מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין
שמאי ועדה איננו יכול להעלות את סכום ההשבחה לאחר שהוגשה שומה נגדית על ידי בעלי הנכס
הנכס נשוא השמאות הינו בית מגורים דו-משפחתי הממוקם ברמת השרון. חשיבותה של שמאות זו היא בהיותה עוסקת במספר סוגיות עקרוניות שיש להן השלכות גם על שמאויות אחרות.
הסוגיה הראשונה עוסקת בשאלה, האם ניתן להתייחס לשומות מוסכמות לפני תיקון 84 כראייה לשוויים? השמאי המכריע החליט, כי שומה מוסכמת אינה ראייה לשווי מאחר שהיא מגלמת את הסיכון של כל אחד מהצדדים כי חלק מטענותיו לא יתקבלו על ידי שמאי מכריע.
הסוגיה השנייה עוסקת בנושא שנדון רבות הן על-ידי שמאים מכריעים והן על-ידי בתי המשפט. האם תכנית רש/210א ברמת השרון התירה הקמת מרתפים? השמאים המכריעים חלוקים בדעותיהם לגבי שאלה זו ובמקרה הזה השמאי המכריע מלוכנא החליט, כי לאור העובדה שניתנו לא מעט היתרים להקמת מרתפים, המסקנה המתבקשת היא שהתכנית התירה מרתפים.
סוגיה נוספת שבה בחרתי להתמקד היא בעלת חשיבות רבה בכל הנוגע לסמכותו של השמאי המכריע. סמכותו של השמאי המכריע הוגדרה בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008 (להלן: "התקנות").
בשמאות הנדונה, שמאי הוועדה תיקן את החישובים בשומה והעלה את סכום ההשבחה הכולל. תיקון זה נעשה לאחר שהוגשה שמאות נגדית על ידי בעלי הנכס. השמאי המכריע החליט שלא להביא בחשבון את התיקון בטענה כי חוות דעת של הוועדה צריכה לכלול מראש שיקולים המלווים בהסברים.
טענה זו של השמאי המכריע עומדת בסתירה לעובדה, כי מאז תיקון 84, שמאים מכריעים אינם רואים עצמם כבולים להכריע בגדר המחלוקת בלבד, בין שתי שומות, אלא יש בסמכותם לערוך שומה חדשה הנסמכת על עובדות ומסמכים חדשים שלא הוצגו בפניהם מלכתחילה. השמאים נסמכים על סעיף 17(ב) לתקנות, בו נכתב:
"17(ב) השמאי המכריע רשאי לאסוף כל מידע הנחוץ לצורך בירור המחלוקת."
ברם, מה קורה אם מתברר שתיקון התחשיב של שמאי הוועדה הוא מוצדק? כיצד השמאי המכריע יכול להתעלם מהתיקון לאור הנאמר בסעיף 17(ב) לתקנות? אם שמאי הוועדה לא היה מתקן את תחשיביו, והשמאי המכריע היה מסיק, כי בתחשיבים המקוריים של שמאי הוועדה חלה טעות, איך היה נוהג השמאי המכריע? האם גם אז הוא היה מתעלם מנתון זה? אלא שאז, התעלמות מנתון זה סותרת את הנאמר בתקנות 17(ב).
סוגיות אלה מצריכות מחשבה מחודשת בכל הנוגע לסמכותו של השמאי המכריע. גישתו של השמאי המכריע, אשר יש הגיון בצידה, צריכה להיכנס באופן רשמי לתקנות ובכך לקבוע את גדר המחלוקת ולא לאפשר לשמאים המכריעים להעלות את סכום ההשבחה. אם אסור להעלות טענות חדשות אז מאי נפקא מינא אם אלה טענות של שמאי הוועדה, שמאי הבעלים או השמאי המכריע?