מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

כוונה נסתרת העולה מתכנית הבקשה להיתר (גרמושקה) אין בה כדי לחייב בהיטל השבחה

 הנכס נשוא השמאות הינו מגרש למגורים בבנייה רוויה בנתניה. ההשבחה המבוקשת היא בגין אישור הקלות. עילת המימוש הייתה בקשה להיתר בנייה.

 ההקלות שהתבקשו הן: הגבהת גרעין הבניין ותוספת קומות מגורים. התוספת באה לידי ביטוי בכך שביטלו חדרים על הגג ובמקומם הקימו קומת גג (דירות פנטהאוז). דירות הגג המבוקשות כוללות חלל גג כפול, מה שמלמד לכאורה על כוונה ליצור מפלס נוסף בקומת הגג.

 שמאי הוועדה טען, כי קיימת השבחה בגין תוספת קומה שאפשרה הקמת 2 דירות פנטהאוז בקומה ה-17 של הבניין, תחת גריעת 3 דירות בקומות נמוכות יותר. ההשבחה באה לידי ביטוי בהפרש שווי הקרקע שבין שתי דירות סטנדרטיות לשתי דירות פנטהאוז.

 שמאי הבעלים טען, כי לא חלה כל השבחה בגין הקלה זו. לטענתו, היקף הזכויות בבקשה להיתר אינו חורג מהיקף זכויות הבנייה הכלולות בתכנית נת/616, היא התכנית החלה במקרקעין במצב הקודם. תוספת הקומה שנתקבלה כהקלה מהוראות התכנית, הייתה מאושרת ממילא, גם ללא בקשת ההקלה וזאת – מאחר שתכנית נת/616 התירה 16 קומות + גג ובכך למעשה, התירה הקמת דירת גג – או לחילופין – חדרי יציאה לגג בקומה 17. עוד נטען, כי מבחינה שמאית הוספת 2 דירות כנגד הפחתה של 3 דירות אחרות לא משביחה את הנכס.

 השמאית המכריעה החליטה כי הפרשנות הנכונה של הוראות תכנית נת/616 היא כי מותרת הקמה של 16 קומות ובנוסף דירה חד-מפלסית על הגג. לכן, הקמה של 17 קומות, כל עוד מניין שטחי הבנייה, הכולל גם את דירות הגג, אינו חורג מסך הזכויות המוקנות בתכנית, אינה משביחה  את הנכס.

 השמאית המכריעה מוסיפה לעניין החלל הכפול בקומת הגג:

"כי עיון בתכנית הגשה מעלה, כי דירות הגג המבוקשות כוללות חלל בגובה כפול, בשטח של 62 מ"ר, מה שמלמד, ככל הנראה, על כוונה ליצור יותר ממפלס אחד, פעולה המנוגדת להוראות התכניות התקפות בחלקה. אולם, משלא נתבקשה חלוקה שכזו במסגרת היתר הבניה הנוכחי, נבצר ממני להתייחס לעניין זה בשומה המכרעת".

 סיכומו של דבר, השמאית המכריעה קבעה כי תוספת קומת מגורים בקומה 17 אינה חורגת מהוראות התכנית ולפיכך, לא גרמה להשבחה בשווי הנכס והפחיתה כליל את סך ההשבחה שנדרשה על-ידי הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" י/2 (מרץ 2011) בהוצאת רונן