מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין
השבחה בגין אפשרות שימוש כיחידות נופש (צימרים)
הנכס נשוא השמאות הינו קרקע ריקה בייעוד "מגורים" במושבה יבנאל. תכנית ג/14573 שקיבלה תוקף בתאריך 7.11.06 (להלן: "התכנית") אפשרה בניית יחידות נופש (צימרים). על-פי הוראות התכנית, שטחי יחידות הנופש ייגרעו מזכויות הבנייה הקיימות.
לטענת שמאי הבעלים, התכנית אינה משביחה את הקרקע, מאחר שבניית יחידות נופש באזור יבנאל אינה מהווה עסק כלכלי ובנוסף, הזכויות לבניית יחידות נופש נגרעות מזכויות הבנייה הקיימות. שמאי הוועדה טען, כי הדרישה ליחידות נופש ביבנאל ובאזור בכלל גבוהה במיוחד, והראיה היא מספר היתרי הבנייה הגדול שניתן ביישוב.
השמאית המכריעה פסקה, כי הטענה שאין כדאיות כלכלית בבניית יחידות נופש במושבה, אין לה אחיזה במציאות, וזאת לאור ריבוי הדרישות בסביבה לבניית יחידות כאלו. כמו כן, החלקה ממוקמת באזור גבוה מבחינה טופוגרפית ונהנית מנוף. עובדה העשויה לתרום לביקוש לשימוש זה.
לעניין הטענה, כי זכויות הבנייה ליחידות נופש נגרעות מסך הזכויות הקיימות, קבעה השמאית המכריעה, כי בשל גודלו של המגרש, סך הזכויות למגורים הינן למעלה מ-300 מ"ר ליחידת דיור ולפיכך, ממילא כמות הזכויות עולה על הנדרש באזור זה וניתן לנצל את היתרה לבניית יחידות נופש.
תרומת הרחבת השימוש ליחידות נופש הוערכה על-ידי השמאית המכריעה ב-10% משווי מ"ר קרקע מבונה למגורים.
ההשבחה שנקבעה בגין תכנית זו הינה בסך של כ-17% בלבד מדרישת הוועדה המקומית.
הערה:
החלטה זו סותרת את החלטתו של אבישי זיו, שמאי מכריע, שנדרש לאותה סוגיה בנכס דומה במושבה יבנאל. במקרה זה, מדובר בתכנית מוקדמת יותר לתכנית שלעיל, תכנית ג/8529 שקיבלה תוקף ב-31.1.97. השמאי המכריע, זיו, פסק כי לדעתו התכלית הנוספת של יחידות נופש הינה בעלת שווי של מגורים בקירוב, וקבע שאין השבחה בגין התכנית. יצוין, כי השמאי המכריע התחשב גם בעובדה שתכנית ג/8529 הייתה בתוקף 5 שנים בלבד ותוקפה פג עוד בטרם מימשו הבעלים זכות זו.
נשאלות השאלות: האם לא היה ראוי להעריך את שווי המקרקעין במצב חדש, דהיינו בשימוש ליחידות נופש, על-פי העקרונות והכללים של עסק חי ולא כנגזרת משווי למגורים? האם העובדה שנבנו צימרים בסביבה, יש בה כדי להעיד שמדובר בעסק כלכלי רווחי יותר מאשר דירות מגורים לשכירות לטווח ארוך?
שאלות אלה לא נבחנו מבחינה שמאית, ולהערכתי יש מקום לבחינה כזו.