מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

אישור הקלה על ידי הוועדה המקומית, איננו מהווה כשלעצמו עילה לגביית היטל השבחה

 הנכס נשוא השמאות הינו בית מלון בהרצליה שבעליו ביקשו היתר להרחבת בית המלון. היטל ההשבחה נדרש בגין שטחי הבנייה הנוספים כאשר הועדה המקומית טוענת שמדובר בשטחים שהותרו בהליך של הקלה ושמאי הבעלים טוענים כי זכויות אלו הוקנו כבר במצב הקודם.

 המחלוקת על גובה היטל ההשבחה מקורה במחלוקת על שטח המגרש. התכנית החלה במקום היא תכנית הר/574א'. עפ"י תכנית זו שטח המגרש הוא 10,555 מ"ר והזכויות המותרות הן 265% שהם 27,971 מ"ר. עפ"י מפת מדידה עדכנית שטח המגרש הוא 10,905 מ"ר ו-265% מהם מהווים 28,898 מ"ר. ההפרש שבין שניהם הוא השטח שאושר כהקלה על ידי הוועדה המקומית.

 המחלוקת לגבי שטח המגרש והזכויות המוקנות לו, נדונה בועדת הערר ושם הוחלט כי שטחי הבנייה יחושבו עפ"י השטח במפת המדידה שהוא השטח הקיים בפועל, דהיינו 28,898 מ"ר. בהחלטה נכתב כך:

 "לדעתנו, במצב דברים זה שבו שני ההסברים נראים הגיוניים וסבירים, יש להעדיף את הפרשנות המטיבה עם בעל המקרקעין שהרי, בזכויות קנייניות עסקינן ולפיכך, הספק צריך לפעול לטובת זכות זו."

 הועדה המקומית הרצליה אישרה את שטחי הבנייה עפ"י החלטת ועדת הערר, אולם נקטה בהליך של הקלה. שמאי הועדה טען כי מאחר שהועדה המקומית אישרה הקלה ל"חישוב זכויות הבניה באחוזים משטח הבניה כפי שהוא קיים בפועל", הרי שיש לחשב את ההשבחה בגין אישור הקלה זו. עוד טען שמאי הועדה כי השמאי המכריע לא יכול להסתייג מהחלטת הועדה המקומית והוא צריך להחליט רק על גובה החיוב.

 מהטיעון של שמאי הועדה עולה כי אם הועדה המקומית החליטה שאישור שטחי בניה כלשהם יאושר בהליך של הקלה, גם אם אין זה צודק, הליך זה של הקלה מחייב גביית היטל השבחה.

 שמאי הבעלים טענו כי שטחי הבנייה שאושרו בהקלה הם שטחי הבנייה שמשקפים מצב קודם מאחר שהם נגזרים מגודל המגרש הקיים, ולפיכך לא ניתן לחייב בתשלום היטל השבחה בגינם.

 השמאי המכריע החליט בסופו של דבר כי שטחי בנייה אלה שאושרו בהליך של הקלה אכן משקפים את המצב הקודם, כפי שעולה מהחלטת ועדת הערר, ולפיכך לא חלה כל השבחה עקב אישור ההקלה לחישוב זכויות הבנייה באחוזים משטח המגרש בפועל.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/4 (יולי 2011) בהוצאת רונן