כמשפטנית, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, דליה עסיס וצוות משרדה מעניקים ליווי מקיף לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית: "האינטרסים של הדיירים עומדים לנגד עניינו"

פורסם בדה-מארקר 10.7.2024

https://www.themarker.com/labels/2024-07-10/ty-article-labels/00000190-9c11-d328-a9d1-9df3c06b0000

דליה עסיס נכנסה לתחום שמאות המקרקעין בגיל המאוחר יחסית של 40, אבל מאז היא הספיקה למלא שורה של תפקידים ציבוריים בכירים בלשכת השמאים. היום היא משפטנית ומתכננת ערים, בעלת משרד שמאות מקרקעין עצמאי וגם מרצה באקדמיה בתחומה.

"תחום ההתחדשות העירונית מאוד עניין אותי ואני עוסקת בו כבר למעלה מ-15 שנה", היא מפרטת על החלק שאליו התחברה בצורה העמוקה ביותר בעבודתה, "משרדנו מלווה בעיקר דיירים ומינהלות התחדשות עירונית. אני מאוד אוהבת את הקשר ואת המגע האנושי עם הדיירים. בתחום השמאות אנחנו עובדים לרוב עם נכסים ופה אנחנו נוגעים באנשים, מלווים אותם מהיום הראשון כשהפרויקט הוא בגדר חלום ועד לסיומו, כשהדיירים מקבלים מפתחות לדירה החדשה".

באיזה שלב בתהליך של התחדשות עירונית קבוצת דיירים צריכה לפנות אליך?
"אחד התנאים לקיומו של פרויקט התחדשות עירונית הוא הכדאיות הכלכלית. הדינמיקה בפרויקטים האלו היא שמגיעים יזמים, לפעמים חברות קטנות ולפעמים גדולות, ומבטיחים לדיירים הרים וגבעות, תמורות גבוהות כשבשלב ההתחלתי מדובר בהבטחות ללא כל ביסוס. לעיתים מדובר בפערים גבוהים בין ההצעות השונות. לדיירים, שהם ברובם לא אנשי נדל"ן, אין דרך לבדוק האם ההצעות באמת ריאליות מבחינת הפרויקט עצמו והאם הן ריאליות עבורם. היחיד שיכול לבדוק עבור הדיירים את ההצעות הוא שמאי המקרקעין. ולכן שמאית ושמאי מלווי דיירים רצוי ועדיף שייכנסו מהיום הראשון לפרויקט, מיד וביחד עם עורך הדין".

ולמה לפנות אליך? מה הערך שאת יכולה לתת בתהליך?
"הייחוד שלנו הוא שאנחנו מתמקדים בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ולכן האינטרסים של הדיירים תמיד לנגד עינינו. המשרד שלנו עוסק בהתחדשות עירונית כבר משנת 2009 ממש עם הופעתה של תמ"א 38. יש לנו ניסיון עצום בתחום. המשרד מלווה היום דיירים בעשרות פרויקטים. למשרדנו ותק רב שנים בפרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט בליווי דיירים".

איזה עצות היית נותנת לדיירים שנמצאים רגע לפני התהליך של התחדשות עירונית?
"חשוב מאוד לשלב את השמאי טרם בחירת היזם ואם כבר נבחר יזם אז לפני חתימה על ההסכם. אני כשמאית ביחד עם עורכי הדין של הדיירים מנסחים את כל הסעיפים השמאיים שבחוזה. ככל שייקבעו מנגנונים שמאיים בחוזה כך תגדל הוודאות ואמון הדיירים בפרויקט ויימנעו בעיות בעתיד".

אחד התפקידים החשובים של שמאי המקרקעין בליווי דיירים הוא דירוג הדירות הקיימות על פי מאפיינים שמאיים. הדירוג אמור לקבוע את סדר בחירת הדירות החדשות, שנעשית מתוך מקבץ דירות שהיזם מקצה לדיירים.

"קיימים מנגנונים שונים לבחירת דירות הדיירים. אולם, לעיתים נוצר מצב שמקבץ הדירות שהוקצה לדיירים לא מספק את הדירות שנקבעו במנגנון", מפרטת עסיס. "לדוגמה, אם הובטח לדייר דירה בקומה 8 אולם על פי הדירוג דיירים אחרים בחרו את כל הדירות בקומה 8 ואז אותו דייר צריך להתפשר על דירה בקומה נמוכה יותר. הדיירים צריכים לעמוד על כך שכבר בהסכם השמאי יבחן את אפשרות מימוש מנגנון חלוקת הדירות. דוגמה נוספת של דיירת שפנתה אלי כבר אחרי שבוצעה הבחירה. היה חשוב לה גודל הדירה ולפי זה הקצו לה דירה בפרויקט, אבל אז היא גילתה שהדירה ממוקמת על פינת רחובות ששם יש רעש מהכביש, ושאין לה בכלל מרפסת בסלון, המרפסת ממוקמת בפינת האוכל ולא בסלון. ובשלב הזה היא כבר לא יכולה לעשות דבר. כי הבחירה נקבעה מראש".

את מתכננת ערים גם כן ולאחרונה נוסף לך תואר נוסף משפטנית. תחילה סיימת את לימודי השמאות, או שתכנון הערים הגיע קודם לכן?
"למדתי את שני התחומים כמעט במקביל. לאחר שנחשפתי למקצוע השמאות והחלטתי ללמוד אותו במקביל התעניינתי גם בלימודי תכנון ערים בטכניון. מדובר בתחומים משיקים כך שזה מאוד עזר לי להבין את עולם הנדל"ן. לאחרונה השלמתי גם את לימודי המשפטים. בעבודה היומיומית מדובר ביתרון משמעותי לעבודתי כשמאית כי אני מבינה לעומק גם את תחום התכנון וגם את תחום המשפט".

אחד מתחומי ההתמחות של עסיס הוא בהשפעת התחבורה על ערכי הנדל"ן. בעניין הזה היא ערכה מחקר בטכניון יחד עם פרופ' פנינה פלאוט, במסגרתו בדקו השתיים מקרה בוחן של השפעת תחנת הרכבת הקלה של הקו האדום ברחוב ביאליק ברמת גן. תוצאות המחקר הצביעו באופן ברור על השפעה חיובית של פיתוח תחבורה באמצעות רכבות קלות ומטרופוליניות על ערכי הנדל"ן.

"הרכבות משפרות את הנגישות לאזורי תעסוקה, מסחר ובילוי", מסבירה עסיס. "ומקצרות את הזמנים להגעה למקומות העבודה. מצאנו שההשפעה של קירבה לתחנת רכבת מורגשת עד לטווח של 500 מטר מהתחנה שזהו זמן הליכה ברגל של כ-5 דקות. חשוב לציין שההשפעה של קו רכבת אחד היא מוגבלת וככל שיהיו יותר קווים כך נראה השפעה חיובית הולכת וגדלה".