פוסט ראשי

תכנית הנדל\"ן עם עופר פטרסבורג ודליה עסיס | שישי 9/2/2024

פוסט ראשי

אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות

רונן ניב10:11, 17.10.21

https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf

רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: \"המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה\"

בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. \"עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה\", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. \"השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות\".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. \"גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס\", היא מרחיבה. \"מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם\". תחום נדל\"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. \"הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין\", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.

פוסט ראשי

טבלאות הקצאה/ איחוד וחלוקה בתוכניות התחדשות עירונית – הבעיות והאתגרים ומדוע תקן 15 לא רלוונטי – ראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדלן של רדיו 102FM עם עופר פטרסבורג – 19.11.2021

https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=124172

האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות הקצאה בתוכניות התחדשות עירונית כאשר השמאי פעל על פי תקן 15?

מדוע תקן 15 כבר לא רלוונטי בתוכניות התחדשות עירונית?

פוסט ראשי

דליה עסיס בתכנית הנדל\"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 10 בספטמבר, 2021 102FM

על היטל השבחה בנכסים הגובלים ברכבת הקלה ובמטרו

דליה עסיס בתוכנית הנדל\"ן של רדיו תל אביב

פוסט ראשי

קיבלתם היטל השבחה בגין הסמיכות לרכבת הקלה או למטרו? לפי החלטת ועדת הערר ירושלים אתם לא צריכים לשלם אותו

מחקר שערכה השמאית דליה עסיס, מחזק את עמדת ועדת הערר ירושלים, אשר ביטלה לאחרונה היטל השבחה לבעל נכס הגובל ברכבת הקלה: \"נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים אולם ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים\" // פרשנות

מדוע ועדת הערר ירושלים צדקה כשהחליטה לבטל היטל השבחה שהוטל על חברת אלייד, אשר מימשה מגרש בסמוך לקו הרכבת הקלה המתוכנן בירושלים, וכיצד עבודת המחקר שביצעתי במסגרת הטכניון בחיפה שפורסם ב-2008 מחזקת החלטה זו?

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ירושלים, בהחלטה תקדימית, ביטלה שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לנכסים הגובלים ברכבת הקלה בירושלים. מדינת ישראל, באיחור רב ביחס למדינות המערב, נמצאת בעיצומה של מהפכה תחבורתית אשר בעיקרה כוללת כניסה של רשת רכבות פרברים, רכבות קלות עירוניות ומטרו. בו בזמן מתוכננות ומקודמות רכבות כאלו במטרופולינים של גוש דן, ירושלים וחיפה. בירושלים כבר היום פועל קו רכבת קלה מתוך מספר קווים מתוכננים ובתל אביב עתיד להתחיל לפעול בתוך כשנתיים הקו האדום שיוצא מדרום העיר בת ים, ממשיך ביפו, תל אביב, רמת גן ומסתיים בפתח תקווה בסמוך לצומת סגולה. בהמשך מתוכננים קווים נוספים דוגמת הקו הירוק והקו הסגול, אשר יחברו את כל גוש דן.

המהפכה התחבורתית הזו צפויה להשפיע על שוק הנדל\"ן באופן חסר תקדים. כבר ב-2008, במסגרת עבודת מחקר שביצעתי בטכניון (בהנחייתה של פרופ\' פלאוט), מצאתי כי פיתוח הרכבות העירוניות משפיע על שוק הנדל\"ן לסוגיו – מגורים, מסחר ותעסוקה. ההשפעה היא דו-כיוונית כאשר במקרים מסוימים יכולה להיות חיובית ובמקרים אחרים שלילית, הכל תלוי בסביבה, ברמה הסוציואקונומית, ברמת הסמיכות לקו הרכבת ולתחנות, בקירבה למרכז עסקים ובפיתוח סביב התחנות. 

בעקבות אישור הקו הירוק של הרכבת הקלה בבירה, המחבר את שכונת גילה בדרום עם הר הצופים בצפון, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת אלייד אשר מימשה מגרש בן 10 דונם באיזור תלפיות. המגרש גובל בקו הרכבת המתוכנן. שומת היטל ההשבחה נקבעה לסך של 1.192 מיליוני שקלים. 

חברת אלייד הגישה ערר ווועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החיוב איננו מוצדק ולכן הוא בטל ומבוטל. ועדת הערר על אף שיכלה לדחות את הערר על הסף בגלל איחור בהגשתו בחרה לדון בערר וקיבלה אותו לעצם העניין. הוועדה נימקה החלטתה תחילה בטיעון כי לא גובים היטל השבחה בגין תשתית עירונית כגון רכבות. לעניין עצם הטענה לעלייה בערך המקרקעין, ועדת הערר אמרה שככל שיש עלייה בערך המקרקעין הסמוכים עקב שיפור הנגישות, לא רק אלייד תצא נשכרת מעליית השווי, אלא גם כלל בעלי הנכסים הממוקמים בקרבתו(!) . לכן יש בחיוב אלייד בגלל סמיכותה לקו הרכבת בבחינת אפלייתה לרעה אל מול כלל הציבור, קל וחומר בעלי הנכסים שבקרבת הרכבת.

ההחלטה של ועדת הערר נסמכת על מחקרים שנעשו בעולם, אולם מחקר כזה נעשה גם בארץ על ידי בטכניון כאמור, כבר לפני 13 שנה. במסגרת המחקר בדקתי מהי ההשפעה הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב על מחירי הדירות כבר בתקופת התכנון. הבדיקה שלי התמקדה באיזור תחנת ביאליק במפגש הרחובות ביאליק וז\'בוטינסקי ברמת גן. במסגרת המחקר בדקתי עשרות רבות של מחקרים שנערכו בעולם ואשר בדקו השפעת תשתית רכבות על מחירי הנדל\"ן הסמוכים לקו הרכבת ולתחנות, ביניהם מחקרים שבוצעו בארצות הברית, קנדה ואוסטרליה.

ממצאי המחקר העיקריים הראו כי בחלק מהמקרים ערכי הנדל\"ן עלו כתוצאה משיפור הנגישות ובמקרים אחרים ערכי הנדל\"ן ירדו וזאת בעיקר בשל מטרדי רעש, זיהום סביבתי וקרבה להולכי רגל. לדוגמה במחקר שבוצע בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה בעיר לונדון ובמחוז אונטריו שבקנדה ובדק מאות מקרים של ערכי נכסים צמודי קרקע שהיו סמוכים לקו הרכבת נמצא כי ערכם ירד באופן מובהק.  

נבדקו מחקרים נוספים שבוצעו בבוסטון, סן פרנסיסקו, פורטלנד (אורגון), סנטה קלרה (קליפורניה) טורונטו קנדה, סידני אוסטרליה ועוד. בחלקם נצפו עליות מחירים ובחלקם ירידות. אבל הממצא המשמעותי ביותר לענייננו הוא שבכל המחקרים נמצא שההשפעה של הרכבת מורגשת במרחק של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק של כ-5 דקות הליכה. מרחק זה הוא המרחק שאנשים מוכנים ללכת ברגל עד לתחנה הקרובה וזו הסיבה גם שהתחנות של הרכבות העירוניות מרוחקות בדרך כלל כ-1,000 מטר אחת מהשנייה. 

המסקנה שלי מהמחקר שערכתי כאן בארץ הייתה, שבדומה למחקרים בעולם, מחד גיסא בעלי נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים. זאת כתוצאה של שיפור הנגישות למקומות העבודה, הקניות והבילוי וקיצור משמעותי של היוממות ( commuting), זמן שמוקדש מידי יום לנסיעה. מאידך גיסא ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים דווקא של כאלו הסמוכים לקו הרכבת וזאת עקב מטרדי רעש, זיהום סביבתי והפרעות מצד עוברים ושבים. 

ממצא זה מחזק את החלטת ועדת הערר בירושלים אשר קבעה כי ככל שיש השבחה בעקבות הרכבת היא תבוא לידי ביטוי ברדיוס רחב מסביב לרכבת ולא רק בנכסים הגובלים. ממצא נוסף שעולה מהמחקרים גם בעולם וגם בארץ הוא שככל שההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל\"ן היא שלילית, היא תבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים הגובלים בקו הרכבת ו/או בתחנות. הדרישה לתשלום היטל השבחה דווקא מאלו הסמוכים לקו הרכבת יוצרת מצב אבסורדי שהנכסים שעלולים להיפגע מקו הרכבת ישלמו היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה דווקא לאלו המרוחקים יותר מקו הרכבת. 

בכל מקרה זו טעות לקבוע מראש \"מסמרות\" ולהטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על בעלי נכסים, זאת מהטעם הפשוט שלא ניתן לקבוע מראש אם ערך אותו נכס יעלה או ירד בעקבות פתיחת קו הרכבת. זו טעות במיוחד כאשר קביעה זו לא מבוססת על נתונים שמאיים מוצקים המעידים על השבחה, כפי שהעירה גם ועדת הערר. הוועדה המקומית טענה כי מדובר בהשבחה כלכלית, וועדת הערר אמרה בעניין זה כי ככל שיש השבחה אז יש לקזז ממנה את עלות ההקמה של הרכבת, דהיינו הפסד הכנסה לאורך תקופת הבנייה. כמו כן כפי שלא משלמים פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס\' 197 בגין ירידת ערך כלכלית כך לא גובים השבחה בגין השבחה כלכלית.

ניתן להניח כי עיריית ירושלים החליטה להוציא שומות להיטל השבחה לנכסים הגובלים כדי להקדים  תרופה למכה, וכצעד של התגוננות מפני תביעות לירידת ערך לפי ס\' 197 שהוגשו על ידי הנכסים הגובלים, כפי שרמזה לכך גם ועדת ערר. 

כשמאית מקרקעין ומתכננת ערים, אני סבורה שוועדת הערר קיבלה החלטה נכונה וצודקת כאשר ביטלה את היטל ההשבחה באופן גורף על בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות לקווי הרכבת ולתחנות. מדובר בהחלטה דרמטית, אשר ככל שתהפוך חלוטה תשפיע על אלפים רבים של בעלי נכסים, מקרקעין, מגורים ועסקים הממוקמים, בסמיכות לקווי רכבת מתוכננים, אשר היו אמורים לקבל הודעות חיוב בהיטל השבחה בגין אישור קווים אלו, בירושלים ובגוש דן. 

*כותבת המאמר דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים המתמחה בתחום היטלי השבחה 

פוסט ראשי

אין לגבות היטל השבחה בגין תכנית הרבעים בעת המכר – את בעלי הזכויות ייצגה השמאית דליה עסיס

\"כל אלו מצביעים על כך שאין לגבות היטל השבחה בעת המכר, אלא בהתגבשות היתר בנייה. ככל שס\' 19ב(10) יעמוד על תוקפו במועד מתן ההיתר יינתן פטור בהתאם לקבוע שם בעת בנייה ותתגבש התעשרות והוודאות של הזכויות אותן התכנית העניקה מעבר לשטחים הפטורים מהיטל השבחה. \"

כך קבעה השמאית המכריעה בערר שהוגשה באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס.

להחלטת השמאית המכריעה – לחצו  תכנית הרבעים – החלטת שמאית מכריעה שושי שרביט

פוסט ראשי

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס

מדובר באולם אירועים בהרצלייה אשר ביקש שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים, עיריית הרצליה הוציאה שומת היטל השבחה לשמוש חורג לשנה אחת ע\"ס כ-108,000 ש\"ח. בעלי האולם הגישו ערר באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה בעקבות שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים. מצ\"ב בקישור החלטת השמאית המכריעה.http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/28.02.18_6525_15_4.pdf

 

במקרה אחר בתל אביב, בנין מגורים שביקש להסב שימוש ממגורים למלון דירות (מלון בוטיק) (שימוש חורג), עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה של 205,000 ש\"ח, בעלי הבניין הגישו ערר באמצעות שמאית מקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה ואף חייבה את עיריית תל אביב בכל הוצאות שכר טרחת השמאית המכריעה, גם על החלק של בעלי הבנין. קישור להחלטת השמאית המכריעה http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/30592_240811_2.pdf

Emoción_constante_y_https_pinatas-casinos_es_para_sesiones_vibrantes

🔥 Juega ▶️

Emoción constante y https://pinatas-casinos.es para sesiones vibrantes

La búsqueda de experiencias emocionantes y vibrantes en el mundo del entretenimiento online ha llevado a muchos a descubrir plataformas como https://pinatas-casinos.es. En esta era digital, donde la comodidad y la accesibilidad son clave, los casinos online ofrecen una alternativa atractiva para disfrutar de juegos de azar desde la comodidad del hogar. Pero ¿qué hace que un casino online destaque entre la multitud? Es la combinación de una amplia selección de juegos, una interfaz intuitiva y segura, y, por supuesto, promociones atractivas que mantengan a los jugadores enganchados y entretenidos.

El mundo del casino online está en constante evolución, con nuevas tecnologías y tendencias emergentes que ofrecen una experiencia cada vez más realista y envolvente. Desde las clásicas máquinas tragamonedas hasta los juegos de mesa más populares, como el blackjack y el póker, existe una amplia gama de opciones para satisfacer los gustos de todos los jugadores. La clave para disfrutar de una experiencia de juego segura y emocionante es elegir un casino online de confianza y con una sólida reputación en el sector.

El Universo de las Tragamonedas Online: Una Experiencia Inigualable

Las tragamonedas online han revolucionado la industria del juego, ofreciendo una experiencia más dinámica y accesible para jugadores de todos los niveles. A diferencia de las tragamonedas tradicionales en los casinos físicos, las tragamonedas online ofrecen una variedad mucho mayor de temas, diseños y funciones especiales. Desde tragamonedas clásicas con tres carretes hasta tragamonedas modernas con múltiples líneas de pago y bonificaciones interactivas, las opciones son infinitas.

La Importancia de la Volatilidad y el RTP

Al elegir una tragamonedas online, es importante tener en cuenta factores como la volatilidad y el RTP (Return to Player). La volatilidad se refiere al nivel de riesgo asociado con una tragamonedas, mientras que el RTP indica el porcentaje promedio de dinero que se devuelve a los jugadores a largo plazo. Una tragamonedas con alta volatilidad ofrece pagos más grandes pero menos frecuentes, mientras que una tragamonedas con baja volatilidad ofrece pagos más pequeños pero más frecuentes. El RTP, por otro lado, es un indicador importante para evaluar la rentabilidad potencial de una tragamonedas a largo plazo.

Tragamonedas
Volatilidad
RTP
Starburst Baja 96.1%
Book of Dead Alta 96.21%
Mega Moolah Alta 88.12%

Además de la volatilidad y el RTP, también es importante tener en cuenta el tema y las funciones especiales de una tragamonedas. Algunas tragamonedas ofrecen bonificaciones como giros gratis, multiplicadores y juegos especiales que pueden aumentar las posibilidades de ganar. Al elegir una tragamonedas online, es importante leer las reglas del juego y comprender cómo funcionan las funciones especiales para maximizar las posibilidades de éxito.

El Blackjack Online: Estrategia y Emoción

El blackjack online es un juego de cartas popular que combina estrategia y suerte. El objetivo del juego es superar al crupier sin superar el valor de 21. El blackjack es un juego emocionante y rápido que ofrece una experiencia social y competitiva para jugadores de todos los niveles. A diferencia del blackjack en los casinos físicos, el blackjack online ofrece una serie de ventajas, como la posibilidad de jugar desde cualquier lugar y en cualquier momento, la posibilidad de jugar en múltiples mesas simultáneamente y la posibilidad de utilizar estrategias avanzadas para aumentar las posibilidades de ganar.

Estrategia Básica y Conteo de Cartas

Una estrategia básica efectiva puede ayudar a los jugadores a reducir la ventaja de la casa y aumentar sus posibilidades de ganar. La estrategia básica implica seguir una serie de reglas basadas en la mano del jugador y la carta visible del crupier. Además de la estrategia básica, algunos jugadores utilizan técnicas más avanzadas, como el conteo de cartas, para obtener una ventaja aún mayor sobre la casa. El conteo de cartas implica realizar un seguimiento de la proporción de cartas altas y bajas que quedan en el mazo para determinar cuándo apostar más y cuándo apostar menos.

  • Conocer las reglas del blackjack es fundamental.
  • La estrategia básica es una herramienta valiosa para reducir la ventaja de la casa.
  • El conteo de cartas es una técnica avanzada que puede aumentar las posibilidades de ganar.
  • Practicar la estrategia básica y el conteo de cartas puede mejorar tus habilidades.

El blackjack online ofrece una serie de opciones de juego diferentes, como el blackjack clásico, el blackjack americano y el blackjack europeo. Cada variante tiene sus propias reglas y características únicas, por lo que es importante elegir la variante que mejor se adapte a tus preferencias y habilidades.

El Póker Online: Habilidad y Astucia

El póker online es un juego de cartas popular que requiere habilidad, estrategia y un poco de suerte. El objetivo del juego es ganar fichas apostando en las manos más fuertes. El póker online ofrece una variedad de juegos diferentes, como el Texas Hold'em, el Omaha y el Seven-Card Stud. Cada juego tiene sus propias reglas y estrategias únicas, por lo que es importante elegir el juego que mejor se adapte a tus preferencias y habilidades.

La Importancia de la Lectura de Manos y el Bluff

La lectura de manos es la habilidad de interpretar las acciones y expresiones faciales de los oponentes para determinar la fuerza de sus manos. El bluff es la práctica de hacer apuestas que no están respaldadas por una mano fuerte para engañar a los oponentes y obligarlos a retirarse de la apuesta. La lectura de manos y el bluff son habilidades esenciales para tener éxito en el póker online. Al dominar estas habilidades, los jugadores pueden obtener una ventaja sobre sus oponentes y aumentar sus posibilidades de ganar.

  1. Aprender las reglas del juego es el primer paso.
  2. Desarrollar una estrategia sólida es crucial.
  3. La lectura de manos es una habilidad clave para analizar a los oponentes.
  4. El bluff puede ser una táctica efectiva para engañar a los oponentes.

El póker online ofrece una variedad de opciones de juego diferentes, como torneos y partidas con apuestas fijas. Los torneos son competiciones en las que los jugadores compiten por un premio en metálico. Las partidas con apuestas fijas son partidas en las que los jugadores apuestan una cantidad fija de fichas en cada ronda.

Bonificaciones y Promociones: Maximizando tu Experiencia de Juego

Los casinos online ofrecen una variedad de bonificaciones y promociones para atraer a nuevos jugadores y recompensar a los jugadores existentes. Las bonificaciones pueden incluir bonificaciones de bienvenida, bonificaciones de depósito, giros gratis y programas de fidelidad. Las promociones pueden incluir sorteos, concursos y ofertas especiales. Antes de aceptar una bonificación o participar en una promoción, es importante leer los términos y condiciones para comprender los requisitos de apuesta y las restricciones aplicables.

Aspectos Legales y Seguridad en Casinos Online

Es fundamental verificar la legalidad del casino online en tu jurisdicción antes de registrarte y comenzar a jugar. Asegúrate de que el casino tenga una licencia válida emitida por una autoridad reguladora reconocida. Además, verifica que el casino utilice medidas de seguridad avanzadas para proteger tus datos personales y financieros. Busca casinos que utilicen encriptación SSL para proteger la comunicación entre tu dispositivo y sus servidores. También, asegúrate de que el casino tenga políticas claras en materia de juego responsable para prevenir problemas de adicción al juego.

Un Futuro Prometedor para los Casinos Online

El futuro del casino online parece brillante. Con el avance de las tecnologías como la realidad virtual y la inteligencia artificial, podemos esperar experiencias de juego aún más realistas y envolventes. Además, la creciente adopción de las criptomonedas como método de pago ofrece nuevas oportunidades para la seguridad y la privacidad de los jugadores. A medida que el mercado del casino online continúa creciendo y evolucionando, es importante mantenerse informado sobre las últimas tendencias y regulaciones para garantizar una experiencia de juego segura y emocionante.

En última instancia, la elección de un casino online debe basarse en una cuidadosa consideración de factores como la reputación, la seguridad, la selección de juegos y las promociones. Al elegir un casino online de confianza y con una sólida reputación en el sector, puedes disfrutar de una experiencia de juego segura y emocionante en cualquier momento y en cualquier lugar.

פוסט מאת פורסם בקטגוריה Post בתאריך .