פורסם 12/08/15 12:00 mako אודיה גנור
כאן חופרים: כיצד תשפיע הרכבת הקלה על שוק הנדל"ן באזור?
בין הריסה אחת לאחרת והבלגן שמתגנב בצעד נחוש לחייהם של תושבי גוש דן נשאלת השאלה כיצד ישפיעו התהפוכות בכבישים על שוק הנדל"ן? מה יהיה על מחירי הדירות באזור במהלך תקופת העבודות וכיצד ישתנו אחריהן? יצאנו לבדוק
עם תחילת עבודות הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן בעלי דירות מודאגים, שוכרי דירות שוקלים את צעדיהם ובעלי משרדים להשכרה תוהים האם ישרדו את השנים הבאות. אז איך באמת יראה שוק הנדל"ן המקומי בשנים הקרובות? ולאחר תום השיפוצים?
החלטתם לקנות דירה? בשעה טובה! למדריך השלם לתכנון ולבקשת משכנתא – לחצו כאן
"בתקופת העבודות באיזורים המשולבים תהיה הכנסה של ירידות משכירות של בין עשרה לעשרים אחוזים", אומרת דליה עסיס, שמאית מקרקעין ותיקה, שביצעה במסגרת הפקולטה לאדריכלות ובינוי ערים בטכניון מחקר מקיף בנושא השפעות הרכבת הקלה על מחירי הנדל"ן. "ברגע שמשכירים יתחילו להדיר את רגליהם מאיזורי הבנייה בגלל אי נוחות המחירים ירדו בערים השונות", היא מסבירה. אמנם לאחר השלמת העבודות הקערה עתידה להתהפך על פיה, ולטובה. לגבי מחירי מגורים הניסיון בעולם מראה שבשוק הדירות למגורים בדרך כלל יש עליה שעשויה לנוע בין 3 ל40 אחוזים.
עסיס ממליצה לזכור היטב את המספר הבא: 500. ברדיוס של 500 מטרים מתחנה של הרכבת הקלה נכרת ההשפעה החיובית ביותר על מחירי הדירות. המרחק הזה של 500 מטרים מגלם חמש דקות הליכה ברגל מהרכבת. בתוואי הנוכחי מתוכננת תחנה אחת לאלף מטרים, כך שאיפה שלא מטילים מטבע נופלים על מספר הזהב: מרחק 500 מטרים מהתחנה.
הנתונים מהעולם, במקרים בהם נבנתה רכבת קלה, מראים קו אחיד: בפורטלנד מחירי הדירות בטווח של עד 400 מטר מתחנת הרכבת הקלה עלו בעשרה אחוזים. בדאלאס דירות שסמוכות לתחנות עלו ב32 אחוזים. העליה הדרמטית ביותר היא בעמק הסיליקון, עליה של 45% במחירי דירות בטווח של עד 400 מטרים מהתחנה, כאשר דירות בטווח של מעל 400 מטרים עלו ב28% "בלבד", עליה מכובדת כשלעצמה.
עליה חדשה במחירים בבת ים ופתח תקווה
מגמה נוספת עליה מצביעה עסיס היא שינוי לטובה במחירי הדירות שמצויות ברחובות ראשיים. בדרך ז'בוטינסקי ברמת גן למשל, בעבר דירות רחוקות יותר ממנה עלו יותר, שכן שוכרים רצו להתרחק ככל שניתן מהרעש של הכביש הסואן. אחרי אישור תכנית הרכבת הקלה (ב2008, כאשר העבודות היו עתידות להתחיל כבר ב2013) נראתה מגמה של עליה במחירים של דירות בדרך ז'בוטינסקי, בשל הקרבה לרכבת. עליה חדה אף יותר במחירים צפויה להתרחש בבת ים ובפתח תקווה בהן הרכבת תעבור על תוואי סואן פחות מדרך ז'בוטינסקי הרמת גנית.
לצפיה המבחר ענק של דירות חדשות למכירה ברמת גן >>
"בעלי דירות בישראל ישאפו לא למכור את הנכס שלהם, אלא כמוצא אחרון במצב של צורך בכסף", מסכמת עסיס, "ומנגד קונים ינסו לקפוץ על ההזדמנות לקנות דירות שעל תוואי הרכבת". אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סקסון תל אביב ומנהל החטיבה המסחרית, מספר כי בקרב בעלי הדירות שעל תוואי הרכבת "נכרת כוננות ספיגה", כלשונו. "אנחנו ממליצים בפה מלא לבעלי דירות לנסות להרכין את הראש ולעבור את התקופה הקרובה בה צפויה ירידה בתקבולים משכירות", הוא מצטרף לדבריה של עסיס.
בשוק הנדל"ן לצרכי מסחר התמונה מעט שונה. "אני צופה ירידת מחירים של כ25% עד 30% במעגל הראשון, לאחר שהסכי השכירות הנוכחיים יסתיימו ומבנים עשויים לעמוד ריקים", חוזה גלזר. "בשל הוצאות גבוהות בגין ארנונה, אחזקה ודמי ניהול כבדים לרבים לא תהיה ברירה אלא למכור בהפסד מסוים". אמנם עבור מי שישרוד את השעה הקשה, בדומה לבעלי דירות מגורים, צפויה עדנה: "לאחר סיום הבניה המרכזים המסחריים יהפכו לנגישים מתמיד ויחוו פריחה", אומרת עסיס, "כמו שאנחנו רואים כיום בעזריאלי שמשגשג בשל הנגישות הגדולה אליו, באמצעות תחנת הרכבת. התחרות החיובית בין המרכזים המסחריים תגבר, מה שלא יפחית מהפופולריות של המשרדים הן במרכז בעיר והן מחוצה לה. איזור עתידים למשל, שאינו עובר בתוואי הקו האדום, יאלץ להמתין לתורו ויתכן מאוד שיחווה ירידת מחירים זמנית על רקע פריחתם של המרכזים המסחריים אליהם יגיע הקו האדום".
דירות חדשות בתל אביב קרוב או רחוק מהרכבת הקלה לבחירתכם מבחר ענק – כנסו >>
האם נראה שינוי משמעותי בפופולריות של השכונות השונות לאחר שהיום המיוחל יגיע והרכבת הקלה תשא אזרחים מרוצים ברחבי המטרופולין? "יתכן מאוד שבטווח הקצר, איזורים בטווח ה500 מטרים במרכז העיר, בו תעבור הרכבת, עשויים להעפיל מבחינת המחירים על הצפון הישן, עד שיצאו לפועל הקו הסגול והירוק", מעריכה עסיס. כאשר גלזר נשאל האם דרך מנחם בגין תיטול את הבכורה לאחר סיום העבודות הוא מציין כי כבר כיום דירה חדשה בת שני חדרים ברחוב מקווה ישראל, למשל, מאמירה למחירים של שני מיליון, ודירה בת 4 חדרים באותו הרחוב, בגודל 100 מטרים מאמירה ל4 מיליון. "כבר כיום אלה מחירים של איזור ככר המדינה", אומר גלזר, "אז בתוספת הרכבת הקלה יתכן מאוד שלשכונות הצפוניות יהיו מתחרות רציניות מאוד במרכז העיר מבחינת מחירי הדיור".