דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מסבירה מה היתרונות והחסרונות בנתיב ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/1: "בעשור האחרון נפתחה בפני רוכשי דירות המעוניינים בדירה חדשה אפשרות של דירה כזאת בבניין ישן. מי שמעוניין בדירה חדשה מן הסתם יעדיף שהכול חדש, גם הבניין עצמו. אבל לרכישה של דירה כזו יתרונות וחסרונות".

עסיס מתחילה בחסרונות: "תשתיות ישנות אומנם משופצות ומוחלפות במסגרת הבנייה, אבל תמיד קיים חשש שלא הכול שופץ וחודש. חיסרון שני טמון במגבלת התכנון. מדובר במבנים ישנים עם תכנון התואם לשנות ה-70 ואחורה, בהתאם לכך, התכנון של הדירות החדשות מאולץ". לצד זאת היא מונה גם יתרונות. עסיס: "האפקט הפסיכולוגי מרתיע אנשים מלרכוש דירה חדשה בבניין ישן, ולכן ערכן של דירות כאלו למרות היותן חדשות נמוך מדירה דומה באותו רחוב או אזור לעיתים בפער של עד 20%". 

לדבריה, "הפער הזה יכול להיות רווח נקי של הרוכש, משום שהאפקט הפסיכולוגי של השפעה על המחיר בגין היותו של הבניין ישן הולך ויורד ככל שעוברות השנים. דהיינו, אם ניקח דירה בבניין שעבר תמ"א 38/1 לפני חמש שנים ונשווה אותה לדירה שנבנתה בבניין חדש לפני חמש שנים, נראה כי הפער כמעט איננו קיים. המבנים של התמ"א עברו שדרוג ושיפוץ ונראים כמעט כמו בניין חדש לגמרי. מדובר בתשואה לא קטנה, שיכולה להגיע עד 20%. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שמדובר בשכונה ותיקה, עם כל השירותים, פיתוח סביבתי מלא, מוסדות חינוך מוכרים וללא הפתעות סביבתיות, וכך גם רמת ודאות גבוהה לגבי דמי שכירות, ככל שמדובר בדירה להשקעה".

קישור לכתבה:

https://www.ynet.co.il/economy/article/rj5fo11mau

https://www.ifat.com/InfoBuzzerItemPage/?resourceId=10781353&appUser=0&fbclid=IwAR28waQn1_ln2FVlnCU0nOqdQuOmyi1fgS1nyYDneSaf9IweWyBxjny5rug

מאמר במוסף נדל"ן בג'רוזלם פוסט של דליה עסיס, יוני 2021

בנק ישראל איפשר להעלות את מרכיב הריבית המשתנה, גרם לעלייה בריבית המשכנתא, גרם לביקושים לדירות ולעליית מחירים , ובסוף הוא מאשים את כולם

מאת: דליה עסיס פורסם ב-29/05/2021

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792854?fbclid=IwAR2IjtHo4YKNRp5UiyWrH2Vg7nUPPKy8WIlq1HEOcKFfuBdfWAPbT3b-Wrs

דו"ח בנק ישראל האחרון מאשש את מה שכולנו ידענו – שוק הדיור מצוי במשבר ללא תקדים ועם קצב עליית מחירים שנתית של 10 אחוזים, אולי אף יותר.  הדו"ח מבליט את הקשר הגורדי בין ההיצע הדיור הנמוך, הריבית הנמוכה והזינוק ללא תקדים במחירי הקרקע. אם תרצו מעין "משולש ברמודה" שמתדלק את שוק הדיור.

הנתון החמור ביותר בדו"ח האחרון מתייחס לדעתי לנטילת משכנתאות המוגברת המאפיינת במיוחד זוגות צעירים וזכאים שהתפתו לקחת משכנתאות מוגדלות במסגרת תכנית מחיר למשתכן. אליבא דבנק ישראל היה כאן זינוק ללא תקדים של כ-90 אחוזים בקירוב ממשכנתא ממוצעת בסך כ-505 אלף שקלים ב-2016, מועד כניסת התכנית לתוקף לכ-941 אלף שקלים ב-2020.

ובמילים אחרות, בנק ישראל בעצמו מודה כי נוצר כאן סיכון ממשי לרבבות נוטלי משכנתאות, במידה ויווצר תרחיש בו הריבית תתחיל לעלות ובד בבד אחוז האבטלה  במשק יעלה, בו לא יוכלו לעמוד בפירעון מינוף היתר שאליו התחייבו. העובדה שבמהלך החודשים  מרץ ואפריל 2020 לבדם, נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-8.3 מיליארד ו-8.4 מיליארד שקלים, בהתאמה, קצב של כמעט 100 מיליארד בשנה, כרבע מכלל היקף המשכנתאות שנלקחו אי פעם במדינת ישראל, ממחישה את עומק הבעיה.

• רמז גדול לנפילות מתקרבות בשווקים (Bizportal)
• דקה מהרכבת, שנייה מהמטרו – הלב החדש למשפחות של תל אביב (ממומן | Real Invest השקעות)

• הפניקס וילוסטון האמריקאית מקימות פלטפורמת השקעה בנדל"ן (נדל"ן – Bizportal)

אולם מה שהכי חמור לטעמי בדו"ח האחרון של בנק ישראל, הוא שעל רקע המשבר  הפוליטי והעדר ממשלה מתפקדת, דווקא תוכנית מחיר למשתכן שהיתה  אמורה כביכול לסייע לרבבות רבות של זכאים, הפכה שלא בטובתה להיות חרב פיפיות ומלכודת דבש שבפועל הפכה לרע מכל העולמות – גם פיתתה את אותם רבבות לקחת משכנתאות מוגדלות, גם תדלקה את מחירי הדיור ובדיעבד תרמה לזינוק במחירי הקרקע.

חז"ל אמרו "הפוסל במומו פוסל" ואני תוהה הכיצד הבנק הממלכתי שלנו מנתח באופן רציונלי את הרקע והסיבות למשבר בשוק הדיור ואת התרחישים האפוקליפטיים האפשריים, זאת כאשר דווקא הוא – בנק ישראל –  היה אמור להיות כלב השמירה ולהתריע כל העת מפני הקטסטרופה האמורה להתרחש וכאשר דווקא לו היה חלק נכבד במהלך השנה האחרונה בתדלוק שוק המשכנתאות, זאת כאשר אישר בדצמבר 2020 לקיחת שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים, מה שגרם לאפקט כפול ומכופל, גם גידול ללא תקדים בהיקף נטילת המשכנתאות וגם גרם לבנקים המסחריים להעלות, אחד אחד ובאין רואה, את הריבית על המשכנתא.

ובמילים אחרות: מחד גיסא צודק בנק ישראל באמרו כי המשבר הפוליטי המתמשך הייתה לו תרומה מכרעת בתדלוק מחירי הקרקע, הדיור והזינוק בנטילת משכנתאות. מאידך גיסא דווקא הוא, הוא, כמבוגר האחראי, היה אמור להיות הבלם שימנע או לכל הפחות ירכך את גודל השבר.

הפתרון לכך יוכל להיות רק באמצעות בעלבית מקצועי שימונה לשר שיכון והיה בעל סמכויות נרחבות, יוכל לשלוט בעצמו ולא דרך רמ"י על מחירי הקרקע הגואים, יוכל למנף מכרזים היכן שהשוק נזקק להם ולא על פי אינטרסים סקטוריאליים צרים, יוכל להגדיל משמעותית זכויות בנייה הן בפרויקטים רגילים והן בהתחדשות עירונית, יוכל להחזיר את התמ"א 38 ולייצר מחדש תכנית של דיור מוזל ויוכל, בשילוב בנק ישראל, להכניס סדר בכל מה שקשור לנושא המשכנתאות, זאת על מנת שחלילה לא נקלע בשנים הקרובות למשבר דיור שיהפוך להיות לקטסטרופה כלכלית וחברתית שיכניס את המשק הישראלי למיתון עמוק עם רבבות רבות של משכנתאות חדלות פירעון.

https://www.ifat.com/InfoBuzzerItemPage/?resourceId=10706301&appUser=0&fbclid=IwAR2dSZ9C-UelvnKtwIMVyS4x08XIjkecctpYtvEITvv8Byh-6q9pt-n54WU

במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה – ששם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא // דעהדליה עסיס 25.05.2021

לטעמי אחת הטעויות האסטרטגיות הגדולות של מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, ובמיוחד במהלך שני העשורים האחרונים, היא ההתייחסות להגדלת היצע הדיור מבלי להביא בחשבון את הצרכים המשתנים. זה דומה למצב שמאפיית לחם תייצר עוד לחם אחיד, שעה שקהל הלקוחות מעוניין במגוון רחב של לחמים.

צורכי הדיור השתנות והם לא דומים למה שהיה לפני עשרים ושלושים שנים. אם עד לשנות ה-90 של המאה שעברה, המשפחה ה"קלאסית" של זוג הורים עם ממוצע של שלושה צאצאים משלה בכיפה והיה צורך הולך וגדל לייצר כמה שיותר דירות גדולות יחסית, בנות ארבעה ובהמשך חמישה חדרים, מציאות זו השתנתה בתכלית.

כיום כשליש בקרב רוכשי הדירות מורכב ממשפחות קטנות כגון: חד הוריות, רווקים/ות, גרושים/ות וזוגות שבחרו לא להביא ילדים. השינוי המשמעותי שעבר על התא המשפחתי בישראל, כמו גם השינוי בהרגלים והעלייה בתוחלת החיים, כל אלה שינוי באופן מהותי את הצרכים בשוק והגדילו את הדרישה לדירות קטנות של 2 עד 3 חדרים, במיוחד באיזור הביקוש ב"מדינת תל אביב".

אולם, מגמה זו של שינוי בצורכי הדיור ומגמות התכנון במדינת ישראל צועדים בשני קווים מקבילים ולא מתחברים ביניהם. מקבלי ההחלטות לא השכילו ללמוד את המצב החדש ולשנות את התפיסה התכנונית. תכית מחיר למשתכן היא דוגמה קלאסית של ניתוק מצורכי הדיור האמיתיים. זוגות צעירים ובודדים אולצו לרכוש דירות מאוד גדולות ללא כל צורך אמיתי, וזאת רק בגלל שזה מה שהיה לתכנית להציע וזו אחת הסיבות לכישלון תכנית מחיר למשתכן (אם כי לא היחידה). נוצר עודף משמעותי של דירות גדולות וכנ"ל גם במסגרת הסכמי הגג עם 30 עיריות, הרוב המכריע של מאות אלפי הדירות המתוכננות הן של 4, 5 חדרים וחלק גדול גם דירות פנטהאוז עם מרפסות ענקיות. 

אחוז הדירות הקטנות המתוכנן לשנים הקרובות, ובכלל, הוא זניח, כ-10-15 אחוזים בלבד מסך כל ההיצע, פחות ממחצית מהביקושים הקיימים בפועל  בשוק הדיור. והפער הזה הולך וגדל מיום ליום ומייצר דפורמציה, עיוות של ממש בשוק הדיור, וזאת בנוסף להיצע התחלות הבנייה המדולדל בלאו הכי.

אני צופה כי במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה ושם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא. 

ובמילים אחרות, גם אם תצליח הממשלה להגדיל את היצע התחלות הבנייה מכ-40-45 אלף התחלות לשנה בלבד כיום לכ-50-55 אלף במהלך השנים הקרובות(מה שמוטל בספק בלאו הכי..) עדיין העיוות הקיים ימשיך, זאת משום שעל פי התכנון הרוב הגדול של הדירות ימשיכו להיות גדולות.

הסיבות לאי התאמת שוק הדיור לצרכים המשתנים, הן שונות ומורכבות בין היתר גם משמרנות וחוסר גמישות של מקבלי ההחלטות. כמו כן קיים חשש בלתי מבוסס של ראשי רשויות מקומיות שמא דירות קטנות יאכלסו אוכלוסיות מרמה סוציו אקונומית נמוכה. לטעמי אין כל בסיס לחששות הללו. נהפוך הוא. דווקא חלק נכבד מהקהלים החדשים הם ברמה סוציו-אקונומית בינונית ומעלה ובוודאי אינם נופלים סטטיסטית מכלל אוכלוסיית הרוכשים. 

המלצתי למקבלי ההחלטות כמו גם לראשי הרשויות המקומיות, לחשב מסלול מחדש ולא לעשות עוד מאותו דבר. קיים צורך אמיתי של דירות קטנות וחייבים למצוא דרכים, בין אם להכניס את זה לתכניות בניין עיר כחובה לבנות דירות קטנות ובין אם לתת תמריצים כלכליים, להגדיל את מלאי הדירות הקטנות. 

מסקנות וועדת טרכטנברג לא יושמו; מע"מ אפס של לפיד רק העלתה את המחירים; מחיר למשתכן היא פתרון מאוד חלקי; ומה קורה עכשיו – כלום. פשוט מחכים לעליות מחירים

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

קישור לכתבה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792627

מסקנות וועדת טרכטנברג לא יושמו; מע"מ אפס של לפיד רק העלתה את המחירים; מחיר למשתכן היא פתרון מאוד חלקי; ומה קורה עכשיו – כלום. פשוט מחכים לעליות מחירים

כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792627

בכלכלה, כמו בפוליטיקה, הסכנה הכי גדולה היא בהמתנה שלא לצורך ובהעדר קבלת החלטה. עובדה זו נכונה כיום שבעתיים בכל הנוגע לשוק הדיור שממילא שברירי מאוד בתקופה זו. הנתונים שאנחנו שומעים וקוראים עליהם לאחרונה והמנבאים עליית מחירים חסרת תקדים, חד ספרתית ובמקומות מסוימים אולי אף דו ספרתית, הם תוצאה ישירה של היסוסים, התלבטויות וגמגומים בקרב מקבלי ההחלטות.

היעדר קבלת החלטות וגמגומים הביאו בעבר לעליית מחירים כשזכורים בעיקר 4 אירועים משמעותיים, אירועים שגרמו לתחושה שהנה עוד רגע המחירים יירדו ובפועל בגלל ההמתנה נוצרו ביקושים כבושים והמחיירים עלו בתאוצה. 

האירוע הראשון בשנת 2005. מדינת ישראל יוצאת באותה שנה מטראומת אינתיפאדה עתירת פיגועים, כמו גם ממשבר הדוט קום של תעשיית ההייטק בראשית אותו עשור. קצב התחלות הבנייה עודנו נמוך ביותר, כ-20-25 אלף התחלות בנייה בלבד לשנה. קצב איטי שנוצר כתוצאה של עודף שנוצר עוד בשנות ה-90 שהתאפיינו בבנייה מאסיבית של 80-90 אלף דירות לשנה עקב עליית המיליון ממדינות חבר העמים.

• דלק קידוחים: הרווח הנקי זינק ב-60% ל-365 מיליון ד' בזכות לוויתן
• פרויקט התחדשות עירונית בפ"ת: עתידות להיבנות 265 יחידות דיור

• לגור בלב החדש של תל אביב: החל מ- 3.1 מיליון ₪"לדירה ממומן | Real Invest השקעות

מחירי הדיור באותה שנה היו נמוכים פי 2.5 לערך מערכם היום. מחיר ממוצע של דירה היה כ-700 אלף שקלים בלבד, כיום זה כ-1.65 מיליון שקל. אז זו היתה הזדמנות לתכנן קדימה ולהגדיל בהדרגה את התחלות הבנייה לעשור שיבוא, אולם ממשלת ישראל נרדמה בשמירה, מה שמביא באותה שנה ובאלה שבאו אחריה להתחלת המרוץ בעליית מחירים. ההזדמנות הוחמצה.

אירוע נוסף בשנת 2011, בדיוק לפני עשור, ולאחר שמחירי הדיור כבר זינקו מאז 2005 בעשרות רבות של אחוזים, יוצאים המוני בית ישראל לרחובות ומוחים על העלייה הבלתי סבירה ביוקר המחיה, כמו גם מחירי הדירות. האדמה רועדת. דומה שסוף סוף הממשלה ומקבלי ההחלטות מבינים שצריך לעשות משהו ארוך טווח, להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, זאת תוך דגש על דיור זול וזמין לצעירים ובכלל.

ממונה וועדה בראשות הפרופסור מנואל טרכטנברג מגישה מסקנות נחרצות. אף לא אחת מהמסקנות מיושמת והתוצאה בהתאם: בשנה העוקבת מזנקים מחירי הדיור ביותר מ-10 אחוזים והמחאה החברתית נמוגה כלא היתה, תוצאה ישירה של העדר קבלת החלטות.

האירוע השלישי בשנת 2013 – אז מגיעה סוף סוף בשורה חדשה. שר האוצר הטרי, יאיר לפיד, מוציא נוסחת קסם חדשה בשם מע"מ אפס. קסם שההוגים אותו חשבו שיוריד אוטומטית את מחירי הדיור, לכאורה, בכ-15-20 אחוזים. ציבור הרוכשים מתלהב, וממתין לירידת מחירים שתגיע. בעקבות זה נוצרו ביקושים כבושים במשך כשמונה חודשים. ואז, בסוף התקופה הזו מתנפצים החלומות לרסיסים כשאותה ממשלה מודיעה לאחר אינספור זיגזגים והתלבטויות כי היא נסוגה מרעיון מע"מ אפס. ומה קורה למדד הדיור? חוזר לזנק לרמה דו ספרתית. הביקושים הכבושים מתפרצים ומחירי הדירות שועטים קדימה. זו הבעיה בתכנון לא מבוקר ולא ליניארי. פיקים של ביקושים גורמים לשוק לטוס למעלה. 

והאירוע הרביעי בשנת 2015. שר האוצר החדש משה כחלון מצא שפן חדש באמתחתו, מחיר למשתכן. זו תכנית לאומית ממלכתית לזכאים ולמחוסרי דיור שלא היתה כמותה מעולם. תכנית אשר תאפשר לאותם אוכלוסיות לרכוש דירות במחירים מוזלים, לעיתים עד 20 אחוזים ואף יותר מכך.

שוב זועקות הכותרות על עצירת עליית המחירים ואף ירידות ואכן בשנה העוקבת היתה ירידה קלה. אולם תכנית מחיר למשתכן לא השפיע על כלל מחירי הנדלן במשק מאחר שהיא יועדה לאוכלוסייה מסוימת של מחוסרי דיור אשר קיבלו הטבה בעת הרכישה. ומחירי הנדלן ממשיכים לעלות גם אם בקצב נמוך יותר. מחיר למשתכן עזרה לרבבות זוגות צעירים, אבל היא לא נתנה מענה להיצע הדירות ולא למחייר הדירות. בפועל, מחיר למשתכן גרמה לאנשים לחכות בתקווה שמחירי הדירות יירדו – שוב ביקושים כבושים והיא גם פגעה בהיקף מכרי הקרקע לדירות למגורים, שכן המכרזים הופנו בעיקר למחיר למשתכן. 

כעת אנחנו מצויים בעיצומה של תקופה ארוכה של ואקום בשוק הנדל"ן. היצע הדיור קטן, כמות התחלות הבנייה בירידה, מחיר למשתכן הסתיים ללא אלטרנטיבה ראויה, תמ"א 38 שהוסיפה כמות נכבדת של יח"ד בעשור האחרון נעצרה ותכנית אלטרנטיבית טרם נמצאת על השולחן.

תקופה בה אין תקציב ואין תכניות והכל מתנהל מכוח האינרציה כשהאינפלציה גם מאיימת בפתח, היא קרקע נוחה לעלייה במחירי הדיור.

חייבים להתעשת ולקבל החלטות מהירות של העברת תקציב והכנת תכניות מידיות לעצירת העלייה במחירי הדיור. אחרת זה לא ייעצר. יש יותר מדי גורמים שמדרבנים את העליות בשוק הדירות.