מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין
היטל השבחה שנגבה בחסר, עקב טעות, לא יקוזז בתוכנית מאוחרת יותר
מדובר בבית מגורים צמוד קרקע דו-משפחתי בחולון. ההשבחה חושבה בגין תוכנית ח/1 תיקון 15, אושרה ביום 1.6.1998 (להלן: "תוכנית המרתפים") ובגין תוכנית ח/1 תיקון 23, אושרה ביום 11.7.2008 (להלן: "תוכנית הגגות").
שתי התוכניות מהוות הרחבה לשטחים ביחס לתוכניות קודמות. תוכנית המרתפים הגדילה את שטח המרתף עד לשטח המותר לבנייה בקומת הקרקע והגדילה את גובה המרתף מ-2.2 ל-2.4 מ'. תוכנית הגגות הגדילה את גובה רום גג הבית עד ל-7 מ' ובכך הגדילה למעשה את שטח הבנייה בחלל גג הרעפים.
עיקר המחלוקת בגין תוכנית הגגות נסובה סביב השטח שהותר לבנייה בחלל עליית הגג במצב קודם ובגין עלויות ההתאמה שיש לבצע לצורך בנייה בחלל הגג. יצויין, כי במועד הקובע לא הייתה עליית גג כלל, דהיינו לא נוצלו הזכויות במצב קודם.
שמאית הוועדה טענה לשטח עליית גג במצב קודם של 23 מ"ר, על אף שעל פי נתוניו הפיזיים של השטח הקודם בנכס הנדון ניתן לבנות עליית גג בשטח גדול יותר. שמאית הוועדה טענה כי הוועדה המקומית לא נהגה לאשר שטחים העולים על 23 מ"ר ותמכה את טענתה זו במסמך של המחלקה המשפטית של עיריית חולון. עוד טענה השמאית, כי בעת העברת זכויות קודמת בנכס, חויבו לפי השבחה בשטח של 23 מ"ר בעליית הגג ולכן 23 מ"ר הוא הבסיס למצב הקודם.
לעניין עלויות ההתאמה טענה שמאית הבעלים כי ביצוע הבנייה בחלל גג הרעפים כרוך בעלויות אלו ויש להפחיתן מסכום היטל ההשבחה.
השמאית המכריעה החליטה כי במצב הקודם יובא בחשבון שטח העולה על 23 מ"ר וזאת על פי הגובה הקיים בפועל של המבנה. הטיעון כי במצב קודם ניתן לבנות רק עד 23 מ"ר אינו נתמך סטטוטורית. העובדה כי חלה טעות בגובה ההשבחה בעת העברת זכויות קודמת אינה ניתנת לתיקון על ידי החלת ההשבחה על הרוכשים כעת, בבואם להעביר את זכויותיהם לאחר.
בנושא עלויות ההתאמה הוחלט, כי מאחר שהגג לא בנוי גם במצב הקודם וגם במצב החדש, אין להן השפעה על גובה ההשבחה.
סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה, בגין שתי התוכניות, עמד על כ-70% מדרישת הוועדה המקומית.