מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

חישוב דחייה בחישוב היטל השבחה בגין אישור תוכנית מפורטת

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו קרקע בייעוד משולב של תעשייה וחקלאות בנס ציונה, בסמוך לפארק המדע. בחודש אוגוסט 2009 נמכר חלק מהחלקה ובגין המימוש הוצאה על ידי הוועדה המקומית נס ציונה שמאות מקרקעין לחישוב השבחה בגין שלוש תוכניות: נס/1/1999, נס/2/1 ו-נס/2/1ב'.

ענייננו בתוכנית המשביחה, נס/1/1999 אשר אושרה ביום 15.1.1992. (להלן: "התוכנית"). הנכס, נשוא השמאות, מהווה חלק מחלקה גדולה בשטח של 72,838 מ"ר כאשר במצב קודם ייעוד החלקה היה חקלאי והתוכנית המשביחה שינתה חלק מהחלקה לייעוד לתעשייה וחלק נותר בייעוד חקלאי.

התוכנית מתווה הוראות בנייה כלליות, אולם לא ניתן להוציא על פיה היתרי בנייה אלא לאחר הכנת תוכנית מפורטת. למעשה, החלקה נשוא ההשבחה מהווה חלק מחטיבת קרקע גדולה יותר הכלולה בתוכנית. על פי הוראות התוכנית, השטח הכלול בה יחולק לשלושה מתחמים ולכל מתחם תוכן תוכנית מפורטת נפרדת שעל פיה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.

על פי סעיף 16 לתוכנית – היא תבוצע תוך 10 שנים מיום אישורה. דהיינו, תוכניות מפורטות צפויות להתאשר בתוך 10 שנים. בפועל, התוכנית פורסמה להפקדה רק ב-14.12.2004 ורק ב-16.12.2007 החליטה הוועדה המחוזית על מתן תוקף בתנאים. עד לכתיבת שורות אלה לא פורסמה התוכנית למתן תוקף.

שמאי הוועדה הביא בחשבון דחייה של 10 שנים עד לאישור תוכנית מפורטת, וזאת בהסתמך על לוח הזמנים שנקבע בתוכנית. שמאי הבעלים טען, כי מאחר שעד למועד מימוש הזכויות, דהיינו 18 שנים, לא אושרה תוכנית מפורטת, יש להביא בחשבון מקדם דחייה של לפחות 15 שנים.

השמאית המכריעה קבעה כי יש להביא בחשבון דחייה של 10 שנים בלבד וזאת בשל העובדה כי במועד הקובע, דהיינו מועד אישור התוכנית בשנת 1992, הצפי היה כי תוכנית מפורטת תתאשר לאחר 10 שנים.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע בשמאות המכריעה בגין התוכנית נס/1/1999 עמד על כ-60% מדרישת הוועדה המקומית.

הערה:

החלקה, נשוא השמאות, מהווה חלק מאזור המתוכנן לכלול בתוכו מספר שימושים: תעשייה מסורתית קיימת ומתוכננת, תעשייה עתירת ידע מתוכננת, מרכז תחבורתי גדול מתוכנן ומגורים צמודי קרקע קיימים ומתוכננים. יצויין, כי חלקו הגדול של השטח המתוכנן עדיין לא עבר הליך של פרצלציה ובמסגרת התוכנית המפורטת נדרשת גם תוכנית איחוד וחלוקה. מהיכרותנו את התנהלות ועדות התכנון בארץ, האם הציפייה להכנת תוכנית מפורטת באזור כל כך מורכב, בתקופה קצרה של 10 שנים לא נראית אופטימית מדי? העובדה כי אחרי 18 שנים עדיין לא אושרה תוכנית מפורטת אינה מפתיעה במחוזותינו ומחזקת את הטיעון כי במועד הקובע נכון היה להביא בחשבון דחייה של לפחות 15 שנים ובתוספת מקדם סיכון לאור ההתנגדויות הרבות הצפויות באזור מורכב מעין זה.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/6 (נובמבר 2010) בהוצאת רונן