ארכיון פוסטים מאת: דליה עסיס‏

התאחדות הקבלנים לאזרחים: "תפנו לעיריות ותפעילו לחץ להמשכה של תמ"א 38".

התאחדות הקבלנים לאזרחים: "תפנו לעיריות ותפעילו לחץ להמשכה של תמ"א 38"

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, סבורה "שהתובנה אינה צריכה להיות לפתחם של הדיירים, אלא דווקא לפתחה של המדינה ושל הרשויות המקומיות". לדבריה, "על מנת להתניע את הדיירים לקדם התחדשות עירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 או פינוי בינוי, לא די בפוסט טראומה של מטחי טילים ובכך שבדירתם אין ממ"ד או מקלט. צריך לייצר עבורם מודל שיוכל סוף סוף להתניע ולקצר את התהליכים הביורוקרטים הסיזיפים ולהבטיח להם  תודעתית שאכן התהליך שהם מקדמים כדאי להם מכל הבחינות, הן כלכלית הן מבחינת רמת ואיכות החיים והן מבחינת הבטחון האישי. לשם כך על המדינה לסייע לרשויות המקומיות היכן שצריך, דוגמת תקציבים לתשתיות משלימות, קיצור הליכים ביורוקרטים וודאות מול היזמים שאכן כל הדיירים, עד האחרון שבהם, יהיו מרוצים. על כן, לסיכום, גם אם יהיו מן הסתם בתקופה הקרובה פניות רבות מצד דיירים לקדם התחדשות עירונית לא די בכך. על הממסד, על כל הדרגים שלו לבוא, להושיט יד ולסייע".

ערים מעורבות – אולי זו הסיבה למחירי הדירות הנמוכים בעיר לוד?

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792380

כתבה מתאריך 11/5/2021

"בערים המעורבות מחירי הנדל"ן נמוכים משמעותית בגלל העדר השקעה מספקת בתשתיות", אומרת דליה עסיס, שמאית מקרקעין, "המהומות האחרונות אכן ישפיעו באופן זמני על ירידות מחירי נדל"ן בערים הללו.

"לצערי הרב העובדה שבערים המעורבות מחירי הנדל"ן נמוכים בממוצע בעשרות אחוזים לעומת ערים שכנות שאינן מעורבות, אינה בשל העובדה שמתגוררת שם אוכלוסייה ערבית לצד יהודית. אלא בעיקר משום שהן סבלו במשך עשרות שנים מפיגור משמעותי בהשקעה בתשתיות בסיסיות דוגמת כבישים, ביוב, גינון, תאורה, מוסדות ציבור וכו'. עובדה זו בולטת, לדוגמא בערים מעורבות דוגמת לוד ורמלה, שם מחירי הנדל"ן נמוכים בהרבה מאשר בנס ציונה וראשון לציון השכנות, בלוד כ-12-13 אלף שקלים למ"ר בלבד, וברמלה קצת יותר, זאת לעומת שכנותיה היהודיות שם רמות המחירים חוצות במובהק את ה-20 אלף שקלים למ"ר.

"דוגמא דומה נוכל למצוא גם בצפון הארץ, בעיר עכו, שם רמות מחירים הם כ-9,500 שקלים למ"ר בלבד ובחיפה תחתית בה רוב האוכלוסייה ערבית, שם רמות המחירים נעות סביב ה-12 אלף שקלים למ"ר, זאת לעומת 20 אלף שקלים למ"ר בקירוב על הכרמל שאוכלוסייתו רובה ככולה יהודית.

"דוגמאות מעט שונות הן הערים יפו במרכז ונוף הגליל  בצפון. ביפו לדעתי משום שהיא חלק אינטגרלי ממטרופולין תל אביב המבוקש, עם ממשק מיידי לחוף הים ולנכסי היסטוריה ייחודיים ונוף הגליל, זאת משום שהעיר הוקמה אפריורי כעיר לתושבים יהודים (במקור נצרת עילית) והרוב המכריע של 30 אחוזים מתושביה הערבים הם ממעמד בינוני גבוה אשר היגרו אליה במיוחד במהלך שני העשורים האחרונים.

"דוגמא מעניינת נוספת היא מעלות תרשיחא, עיר מעורבת מאוחדת שלא ידעה מעולם חיכוכים בין האוכלוסיות השונות, אולי בשל העובדה שקיים בה רוב יהודי ברור וכן בשל העובדה שכביש מספר 89  נהריה-מעלות-חורפיש-מירון-סאסא, חוצה בפועל פיזית בין שני חלקי העיר. רמות המחירים במעלות הם רק כ-9000 שקלים למ"ר, אולם הן תואמות היותה עיר פריפריה מרוחקת וסמוכה יחסית לגבול הצפון.

"ושאלת השאלות, האם המהומות האחרונות ישפיעו באופן כזה או אחר על רמות המחירים באותן  ערים, שהן ממילא נמוכות ביותר? לצערי הרב, ועל בסיס הניסיון ההיסטורי של מהומות 2000, התשובה היא חיובית. בטווח הקצר, לפחות, תהיה למהומות השפעה כזו או אחרת (שקשה מאוד לאמוד אותה באחוזים) על הביקושים ועל רמות המחירים בערים הללו. על מנת שהשפעה זו לא תמשך לטווח הבינוני והארוך על ממשלות ישראל הבאות לשדרג באופן משמעותי ביותר את ההשקעה בתשתיות באותן ערים, ליצור מכניזם שישלב את התושבים היהודים והערבים כאחד דוגמת פעילויות משותפות,  בתי ספר משותפים וכו', מה שיוכל לטווח הארוך לתקן את הפערים הללו".

דליה עסיס: "גביית היטל השבחה בסמיכות לרכבת הקלה – ענישה כפולה של בעלי הנכסים"

שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, מנתחת את החלטת ועדת ערר בירושלים לפיה קרבה לרכבת קלה אינה מהווה עילה לגביית היטל השבחה, ומבהירה: "מדובר בתמרור עצור לוועדות המקומיות. תשלום השבחה נוגד את עיקרון הצדק החלוקתי ומפלה את בעלי הנכסים בסמוך לתוואי"

קישור לראיון המצולם עם דליה עסיס בכלכליסט

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3907299,00.html

הסוגייה סביב השתת היטל ההשבחה על נכסים השוכנים בסמיכות לקווי רכבת קלה ומטרו ממשיכה לעורר הדים – במיוחד על רקע ההחלטה התקדימית של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, שקבעה לאחרונה כי קרבה לתוואי אינה עילה לגביית היטל השבחה מצד הרשות המקומית.

בראיון ל"זירת הנדל"ן", מנתחת דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר אילן, את ההחלטה ומשמעותיה, ומצדדת בעמדה שהציגה הוועדה. "הרשות המקומית אינה יכולה להשית היטל השבחה על נכסים הסמוכים לקו רכבת קלה או מטרו, מהסיבה שמדובר בתשתית עירונית. ההתעשרות, שהיא למעשה ההשבחה – ככל שתיווצר מהקמת הרכבת – היא התעשרות נחלת הציבור כולו. אין כל הצדקה שיחידים אשר יש ברשותם מקרקעין בסמוך לקווי הרכבת, ישלמו היטל השבחה – זה נוגד את עקרון הצדק החלוקתי ויש בכך אפליה ברורה שלהם לעומת כלל הציבור".

לדבריה, "הוועדה ביטלה בצדק רב שומת היטל השבחה בסך כ-1.2 מיליון שקל שהוצאה על ידי הוועדה המקומית. השומה הוטלה בגין מימוש נכס במגרש סמוך לקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה בבירה. המשמעות היא שהעיריות אינן יכולות להטיל אוטומטית ובאופן גורף היטל השבחה על נכסים הסמוכים לרכבת הקלה, זהו בפירוש תמרור עצור לוועדות המקומיות".

עסיס מכירה את הנושא היטב. במחקר חלוצי ופורץ דרך שפרסמה עוד ב-2008 בטכניון בחיפה, היא בחנה את ההשפעה של הקמת הרכבת הקלה על ערכי נדל"ן השוכנים בסמיכות לתוואי, תוך התמקדות באזור התחנה העתידה לקום בביאליק-ז'בוטינסקי בלב רמת גן. "בדקתי את המחירים לפני אישור תוכנית הקו האדום בגוש דן ולאחר אישורה", היא מרחיבה. "לתקופת התכנון חשיבות רבה לאור העובדה שהיטל השבחה מחושב אף הוא לפי ההפרש בין מחירי הנדל"ן בסמוך לאישור התוכנית לבין המחיר לאחר אישורה".

באשר לתוצאות מחקרה, מספרת עסיס: "בדומה למגמות הקיימות בעולם הרחב, ההשפעה על ערכי הנכסים מגיעה עד לרדיוס של כ-500 מטר מהתחנות, ובמקרים מסוימים גם יותר מכך. במקביל לעליית ערכי הנדל"ן בסביבת התחנות עקב השיפור בנגישות, עלולה להיות פגיעה בערכי הנכסים הסמוכים לקו ולתחנות עקב מטרדי רעש, זיהום אוויר, תנועה של הולכי רגל ועוד. חשוב להבהיר, כי העלייה בערכי הנדל"ן הסמוכים לרכבות אינה אוטומטית והיא תלויה במספר רב של גורמים, כמו רמה סוציו-אקונומית של הסביבה, פיתוח סביב התחנות, קרבה למע"ר וקיומן של תשתיות תחבורה נוספות בסביבה".

ברמה הגלובלית, מציינת עסיס כי "נתון מעניין שעולה ממחקרים בעולם, הוא שככל שיש יותר קווי רכבת המחוברים ביניהם, ההשפעה החיובית על ערכי הנדל"ן גבוהה יותר. לכן, ברור שהשבחה במקרקעין, ככל שקיימת, תלויה במספר קווי הרכבת. גם אם מדובר בגורם משביח, הוא עדיין גורם חיצוני המרוחק מהנכסים שבמקרה גובלים בקו רכבת כלשהו, ועליהם העירייה מבקשת להשית היטל השבחה".

"בשלב זה מוקדם עוד לומר כיצד ינהגו הרשויות המקומיות בעקבות החלטת ועדת הערר", מסכמת עסיס. "לכן, מומלץ לכל מי שקיבל או יקבל בעתיד דרישה לתשלום היטל השבחה בגין קרבתו לתוואי רכבת, להיוועץ באנשי מקצוע – שמאי מקרקעין או עו"ד, ובמידת הצורך לא להסס ולהגיש ערר".

קיבלתם היטל השבחה בגין הסמיכות לרכבת הקלה או למטרו? לפי החלטת ועדת הערר ירושלים אתם לא צריכים לשלם אותו

מה יהיה האפקט של ההחלטה לבטל היטל השבחה שהוטל על נכס הגובל ברכבת הקלה?

מחקר שערכה השמאית דליה עסיס, מחזק את עמדת ועדת הערר ירושלים, אשר ביטלה לאחרונה היטל השבחה לבעל נכס הגובל ברכבת הקלה: "נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים אולם ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים" // פרשנות

מדוע ועדת הערר ירושלים צדקה כשהחליטה לבטל היטל השבחה שהוטל על חברת אלייד, אשר מימשה מגרש בסמוך לקו הרכבת הקלה המתוכנן בירושלים, וכיצד עבודת המחקר שביצעתי במסגרת הטכניון בחיפה שפורסם ב-2008 מחזקת החלטה זו?

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ירושלים, בהחלטה תקדימית, ביטלה שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לנכסים הגובלים ברכבת הקלה בירושלים. מדינת ישראל, באיחור רב ביחס למדינות המערב, נמצאת בעיצומה של מהפכה תחבורתית אשר בעיקרה כוללת כניסה של רשת רכבות פרברים, רכבות קלות עירוניות ומטרו. בו בזמן מתוכננות ומקודמות רכבות כאלו במטרופולינים של גוש דן, ירושלים וחיפה. בירושלים כבר היום פועל קו רכבת קלה מתוך מספר קווים מתוכננים ובתל אביב עתיד להתחיל לפעול בתוך כשנתיים הקו האדום שיוצא מדרום העיר בת ים, ממשיך ביפו, תל אביב, רמת גן ומסתיים בפתח תקווה בסמוך לצומת סגולה. בהמשך מתוכננים קווים נוספים דוגמת הקו הירוק והקו הסגול, אשר יחברו את כל גוש דן.

המהפכה התחבורתית הזו צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן באופן חסר תקדים. כבר ב-2008, במסגרת עבודת מחקר שביצעתי בטכניון (בהנחייתה של פרופ' פלאוט), מצאתי כי פיתוח הרכבות העירוניות משפיע על שוק הנדל"ן לסוגיו – מגורים, מסחר ותעסוקה. ההשפעה היא דו-כיוונית כאשר במקרים מסוימים יכולה להיות חיובית ובמקרים אחרים שלילית, הכל תלוי בסביבה, ברמה הסוציואקונומית, ברמת הסמיכות לקו הרכבת ולתחנות, בקירבה למרכז עסקים ובפיתוח סביב התחנות. 

בעקבות אישור הקו הירוק של הרכבת הקלה בבירה, המחבר את שכונת גילה בדרום עם הר הצופים בצפון, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת אלייד אשר מימשה מגרש בן 10 דונם באיזור תלפיות. המגרש גובל בקו הרכבת המתוכנן. שומת היטל ההשבחה נקבעה לסך של 1.192 מיליוני שקלים. 

חברת אלייד הגישה ערר ווועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החיוב איננו מוצדק ולכן הוא בטל ומבוטל. ועדת הערר על אף שיכלה לדחות את הערר על הסף בגלל איחור בהגשתו בחרה לדון בערר וקיבלה אותו לעצם העניין. הוועדה נימקה החלטתה תחילה בטיעון כי לא גובים היטל השבחה בגין תשתית עירונית כגון רכבות. לעניין עצם הטענה לעלייה בערך המקרקעין, ועדת הערר אמרה שככל שיש עלייה בערך המקרקעין הסמוכים עקב שיפור הנגישות, לא רק אלייד תצא נשכרת מעליית השווי, אלא גם כלל בעלי הנכסים הממוקמים בקרבתו(!) . לכן יש בחיוב אלייד בגלל סמיכותה לקו הרכבת בבחינת אפלייתה לרעה אל מול כלל הציבור, קל וחומר בעלי הנכסים שבקרבת הרכבת.

ההחלטה של ועדת הערר נסמכת על מחקרים שנעשו בעולם, אולם מחקר כזה נעשה גם בארץ על ידי בטכניון כאמור, כבר לפני 13 שנה. במסגרת המחקר בדקתי מהי ההשפעה הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב על מחירי הדירות כבר בתקופת התכנון. הבדיקה שלי התמקדה באיזור תחנת ביאליק במפגש הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי ברמת גן. במסגרת המחקר בדקתי עשרות רבות של מחקרים שנערכו בעולם ואשר בדקו השפעת תשתית רכבות על מחירי הנדל"ן הסמוכים לקו הרכבת ולתחנות, ביניהם מחקרים שבוצעו בארצות הברית, קנדה ואוסטרליה.

ממצאי המחקר העיקריים הראו כי בחלק מהמקרים ערכי הנדל"ן עלו כתוצאה משיפור הנגישות ובמקרים אחרים ערכי הנדל"ן ירדו וזאת בעיקר בשל מטרדי רעש, זיהום סביבתי וקרבה להולכי רגל. לדוגמה במחקר שבוצע בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה בעיר לונדון ובמחוז אונטריו שבקנדה ובדק מאות מקרים של ערכי נכסים צמודי קרקע שהיו סמוכים לקו הרכבת נמצא כי ערכם ירד באופן מובהק.  

נבדקו מחקרים נוספים שבוצעו בבוסטון, סן פרנסיסקו, פורטלנד (אורגון), סנטה קלרה (קליפורניה) טורונטו קנדה, סידני אוסטרליה ועוד. בחלקם נצפו עליות מחירים ובחלקם ירידות. אבל הממצא המשמעותי ביותר לענייננו הוא שבכל המחקרים נמצא שההשפעה של הרכבת מורגשת במרחק של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק של כ-5 דקות הליכה. מרחק זה הוא המרחק שאנשים מוכנים ללכת ברגל עד לתחנה הקרובה וזו הסיבה גם שהתחנות של הרכבות העירוניות מרוחקות בדרך כלל כ-1,000 מטר אחת מהשנייה. 

המסקנה שלי מהמחקר שערכתי כאן בארץ הייתה, שבדומה למחקרים בעולם, מחד גיסא בעלי נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים. זאת כתוצאה של שיפור הנגישות למקומות העבודה, הקניות והבילוי וקיצור משמעותי של היוממות ( commuting), זמן שמוקדש מידי יום לנסיעה. מאידך גיסא ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים דווקא של כאלו הסמוכים לקו הרכבת וזאת עקב מטרדי רעש, זיהום סביבתי והפרעות מצד עוברים ושבים. 

ממצא זה מחזק את החלטת ועדת הערר בירושלים אשר קבעה כי ככל שיש השבחה בעקבות הרכבת היא תבוא לידי ביטוי ברדיוס רחב מסביב לרכבת ולא רק בנכסים הגובלים. ממצא נוסף שעולה מהמחקרים גם בעולם וגם בארץ הוא שככל שההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל"ן היא שלילית, היא תבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים הגובלים בקו הרכבת ו/או בתחנות. הדרישה לתשלום היטל השבחה דווקא מאלו הסמוכים לקו הרכבת יוצרת מצב אבסורדי שהנכסים שעלולים להיפגע מקו הרכבת ישלמו היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה דווקא לאלו המרוחקים יותר מקו הרכבת. 

בכל מקרה זו טעות לקבוע מראש "מסמרות" ולהטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על בעלי נכסים, זאת מהטעם הפשוט שלא ניתן לקבוע מראש אם ערך אותו נכס יעלה או ירד בעקבות פתיחת קו הרכבת. זו טעות במיוחד כאשר קביעה זו לא מבוססת על נתונים שמאיים מוצקים המעידים על השבחה, כפי שהעירה גם ועדת הערר. הוועדה המקומית טענה כי מדובר בהשבחה כלכלית, וועדת הערר אמרה בעניין זה כי ככל שיש השבחה אז יש לקזז ממנה את עלות ההקמה של הרכבת, דהיינו הפסד הכנסה לאורך תקופת הבנייה. כמו כן כפי שלא משלמים פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס' 197 בגין ירידת ערך כלכלית כך לא גובים השבחה בגין השבחה כלכלית.

ניתן להניח כי עיריית ירושלים החליטה להוציא שומות להיטל השבחה לנכסים הגובלים כדי להקדים  תרופה למכה, וכצעד של התגוננות מפני תביעות לירידת ערך לפי ס' 197 שהוגשו על ידי הנכסים הגובלים, כפי שרמזה לכך גם ועדת ערר. 

כשמאית מקרקעין ומתכננת ערים, אני סבורה שוועדת הערר קיבלה החלטה נכונה וצודקת כאשר ביטלה את היטל ההשבחה באופן גורף על בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות לקווי הרכבת ולתחנות. מדובר בהחלטה דרמטית, אשר ככל שתהפוך חלוטה תשפיע על אלפים רבים של בעלי נכסים, מקרקעין, מגורים ועסקים הממוקמים, בסמיכות לקווי רכבת מתוכננים, אשר היו אמורים לקבל הודעות חיוב בהיטל השבחה בגין אישור קווים אלו, בירושלים ובגוש דן. 

*כותבת המאמר דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים המתמחה בתחום היטלי השבחה 

מה קרה שלפתע נתוני הלמ"ס השתנו, מאמר מאת דליה עסיס שמאית מקרקעין

https://m.news1.co.il/Archive/0026-D-147763-00.html

זה מכבר טענתי שנתוני הלמ"ס אינם משקפים נכוחה את המצב בשוק הדיור. במשך תקופה ארוכה למדי, בפועל עד לחודשים האחרונים ממש, דיווחו נתונים אלה על יציבות יחסית במחירי הדיור, עם נטייה קלה ביותר כלפי מעלה. יתרה מכך, בחודשים הראשונים של מגיפת הקורונה, הייתה תחושה, שהתבררה בדיעבד כלא נכונה, שאתרי המכירות הריקים יביאו לא רק להרבה פחות מכירות, אלא גם לירידת מחירים.בפועל, כפי שחששנו, קרה בדיוק ההפך. רוכשי הדירות לא רק שלא ברחו מהשוק, נהפוך הוא, הם הסתערו על שוק הדירות, וחטפו מכל הבא ליד, במיוחד פנטהאוזים ודירות פרימיום עם מרפסות גדולות, שהשרו תחושת ביטחון בימי הסגר הארוכים. העובדה שחלק נכבד מהעסקות בוצעו ב"שלט רחוק" וכמעט ללא ביקור באתרי הבנייה, זאת בניגוד לאינסטינקט הטבעי של עם ישראל "למשש את הסחורה היטב", יצרה מציאות שלא הכרנו קודם לכן.ההפתעה הגדולה באמת, ששיבשה את תחזיות הלמ"ס מראשית 2020 שדיברו על יציבות מחירים, הייתה הזינוק המשמעותי ביותר מזה מספר שנים במחירי הדיור. כ-4.3 אחוזים במהלך השנה הקלנדרית האחרונה, מתוך זה כ-3 אחוזים במהלך החודשים האחרונים לבדם. על-מנת לסבר את האוזן, אם דירה ממוצעת במדינת ישראל עולה כיום כ-1.6 מיליון שקלים בקירוב, אזי מדובר בעליית מחירים של כ-70 אלף שקלים לדירה בממוצע, מתוך זה כ-50 אלף שקלים במהלך הרבעון האחרון.כיצד קרה שכל התחזיות השתבשו, ורמות המחירים בשוק הדיור נמצאים על-פי כל הסימנים בדרכם למעלה, בקצב שמזכיר לנו את העשור 2016-2006? ובכן, ההסבר לכך טמון במספר אירועים שקרו בתקופה האחרונה. אירוע ראשון הוא הירידה בהיקף התחלות הבנייה אשר התרחשה דווקא באיזורי הביקוש במרכז הארץ. אירוע נוסף הוא סיומה של תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית יצרה ציפייה בלתי מבוססת שמחירי הדירות ירדו, אולם מדובר במחירים מוזלים לאוכלוסיות ספציפיות ובפרויקטים ייעודים לכך. התוכנית לצערנו לא הוזילה את כלל מחירי הדיור.ביטול התמ"אגורם משמעותי חשוב הוא ריבית בנק ישראל הנמוכה מזה תקופה ארוכה ואשר משפיעה באופן ישיר על ריבית המשכנתאות. בריביות נמוכות אנשים לא מהססים לרכוש דירות עם סכומי הלוואה גבוהים ולטווח ארוך. בנוסף החלטת בנק ישראל בסוף 2020 להעלות את סכום המשכנתה שניתן לקחת בריבית פריים משליש לשני שלישים, תדלקה את שוק המשכנתאות. ריבית נמוכה מאוד ושני שלישים בריבית פריים הגדילו את הביקושים. במרץ האחרון, לדוגמה, נשבר שיא של כל הזמנים, כ-8 מיליארד שקל בחודש אחד.אירוע נוסף אשר יצר בלבול ואי ודאות הוא ביטול תמ"א 38 מבלי שהוכנה תוכנית חלופית, וזאת במקביל למדיניות של הוועדות המקומיות לעצור פרויקטים נקודתיים ולהשקיע בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי אשר תקופת הקמתם אורכת שנים רבות. כל זה גרם לירידה בהתחלות הבנייה בלפחות 7,000 דירות לשנה.גם בגזרת המיסים נעשו צעדים שהשפיעו על עליית הביקושים. הורדת מס הרכישה למשקיעים מ-8 ל-5 אחוזים במהלך הקיץ שעבר, צעד נכון לכשעצמו, הביא לעלייה בביקושים. ואם לא די בכך, אז מגיפת הקורונה במהלך 2020 והיעדר תקציב מדינה, יצרו אי-ודאות, בלבול וחוסר אונים בקרב מקבלי ההחלטות, שבאו לידי ביטוי לדוגמה בשיווק של כ-16 אלף יחידות דיור בלבד על-ידי רשות מקרקעי ישראל בשנת 2020 ועוד כ-16 אלף על סף 2021. מדובר במספר נמוך מאוד של יחידות דיור.מחד-גיסא האירועים האלו גרמו לעלייה בביקושים ומאידך-גיסא לירידה משמעותית בהיצע. וכמו בכל מוצר בסיסי כאשר קיים מחסור, המחירים עולים ובוודאי במוצר בסיסי כמו דיור. ושאלת השאלות, האם מגמת עליית המחירים תמשך ואם כן, באיזה קצב? נכון להיום, ולאחר פרסום נתוני ינואר-מרס 2021, נראה שהמגמה רק תלך ותגבר.
הכותבת היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים.תאריך: 27/04/2021  |  עודכן: 27/04/2021

לדברי גורמים בענף הנדל"ן קיים קשר בין נתוני הדוח של הרשות להתחדשות עירונית, המצביעים על ירידה במתן היתרי בניה להתחדשות עירונית לבין התנהגות הרשויות מקומיות והשלטון המרכזי. לגישתם ביטול תמ"א 38 ללא הצגת תוכנית חלופית – בכיה לדורות

מאמר מאת דליה עסיס שמאית מקרקעין

"הרשויות נכנסו לאווירת הביטול – כבר לא מקדמות תמ"א 38"

דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "כיצד ייתכן שהרשות להתחדשות עירונית שהוקמה על ידי הממשלה על מנת לקדם ולהרחיב את ההתחדשות העירונית ולהפוך אותה למנוע מרכזי לקידום היצע הנדל"ן, השבחת אזורים ותיקים ומיגון בפני רעידות אדמה, מדווחת על כך שיש ירידה תלולה של 25 אחוזים בהיתרים דווקא בשנה כה קריטית דוגמת מגיפת הקורונה? צורם במיוחד לקרוא שכלל ההיתרים בשוק ירדו בכ-10 אחוזים, כלומר בהתחדשות עירונית הירידה היתה פי 2.5 יותר. העובדה שמינהל התכנון ביטל את תמ"א 38 ללא תכנית אלטרנטיבית מהווה גורם משמעותי לירידה זו, אולם בכך לא מסתכם הסיפור. מה עם הרשות להתחדשות עירונית?, מטה הדיור ומשרד השיכון? והיכן העיריות שצריך להיות להן עניין בהשבחת אזורים ותיקים וניצול מירבי של זכויות בנייה? קיים קשר ישיר בין הירידה בהיתרים לבין הירידה המתמשכת בהתחלות הבנייה אשר תביא בהכרח לעליית הביקושים ועליה במחירי הדיור".

היקף המשכנתאות בשיא – ריבית נמוכה וחשש מעליית מחירים, מתדלקים את שוק הדירות

מאמר מאת דליה עסיס שמאית מקרקעין

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/791420

דליה עסיס, שמאית מקרקעין אומרת על רקע הגידול במשכנתאות ועליית מחירי הדירות: "השיא של כל הזמנים בנטילת משכנתאות, מעל 8 מיליארד שקלים בחודש מרץ האחרון, הוא לצערי שילוב של מספר גורמים, היציאה מהקורונה יחד עם היצע דיור נמוך במיוחד הגורם לביקושים כבושים הולכים וגדלים, כישלון כל תכניות הדיור, החל ממחיר למשתכן וכלה בהחלטה להפסיק את תמ"א 38, העדר שיווק קרקע והתחלות בנייה וריבית נמוכה במיוחד. כל אלה מתדלקים את שוק הדיור ובתוך זה את שוק המשכנתאות. אני מקווה שכל המוני בית ישראל שנטלו משכנתאות, אכן יוכלו לעמוד בתנאי ההחזר. הפתרון, כמובן, טמון בהגדלת ההיצע".

שנה אחרי שמגפת הקורונה גרמה לכולנו להסתגר בבתים, המשק נפתח צעד אחרי צעד והכלכלה מתניעה. אולם, משבר הקורונה לא פגע באופן מובהק בענף הדיור, שזכה להכרה כענף חיוני. לפי בנק ישראל, הישראלים המשיכו לקנות דירות- גם בקורונה. אולם בשנת 2020, הישראלים קנו פחות דירות חדשות, עקב אי-יכולת משקי הבית לעמוד בתשלומים של תוכנית "מחיר למשתכן"; ב-2020 חלה ירידה של 4.5 אלף עסקאות בהשוואה לאשתקד- 4 אלף מתוכן בשל "מחיר למשתכן"

מגפת הקורונה, הפלונטר הפוליטי והנדל"ן שביניהם: האם ישתקם הענף תחת הממשלה הבאה? דליה עסיס שמאית מקרקעין

כשנה מאז פרוץ הנגיף ורגע לפני ההתייצבות בקלפי, שוק הנדל"ן בישראל נערך לבקרת נזקים. השר יעקב ליצמן, ראול סרוגו, אלה בן נון, צביקה דוד ודליה עסיס – מנתחים את ממדי המשבר ומסמנים את המהלכים הנדרשים בדרך לחזרה למסלול. פרויקט מיוחד

קישור לכתבה בכלכליסט

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3900555,00.html

ענף המשרדים: בין משבר להזדמנות

אחד מענפי הנדל"ן שמרגיש היטב את השלכות המשבר הוא ענף המשרדים, שבעידן טרום-הקורונה נהנה מפריחה. "שוק המשרדים והמסחר ספג מהלומה", מרחיבה שמאית המקרקעין, דליה עסיס. "עשרות אלפי שטחי משרדים ומסחר נותרו שוממים. רבים מאלו שאכלסו את המשרדים עברו לעבודה מהבית, כך יצא שחלק משטחי המשרדים והמסחר נסגרו בכפייה בשל הסגרים וההגבלות וחלק אחר נסגרו בשל הגידול העצום ברכישה מקוונת. התחושה היא שהמצב לא הולך להשתנות בפרק הזמן הקרוב. שוק המשרדים והמסחר נאלץ לשנות את פניו ולתמרן במציאות חדשה, וכולם צריכים להתאים את עצמם למצב".

מחקר שערכה חברת אינטר ישראל ופורסם בפברואר, מצא כי היקף שטחי המשרדים הפנויים בסוף 2020 עמד על כ־270 אלף מ"ר. עוד עולה מהמחקר כי אשתקד התווספו לתל אביב קרוב ל-300 אלף מ"ר של שטחי משרדים – מתוכם רק 50% אוכלסו. לפי דו"ח של חברת CBRE שהתפרסם גם הוא בראשית השנה הנוכחית, התפוסה במשרדי תל אביב צנחה ב-8% לאורך 2020, בעוד ברמת גן השכנה נרשמה ירידה 6%, בהרצליה נרשמה ירידה של 9% וברעננה של 11%.

עסיס מצביעה על רעיון הסבתם של משרדים למגורים כמנוע צמיחה פוטנציאלי: "צעד שכזה הוא הזדמנות פז להציל את שני הענפים. המעבר לעבודה מרחוק הביא לביקוש של ענפי השירותים בקרבת מבני המגורים. יש צורך גדל והולך שהמכולת, בית הקפה וקופת החולים יהיו כמה שיותר קרובים לבתים – מה שנקרא בעגה המקצועית עירוב שימושים. בנוסף, יש ביקוש למגורים בסמיכות לאזורי תעסוקה, כך שגם המשרד יהיה קרוב לבית. לכן הסבת המשרדים למגורים עם שטחי מסחר בקומת הקרקע ובסביבה הקרובה יכולה לתת מענה לצורך זה. זו תהיה בכייה לדורות אם לא ננצל את ההזדמנות הזו – אך כדי שזה יקרה, צריך שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות".

בהסתכלות קדימה, חוזרת עסיס ומבהירה כי התאוששות של ענף הבנייה חייבת לעבור דרך ייעול המנגנון הביורוקרטי של תהליכי הרישוי: "הממשלה החדשה תצטרך להקים גוף תכנוני שיעסוק רק בהשגת היעד הזה תוך קביעת לוחות זמנים ברורים לפעילות. בשביל זה צריך כמובן ממשלה מתפקדת ותקציב מדינה – ואת זה אין לנו כבר שנתיים ולא יהיה בשבועות הקרובים. מה שבטוח, בלי העברת תקציב מדינה בהקדם האפשרי תחום הנדל"ן יתקשה להרים את הראש".