מאת: דליה עסיס שמאית מקרקעין

האם ניתן להביא בחשבון הפחתה בגין דמי חכירה עתידיים על זכויות לא מהוונות?

 הנכס נשוא השמאות המכרעת הינו משק חקלאי (נחלה) במושב בית יצחק המוחכר בחוזה חכירה ממינהל מקרקעי ישראל. התוכנית המשביחה, תוכנית עח/21/200 אושרה ביום 27.11.2001 (להלן: "התוכנית"). היא מאפשרת פעילות לא חקלאית (פל"ח) בשטח המגורים בחלקה א' ומוסיפה זכויות בנייה בשטח של 50 מ"ר. בגין שתי תוספות אלה חושבה ההשבחה. על פי חוזה החכירה, אסור לחוכר להשתמש בנחלה, או בחלק ממנה, למטרה אחרת, או לשימוש אחר, מבלי לקבל לכך הסכמה של המחכיר. שמאי החוכרים טען, כי לצורך מימוש תוספת שטחי הבנייה למגורים או מימוש זכויות הבנייה לשימושים לא חקלאים – תידרש קבלת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל, שיהיה רשאי להתנות את מתן הסכמתו בתשלום כספי. בשל כך, טוען שמאי החוכרים, הזכויות על פי התוכנית טרם נרכשו, ועם רכישתן במחיר מלא ממינהל מקרקעי ישראל, יועבר התשלום בגין היטל ההשבחה – לפי הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). שמאי החוכרים נסמך בטענתו על פסק הדין בעניין עוזני, על פסק הדין בעניין טנרועל פסיקת השמאית המכריעה, הגב' נאוה סירקיס, מיום 31.8.2009 בנושא שווי זכויות שמימושן כפוף להסכמת צד ג'.

 השמאי המכריע קבע כי לא תובא בחשבון הפחתה, בגין העובדה שהזכויות בנכס הינן זכויות חכירה לא מהוונות. השמאי הסתמך על האמור בסעיף 2 לתוספת השלישית בחוק:

"(א) חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות בניצול ובין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו… היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל…"

 כמו כן, בסעיף 4(7) לתוספת השלישית בחוק נקבע:

"השומה תערך ליום תחילת התכנית… בהתחשב בעלית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי."

 שמאי החוכרים הציג תחשיב השבחה לפיו, יש להביא בחשבון מקדמי הפחתה בגין תשלומים צפויים למינהל, בגין: התלות בצד ג' לצורך מימוש זכויות בנייה משותפות, תוספת הערך השולית לזכויות הבנייה הנוספות והוצאות תכנוניות, כל אלה למקרה שטענתו לא תתקבל. השמאי המכריע פסק כי ההפחתה שתובא בחשבון הינה רק בגין תוספת הערך השולית לזכויות הבנייה הנוספות והפחתה בגין דחייה במימוש הזכויות ולא בגין תשלומים צפויים למינהל ותלות בצד ג'.

סיכומו של דבר, היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע בגין אישור התוכנית, עמד על כ- 92.6% מדרישת הוועדה המקומית.

 המאמר המורחב פורסם בדו-ירחון "מקרקעין" ט/5 (ספטמבר 2010) בהוצאת רונן