך כל יחידות הדיור המוקנות לחלקה במצב חדש. סוגיה נוספת, לה נדרשה השמאות המכרעת, עסקה בפוטנציאל לשינוי ייעוד במצב הקודם, וכנגזרת מכך, ערכי שווי הקרקע במצב הקודם.

 במצב הקודם, החלקה סווגה ב"אזור מגורים בעתיד", סיווג שהקנה לה פוטנציאל תכנוני בעצימות גבוהה יותר מאשר קרקע חקלאית בסביבה. שמאית הבעלים טענה, כי התמורה ששולמה בעסקת המכר, אשר בוצעה כשנה לפני אישור התכנית, מגלמת את שווי השוק במצב קודם. שמאי הבעלים הסכים לטענה, כי לחלקה היה פוטנציאל לשינוי ייעוד, אולם לטענתו, הפוטנציאל היה לזכויות בנייה פחותות משמעותית מאלה שניתנו בפועל, ולכן המודל החישובי של קרקע עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, צריך להביא בחשבון פחות זכויות מאלה שניתנו בפועל.

 טענה נוספת שהועלתה על ידי שמאית הבעלים היא, כי יש להכיר בהוצאות שונות של בעלי הקרקע, כגון: מס רכישה, אגרות, היטלים והוצאות תיווך, ולקזז אותן מהיטל ההשבחה.

 בשמאות המכרעת נקבע, כי בהסתמך על העיקרון לפיצוי בגין הפקעת יתר, שנקבע בפסק הדין בעניין בראון ובפסק הדין בעניין זלצמן, שומת הוועדה המקומית אכן מגשימה את העיקרון שקבע בית המשפט. לטענתה, העובדה שהשווי הקודם מחושב על בסיס שטח החלקה ברוטו (לרבות ההפקעה בשיעור 40% ו"הפקעות היתר"), ושווי זה מופחת במלואו מהשווי החדש, מעידה שהיטל ההשבחה אינו מוטל על רכיב השווי המיוחס ל"הפקעת היתר".

 על אף החלטתה זו, מציינת השמאית המכריעה, כי טכניקה זו שונה מהטכניקה שקבע בית המשפט בפסק דין בעניין זלצמן, שם נקבע, כי הדרך המעשית ליישום עקרון זה היא על ידי הפרדת ההשבחה לשני מרכיבים: האחד, פיצוי בגין "הפקעת היתר" והשני, בגין תוספת זכויות הבנייה בתכנית. בית המשפט קבע, כי יש לחייב בהיטל השבחה רק בגין הרכיב השני.

 בסוגיית הפוטנציאל לשינוי ייעוד והשווי במצב קודם, נקבע בשמאות המכרעת, כי התמורה בעסקת המכר, אשר בוצעה כשנה לפני אישור התכנית, אינה משקפת שווי שוק במצב קודם מפני שהיא מגלמת בתוכה חלק מפוטנציאל ההשבחה של החלקה, שהיה גלום בתכנית ש/638ד. על כן, מן הראוי לנטרל את אותו חלק. השווי במצב קודם חושב במסגרת השמאות המכרעת על פי מודל חישובי, המביא בחשבון את הצפי של הקונה הפוטנציאלי הסביר, על בסיס אופי הבינוי הצפוי, משך הזמן הדרוש לאישורה של התכנית והיטל ההשבחה, המהווה תנאי למימושה של התכנית, כל אלה – למועד הקובע.

 לעניין קיזוז בגין הוצאות, נקבע בשמאות המכרעת, כי הוצאות מעין אלה הן חיצוניות, הן למונח "שווי שוק" והן למושג ההשבחה, והכרה בהן, על ידי קיזוז מההשבחה, פירושה הטלתן על הציבור, שלא כדין.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכרעת בגין אישור התכנית, עמד על כ-75% מדרישת הוועדה המקומית.

המאמר המורחב פורסום בדו-ירחון "מקרקעין" ט/4 (יולי 2010) בהוצאת רונן

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

טבלאות ערכי השבחה שנערכו על ידי שמאי ועדה מקומית הינן כלליות ולכן לא ניתן להסיק מהן על ערכי שווי

כך קבע השמאי המכריע

מדובר בשלושה מגרשים ריקים המיועדים לבניית שש יחידות דיור צמודות קרקע בגן יבנה. היטל ההשבחה נקבע בגין תוכנית זמ/105/598 (אושרה ביום 4.10.2002) המאפשרת בנייה בחלל גג רעפים ובגין תוכנית זמ/מק/5/71/598 (אושרה ביום 4.2.2007) המגדילה את מספר יחידות הדיור מ-4 ל-6.

עיקר המחלוקת עוסקת בערכי השווי למ"ר מבונה. שמאי הבעלים טען כי מדובר בקרקע לא מבונה ולכן ערכי השווי למ"ר מבונה אינם אמורים לכלול מחיר פיתוח. שמאי הוועדה המקומית הסתמך בהערכתו על טבלת ערכים לשנת 2002 שערכה הגב' לבנה אשד, אשר שימשה בשעתו שמאית מטעם הוועדה המקומית. שמאי הבעלים טען, כי הערכים בטבלה אינם משקפים שווי שוק בתאריך הקובע ואין להסתמך עליהם, גם בשל העובדה כי הם כוללים הוצאות פיתוח.

שמאי הבעלים העלה טענה נוספת לפיה, יש לקזז מההשבחה עלויות מימון הנובעות מהתארכות התקופה להוצאת היתרי בנייה, הנובעת, לטענתו, כתוצאה מסירוב המועצה המקומית לבצע את עבודות הפיתוח.

הוחלט כי יש להביא בחשבון שווי מ"ר ללא פיתוח וזאת בשל העובדה כי על המבקש לבצע את העבודות בעצמו ועל חשבונו.

עמדת שמאי הבעלים לגבי קיזוז עלויות המימון מהיטל ההשבחה נדחתה.

בנוגע לטבלת ערכים שהכינה בשעתו שמאית הוועדה, פסק השמאי המכריע לאחר שהתייעץ עמה, כי לא ניתן לבסס שמאות מכרעת על טבלה מסוג זה מעצם היותה כללית ואינה יורדת לרמת הפירוט של המאפיינים הספציפיים של הנכס.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה עמד על כ-69% מדרישת הוועדה המקומית.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן