מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין
מהי הדרך הנכונה לחשב קיזוז פיצוי בגין הפקעת יתר מגובה היטל ההשבחה?
הנכס, נשוא השמאות המכרעת, הינו מגרש לבנייה רוויה בישוב פרדס חנה-כרכור. החיוב בגין היטל ההשבחה הוטל בעקבות מימוש על ידי העברת זכויות.
התכנית המשביחה, תכנית ש/638ד, המהווה, בין היתר, תכנית איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמה, אושרה ביום 27.5.2009 (להלן: "התכנית"). במסגרת התכנית הופקעו מהחלקה נשוא השמאות 47% משטחה, דהיינו 7% מעבר לשטח שניתן להפקיע בהפקעה ללא תמורה (להלן: "הפקעת היתר"). הצדדים הסכימו, כי יש לבצע קיזוז מהיטל ההשבחה, אשר יהווה פיצוי בגין הפקעת היתר, אולם התגלעה מחלוקת על דרך החישוב.
שמאי הוועדה המקומית חישב את הפיצוי כך, שבשווי מצב קודם, העריך את הקרקע על פי שטחה ברוטו, לפני ההפקעה, ובחישוב שווי מצב חדש, התעלם מההפקעה מחשש לכפל פיצוי. השמאית מטעם הבעלים טענה, כי יש לקזז את מרכיב הפיצוי בגין הפקעת היתר גם מהשווי החדש, על ידי קיזוז החלק היחסי של יחידות הדיור מסך כל יחידות הדיור המוקנות לחלקה במצב חדש. סוגיה נוספת, לה נדרשה השמאות המכרעת, עסקה בפוטנציאל לשינוי ייעוד במצב הקודם, וכנגזרת מכך, ערכי שווי הקרקע במצב הקודם.
במצב הקודם, החלקה סווגה ב"אזור מגורים בעתיד", סיווג שהקנה לה פוטנציאל תכנוני בעצימות גבוהה יותר מאשר קרקע חקלאית בסביבה. שמאית הבעלים טענה, כי התמורה ששולמה בעסקת המכר, אשר בוצעה כשנה לפני אישור התכנית, מגלמת את שווי השוק במצב קודם. שמאי הבעלים הסכים לטענה, כי לחלקה היה פוטנציאל לשינוי ייעוד, אולם לטענתו, הפוטנציאל היה לזכויות בנייה פחותות משמעותית מאלה שניתנו בפועל, ולכן המודל החישובי של קרקע עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, צריך להביא בחשבון פחות זכויות מאלה שניתנו בפועל.
טענה נוספת שהועלתה על ידי שמאית הבעלים היא, כי יש להכיר בהוצאות שונות של בעלי הקרקע, כגון: מס רכישה, אגרות, היטלים והוצאות תיווך, ולקזז אותן מהיטל ההשבחה.
בשמאות המכרעת נקבע, כי בהסתמך על העיקרון לפיצוי בגין הפקעת יתר, שנקבע בפסק הדין בעניין בראון ובפסק הדין בעניין זלצמן, שומת הוועדה המקומית אכן מגשימה את העיקרון שקבע בית המשפט. לטענתה, העובדה שהשווי הקודם מחושב על בסיס שטח החלקה ברוטו (לרבות ההפקעה בשיעור 40% ו"הפקעות היתר"), ושווי זה מופחת במלואו מהשווי החדש, מעידה שהיטל ההשבחה אינו מוטל על רכיב השווי המיוחס ל"הפקעת היתר".
על אף החלטתה זו, מציינת השמאית המכריעה, כי טכניקה זו שונה מהטכניקה שקבע בית המשפט בפסק דין בעניין זלצמן, שם נקבע, כי הדרך המעשית ליישום עקרון זה היא על ידי הפרדת ההשבחה לשני מרכיבים: האחד, פיצוי בגין "הפקעת היתר" והשני, בגין תוספת זכויות הבנייה בתכנית. בית המשפט קבע, כי יש לחייב בהיטל השבחה רק בגין הרכיב השני.
בסוגיית הפוטנציאל לשינוי ייעוד והשווי במצב קודם, נקבע בשמאות המכרעת, כי התמורה בעסקת המכר, אשר בוצעה כשנה לפני אישור התכנית, אינה משקפת שווי שוק במצב קודם מפני שהיא מגלמת בתוכה חלק מפוטנציאל ההשבחה של החלקה, שהיה גלום בתכנית ש/638ד. על כן, מן הראוי לנטרל את אותו חלק. השווי במצב קודם חושב במסגרת השמאות המכרעת על פי מודל חישובי, המביא בחשבון את הצפי של הקונה הפוטנציאלי הסביר, על בסיס אופי הבינוי הצפוי, משך הזמן הדרוש לאישורה של התכנית והיטל ההשבחה, המהווה תנאי למימושה של התכנית, כל אלה – למועד הקובע.
לעניין קיזוז בגין הוצאות, נקבע בשמאות המכרעת, כי הוצאות מעין אלה הן חיצוניות, הן למונח "שווי שוק" והן למושג ההשבחה, והכרה בהן, על ידי קיזוז מההשבחה, פירושה הטלתן על הציבור, שלא כדין.
סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכרעת בגין אישור התכנית, עמד על כ-75% מדרישת הוועדה המקומית.
המאמר המורחב פורסום בדו-ירחון "מקרקעין" ט/4 (יולי 2010) בהוצאת רונן