מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

טבלאות ערכי השבחה שנערכו על ידי שמאי ועדה מקומית הינן כלליות ולכן לא ניתן להסיק מהן על ערכי שווי

כך קבע השמאי המכריע

מדובר בשלושה מגרשים ריקים המיועדים לבניית שש יחידות דיור צמודות קרקע בגן יבנה. היטל ההשבחה נקבע בגין תוכנית זמ/105/598 (אושרה ביום 4.10.2002) המאפשרת בנייה בחלל גג רעפים ובגין תוכנית זמ/מק/5/71/598 (אושרה ביום 4.2.2007) המגדילה את מספר יחידות הדיור מ-4 ל-6.

עיקר המחלוקת עוסקת בערכי השווי למ"ר מבונה. שמאי הבעלים טען כי מדובר בקרקע לא מבונה ולכן ערכי השווי למ"ר מבונה אינם אמורים לכלול מחיר פיתוח. שמאי הוועדה המקומית הסתמך בהערכתו על טבלת ערכים לשנת 2002 שערכה הגב' לבנה אשד, אשר שימשה בשעתו שמאית מטעם הוועדה המקומית. שמאי הבעלים טען, כי הערכים בטבלה אינם משקפים שווי שוק בתאריך הקובע ואין להסתמך עליהם, גם בשל העובדה כי הם כוללים הוצאות פיתוח.

שמאי הבעלים העלה טענה נוספת לפיה, יש לקזז מההשבחה עלויות מימון הנובעות מהתארכות התקופה להוצאת היתרי בנייה, הנובעת, לטענתו, כתוצאה מסירוב המועצה המקומית לבצע את עבודות הפיתוח.

הוחלט כי יש להביא בחשבון שווי מ"ר ללא פיתוח וזאת בשל העובדה כי על המבקש לבצע את העבודות בעצמו ועל חשבונו.

עמדת שמאי הבעלים לגבי קיזוז עלויות המימון מהיטל ההשבחה נדחתה.

בנוגע לטבלת ערכים שהכינה בשעתו שמאית הוועדה, פסק השמאי המכריע לאחר שהתייעץ עמה, כי לא ניתן לבסס שמאות מכרעת על טבלה מסוג זה מעצם היותה כללית ואינה יורדת לרמת הפירוט של המאפיינים הספציפיים של הנכס.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה עמד על כ-69% מדרישת הוועדה המקומית.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן