היטל השבחה

היטל השבחה בגין תכנית תא/5000 בוטל באמצעות השמאית דליה עסיס

היטל השבחה בגין תכנית תא/5000, עיריית תל אביב דרשה היטל בסך 25,000 ש"ח, הוגש ערר באמצעות דליה עסיס שמאית מקרקעין והשמאי המכריע קבע אפס השבחה. קישור לשמאות המכרעת http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/19.02.18_7080_106_3.pdf

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

מדובר באולם אירועים בהרצלייה אשר ביקש שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים, עיריית הרצליה הוציאה שומת היטל השבחה לשמוש חורג לשנה אחת ע"ס כ-108,000 ש"ח. בעלי האולם הגישו ערר באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה בעקבות שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים. מצ"ב בקישור החלטת השמאית המכריעה.http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/28.02.18_6525_15_4.pdf

 

במקרה אחר בתל אביב, בנין מגורים שביקש להסב שימוש ממגורים למלון דירות (מלון בוטיק) (שימוש חורג), עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה של 205,000 ש"ח, בעלי הבניין הגישו ערר באמצעות שמאית מקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה ואף חייבה את עיריית תל אביב בכל הוצאות שכר טרחת השמאית המכריעה, גם על החלק של בעלי הבנין. קישור להחלטת השמאית המכריעה http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/30592_240811_2.pdf

תכנית הרבעים – הדרך העוקפת לגביית היטל השבחה בגין תמ"א 38

מאת: דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

 המאמר פורסם ב"מקרקעין" יז/4 אוקטובר 2018

 תכניות רובע 3 ורובע 4 אשר אושרו לאחרונה במרחב התכנון של תל אביב (להלן: "תכנית הרבעים") הציפו שוב את הדיון בסוגיית הפטור מהיטל השבחה לזכויות מכוח תמ"א 38. עיריית תל אביב החליטה שזכויות מכוח תכנית הרבעים, הגם שניתן היה לנצל אותם במסגרת תמ"א 38, חייבות בהיטל השבחה וזאת כאשר מדובר במימוש בהליך של מכר זכויות להבדיל מהליך של קבלת היתר בנייה. במסמך זה אנסה להוכיח כי מדובר למעשה בדרך עוקפת לגביית היטל השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38, זכויות אשר נקבע לגביהן כי הן פטורות מהיטל השבחה. פטור זה נקבע הן בחקיקה[1] והן בפסיקה בעניין צ.ו.ר מעוף[2], כפי שיורחב בהמשך.

על זכויות מכוח תמ"א 38 קיים פטור, על כך אין ויכוח. פטור זה נשען על הוראת הפטור בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה בסעיף 19(ב) (להלן: "סעיף הפטור):

      "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:

              …

(10)  השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:

(א)    תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2);

(ב)    תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א)…"

תכנית הרבעים הינה תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 ולפיכך פסקת משנה (ב) לסעיף 19(ב)(10) חלה עליה. גם בסוגיה זו לא צריכה להיות מחלוקת כי במטרותיה בסעיף 2.1ג, נכתב מפורשות כי היא הוכנה לפי סעיף 23 לתמ"א 38[3]:

"ג.     חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א/38 על שינוייה תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3 בתל-אביב יפו על פי סעיף 23 לתמ"א/38."

מאז שאושרה תכנית הרבעים עיריית תל אביב מוציאה שומות היטל השבחה לנכסים כאשר המימוש הינו בדרך של מכר. שומות ההשבחה מתעלמות כליל בתחשיב המצב הקודם מהזכויות לפי תמ"א 38 ומחייבות בנוסף לזכויות החדשות גם על זכויות שניתן היה לקבל במסגרת תמ"א 38. בדרך זו למעשה, העירייה מחייבת חיוב מלא על כל הזכויות אותן ניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38. יצוין כבר כאן שבדרך זו עיריית תל אביב אף מתעלמת כליל מערר רון צין[4], על אף שבערר זה נקבע מפורשות כי יש להביא בחשבון במצב הקודם זכויות מכוח תמ"א 38 (התייחסות מורחבת לערר רון צין תובא בהמשך).

מדוע אם כן, עיריית תל אביב מחייבת בהיטל השבחה בגין תכנית הרבעים זכויות אותן ניתן היה לקבל במסגרת תמ"א 38? הטענה של עיריית תל אביב היא, כי סעיף הפטור חל רק במקרה של מימוש בדרך של קבלת היתר בנייה ולא במימוש בדרך של מכר. טענה זו נשמעה כבר בעניין צ.ו.ר מעוף כאשר עיריית תל אביב ביקשה לחייב בעלי נכסים בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 במימוש בדרך של מכר. לאחר שדנה ארוכות בסוגיה, ועדת הערר לא קיבלה טענה זו וקבעה כי הפטור מהיטל השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38 יחול גם במקרה של מכר.

לטעמי, אין כל הבדל בעניין זה בין תמ"א 38 לתכנית הרבעים. זכויות מכוח תמ"א 38 ניתן היה לממש טרם אישור תכנית הרבעים בדרך של קבלת היתר ללא כל צורך בתכנית מפורטת ועל היתר זה כאמור, חל פטור מהיטל השבחה. אז על מה אם כן מתבקש היטל השבחה? על אותן זכויות שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38? נוצר הרושם כאילו עיריית תל אביב הכינה תכנית על מנת שתוכל לגבות היטל השבחה שלא תוכל לגבות אותו בדרך של היתר בנייה ולמעשה יצרה יש מאין.

עיריית תל אביב יודעת שבעת הוצאת היתר בנייה, הגם שהבקשה תוגש לפי תכנית הרבעים, לא ניתן יהיה לגבות היטל השבחה בגין הזכויות שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38 ולכן היא מנסה לגבות זאת בעת המכר. בעניין זה יפים דבריה של ועדת הערר בעניין צ.ו.ר מעוף:

"שהרי ממה נפשך? אם כטענת המשיבה יש לגבות היטל השבחה בעת מכר, המשמעות היא כי יש לגבות את ההיטל ממי שהיה בעלים או חוכר לדורות בעת אישור תמ"א 38. (ומכאן נובע גם חששה, שאם לא תגבה בעת המכר לא תוכל יותר לגבות היטל השבחה). הבעלים או החוכר לדורות בעת אישור תמ"א 38 לא נהנה, ולא התעשר, כתוצאה מאישור התמ"א, שכן עוד לא ניתן כלל היתר בנייה. לעת הזאת, כל שומת מקרקעין שתיעשה הינה שומה ספקולטיבית אשר תנסה לנבא את ההסתברות שבעתיד יינתן היתר בנייה ולתרגמה לכדי עליית שווי של המקרקעין לעת אישור תמ"א 38."

לבסוף קבעה ועדת הערר בעניין צ.ו.ר מעוף כי אין הבדל בין מימוש בדרך של מכר לבין מימוש בדרך של קבלת היתר בנייה בכל הקשור לפטור מהיטל השבחה לזכויות מכוח תמ"א 38, וכך נכתב בהחלטה:

"דווקא מדיניותה של הוועדה המקומית לחייב בהיטל השבחה בעת המכר עומדת בניגוד למטרות תמ"א 38 ובניגוד לכוונת המחוקק, שכל מטרתם היתה לעודד חיזוק מבנים ולעודד את הציבור לעשות שימוש בתכנית זו. לכן גם הפטור המפורש, ולמען הסר ספק, מהיטל השבחה. מכאן, גם התיקונים לתכנית, ובעיקר האחרון שבהם, שינוי מס' 3, שמטרתם עוד ועוד עידוד לציבור, למען שלומו ובטיחותו, ולעשות שימוש בתמ"א 38 ברחבי הארץ.

הטלת היטל השבחה מכח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק בין אם בעת המכר ובין אם בעת מתן היתר הבניה" (הדגשה שלי ד.ע.).

עינינו הרואות כי ועדת הערר קבעה מפורשות שהפטור יחול גם במקרה של מכר ולא רק במקרה של היתר בנייה. זאת על אף שסעיף הפטור מתייחס רק למקרה של קבלת היתר בנייה. ועדת הערר נשענת בהחלטתה זו על תכלית החוק ועל התכלית של תמ"א 38.

באה עיריית תל אביב וטוענת, תמ"א 38 נתנה זכויות רבות לטעמנו וברצוננו לצמצם אותן בהתאם למדיניות העירייה באמצעות הכנת תכנית מפורטת כפי שמאפשר סעיף 23 לתמ"א 38, אבל על זכויות אלו נגבה היטל השבחה ולו רק בגלל שהכנסנו אותן לתכנית מפורטת. במילים אחרות, עיריית תל אביב לא שבעת רצון מסעיף הפטור מהיטל השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38 והחליטה לעקוף אותו ולהכין תכנית מפורטת שמקנה בדיוק את אותן זכויות שניתן היה לנצל במסגרת קבלת היתר בנייה מכוח תמ"א 38.

כדי לחזק את דרישתה לגביית היטל השבחה מכוח תכנית הרבעים נשענת העירייה על הפסיקה שקבעה כי זכויות מכוח תמ"א 38 הן זכויות "מותנות" ולא "מוקנות" ואילו כעת בתכנית הרבעים הזכויות הפכו "מוקנות". העירייה סומכת דעתה על החלטות שהתקבלו בעניין מתחם אסותא[5] שם קבע בית המשפט:

"הזכויות המוענקות מכוח תמ"א 38 הינן זכויות מותנות, כך שטרם העניק מוסד התכנון היתר בנייה על פי התמ"א, אין עסקינן בזכויות, בטח ובטח שלא בזכויות קנייניות…"

וכמו כן, על החלטת בית המשפט בעניין באור השקעות[6] שם נקבע כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות.

אולם, חשוב לציין כי הסוגיה שנדונה בערכאות המשפטיות היא סוגיית היקף הזכויות בתכנית הבקשה להיתר ולא סוגיית הפטור מהיטל השבחה.

ננתח להלן את המושג זכויות מותנות בהקשר של תמ"א 38. בפסיקה נאמר כי הזכויות מותנות וזאת לאור סעיף 22 לתמ"א 38, שמקנה לוועדה זכות לסרב לתת היתר. בתיקון 3א לתמ"א הושמטו מסעיף 22 המילים "מטעמים מיוחדים" מה שהרחיב לכאורה את שיקול דעת הוועדה המקומית. שינוי זה לא משנה לענייננו מאחר ששיקול דעת לוועדה המקומית קיים לפני התיקון ולאחריו, ואין חולק על כך.

אמנם לוועדה שמורה הזכות לסרב לתת היתר, אולם סירוב זה צריך להיות מנומק משיקולים המפורטים בתמ"א והם: שיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים וכושר נשיאה של תשתיות. אין חולק על שיקול דעת הוועדה, אולם שיקול דעת זה לא מבטל את הזכויות לפי תמ"א 38 ולא מאפס אותן במצב הקודם.

במסגרת זכות סירוב זו של הוועדה היא רשאית לשקול או הוראות של תכנית כוללנית, שבמקרה שלנו זו תכנית הרבעים, או מסמכי מדיניות שהוכנו על ידה. עיריית תל אביב הכינה מסמכי מדיניות טרם אישור תכנית הרבעים, בהם נקבע סל הזכויות האפשריות מכוח תמ"א 38. דהיינו, במצב הקודם יש להביא בחשבון את מסמכי המדיניות. בהתאם למסמכי מדיניות אלו אושרו היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 טרם אישור תכנית הרבעים. מדוע אם כן עיריית תל אביב מביאה בתחשיב המצב הקודם אפס זכויות מכוח תמ"א 38? הרי שיקולי הוועדה כבר נשקלו והוטמעו במסמך המדיניות.

על אף העובדה שזכויות לפי תמ"א 38 נחשבות כזכויות מותנות, סעיף 24 לתמ"א 38 שעניינו "אי החלת תכנית זו בתחום חלקים ממרחב התכנון המקומי" קובע בסעיף משנה 24.6 כך:

"במקום בו לא אושרה תכנית כאמור בסעיף 23, או שלא נתקבלה החלטה כאמור בסעיף זה, יחייבו הוראות תכנית זו" (הדגשה שלי ד.ע.).

דהיינו, תמ"א 38 מחייבת אלא אם הוכנו מסמכי מדיניות ו/או תכנית מפורטת. ברגע שהוכן מסמך מדיניות טרם אישור תכנית הרבעים, מסמך זה הוא המחייב ויש להביאו בחשבון בתחשיב המצב הקודם.

הזכויות מכוח תמ"א 38 היו מותנות למן היום הראשון שאושרה בשנת 2005, התניה זו לא שונתה ברבות השנים. סעיף הפטור לעומת זאת רק הלך והתרחב, כאשר בתחילה היה פטור של 50% מההשבחה, לאחר מכן ניתן פטור מלא ולאחר מכן ניתן פטור גם על זכויות מכוח תכניות גגות. רוצה לומר, הפטור לזכויות מכוח תמ"א 38 היה שריר וקיים לכלל הזכויות מכוחה, הגם שאלו נחשבו "מותנות".

עוד ייאמר בעניין זה כי לכל בניין וחלקה קיימות מגבלות פיזיות אשר אינן מאפשרות מימוש כל הזכויות מכוח תמ"א 38. מגבלות אלו התקיימו הן לפני אישור תכנית הרבעים והן לאחריה. תכנית הרבעים בעניין זה לא שינתה דבר. דהיינו, גם בתכנית הרבעים הזכויות הן לא ודאיות, אמנם מדובר בזכויות מוקנות אבל החלקות לא זהות כלל והבניינים הקיימים לא דומים זה לזה. במקום אחד לא ניתן להוסיף מעלית וממ"ד בגלל קווי הבניין הקיימים ובמקום אחר לא ניתן כלל להוסיף קומות נוספות בגלל בינוי בקומת הגג, בין אם בהיתר או בין אם לאו. תכנית הרבעים בעניין זה לא הוסיפה ולא שינתה את המצב ביחס למצב הקודם (למעט במקרים בהם הוסיפה זכויות מעבר לזכויות הקבועות בתמ"א 38).

על אף הקביעה שזכויות תמ"א 38 הינן מותנות, בתי המשפט וועדות הערר קבעו כי התכלית של תמ"א 38 של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה היא הגוברת ויש לממש אותה. המגמה הקיימת של ועדת הערר ובתי המשפט היא לאשר תכניות היתר מכוח תמ"א 38. נטל ההוכחה בדבר אי אפשרות לממש זכויות מכוח תמ"א 38 הוא על הוועדה המקומית, דהיינו הנחת המוצא היא שכן ניתן לממש הזכויות, וכדברי השופט ש. מנדלבום בעניין לידר[7]:

"…גם לאור הגישה המרחיבה את שיקול דעת הוועדה המקומית, עדיין בכל מקרה שבו כפות המאזניים התכנוניות מאויינות דהיינו משקל השיקולים התכנוניים התומכים במתן היתר על פי תמ"א 38, שווה למשקל השיקולים התכנוניים השוללים מתן היתר, חלה חובה על הוועדה ליתן היתר על פי תמ"א 38… ובעניין זה תקפים ושרירים כל הטעמים אשר פורטו בפסקה 33 בעניין דורפברגר ובכלל זה הוראות סעיפים 6 ו-6.4 לתוכנית, הוראות סעיף 5 לדברי ההסבר לתוכנית וטעמים נוספים, אשר לפיהם הכלל הוא מתן היתר על פי תמ"א 38, ומתן עדיפות להוראות תמ"א 38 על פני הוראות תוכניות אחרות.

עוד אציין כי לעמדתי הכלל בדבר מתן עדיפות לתמ"א 38, חל בין עם עסקינן בבקשה להיתר הכוללת חיזוק מבנה בלבד ובין אם עסקינן בבקשה להריסת מבנה ובניית מבנה חדש."

בית המשפט הגיע למסקנתו זו לאחר שניתח את השינוי שחל בתיקון 3א לתמ"א 38. התיקון בו הורחב שיקול דעת הוועדה המקומית. בנוסח הקודם של התמ"א הוועדה המקומית נדרשה להצביע על "טעמים מיוחדים" ובתיקון 3א דרישה זו הוסרה, ועל אף זאת קובע בית המשפט כי חובת הוועדה היא לתת היתר.

עינינו הרואות אם כן שההגדרה כי זכויות מכוח תמ"א 38 הן "מותנות" חוטאת למציאות. המבחן שצריך לעמוד לנגד עינינו השמאים כאשר אנו באים לבחון את המצב הקודם הוא מבחן השוק. האם השוק הביא בחשבון זכויות מכוח תמ"א 38 טרם אישור תכנית הרבעים? התשובה היא חד משמעית כן. זכויות אלו הובאו בחשבון בהתאם למסמך המדיניות אותו התוותה עיריית תל אביב ופרסמה אותו ברבים.

בעניין זה יפים דבריה של השמאית המכריעה נורית ג'רבי בעניין רוטנברג[8] בתיק בו נדונה השבחה בגין תא/5000:

"מכל אלו אני למדה שהזכויות על פי תמ"א 38 אינן מוקנות, אולם יוצרות פוטנציאל ודאי לתוספת זכויות, התואמת את מדיניות העירייה. בהתאם לכך, קונה סביר היה מביא בחשבון, במועד רכישת הנכס, את האפשרות לחיזוקו והרחבת הדירה ב-25 מ"ר נוספים מכוחה של תמ"א 38."

נחזור כעת לערר רון צין בו נדונה סוגיית החיוב בהיטל השבחה בעת המכר על תכנית מפורטת שהוכנה לא לפי סעיף 23 לתמ"א 38. בערר זה קבעה ועדת הערר באופן מפורש כי יש להביא בתחשיב המצב הקודם את הזכויות מכוח תמ"א 38, כפי שנכתב בהחלטתה:

"סבורים אנו כי מקום שבו מדובר בנכס העומד על פני הדברים בדרישות המקדמיות שבלעדיהם אין לצורך חלותה של תמ"א/ 38/ 2, והוכח כי תמ"א/ 38/ 2 תרמה לשווי הנכס – הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו. כך, ככל שיוכח כי מתקיימים בנכס תנאי סעיף 4 לתמ"א בדבר חלותה, והמבנה הקיים עליה אכן דרוש חיזוק כנדרש בסעיף 8 לתמ"א (כולל הוכחת עניין זה כנדרש בתמ"א), יש להביא בחשבון את תרומתה של התמ"א לשווי הנכס, ככל שזו קיימת.

הטעם לכך הוא כי את ההשבחה יש לחשב בהתאם לערכם האובייקטיבי של המקרקעין כפי שהיו משתקפים בתמורה שהיתה משתלמת עבורם בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בשוק החופשי."

ועדת הערר אף הדגישה כי מדובר בעניין שמאי, דהיינו יש לבחון מבחינה שמאית האם השוק העריך את הפוטנציאל לתוספות בנייה מכוח תמ"א 38, ולדבריה:

"נדגיש כי במסגרת בחינת תרומתה של התמ"א לשווי, יש להביא אכן בחשבון את העובדה שהזכויות מכוחה אינן מוקנות כפי שטוענת בצדק הוועדה המקומית, וכי הן נתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית, כך ככלל וכך בפרט לגבי היקפן. השאלה האם ובאיזו מידה תרמה אכן התמ"א לשווי הנכס על רקע זה, היא עניין שמאי."

במקרה של הוועדה המקומית תל אביב, שיקול דעתה הוטמע במסמך המדיניות. אם כן, שמאי שהיה מעריך את הנכס טרם אישור תכנית הרבעים, היה פונה למסמך המדיניות (שלימים הוטמע בתכנית הרבעים), בודק מהן הזכויות שהעירייה קבעה באותו הנכס ולפי זה מעריך את שוויו. תחשיב זה הוא התחשיב שצריך לעמוד לנגד עיני השמאי כאשר הוא מעריך את שווי הנכס במצב הקודם, וזאת לאור הפטור הברור והגורף מהיטל השבחה לזכויות אותן ניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38.

[1].       סעיף 19(ב)(10) פסקת משנה (א) ו-(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.

[2].       ערר (ת"א) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה,
תל אביב
(17.1.13), אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il (להלן: "אתר מקרקעין") (להלן: "עניין צ.ו.ר מעוף").

[3].       תכנית מס' תא/3616א – רובע 3.

[4].        ערר (ת"א) 85143/13 רון צין נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה, רמת גן (24.2.16), אתר מקרקעין (להלן: "עניין רון צין").

[5].       עת"מ 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' ועדת המשנה שליד המועצה הארצית ואח' (28.2.17), אתר מקרקעין.

[6].       עת"מ 2905/08 באור השקעות (1995) בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, תל אביב ואח' (29.7.09), אתר מקרקעין.

[7].       עת"מ (חי') 46391-05-17 אורן יוסף לידר ואח' נ' ועדת ערר מחוזית, חיפה ואח' (28.5.18), אתר מקרקעין.

[8].       שמאות מכרעת, רוטנברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תל אביב, גוש 6164 חלקה 29 ת"ח 18 (24.6.18) מראה מקום?. פורסם באתר מועצת שמאי המקרקעין: http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/24.06.18_6164_29_1.pdf

השמאי המכריע קבע – תא/5000 לא משביחה

"מסתמן כי יכולה להיות השבחה מסויימת זהירה מתכנית זו, בהתחשב בזכויות אותן ניתן לממש
בהרחבת הדירה, בכפוף לדחייה, להתאמה לבניה לצד הקיים ולאיבוד חלק משטח החצר. יחד עם זאת,
בבחינת ההשבחה נכון ליום אישור התכנית, עפ"י עסקאות ההשוואה, עולה כי לא חלה כל השבחה
כתוצאה מאישורה. כלומר, השוק אינו רואה תרומה כלשהי בזכויות דחויות אלו, אשר ניצולן יתאפשר
עשרות שנים מאוחר יותר.
לפיכך, מכלול הטענות לעיל מלמדות כי תכנית תא/ 5000 לא השביחה את הנכס."

השמאי המכריע, משה נדם, 19/02/2018

ההחלטה במלואה בקישור הבא

https://www.dropbox.com/home?preview=%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%AA+%D7%94%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%99+%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%A2+%D7%91%D7%AA%D7%99%D7%A7+-+%D7%AA%D7%90-5000.pdf

היטלי השבחה בתל אביב תכנית תא/3700 יגיע ל- 300 אלף ש"ח ליחידת דיור

http://www.themarker.com/realestate/1.2951875

23 במאי 2016, אריק מירובסקי, דה-מארקר

עיקר המחלוקת שבין השמאיות גלית אציל-לדור – מטעם העירייה, ודליה עסיס – מטעם בעלי הקרקע, נסב על שיטת הערכת שווי הקרקע. עסיס טענה כי יש להתבסס על עסקות דומות שנעשו בקרקעות סמוכות, וכי השמאית של עיריית תל אביב התעלמה מהן לחלוטין. עסיס ציינה בערעור כי בית המשפט פסק בעבר כי הגישה המועדפת והראויה להערכת שווי מקרקעין הוא בדיקת עסקות שנעשו בסמוך לנכס, ורק אם אין עסקות כאלה, יש להשתמש בדרכי חישוב אחרות.

לעומת זאת, אציל-לדור טענה כי באזור נעשו עסקות רבות משיקולים ספקולטיביים, שלא התבססו על שינויי התכנון במקום, אלא על ציפיות להמשך עליית מחירי הקרקעות במתחם. לפיכך טענה, לא ניתן להתבסס על העסקות הללו בניסיון להעריך את עליית שווי הקרקעות כתוצאה מההשבחה הגלומה בתוכנית החדשה.

לטענת השמאי המכריע יצחק ברמן, יש לבדוק את שווי הקרקעות ואת ההשבחה שחלה בהן לפי שיטת ההשוואה. כך למשל, באחרונה פירסם ברמן החלטה לגבי שטח של 320 מ"ר בחלקה 8 בגוש 6621, שנמצא מערבית לרחוב 2040, ודרומית לפרויקט סי אנד סאן, הסמוך לשטח שבמחלוקת.

לאור זאת, בדיקתו את תוכנית תל אביב 3700 העלתה כי במצב התכנוני החדש – שווי הקרקע הוא מיליון שקל ליחידת דיור, ובמצב הקודם – 702 אלף שקל. עקב הכפלת זכויות הבנייה במקום, ההשבחה על הקרקע נקבעה על כ-650 אלף שקל ליחידת דיור – בניגוד להערכת העירייה, שקבעה השבחה של 1.1 מיליון שקל. היטל ההשבחה ירד ל-325 אלף שקל ליחידת דיור, בעוד שהעירייה דרשה 550 אלף שקל.

לא ניתן לקזז מהיטל השבחה תשלום לקרן חניה (כופר חניה)

כך קבעה ועדת ערר לתכנון ובניה בתאריך 1/12/2013 בערר (ת"א) 85127/12

העררים הוגשו על שמאים מכריעים אשר קבעו כי יש לקזז משווי במצב חדש תשלום לקרן חניה.

* היטל השבחה – האם תקנות התכנון והבנייה מקנות זכויות בנייה או שמא רק קובעות כללים לחישובן?

האם תקנות התכנון והבנייה מקנות זכויות בנייה או שמא רק קובעות כללים לחישובן?

 הנכס, נשוא השמאות, הינו קרקע בייעוד למגורים בבנייה רוויה בראשון לציון. הוועדה המקומית הוציאה דרישת תשלום היטל השבחה בגין מימוש בדרך של בקשה להיתר בנייה. התכנית המשביחה הינה תכנית רצ/מק/1/1/ז/3 שאושרה ביום 22.12.2009 (להלן: "התכנית"). התכנית אפשרה קירוי מרפסות.

שמאי הבעלים טען, כי האפשרות לבנות מרפסות ניתנה בתקנות התכנון והבנייה (להלן: "התקנות"), שם נקבע שטח מרפסת בגודל של 12 מ"ר. לפיכך, אין לחייב בהיטל השבחה בגין  12 המ"ר הראשונים של מרפסת.

לגרסת שמאי הוועדה, התקנות לא מקנות זכויות בנייה, אלא רק קובעות כיצד לחשב שטחים ואחוזי בנייה. התקנות מהוות מסגרת בלבד לשימושים ולזכויות בנייה ולא ניתן להוציא בגינן היתרי בנייה ללא תכנית מפורטת ומאושרת כדין. לאחר אישור תכנית כזו בסמכות הוועדה המקומית לדרוש היטלי השבחה.

השמאי המכריע קיבל את טענת שמאי הבעלים וסבר כי לא ניתן לגבות היטלי השבחה בגין תקנות התכנון והבנייה. משכך לא חלה השבחה זאת, גם אם הוועדה המקומית יצקה הוראות אלו בתכנית מפורטת.

במקרה דנן, הוועדה המקומית אישרה מרפסות בשטח העולה על 12 מ"ר ליחידת דיור ולפיכך חושבה השבחה בגין השטחים העולים על 12 מ"ר ליחידה.

יצוין, כי בסוגיה זו השמאים המכריעים תמימי דעים והחלטתו של השמאי המכריע אשרת תואמת החלטות נוספות של שמאים מכריעים בתיקים אחרים.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/5 (ספטמבר 2011) בהוצאת רונן

* היטל השבחה בגין הקלות שונות

מאת: דליה עסיס שמאות מקרקעין

היטל השבחה בגין הקלות שונות

 הנכס נשוא השמאות הינו מגרש ריק המיועד לבנייה רוויה למגורים בתל-אביב. הוועדה המקומית הוציאה דרישה לתשלום היטל השבחה בגין תכניות שונות ובגין הקלות. בקרקע היה מבנה שנהרס וכעת נבנה חדש תחתיו. ברשימה זו אתמקד במספר נושאים מתוך שמאות זו:

קיזוז עלות התקנת מתקני דו-חניון ‑ אחת מהתכניות המשביחות הינה תכנית ע'1, שאושרה ב-2.4.2003, הידועה כתכנית המרתפים של תל-אביב. שמאי הוועדה המקומית חישב השבחה בגין תוספת שטח למרתף וכן בגין הגבהת קומת המרתף. שמאי הבעלים טען, כי על מנת לעמוד בדרישות תקן החניה של עיריית תל-אביב חייבים להתקין מתקני דו-חניון ולכן יש לנכות את עלות התקנתם מההשבחה. השמאית המכריעה החליטה, כי לא ניתן לנכות את עלות מתקני הדו-חניון משתי סיבות: הסיבה הראשונה נובעת מהעובדה שניתן לעמוד בתקן החניה גם מבלי להזדקק למתקנים אלו. סיבה נוספת נעוצה בכך שהתקנת מתקני הדו-חניון מוסיפה מקומות חניה שתורמים לנכס ולדירות שיימכרו עם חניה, ולכן אין להפחית את עלותם מההשבחה. התקנת מתקני הדו-חניון הינה במקום התקנת מקומות חניה במקומות אחרים כגון מרתף תחתון, שעלות הקמתם גבוהה יותר, או לכל היותר שוות ערך להתקנת מתקני הדו-חניון.

ביטול מרפסת שירות ‑ הוועדה המקומית אישרה הקלה שאפשרה לצרף את שטחי מרפסות השירות לשטח העיקרי של יחידות הדיור. תכנית מ', שאושרה ב-9.6.1982, חייבה בניית מרפסת שירות בשטח שלא יפחת מ-3 מ"ר. הקלה זו מוסיפה 3 מ"ר לשטחים העיקריים של הדירה במקום שטחי שירות, ובגין זאת שמאי הוועדה חישב השבחה. השמאית המכריעה סברה כי הקלה זו איננה משביחה את המקרקעין מאחר ששטח שירות הינו נחוץ וחיוני בכל דירת מגורים ואין בביטול החובה למרפסת שירות יתרון. לדעה זו הצטרף גם השמאי המכריע אמנון נזרי שקיבל החלטה דומה במקרה אחר בתל-אביב. לטענתו ביטול שטחי השירות אינו משביח את הנכס, מאחר שהצורך בשטחי שירות אלה הוא צורך חיוני והדיירים לא יוותרו על השימוש בהם ולמעשה יחליפו שטחים אלה בשטחים עיקריים אחרים בדירה. לכן, הפיכתם לכאורה לשטחים עיקריים הינה תיאורטית בלבד.

תחנת מעלית בקומת הגג ‑ הקלה נוספת שהתבקשה היא מיקום תחנת מעלית בקומת הגג. שמאי הוועדה חישב השבחה בגין רכיב זה. השמאית המכריעה קבעה כי קביעת תחנת מעלית שתשרת את השטחים הממוקמים בקומת הגג אינה משביחה, מאחר ששווי השטחים של דירות הגג מגלם את האפשרות לגישה במעלית.

הקלה של 10% בקווי בניין בשטחים המיועדים לממ"דים ‑ הקלה זו היא בקשה נפוצה בבנייה רוויה למגורים ובגין רכיב זה נהוג לגבות היטל השבחה. במקרה הנדון, חלק מהשטחים שנבנו בשטח החריגה מקווי הבניין מיועדים לבניית ממ"דים. כידוע, אין חבות בהיטל השבחה בגין בניית ממ"דים. למרות זאת השמאית המכריעה החליטה כי שטחים אלה יחוייבו בהיטל השבחה, לטענתה:

 "הממ"ד מהווה חלק מדירת המגורים ומיקומו נובע משיקולי תכנון לצד שיקולים בטחוניים, דהיינו החריגה מקווי הבנין איפשרה ניצול זכויות לשטחים עיקריים נוספים (שאינם ממ"ד) בקומה לעומת מה שהיה ניתן לנצל אלמלא ההקלה."

 יצוין, כי החלטה זו סותרת אף את דעתו של שמאי הוועדה המקומית, באשר זו לא דרשה כלל היטל השבחה בגין חריגה מקווי בניין בשטחים המיועדים לממ"ד. היא גם אינה עומדת בקנה אחד עם הגישה שהייתה נהוגה עד היום, שלא לגבות היטל השבחה בגין שטחי ממ"ד. נשאלת השאלה, האם גם בדירות קיימות המבקשות חריגה מקווי בניין לצורך הרחבת הדירה והקמת ממ"דים, יחוייבו המבקשים בהיטל השבחה? התשובה המתבקשת לכך היא בוודאי שלא. אם כך, נוצר מצב של אי-שוויון בין מרחיבי דירות לבין אלו שהורסים על מנת לבנות מחדש.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/5 (ספטמבר 2011) בהוצאת רונן

* מה דינה של שמאות שתוקנה על ידי הוועדה ומה סמכויותיו של השמאי המכריע במקרה זה?

מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

מה דינה של שמאות שתוקנה על ידי הוועדה ומה סמכויותיו של השמאי המכריע במקרה זה?

בגיליון הקודם של מקרקעין, כרך י/4, סקרתי שמאות מכריעה הנוגעת לנושא תיקון שמאות על ידי שמאי הוועדה לאחר הוצאת דרישת תשלום היטל השבחה. העליתי את הבעייתיות בסוגיה זו לאור הוראות סעיף 17(ב) בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"). בעייתיות זו עולה באופן ברור גם מהחלטתה של השמאית המכריעה, אותה בחרתי להציג במאמרי זה.

אחזור על עיקרי הדברים מהמאמר הקודם: מדובר במקרה בו שמאי הוועדה תיקן את החישובים בשומה והעלה את סכום ההשבחה הכולל. תיקון זה נעשה לאחר שהוגשה שמאות נגדית על ידי בעלי הנכס. השמאי המכריע מלוכנא החליט שלא להביא בחשבון את התיקון מאחר שלא הוגש במועד. הצבעתי על כך שהחלטתו  עומדת לכאורה בסתירה להוראות סעיף 17(ב) בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, שם נקבע כי:

 "השמאי המכריע רשאי לאסוף כל מידע הנחוץ לצורך בירור המחלוקת."

 סתירה זו גורמת לבעייתיות מאחר שהשמאי המכריע לא יכול להתעלם ממידע חדש המובא לידיעתו, ועם זאת הוא צריך להתעלם מהמידע שהציג בפניו שמאי הוועדה, אם הציג אותו אחרי הגשת השומה הנגדית.

 בעייתיות זו נפרשת בפנינו באופן מוחשי בהכרעתה של השמאית המכריעה, כפי שיוצג להלן.

 הנכס נשוא השמאות הינו מגרש ריק באזור התעשייה סגולה בפתח תקווה. ההשבחה חושבה בגין מספר תכניות. בין התכניות נגרעה תכנית פת/2000 אשר אושרה

ב-29.5.1992. שמאי הוועדה לא התייחס אליה כלל בחוות דעתו, דהיינו, לא חישב בגינה השבחה. לאחר הגשת השומה הנגדית על ידי שמאי הבעלים תיקן שמאי הוועדה את חוות דעתו והוסיף תחשיב השבחה בגין תכנית פת/2000.

 שמאי הבעלים טען, כי השמאית המכריעה מנועה מלדון בהשבחה בגין תכנית פת/2000 מאחר שבשומת הוועדה לא הופיעה כלל התייחסות לתכנית זו. שמאי הבעלים אף הביא לצורך הוכחת טענתו מקרים נוספים בפתח תקווה בהם לא נדרש היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית בגין תכנית פת/2000.

 השמאית המכריעה קיבלה את טענתו בחלקה, לטענתה:

 "במקרה הנדון לא בוצע תיקון שומה על פי הוראות החוק, לפיכך אינני רואה בתחשיב ההשבחה שצורף בתגובת השמאי חלק משומת הוועדה ומדרישת ההשבחה של וועדה."

 ומיד לאחר מכן הוסיפה השמאית המכריעה, ולטעמי בסתירה לדבריה הקודמים:

 "עם זאת, אני רואה לעצמי חובה לדון בהשבחה בגין כל התכניות הכלולות ב"מצב החדש" לרבות תכנית פת/2000 וזאת ברוח פס"ד ע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הדרים."

 החלטה זו כשלעצמה, ללא קשר לתיקון חוות הדעת של שמאי הוועדה, עומדת אף היא בסתירה להחלטות שמאים מכריעים במקרים אחרים, ואביא כדוגמה החלטה של שמאי מכריע, שם נכתב על ידו:

 "אין כל התייחסות מצד שמאי הצדדים או מצד המשיבה לכל התכניות שפורטו לעיל במצב החדש, למעט לתכניות "ע1" ו-"ג1". לאור זאת אתייחס אף אני לתכניות אלו בלבד."

 כפי שניתן לראות, השמאי התייחס רק לתכניות שבמחלוקות ולא התייחס כלל לתכניות אחרות שלא נכללו בשומת הוועדה.

 האם לכך התכוון המחוקק בסעיף 17(ב) בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה?

 נחזור לפסק הדין אותו ציינה השמאית המכריעה, ע"א 4542/98.  במקרה הזה דובר על מחלוקת בגובה ההשבחה בגין תכנית מסוימת. לעניין זה, קבע בית המשפט, כי השמאי המכריע לא חייב להכריע במסגרת גבול המחלוקת והוא יכול לקבוע שיעור גבוה יותר מהשיעור אותו קבע שמאי הוועדה. אולם, מנגד, אסור לשכוח את פסק הדין שניתן בבית המשפט השלום בחיפה בעניין ע"א 195/03 שמי בר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מורדות הכרמל שכלל גם התייחסות לפסק הדין בעניין היימן. שם קבע השופט מנחם רניאל, שהשמאי המכריע אכן אינו מוגבל להחליט בגדר המחלוקת, אולם הוועדה המקומית אינה יכולה לגבות מעבר למה שדרשה בשומה המקורית.

 דהיינו, הפרשנות המתבקשת היא שאם הוועדה המקומית דרשה במקור סכום אפס בגין תכנית פת/2000, היא איננה יכולה לדרוש כעת השבחה בגין תכנית זו. במקרה שלנו, הדרישה לתשלום כוללת מספר תכניות ולא ניתן לחלץ את תכנית פת/2000 מהדרישה הכללית. יוצא איפוא, שאם בגין תכניות אחרות נקבע סכום נמוך מדרישת הוועדה, האזרח ישלם מעבר לדרישה המקורית של הוועדה המקומית בגין תכנית פת/2000, בניגוד לפסיקות בתי המשפט באותו נושא.

 נביא לדוגמה מקרה קיצוני בו במועד מימוש הזכויות, התכנית היחידה שאושרה בין מועד רכישת הנכס לבין מועד מימוש הזכויות המשביחות לכאורה, היא תכנית פת/2000. במקרה זה דרישה להיטל השבחה לא הייתה נערכת כלל, מאחר ששמאי הוועדה סבר מלכתחילה כי תכנית זו איננה משביחה, ולכן לא היה מחשב השבחה בגינה. האם השמאית המכריעה הייתה יוזמת באופן עצמאי דרישת תשלום היטל בגין תכנית זו שלא הובאה בפניה כלל? התשובה הרי ברורה, השמאית לא הייתה יכולה לחשב השבחה בגין תכנית זו, מאחר שתיק זה כלל לא היה מובא בפניה.

 ננסה להבין את הרציונל שבסעיף 17(ב) בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008 בו נכתב כי "השמאי המכריע רשאי לאסוף כל מידע הנחוץ לצורך בירור המחלוקת" (הדגשה שלי ד.ע.)

 להבנתי, השמאי המכריע צריך לדון בבירור המחלוקת בלבד. במקרה הזה לא הייתה מחלוקת לגבי תכנית פת/2000 בעת הגשת חוות הדעת. עמדתה הברורה של השמאית המכריעה הייתה, כי היא צריכה להתעלם מתיקון חוות הדעת של שמאי הוועדה, אולם היא בכל זאת בחרה לייצר מחלוקת חדשה, שלא נדרשה לה מלכתחילה. לטעמי, סמכויותיה של השמאית המכריעה הן בבירור המחלוקות בלבד ולא ביצירת מחלוקות חדשות.

 כפי שכתבתי בגיליון הקודם, סוגיה זו מצריכה מחשבה מחודשת בכל הנוגע לסמכויותיו של השמאי המכריע, ויפה שעה אחת קודם. במצב הדברים כיום נוצר עיוות כאשר חלק מהשמאים המכריעים מתעלמים, ובצדק על פי החוק, מתיקונים שונים שבוחר לעשות שמאי הוועדה, ושמאים מכריעים אחרים כן מתייחסים לתיקונים בדרך עקיפה של ניצול סמכותם על פי סעיף 17(ב) בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה.

למותר לציין, כי מצב זה גורם לאי-שוויון בלתי צודק בין בעלי נכסים ומאפשר לוועדה המקומית "להפתיע" את האזרח, לאחר שזה בחר לערער לשמאי מכריע בעלות כספית ניכרת. 

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/5 (ספטמבר 2011) בהוצאת רונן