ארכיון חודשי: יולי 2021

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "בעיית הבעיות העדר תקציבים לתשתיות משלימות וכן היטלי ההשבחה שהופכים פרוייקטים רבים של תמ"א ללא כדאיים עדיין לא נפתרה ואני חוששת מאוד שעם כל האופוריה על חידוש התמא, יווצר כאן צוואר בקבוק מחודש ועל כן יש לפרק מוקשים אלה מראש".

תחבורה פרטית היא מקור אדיר למסים, אך היא גורמת לנזק עצום – איבוד שעות עבודה ופגיעה בתוצר

כמה תושבים יהיו בישראל ב-2050 ואיפה הם יגורו? למה חייבים להפסיק עם העדפה לתחבורה פרטית והאם ישראל בדרך להפוך למדינה הצפופה בעולם?דליה עסיס|26/07/2021 07:20

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/794642

התקופה הקרובה היא תקופה שמזמנת להנהגה הזדמנות פז לשנות את התפיסה התכנונית הקיימת בפן התחבורתי. יש להעדיף באופן ברור תחבורה ציבורית בכלל ורכבת בפרט על פני המשך סלילת כבישים. המדינה השקיעה מיליארדים בסלילת כבישים אשר מעודדת תחבורה פרטית דווקא. אחת הסיבות המשמעותיות היא שהתחבורה הפרטית היא מקור אדיר של מסים אבל מדובר בתועלת לטווח הקצר אשר תגרום נזקים לטווח הארוך.

את הנזקים של העדפת התחבורה הפרטית רואים כבר היום, בפקקים האינסופיים אשר מבזבזים הון עתק של איבוד שעות עבודה ופגיעה בתוצר הלאומי. התחבורה הפרטית פוגעת בפריפריה ומגדילה את הפערים בחברה הישראלית.

עלינו לזכור שישראל הפכה בהדרגה ממדינה המבוססת על ההתיישבות העובדת, קיבוצים ומושבים, לאחת המדינות האורבניות והצפופות בעולם. כ-92 אחוזים מ-9.4 מיליון תושבי המדינה מתגוררים כיום בערים או ביישובים עירוניים ומספר הערים, 77, גבוה מאוד ביחס לגודלה. אם בעת קום המדינה, ב-1948, רק בשלוש ערים, תל אביב, ירושלים וחיפה, התגוררו יותר מ-100 אלף תושבים, הרי שכיום המספר מגיע ל-19 ערים ועל פי כל התחזיות מספר זה יוכפל במהלך שני העשורים הקרובים.

תחבורהתחבורה ציבורית

על פי כל התחזיות השמרניות בעוד פחות מ-30 שנה, בשנת 2050, תכפיל מדינת ישראל את מספר תושביה מכ-9.4 מיליון כיום לכ-18 מיליון. על פי כל התרחישים הצפויים, מתוך אותם 18 מיליון, כ-17 מיליון יתגוררו בערים ויישובים עירוניים, רובם ככולם במחצית הצפונית של המדינה, בין באר שבע בדרום לבין הגליל העליון בצפון. כאשר הרוב המכריע בין רחובות ואשדוד לבין מטרופולין חיפה. מדובר בשטח קטן בהיקף של פי שלושה ממטרופולין לונדון.

ובמילים אחרות, ישראל של העשורים הבאים תהיה המדינה הצפופה בעולם שרוב רובם של תושביה יתגוררו בתוך גוש מטרופוליטני רציף, מעין תצלום מוגדל של מטרופולינים דוגמת סינגפור והונג קונג. נתונים "יבשים", לכאורה, אלה, מאותתים באופן ברור לכל מקבלי ההחלטות, משרי התחבורה והשיכון, דרך וועדות התכנון למיניהן וכלה בעיריות והרשויות המקומיות – על ישראל לתכנן הן את שוק הדיור והן את מערכי התחבורה, בהעדפה ברורה לתחבורה ציבורית, בתכנון כולל מקיף, בדיוק כפי שמתכננים מטרופולין עירוני אחד גדול.

לתכנון כזה מספר יתרונות משמעותיים: תכנון כזה יצור אופטימיזציה גם של צרכי הביקושים בשוק הדיור ויביא הפחתת רמת הצפיפות ופיזור האוכלוסייה בכל המרחב והקלה על התשתיות בערים הגדולות. נכון להיום התכנון מבוזר בין העיריות השונות ונוצר מצב אבסורדי של עודף ביקושים לדירות במקומות מסוימים, לעומת מחסור במקומות אחרים.

העדפת תחבורה ציבורית תחסוך הון עתק למשק באמצעות קיצור נסיעה בין המרכז לבין הפריפריה. ניתן יהיה ליצור מרכזי תעסוקה גדולים במקביל לבנייה למגורים. הקונפליקטים בין עשרות רבות של עיריות והרשויות מקומיות יצטמצמו. יושם דגש על פיתוח הרכבות לסוגיהן, הרכבת הקלה העירונית, רכבות פרברים ורכבות בינעירוניות מהירות, זאת בשילוב תחנות מונגשות עם מתן עדיפות להולכי רגל וכלי רכב דו גלגליים בסביבת התחנות. זה יגרום לצמצום כלי הרכב הפרטיים ובתוך כך הקטנת זיהום האוויר ומטרדי רעש.

תכנון הכולל עירוב שימושים של שילוב תעסוקה ומגורים באותו המתחם ינצל באופן מיטבי קרקעות מבוזבזות כיום. ולבסוף, תכנון כזה יאפשר שמירת שטחים פתוחים וערכי טבע באופן הרבה יותר אפקטיבי לעומת המצב היום בו כל רשות מאמצת מדיניות משלה המשפיעה לעיתים קרובות גם על סביבתה הקרובה.

יישום יעדים אלה יחייב, כמובן, סינכרון מירבי ושיתוף פעולה בין שרי התחבורה והשיכון וכן משרדי ממשלה רלוונטיים נוספים.  אין לי ספק שתכלול כל היעדים למשנה סדורה מגובשת, ו"שינוי דיסקט" בחשיבה יביא ליישומם המוצלח.

החלופה החדשה לתמ"א 38 התקבלה ברגשות מעורבים בקרב בכירי ענף הנדל"ן

מצד אחד מביעים בענף שביעות רצון אולם מצד שני סבורים כי גם החלופה המוצעת לא תביא לקידום הפרויקטים מול הרשויות המקומיות ואף מציינים לא מעט חסרונות וכמה סימני שאלה גדולים

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "בעיית הבעיות העדר תקציבים לתשתיות משלימות וכן היטלי ההשבחה שהופכים פרוייקטים רבים של תמ"א ללא כדאיים עדיין לא נפתרה ואני חוששת מאוד שעם כל האופוריה על חידוש התמא, יווצר כאן צוואר בקבוק מחודש ועל כן יש לפרק מוקשים אלה מראש".

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/794249?fbclid=IwAR200PY_1jdJHqaow7z9MH0T_NTk7-wTJMXeXiIMNUOGC_SB2bnBlhWhZ2s

מדריך למשקיע/ה מתחיל, מתוך כתבה במוסף ידיעות אחרונות

דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, מסבירה מה היתרונות והחסרונות בנתיב ההשקעה בפרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/1: "בעשור האחרון נפתחה בפני רוכשי דירות המעוניינים בדירה חדשה אפשרות של דירה כזאת בבניין ישן. מי שמעוניין בדירה חדשה מן הסתם יעדיף שהכול חדש, גם הבניין עצמו. אבל לרכישה של דירה כזו יתרונות וחסרונות".

עסיס מתחילה בחסרונות: "תשתיות ישנות אומנם משופצות ומוחלפות במסגרת הבנייה, אבל תמיד קיים חשש שלא הכול שופץ וחודש. חיסרון שני טמון במגבלת התכנון. מדובר במבנים ישנים עם תכנון התואם לשנות ה-70 ואחורה, בהתאם לכך, התכנון של הדירות החדשות מאולץ". לצד זאת היא מונה גם יתרונות. עסיס: "האפקט הפסיכולוגי מרתיע אנשים מלרכוש דירה חדשה בבניין ישן, ולכן ערכן של דירות כאלו למרות היותן חדשות נמוך מדירה דומה באותו רחוב או אזור לעיתים בפער של עד 20%". 

לדבריה, "הפער הזה יכול להיות רווח נקי של הרוכש, משום שהאפקט הפסיכולוגי של השפעה על המחיר בגין היותו של הבניין ישן הולך ויורד ככל שעוברות השנים. דהיינו, אם ניקח דירה בבניין שעבר תמ"א 38/1 לפני חמש שנים ונשווה אותה לדירה שנבנתה בבניין חדש לפני חמש שנים, נראה כי הפער כמעט איננו קיים. המבנים של התמ"א עברו שדרוג ושיפוץ ונראים כמעט כמו בניין חדש לגמרי. מדובר בתשואה לא קטנה, שיכולה להגיע עד 20%. יתרון נוסף ברכישת דירה כזו הוא שמדובר בשכונה ותיקה, עם כל השירותים, פיתוח סביבתי מלא, מוסדות חינוך מוכרים וללא הפתעות סביבתיות, וכך גם רמת ודאות גבוהה לגבי דמי שכירות, ככל שמדובר בדירה להשקעה".

קישור לכתבה:

https://www.msn.com/he-il/money/realestate/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9E%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%90%D7%95-%D7%A2%D7%9C-%D7%94%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%A8-%D7%9E%D7%94-%D7%A6%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%93%D7%A2%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%A0%D7%9B%D7%A1/ar-AALWF6v?li=BBqrFIa