מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

מהי שיטת החישוב הנכונה, במימוש בדרך של היתר בנייה, בנסיבות בהן המקרקעין משמש לדיור מוגן?

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו מבנה לדיור מוגן באור יהודה. ההשבחה חלה במקרקעין בעקבות אישור תוכנית מ.א.א./210/ה' שאושרה ביום  11.12.2009 (להלן: "התוכנית"). עילת המימוש היא בקשה להיתר בנייה. יצויין כי השטחים שבגינם נדרש ההיתר כבר היו בנויים במועד הקובע.

 עיקרי השינויים בתוכנית כללו הגדלת שטחים עיקריים ושטחי שירות מתחת לפני הקרקע וכן שינוי תמהיל הדירות מיחידות דיור לעצמאיים בלבד ליחידות לעצמאיים ובנוסף, חדרים לסיעודיים ובסך הכללי מספר יחידות הדיור קטן יותר במצב החדש.

 המחלוקת נסובה סביב שיטת חישוב ההשבחה. על פי שמאי הוועדה, מדובר במקרקעין המורכבים משני נכסים שונים לחלוטין, הטעונים התייחסות שמאית שונה: אגף לדיור מוגן (עצמאי) ואגף סיעודי. באגף לדיור מוגן חושבה ההשבחה על פי התרומה לשווי מרכיב הקרקע – על בסיס נתוני השוואה לנכסי דיור מוגן תוך ביצוע התאמות, ואילו באגף הסיעודי, חושבה ההשבחה על פי התרומה לשווי המקרקעין, כפי שעולה, בין היתר מנתוני חוזה השכירות של הנכס. שמאי הבעלים טען כי ההשבחה צריכה להתייחס לקרקע ולא למקרקעין, והעובדה שהנכס בנוי לא צריכה לשנות את שיטת חישוב ההשבחה. שמאי הבעלים חישב את ההשבחה כהפרש בין שווי הקרקע במצב הקודם והחדש, בהתאם לשינויים שחלו בשטחי הבנייה ובסיווגם, ללא הפרדה בין האגפים.

 השמאית המכריעה קיבלה את טענת שמאי הוועדה והעריכה את ההשבחה על פי אפיון השטחים בפועל, כאשר כל אגף הוערך בנפרד. לטענת השמאית מימוש על ידי היתר בנייה מאופיין במסוימות של השטחים, תפקודם ומיקומם במגרש. לעומת זאת – במימוש על ידי מכר, מדובר במודל תיאורטי בעל מאפיינים כלליים בלבד. אופן חישוב ההשבחה, כפי שנהג שמאי הבעלים, אינו מבדיל בין אפיוני השטחים, אלא כולל התייחסות אחידה אליהם, ללא בחינת השפעת השינויים בפועל. חישוב ההשבחה, תוך התעלמות ממאפייניהם והשפעתם בפועל של שטחי הבנייה, באופן גורף, נמצא כלא מתאים, מאחר שניתן לאפיין את השטחים באופן מובהק.

 ערכי השווי נקבעו על סמך עסקאות השוואה ומקדמי ההתאמה למיקום, שהתבססו על האוכלוסייה הצפויה לאכלס את הדיור המוגן, וכן על מחירי קרקע למגורים באזור. לדעת השמאית המכריעה, קיים קשר ישיר בין שני הגורמים לבין שווי הקרקע לדיור מוגן בסביבתם.

 סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שנקבע עמד על כ-64% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/6 (נובמבר 2010) בהוצאת רונן