מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

מה דינה של שמאות שתוקנה על ידי הוועדה ומה סמכויותיו של השמאי המכריע במקרה זה?

בגיליון הקודם של מקרקעין, כרך י/4, סקרתי שמאות מכריעה הנוגעת לנושא תיקון שמאות על ידי שמאי הוועדה לאחר הוצאת דרישת תשלום היטל השבחה. העליתי את הבעייתיות בסוגיה זו לאור הוראות סעיף 17(ב) בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"). בעייתיות זו עולה באופן ברור גם מהחלטתה של השמאית המכריעה, אותה בחרתי להציג במאמרי זה.

אחזור על עיקרי הדברים מהמאמר הקודם: מדובר במקרה בו שמאי הוועדה תיקן את החישובים בשומה והעלה את סכום ההשבחה הכולל. תיקון זה נעשה לאחר שהוגשה שמאות נגדית על ידי בעלי הנכס. השמאי המכריע מלוכנא החליט שלא להביא בחשבון את התיקון מאחר שלא הוגש במועד. הצבעתי על כך שהחלטתו  עומדת לכאורה בסתירה להוראות סעיף 17(ב) בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, שם נקבע כי:

 "השמאי המכריע רשאי לאסוף כל מידע הנחוץ לצורך בירור המחלוקת."

 סתירה זו גורמת לבעייתיות מאחר שהשמאי המכריע לא יכול להתעלם ממידע חדש המובא לידיעתו, ועם זאת הוא צריך להתעלם מהמידע שהציג בפניו שמאי הוועדה, אם הציג אותו אחרי הגשת השומה הנגדית.

 בעייתיות זו נפרשת בפנינו באופן מוחשי בהכרעתה של השמאית המכריעה, כפי שיוצג להלן.

 הנכס נשוא השמאות הינו מגרש ריק באזור התעשייה סגולה בפתח תקווה. ההשבחה חושבה בגין מספר תכניות. בין התכניות נגרעה תכנית פת/2000 אשר אושרה

ב-29.5.1992. שמאי הוועדה לא התייחס אליה כלל בחוות דעתו, דהיינו, לא חישב בגינה השבחה. לאחר הגשת השומה הנגדית על ידי שמאי הבעלים תיקן שמאי הוועדה את חוות דעתו והוסיף תחשיב השבחה בגין תכנית פת/2000.

 שמאי הבעלים טען, כי השמאית המכריעה מנועה מלדון בהשבחה בגין תכנית פת/2000 מאחר שבשומת הוועדה לא הופיעה כלל התייחסות לתכנית זו. שמאי הבעלים אף הביא לצורך הוכחת טענתו מקרים נוספים בפתח תקווה בהם לא נדרש היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית בגין תכנית פת/2000.

 השמאית המכריעה קיבלה את טענתו בחלקה, לטענתה:

 "במקרה הנדון לא בוצע תיקון שומה על פי הוראות החוק, לפיכך אינני רואה בתחשיב ההשבחה שצורף בתגובת השמאי חלק משומת הוועדה ומדרישת ההשבחה של וועדה."

 ומיד לאחר מכן הוסיפה השמאית המכריעה, ולטעמי בסתירה לדבריה הקודמים:

 "עם זאת, אני רואה לעצמי חובה לדון בהשבחה בגין כל התכניות הכלולות ב"מצב החדש" לרבות תכנית פת/2000 וזאת ברוח פס"ד ע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הדרים."

 החלטה זו כשלעצמה, ללא קשר לתיקון חוות הדעת של שמאי הוועדה, עומדת אף היא בסתירה להחלטות שמאים מכריעים במקרים אחרים, ואביא כדוגמה החלטה של שמאי מכריע, שם נכתב על ידו:

 "אין כל התייחסות מצד שמאי הצדדים או מצד המשיבה לכל התכניות שפורטו לעיל במצב החדש, למעט לתכניות "ע1" ו-"ג1". לאור זאת אתייחס אף אני לתכניות אלו בלבד."

 כפי שניתן לראות, השמאי התייחס רק לתכניות שבמחלוקות ולא התייחס כלל לתכניות אחרות שלא נכללו בשומת הוועדה.

 האם לכך התכוון המחוקק בסעיף 17(ב) בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה?

 נחזור לפסק הדין אותו ציינה השמאית המכריעה, ע"א 4542/98.  במקרה הזה דובר על מחלוקת בגובה ההשבחה בגין תכנית מסוימת. לעניין זה, קבע בית המשפט, כי השמאי המכריע לא חייב להכריע במסגרת גבול המחלוקת והוא יכול לקבוע שיעור גבוה יותר מהשיעור אותו קבע שמאי הוועדה. אולם, מנגד, אסור לשכוח את פסק הדין שניתן בבית המשפט השלום בחיפה בעניין ע"א 195/03 שמי בר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מורדות הכרמל שכלל גם התייחסות לפסק הדין בעניין היימן. שם קבע השופט מנחם רניאל, שהשמאי המכריע אכן אינו מוגבל להחליט בגדר המחלוקת, אולם הוועדה המקומית אינה יכולה לגבות מעבר למה שדרשה בשומה המקורית.

 דהיינו, הפרשנות המתבקשת היא שאם הוועדה המקומית דרשה במקור סכום אפס בגין תכנית פת/2000, היא איננה יכולה לדרוש כעת השבחה בגין תכנית זו. במקרה שלנו, הדרישה לתשלום כוללת מספר תכניות ולא ניתן לחלץ את תכנית פת/2000 מהדרישה הכללית. יוצא איפוא, שאם בגין תכניות אחרות נקבע סכום נמוך מדרישת הוועדה, האזרח ישלם מעבר לדרישה המקורית של הוועדה המקומית בגין תכנית פת/2000, בניגוד לפסיקות בתי המשפט באותו נושא.

 נביא לדוגמה מקרה קיצוני בו במועד מימוש הזכויות, התכנית היחידה שאושרה בין מועד רכישת הנכס לבין מועד מימוש הזכויות המשביחות לכאורה, היא תכנית פת/2000. במקרה זה דרישה להיטל השבחה לא הייתה נערכת כלל, מאחר ששמאי הוועדה סבר מלכתחילה כי תכנית זו איננה משביחה, ולכן לא היה מחשב השבחה בגינה. האם השמאית המכריעה הייתה יוזמת באופן עצמאי דרישת תשלום היטל בגין תכנית זו שלא הובאה בפניה כלל? התשובה הרי ברורה, השמאית לא הייתה יכולה לחשב השבחה בגין תכנית זו, מאחר שתיק זה כלל לא היה מובא בפניה.

 ננסה להבין את הרציונל שבסעיף 17(ב) בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008 בו נכתב כי "השמאי המכריע רשאי לאסוף כל מידע הנחוץ לצורך בירור המחלוקת" (הדגשה שלי ד.ע.)

 להבנתי, השמאי המכריע צריך לדון בבירור המחלוקת בלבד. במקרה הזה לא הייתה מחלוקת לגבי תכנית פת/2000 בעת הגשת חוות הדעת. עמדתה הברורה של השמאית המכריעה הייתה, כי היא צריכה להתעלם מתיקון חוות הדעת של שמאי הוועדה, אולם היא בכל זאת בחרה לייצר מחלוקת חדשה, שלא נדרשה לה מלכתחילה. לטעמי, סמכויותיה של השמאית המכריעה הן בבירור המחלוקות בלבד ולא ביצירת מחלוקות חדשות.

 כפי שכתבתי בגיליון הקודם, סוגיה זו מצריכה מחשבה מחודשת בכל הנוגע לסמכויותיו של השמאי המכריע, ויפה שעה אחת קודם. במצב הדברים כיום נוצר עיוות כאשר חלק מהשמאים המכריעים מתעלמים, ובצדק על פי החוק, מתיקונים שונים שבוחר לעשות שמאי הוועדה, ושמאים מכריעים אחרים כן מתייחסים לתיקונים בדרך עקיפה של ניצול סמכותם על פי סעיף 17(ב) בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה.

למותר לציין, כי מצב זה גורם לאי-שוויון בלתי צודק בין בעלי נכסים ומאפשר לוועדה המקומית "להפתיע" את האזרח, לאחר שזה בחר לערער לשמאי מכריע בעלות כספית ניכרת. 

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/5 (ספטמבר 2011) בהוצאת רונן