ארכיון פוסטים מאת: דליה עסיס

המכרז של רמ"י על כפר אז"ר – משקף ירידה של 30% במחירי הקרקעות

השמאית דליה עסיס מתייחסת למכרז שנסגר השבוע ומעמיד מחיר קרקע ליח"ד כולל פיתוח, על כ-1.1 מיליון שקל. באזור ר"ג שווקו קרקעות דומות ב-2021 ותחילת 2022 בכ-1.6 מיליון

קישור לכתבה

ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) יכולים להיות שמחים מהיענות של היזמים למכרז שקיימו על השטחים החקלאיים של כפר אז"ר, אחרי מכרזים רבים בהם אפילו זבוב לא ניגש אליהם. נקודת אור נוספת מבחינת רמ"י, היא שהפער בין מחירי השומה לבין ההצעות הזוכות, לא היה גדול במיוחד.

נכון, נגמרו הימים של הצעות במחיר כפול מהשומה, למשל אותה הצעה של חנן מור לרכוש מגרש במתחם שדה דב בשטח של 7.6 דונם (לבניית 458 יח"ד, 1,500 מ"ר מסחרי ובית מלון עם כ-80 חדרים) בכמעט 1.5 מיליארד שקל, כמעט פי שניים מהשומה שנקבעה למתחם. כעת מור במגעים למכור חלק מהקרקע כשהריביות חונקות אותו.

אבל מדובר כבר במכרז שני בשבועות האחרונים, שהיזמים לא מפחדים לגשת אליהם, והיו כאלה לא מעט. בניגוד להצעות במכרז לשכונת "שירת הים" שם ההצעות היו נמוכות ב-30%-40% ממחירי השומה, במקרה של כפר אז"ר ההצעות נמוכות בכ-15% מהשומה שנקבעה.

ועדיין, אנחנו בשוק שונה לחלוטין. ההצעות הזוכות במכרז משקפות מחיר קרקע של כמעט מיליון שקל ליחידת דיור, עם קצת מעל 100 שקל להוצאות פיתוח, כך שהמחיר לדירה במכרז בכפר אז"ר מייצג מחיר של כ-1.1 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם פורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלעי, כי מדובר בירידה של כ-30% במחיר קרקע ליחידת דיור: "אמנם נראה שהמחיר הממוצע של ההצעות עומד על כ-15% פחות מהשומה, אבל צריך להבין שמדובר בירידה חדה יותר – כי השומה מלכתחילה נמוכה משווי השוק שהיה לפני כשנה".

עסיס מציגה למשל עסקאות שבוצעו בשנת 2021 ובתחילת 2022 באזור רמת גן, לפני פרוץ המשבר הגדול בשוק בדיור. מדובר על עסקאות שמצייגות מחיר של כ-1.6 מיליון שקל ליחידת קרקע לדירה בגודל סטנדרטי של כ-110 מ"ר פלוס מינוס. "היו למשל שיווקים של דירות במחיר של כ-33 אלף שקל למ"ר, וכאשר מחלצים מנתון זה שווי קרקע, מגיעים לכ-15 אלף שקל למ"ר קרקע, מעל 1.6 מיליון שקל לדירה".

ואם מדובר על 1.6 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור באזור רמת גן, רק לפני כשנה וחצי, הרי שמחיר של 1.1 מיליון אכן מייצגים ירידה של כ-30% במחיר הקרקע. השאלה הגדולה היא האם אותו "גילוח" של כחצי מיליון שקל ממחיר הקרקע ליחידת דיור, תתגלגל לטובת לקוח הקצה – בניכוי הגידול בריביות והעלייה במדד התשומות? זו שאלה שלא בטוח שיש לה כעת תשובה.

עיריית תל אביב הפסידה: "מיתוג" לא נחשב כהשבחה

סוף לסאגת המיתוג של תוכנית השימור בתל אביב: כעבור שנים רבות, ועדת הערר קבעה כי עיריית תל אביב לא תוכל לחייב את בעלי הנכסים בהיטל השבחה, כיוון שלטענתה מיתגה אותם כנכסי יוקרה מעצם סימונם כ-"מבנים לשימור"

עופר פטרסבורג

27/06/2023

https://www.nadlancenter.co.il/article/7914

"מעניין לראות איזה רעיונות יצירתיים נוספים מתכננת לנו עיריית תל אביב"

לדברי שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, "תוכנית השימור לא יצרה יש מאין. המבנים שסומנו לשימור מלכתחילה נבחרו על סמך מאפייני המבנים הללו ולא להיפך. לא התוכנית שינתה את מאפייני המבנים הללו ולכן צדקה ועדת הערר כשקבעה שהתוכנית לא השביחה כלל את הנכסים. הנכסים שסומנו נבחרו על פי שיקולי עיצוב, אדריכלות, מיקום, ערך חברתי והיסטורי".

"טענה דומה אגב, מעלה עיריית תל אביב גם בתוכנית הרבעים. תוכנית הרבעים מחייבת חיזוק ושיפוץ המבנים ושמאי הוועדה המקומית טוענים שעצם השיפוץ והחיזוק משביח את הנכסים ולכן אין לנכות את הוצאות החיזוק והשיפוץ מההשבחה הנטענת. גם כאן ניתן לטעון כי לא תוכנית הרבעים הגדירה איזה בניין צריך חיזוק ושיפוץ. המבנים דורשים חיזוק בגלל שהם ישנים ומוזנחים. לא תוכנית הרבעים עשתה אותם כאלה. מי שרוצה לחזק ולשפץ את ביתו לא צריך את תוכנית הרבעים לצורך כך. ולכן לדעתי בתוכנית הרבעים יש לקזז את עלויות החיזוק והשיפוץ שהם חובה לצורך קבלת זכויות לתוספות בנייה. בדומה לתוכנית השימור וכפי שהחליטה ועדת הערר בעניין תוכנית השימור אפשר לחזק ולשפץ מבנים גם באמצעים רגולטוריים או לפי תמ"א 38 ואנחנו לא זקוקים לתוכנית הרבעים לצורך כך".

"חבל שעבר עשור של הליכים מיותרים והוצאות רבות שנגרמו לבעלי דירות בעיר תל אביב. לא נותר לנו אלא לחכות ולראות איזה רעיונות יצירתיים עוד מתכננת לנו עיריית תל אביב כדי להעניש את האזרחים שלה ולגבות מהם מס שהוא לא אמת", מוסיפה עסיס.

מה יקרה למחירי השכירות?

"השפעת הריבית איטית. מחירי השכירות יירדו בעוד מספר חודשים"

"הגיע הזמן להפסיק לספסר בקרקעות המדינה, צריך לתת אותן כמעט בחינם", "מחיר הכסף עלה, היזם ורוכשי הדירות מפסידים – רק הבנקים מרוויחים", "אם הריבית תעלה, זה יגרום לאנשים להיות חדלי פרעון". שמאית המקרקעין דליה עסיס מדברת על מחירי הדיור וזורקת עצם לממשלה. תקשיבו

איציק יצחקי |  08/06/2023 10:22

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/815173

כל הטיפים: מה חשוב לדעת לפני שאתם חותמים ליזם על פרוייקט התחדשות עירונית?

נושא המיסוי, הפיצוי לדיירים, דמי שכירות, אנשי המקצוע ואפילו – פיצוי כספי בנוסף לדירה. רגע לפני שאתם חותמים ליזם על פרויקט חייכם ומקבלים עוד חדר, ממ"ד ומרפסת, יש כמה מוקשים שאתם חייבים לעבור. שני מומחי נדל"ן בראיון שהיזמים לא רוצים שתקראו

איציק יצחקי |  03/05/2023 12:57

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/813997

קרן JTLV רוכשת 50% מבניין המטה של לאומי ב-325 מיליון שקל

פורסם ב-nadlanews 4/4/2023

לדברי שמאית המקרקעין דליה עסיס, העסקה מגיעה בתקופה מאתגרת לשוק המשרדים בתל אביב – כאשר באזורים רבים בעיר נרשמות ירידות בביקושים, מה שעלול להוביל לירידות גם בדמי השכירות.

לכתבה במלואה כנסו לקישור

https://nadlanews.co.il/8903/

מדוע חשוב לבחור שמאי דיירים בפרויקט פינוי בינוי

שיחה עם שמאית מקרקעין דליה עסיס – שמאית מלווה בפרויקטים של התחדשות עירונית

בתוכנית הרדיו של עופר פטרסבורג 102FM – 17.3.2023

שיחות עם שמאים – מה קרה לשוק השכירות בעקבות בלימת המחירים?

לאחרונה מתרחש תהליך מוזר בשוק – מחירי הדיור נבלמו, והמשכירים מנסים לגלגל את עלויות המימון על השוכרים המסכנים. שני שמאים בכירים, דליה עסיס וסער פלד, חושבים אחרת: היא מזהה בלימה בשכירויות והוא – עליה משמעותית. איך זה קורה? כתבת חובה לכל שוכר ומשכיר

איציק יצחקי |  07/03/2023 13:13

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/812498

למה מס המטרו לא שוויוני? האזינו לראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדל"ן של ישראל 102FM שודר ב-20/1/2023

מס המטרו לא שוויוני