מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

"מקפצה" לעומת "מדרגות" וגם: פטור בגין הכרזה על אזור שיקום לא יינתן בקרקע בלתי מבונה

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו מגרש המיועד לבנייה צמודת קרקע ביישוב תל מונד. המגרש לא מבונה. ההשבחה חושבה בגין שלוש תוכניות: הצ/100/1-5 (אושרה ב- 13.11.89); הצ/מק/127/1-5 (אושרה ב- 4.9.98 ) ו-הצ100/1-5א' (אושרה ב- 22.9.99).

 במועד אישור התוכנית הראשונה נכלל הנכס באזור המוכרז כאזור שיקום.

 בתאריך 1.11.91 אושרה תוכנית נוספת שמספרה הצ/0/1-5. התוכנית אמנם מקנה זכויות נוספות לחלקה, אולם שמאי הוועדה בחר לדלג עליה ולא חישב בגינה השבחה.

 שמאי הבעלים טען כי במועד אישור תוכניות הצ/100/1-5 ו- הצ/0/1-5, החלקה הייתה כלולה באזור המוכרז כאזור שיקום שכונות של משרד הבינוי והשיכון, ולכן היא חוסה בפטור הקבוע בס' 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק.

 סוגיה נוספת לה נדרש השמאי המכריע היא: האם הגבהת גובה מרתף מ- 2.2 מ' ל- 2.4 מ' משביחה את הנכס?

 השמאי המכריע פסק, בהסתמכו על פסיקת בית המשפט בעניין שליט ובעניין עמאש, כי להבדיל מהרחבת דירה קיימת, בנייה של דירה חדשה אינה חוסה בפטור הקבוע בס' 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק. לפיכך, הפטור אינו חל על קרקע לא מבונה.

 השמאי המכריע חישב את ההשבחה בגין כל ארבע התוכניות, על אף ששמאי הוועדה בחר לחשב את ההשבחה בגין שלוש בלבד. יצויין כי שמאי הוועדה אכן חישב השבחה בגין הזכויות שניתנו בתוכנית הצ/0/1-5, אולם השבחה זו חושבה יחד עם הזכויות שניתנו בתוכנית שאושרה אחריה – תוכנית הצ/מק/127/1-5. שמאי הוועדה בחר בנקודה זאת על מנת להשתמש בגישת "המקפצה". אולם השמאי המכריע נצמד בצדק לשיטת המדרגות הנהוגה, מאז, ניתן בעליון פסק הדין בעניין פמיני, וקבע כי יש לחשב השבחה בגין כל ארבע התכניות בזו אחר זו מבלי לדלג על תוכנית כלשהי.

 לעניין ההשבחה בגין הגבהת המרתף פסק השמאי המכריע, כי קיימת השבחה וקבע מקדם תוספת שווי בשיעור של 0.05 משווי מ"ר מבונה.

 סיכומו של דבר, על אף שהשמאי המכריע חישב השבחה בגין ארבע תוכניות ולא שלוש כפי שחישב שמאי הוועדה, היטל ההשבחה שנקבע עמד על כ- 83% מדרישת הוועדה המקומית.

 הערה:

אנו עומדים בפתחו של עידן חדש בכל הקשור לחישוב היטל ההשבחה בעקבות הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. על פי סעיף 418 להצעת חוק התכנון והבנייה, התש"ע-2010, (להלן: "הצעת החוק") המועד הקובע לחישוב השבחה הוא מועד עריכת הסכם המכר. המשמעות היא שתחשיב ההשבחה ייערך לפי שווי המקרקעין במועד המכירה בגין כל התכניות שאושרו עד למועד זה. אם ניטול לדוגמה תוכנית שאושרה ב-1976 לגבי נכס שנמכר ב- 2010. ההשבחה, במקרה זה תחושב על פי ערכים של שנת 2010, 34 שנים לאחר מועד אישור התוכנית. במילים אחרות: ההשבחה תחושב על פי "גישת המקפצה". כפי שנוכחנו לראות בשמאות המתוארת בסעיף ג, גישת המקפצה – כשמה כן היא: היא עלולה "להקפיץ" את היטל ההשבחה וזאת בשל ערכי הקרקע השונים בתקופות שונות. יוצא מכך, שכל בעל נכס ישלם תשלום שונה, גבוה או נמוך, משכנו על אותה תוכנית בדיוק.

 תופעה נוספת שעלולה להתפתח בעקבות כך, היא רישום כוזב של מחיר עסקה נמוך, כאשר המטרה היא להפחית על ידי כך את היטל ההשבחה שאמור להיקבע בהתאם לשווי העסקה.

 יצויין, כי על פי סעיף 418(5) להצעת החוק, ניתנת לבעלי הנכס אפשרות לשלם את ההיטל במועד שנראה להם וזאת על ידי הגשת בקשה לתשלום. במקרה זה המועד הקובע יהיה מועד הגשת הבקשה. לכאורה, בעל הנכס יכול לבחור את המועד בו תחושב לו ההשבחה והנטייה תהיה לבחור מועד בו ערכי הנדל"ן נמוכים. אולם, אליה וקוץ בה, מה קורה אם ערכי הנדל"ן ימשיכו לרדת גם לאחר ששילם את היטל ההשבחה ושכנו יבחר להגיש את הבקשה במועד מאוחר יותר, כאשר הערכים נמוכים יותר?

 יוצא איפוא, שהיטל ההשבחה שיוטל על בעלי נכסים יהיה כרוך במידה רבה בהימור של בעלי הנכסים לגבי מועד הגשת הבקשה לחישוב היטל השבחה. מי שיתמזל מזלו ירוויח, ומי שלא, יפסיד.

 לטעמי, זהו פתח לאי-שוויון וחלוקה לא צודקת של היטל ההשבחה בין בעלי הנכסים, הן בשל מועד המימוש שנכרך עם מועד עסקת המכר, והן בשל חוסר הוודאות באשר לתוצאות הגשת הבקשה במועד זה או אחר. כל זאת, כאשר ההשבחה נגזרת מאותה תוכנית ומאותן זכויות בנייה אשר לא השתנו. פרצה זו יש, לדעתי, לסגור מהר בטרם תהפוך קרדום לחפור בה.

המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן